Dolt fel?
Fick ett samtal igår från mitt ex som i sin tur hade fått ett samtal av det par som köpte vårt hus (som vi hann ha i ca 9 mån) förra året.
De var ute efter att dra om en del el (vilket vi påtalade skulle behövas göras innan köpet - dock utan att ha grävt i det själva) och då upptäckte de tydligen att elinstallationerna inte var fackmannamässigt utförda, eller nåt sånt, jag vet inte riktigt. I alla fall så kräver de nu oss på pengar för att fixa detta.
Killen i det par som vi köpte huset av var snickare och hade pulat en hel del i huset, det visste vi (och allt vi visste berättade vi ju för mäklaren i samband med att vi anlitade mäklaren), men vi visste ju inte i detalj exakt vad han gjort och inte. Några saker upptäckte vi ju själva - och åtgärdade, men vi rev ju inga väggar för att kolla elen.
Vad gäller egentligen för att något ska vara ett dolt fel?
Hur långt sträcker sig vårat ansvar?
De var ute efter att dra om en del el (vilket vi påtalade skulle behövas göras innan köpet - dock utan att ha grävt i det själva) och då upptäckte de tydligen att elinstallationerna inte var fackmannamässigt utförda, eller nåt sånt, jag vet inte riktigt. I alla fall så kräver de nu oss på pengar för att fixa detta.
Killen i det par som vi köpte huset av var snickare och hade pulat en hel del i huset, det visste vi (och allt vi visste berättade vi ju för mäklaren i samband med att vi anlitade mäklaren), men vi visste ju inte i detalj exakt vad han gjort och inte. Några saker upptäckte vi ju själva - och åtgärdade, men vi rev ju inga väggar för att kolla elen.
Vad gäller egentligen för att något ska vara ett dolt fel?
Hur långt sträcker sig vårat ansvar?
Har Ni så mycket som nämnt att elen kanske skulle behöva ses över, så kan det ju inte kallas "dolt fel". Det är ju möjligt för en köpare att lossa på uttag eller locket på centralen o.s.v. och göra en undersökning vid köpet, särskilt om de fått en liten vink om det. Allt som går att undersöka utan att orsaka skador eller som inte är extremt svårt att komma åt är mig veterligen en köpares skyldighet att kolla, om han/hon vill vara säker.
Vi hade också en del sådant i vårt hus (gulgrön skyddsledare använd som tändtråd/fas i en trappkoppling, nolla och skyddsledare förväxlade i några uttag o.s.v.), men utsikterna att få något för det var ytterst små så vi fixade det istället för att dividera. Varmvattenberedaren gjorde oss dock lite irriterade, för det visade sig att ett element var bränt i den och den gick bara på två faser. Dog alltså helt om man slog om den till lågeffekt (kallt vatten efter 2 dygn), vilket varit omöjligt för oss att undersöka. Detta nämndes inte, och skulle kanske kunnat vara ett dolt fel om inte VVB:n varit 20 år gammal :-/ . Att en så gammal VVB inte fungerar klanderfritt är inget fel, det är normalt.....
Vi hade också en del sådant i vårt hus (gulgrön skyddsledare använd som tändtråd/fas i en trappkoppling, nolla och skyddsledare förväxlade i några uttag o.s.v.), men utsikterna att få något för det var ytterst små så vi fixade det istället för att dividera. Varmvattenberedaren gjorde oss dock lite irriterade, för det visade sig att ett element var bränt i den och den gick bara på två faser. Dog alltså helt om man slog om den till lågeffekt (kallt vatten efter 2 dygn), vilket varit omöjligt för oss att undersöka. Detta nämndes inte, och skulle kanske kunnat vara ett dolt fel om inte VVB:n varit 20 år gammal :-/ . Att en så gammal VVB inte fungerar klanderfritt är inget fel, det är normalt.....
