Hus utan badrum
Jag och min sambo har småtittat på ett hus i området ganska länge, det har sett övergivet ut och vi har pratat om
att kolla upp vem som äger det osv. För några veckor sedan blev det till salu så vi gick på visningen, och insidan var lika underbar som utsidan. Det visade sig dock att det varken fanns något draget avlopp eller toalett, och huset har knappt använts på 50 år så det är EXTREMT mycket att göra.
Utgångspriset är i princip likvärdigt tomtpriserna i området, om inte mindre tillochmed, vilket innebär att vi hade kunnat lägga nästan 1,5milj på renoveringen och ändå hålla oss under snittpriset i området. I mitt huvud låter det som att vi klarar oss med råge på denna budget, men jag vet ju absolut ingenting om renovering överhuvudtaget.
Hur mycket hjälp har man råd med för 1,5milj?
Det jag med säkerhet vet behövs göras är: Avlopp, helt nytt badrum (och längre fram även en mindre toalett), byte av panna (oljepanna nu), omdragning av el.
Yttertak och fasad ser ut att vara i gott skick, och källaren är nästintill doftfri och generellt fräsch.
Har ingen att vända mig till i min bekantskapskrets, så finns det någon här som kan hjälpa mig att spekulera lite?
att kolla upp vem som äger det osv. För några veckor sedan blev det till salu så vi gick på visningen, och insidan var lika underbar som utsidan. Det visade sig dock att det varken fanns något draget avlopp eller toalett, och huset har knappt använts på 50 år så det är EXTREMT mycket att göra.
Utgångspriset är i princip likvärdigt tomtpriserna i området, om inte mindre tillochmed, vilket innebär att vi hade kunnat lägga nästan 1,5milj på renoveringen och ändå hålla oss under snittpriset i området. I mitt huvud låter det som att vi klarar oss med råge på denna budget, men jag vet ju absolut ingenting om renovering överhuvudtaget.
Hur mycket hjälp har man råd med för 1,5milj?
Det jag med säkerhet vet behövs göras är: Avlopp, helt nytt badrum (och längre fram även en mindre toalett), byte av panna (oljepanna nu), omdragning av el.
Yttertak och fasad ser ut att vara i gott skick, och källaren är nästintill