Om köparen har haft någon som helst indikation på att elen kanske borde ses över så kan du ha i stort sett vilka elfel som helst i huset utan att det är ett dolt fel.
Det framgår inte av ditt inlägg om er anmärkning om elen var riktad till mäklaren, eller om ni vet att köparen också fått denna information. Om köparen inte har fått denna information, och om elen i huset ytligt ser helt OK ut, inga konstiga ledningsdragningar som skulle kunna tyda på hempuleri. Alla uttag synbart hela och funkar om man kopplar in något på dem, allt ser hyffsat nytt och välunderhållet ut. Då kanske kanske en köpare skulle kunna få det till ett dolt fel. Men om det finns något som helst tveksamt med elen, något trasigt, eller uppenbart gammalt och ej underhållet. Då måste köparen göra en fördjupad kontroll av elen, med expert (=elektriker). Annars har han inte fullgjort sin undersökningsplikt.
För det är väl så att affären är helt klar, eller har köparen någon sorts villkorklausul i kontraktet som handlar om besiktning av huset? För i så fall (beroende på formulering) kan man i princip kräva ersättning för att man tycker färgen i verktygsskåpet i garaget är tråkig (och "upppenbart" fel för ett sådant skåp). Något överdrivet.
Det framgår inte av ditt inlägg om er anmärkning om elen var riktad till mäklaren, eller om ni vet att köparen också fått denna information. Om köparen inte har fått denna information, och om elen i huset ytligt ser helt OK ut, inga konstiga ledningsdragningar som skulle kunna tyda på hempuleri. Alla uttag synbart hela och funkar om man kopplar in något på dem, allt ser hyffsat nytt och välunderhållet ut. Då kanske kanske en köpare skulle kunna få det till ett dolt fel. Men om det finns något som helst tveksamt med elen, något trasigt, eller uppenbart gammalt och ej underhållet. Då måste köparen göra en fördjupad kontroll av elen, med expert (=elektriker). Annars har han inte fullgjort sin undersökningsplikt.
För det är väl så att affären är helt klar, eller har köparen någon sorts villkorklausul i kontraktet som handlar om besiktning av huset? För i så fall (beroende på formulering) kan man i princip kräva ersättning för att man tycker färgen i verktygsskåpet i garaget är tråkig (och "upppenbart" fel för ett sådant skåp). Något överdrivet.
Ägarna flyttade in i april förra året, finns inga aktuella villkor i avtalet.
Jag var inte boende i huset i samband med försäljningen, dock var jag givetvis närvarande i de flesta möten med mäklaren. Bland annat genomgången av huset där jag hörde mitt ex berätta för mäklaren om att vi upptäckt att föregående ägare pulat en hel del själv och allt var inte snyggt, bland annat en del eldragningar + elskåpet (vi stod fysiskt vid elskåpet när detta sades).
Elskåpet stod i källarvåningen helt öppen för alla att se under visningarna, omöjligt att missa för en spekulant! Nu vet inte jag om mitt ex (som är grundutbildad elektriker i botten) hade "snyggat till" något (för det såg rent ut sagt överförjävligt ut med elen till elskåpet), men vi gick ju igenom huset en gång till tillsammans med nya ägaren i samband med köpet.
Vad mäklaren sagt till spekulanterna i samband med visning, etc är ju väldigt svårt för oss att veta. Men vi har ju varit öppna mot mäklaren och förutsätter att de är öppna mot köparna (det är Sv Fastighetsförmedling det handlar om).
Jag var inte boende i huset i samband med försäljningen, dock var jag givetvis närvarande i de flesta möten med mäklaren. Bland annat genomgången av huset där jag hörde mitt ex berätta för mäklaren om att vi upptäckt att föregående ägare pulat en hel del själv och allt var inte snyggt, bland annat en del eldragningar + elskåpet (vi stod fysiskt vid elskåpet när detta sades).
Elskåpet stod i källarvåningen helt öppen för alla att se under visningarna, omöjligt att missa för en spekulant! Nu vet inte jag om mitt ex (som är grundutbildad elektriker i botten) hade "snyggat till" något (för det såg rent ut sagt överförjävligt ut med elen till elskåpet), men vi gick ju igenom huset en gång till tillsammans med nya ägaren i samband med köpet.
Vad mäklaren sagt till spekulanterna i samband med visning, etc är ju väldigt svårt för oss att veta. Men vi har ju varit öppna mot mäklaren och förutsätter att de är öppna mot köparna (det är Sv Fastighetsförmedling det handlar om).
Ja, men minns inte vad som skrevs. Det var ex:et som höll i pennan. Vad jag minns rent generellt från försäljningsprocessen så var vi väldigt öppna om de brister som vi sett. Men minns inte alla detaljer om exakt vad som sades eller skrevs.greenbay skrev:
Ex:et skulle ha snackat med mäklaren idag, får se vad som har sagts.
Problemet är att ex:et är så förbaskat korkad (ursäkta, men det vet han om) när det gäller såna här saker. Han erkänner saker direkt, saker som han är helt oskyldig till. Som en golden retriever som vill vara alla andra till lags :
Tja, har man skrivit på tillsammans har man lika mycket sig själv att skylla om man frivilligt låter den "korkade" parten ta hand om affären istället för att se till att det blir ordentligt gjortLillaSandra skrev:
Skämt åsido: vad som står i kontraktet & bilagor är det som betyder något. Finns det skriftligt på att "två ugnar fungerar" hjälper det nog inte att påstå att man muntligen lämnat andra besked.
Vad jag minns skrev jag inte under på något som jag inte kände att jag kunde stå för ... ja, jag brukar läsa det finstilta innan jag klickar på "I accept"
Det jag menar med "korkad" = det skulle inte förvåna mig om han tog på sig ansvaret för alla "dolda fel" som nya ägaren åberopar, bara för han vill vara till lags! Inte att han ljugit i papprena! Vi blev 10.000 kr fattigare för att han "ville vara sjysst" och sa till paret vi köpte av att de inte behövde rensa tomten från allt byggbråte. Först efter vi + 4 kompisar spenderat en hel superhet juli-lördag med att fylla en container med 7 ton byggbråte (= 10.000 kr) förstod han varför jag tyckt det var dumt av honom att säga ok! :-X
Den uppgift vi fick från säljaren när vi köpte huset var att all el var omdragen 2001. Sen upptäckte vi att det var en sanning med modifikation ... och det är denna modifikation vi påtalade för mäklaren. Om ex:et sedan sagt något annat i ensam konversation med mäklare eller nuvarande ägare har jag ingen aning om.
Det jag menar med "korkad" = det skulle inte förvåna mig om han tog på sig ansvaret för alla "dolda fel" som nya ägaren åberopar, bara för han vill vara till lags! Inte att han ljugit i papprena! Vi blev 10.000 kr fattigare för att han "ville vara sjysst" och sa till paret vi köpte av att de inte behövde rensa tomten från allt byggbråte. Först efter vi + 4 kompisar spenderat en hel superhet juli-lördag med att fylla en container med 7 ton byggbråte (= 10.000 kr) förstod han varför jag tyckt det var dumt av honom att säga ok! :-X
Den uppgift vi fick från säljaren när vi köpte huset var att all el var omdragen 2001. Sen upptäckte vi att det var en sanning med modifikation ... och det är denna modifikation vi påtalade för mäklaren. Om ex:et sedan sagt något annat i ensam konversation med mäklare eller nuvarande ägare har jag ingen aning om.
Oops, nu blandade jag ihop två trådar - kakelugnarna var inte dina
Just el är ett lite speciellt kapitel. Normalt brukar faktiskt besiktningsmän påpeka att elbesiktning _inte_ ingår i en normal jordabalksbesiktning, men att det ändå inte räknas som dolt fel, dvs. man måste kosta på en elbesiktning om man är det minsta tveksam.
Om du är orolig för att ditt ex klantar till det tycker jag ni ska komma överens om att du hanterar samtliga kontakter i det här fallet, och om de eller mäklaren ringer honom direkt ska han hänvisa till dig.
Till köparna skriver du ett formellt brev där du vänligen men bestämt avvisar alla anspråk på ersättning med hänvisning till att de inte besiktigat elen trots att ni muntligen påpekat att det kunde behövas.
Vem som _egentligen_ har rätt kan ibland diskuteras, men det spelar inte så stor roll i det här läget. Det viktiga är att köparna blir övertygade om att det inte finns en chans i h-e- att ni tänker betala ett öre, så vill de ha ut något får de dra det inför domstol och riskera en massa advokatkostnader.
Därmed inte sagt att man ska låta det gå till domstol om de synar bluffen!
Just el är ett lite speciellt kapitel. Normalt brukar faktiskt besiktningsmän påpeka att elbesiktning _inte_ ingår i en normal jordabalksbesiktning, men att det ändå inte räknas som dolt fel, dvs. man måste kosta på en elbesiktning om man är det minsta tveksam.
Om du är orolig för att ditt ex klantar till det tycker jag ni ska komma överens om att du hanterar samtliga kontakter i det här fallet, och om de eller mäklaren ringer honom direkt ska han hänvisa till dig.
Till köparna skriver du ett formellt brev där du vänligen men bestämt avvisar alla anspråk på ersättning med hänvisning till att de inte besiktigat elen trots att ni muntligen påpekat att det kunde behövas.
Vem som _egentligen_ har rätt kan ibland diskuteras, men det spelar inte så stor roll i det här läget. Det viktiga är att köparna blir övertygade om att det inte finns en chans i h-e- att ni tänker betala ett öre, så vill de ha ut något får de dra det inför domstol och riskera en massa advokatkostnader.
Därmed inte sagt att man ska låta det gå till domstol om de synar bluffen!
Har idag fått ett brev från en advokatbyrå som på vägnar av köparna kräver att vi inom 30 dagar ska betala in närmare 50.000 kr på deras konto annars blir det 6% ränta bl.a bl.a bl.a
Ex:et skickade in en skriftlig avvisan av begäran på samtliga punkter på första brevet. Men hur gör man nu?
Att snacka med advokatbyrån var ju helt lönlöst, jag har aldrig blivit så förbannad i hela mitt liv. Bara vägrade tala med en från första början när man presenterat sig, så oförskämt otrevliga kan bara advokater vara!
I alla fall så står det i brevet att vi gjort utfästelser om att elen varit sjysst (?!), när jag ifrågasatte detta till advokaten hänvisade hon till att det i objektbeskrivningen stått att elen dragits om 2001 - vilket är sant, det stod i den ursprungliga objektsbeskrivningen och i och med att vi sålde huset ett knappt år efter vi köpt det och dessutom använde samma mäklarfirma så återanvände de texten från ursprungliga ägarnas försäljning.
Dock så framhävde vi muntligen till köparna att vi var osäkra på huruvida elen dragits om av fackman eller av killen vi köpte av (eftersom vi märkt att en del annat arbete inte varit fackmannamässigt utfört - dock visste vi inget om elen).
Köparna drog dit en egen besiktningsman (villkorat köp) som vad jag minns inte skrev något anmärkningsvärt jämfört med vad överlåtelsebesiktningen från då vi köpt huset sagt.
Någon som kan komma med några kloka ord?
Ex:et skickade in en skriftlig avvisan av begäran på samtliga punkter på första brevet. Men hur gör man nu?
Att snacka med advokatbyrån var ju helt lönlöst, jag har aldrig blivit så förbannad i hela mitt liv. Bara vägrade tala med en från första början när man presenterat sig, så oförskämt otrevliga kan bara advokater vara!
I alla fall så står det i brevet att vi gjort utfästelser om att elen varit sjysst (?!), när jag ifrågasatte detta till advokaten hänvisade hon till att det i objektbeskrivningen stått att elen dragits om 2001 - vilket är sant, det stod i den ursprungliga objektsbeskrivningen och i och med att vi sålde huset ett knappt år efter vi köpt det och dessutom använde samma mäklarfirma så återanvände de texten från ursprungliga ägarnas försäljning.
Dock så framhävde vi muntligen till köparna att vi var osäkra på huruvida elen dragits om av fackman eller av killen vi köpte av (eftersom vi märkt att en del annat arbete inte varit fackmannamässigt utfört - dock visste vi inget om elen).
Köparna drog dit en egen besiktningsman (villkorat köp) som vad jag minns inte skrev något anmärkningsvärt jämfört med vad överlåtelsebesiktningen från då vi köpt huset sagt.
Någon som kan komma med några kloka ord?
Ta kontakt med mäklaren och hör hur ni ska gå tillväga.
Ni kan ju även kontakta en jurist för att kolla upp. Jag tror inte att elen kan gå som dolt fel.
Jag har för mig att man kan kräva föregående ägare för dolda fel i upp till 10 år - är det så att ni åker på att betala dolt fel så kräver ni i sin tur de som bodde i huset innan er. Jag har för mig att det kan fungera så.
Ni kan ju även kontakta en jurist för att kolla upp. Jag tror inte att elen kan gå som dolt fel.
Jag har för mig att man kan kräva föregående ägare för dolda fel i upp till 10 år - är det så att ni åker på att betala dolt fel så kräver ni i sin tur de som bodde i huset innan er. Jag har för mig att det kan fungera så.
Tillägg:
Har letat runt efter papper från försäljningen men hittar inget, däremot mailkonversationer. Dels objektsbeskrivningen där det som sagt bl.a. står under "renoveringar" att elen är omdragen 2001. Dock så har jag ett mail från ex:et till mäklaren (med kopia till mig) där han på en direkt fråga från mäklaren (som jag vet visste detta muntligen i och med att vi berättat det vid värderingen) om hur det är med elen svarar "Vad gäller elen så är den tillsnyggad men det skulle behövas ta dit en elektriker som tittar på det.". Detta mail skickades alltså under pågående budgivning - flera dagar innan köpet genomfördes - och frågan ställdes av en av budgivarna (vet dock ej av vem).
Det här är alltså det enda bevis jag hittar för det jag påstår, nämligen att vi innan köpet sagt att vi var osäkra på hur pass fackmannamässigt tidigare ägarens renoveringar var gjorda. Mot det står alltså objektsbeskrivningen där det står att elen dragits om 2001. Och sen är det ord mot ord (dock har jag ännu inte hört någon motsäga sig att vi faktiskt muntligen sa till om elen vid en genomgång av huset i samband med köpet).
Har letat runt efter papper från försäljningen men hittar inget, däremot mailkonversationer. Dels objektsbeskrivningen där det som sagt bl.a. står under "renoveringar" att elen är omdragen 2001. Dock så har jag ett mail från ex:et till mäklaren (med kopia till mig) där han på en direkt fråga från mäklaren (som jag vet visste detta muntligen i och med att vi berättat det vid värderingen) om hur det är med elen svarar "Vad gäller elen så är den tillsnyggad men det skulle behövas ta dit en elektriker som tittar på det.". Detta mail skickades alltså under pågående budgivning - flera dagar innan köpet genomfördes - och frågan ställdes av en av budgivarna (vet dock ej av vem).
Det här är alltså det enda bevis jag hittar för det jag påstår, nämligen att vi innan köpet sagt att vi var osäkra på hur pass fackmannamässigt tidigare ägarens renoveringar var gjorda. Mot det står alltså objektsbeskrivningen där det står att elen dragits om 2001. Och sen är det ord mot ord (dock har jag ännu inte hört någon motsäga sig att vi faktiskt muntligen sa till om elen vid en genomgång av huset i samband med köpet).
Sitt helt lugnt i båten.
Börja med att kontakta ert försäkringsbolag för att ta del av rättshjälpen i hemförsäkringen. Kontakta sedan en jurist som tillskriver mäklaren och köparen att ni bestrider kravet, att det är oriktigt och att ni kräver ersättning för era juridiska ombud. Erinra om att de kommer att få betala även era rättegångskostnader när de förlorar, vilket vida överstiger denna summa de krävt av er, då ni känner er djupt kränkta och tänker göra allt vad som står i er makt för att rentvå er från dessa mycket ogrundade anklagelser.
Skräm dem, precis som de skrämmer er med sina brev.
Börja med att kontakta ert försäkringsbolag för att ta del av rättshjälpen i hemförsäkringen. Kontakta sedan en jurist som tillskriver mäklaren och köparen att ni bestrider kravet, att det är oriktigt och att ni kräver ersättning för era juridiska ombud. Erinra om att de kommer att få betala även era rättegångskostnader när de förlorar, vilket vida överstiger denna summa de krävt av er, då ni känner er djupt kränkta och tänker göra allt vad som står i er makt för att rentvå er från dessa mycket ogrundade anklagelser.
Skräm dem, precis som de skrämmer er med sina brev.
Det jag skulle göra alla gånger är att kontaka mäklaren. Han/Hon har troligen fått dukitgt betalt och att hjälpa till i ett sånt här fall måste vara en plikt för varje seriös mäklare tycker jag - inte minst för att den personen kan råka illa ut också om det visar sig att dom inte gett infom om ev. hempuleri vidare till alla spekulanter trots att ni hade påtalat detta...
Advokatbrevet är ett skrämskott - alltid lite läskigt med officiella brev. Bestrid detta skriftligt till advokatbyrån, gärna som rekommenderat brev eller email med kopia till andra så ni kan bevisa det, då kan dom iaf inte kräva in betalning och gå till kronofogden etc eftersom ni har bestridit att ni skulle vara skyldiga pengar...
Sen så är det ju så att muntlig information räknas precis lika mycket som skriftlig - det är bara svårare att bevisa. Men fanns det vittnen (mäklaren tex) så har ni ju ett bra case om det skulle gå till rättegång (inte för att det bör göra det, men som ett argumnet för köparana att inte dra det vidare). Du skulle ju kunna prata med köparan direkt också - så länge du inte strular till det, och fråga om de hade glömt ert påpekande om elpuleriet? Det är ju möjligt att dom känner sig lurade och därför drar till hårt, fast dom inte borde det !? Det kanske går att lösa om dom är resonerande människor - är dom jävliga så är det ju bara att gå den officiella vägen istället då tyvärr...
/K
Advokatbrevet är ett skrämskott - alltid lite läskigt med officiella brev. Bestrid detta skriftligt till advokatbyrån, gärna som rekommenderat brev eller email med kopia till andra så ni kan bevisa det, då kan dom iaf inte kräva in betalning och gå till kronofogden etc eftersom ni har bestridit att ni skulle vara skyldiga pengar...
Sen så är det ju så att muntlig information räknas precis lika mycket som skriftlig - det är bara svårare att bevisa. Men fanns det vittnen (mäklaren tex) så har ni ju ett bra case om det skulle gå till rättegång (inte för att det bör göra det, men som ett argumnet för köparana att inte dra det vidare). Du skulle ju kunna prata med köparan direkt också - så länge du inte strular till det, och fråga om de hade glömt ert påpekande om elpuleriet? Det är ju möjligt att dom känner sig lurade och därför drar till hårt, fast dom inte borde det !? Det kanske går att lösa om dom är resonerande människor - är dom jävliga så är det ju bara att gå den officiella vägen istället då tyvärr...
/K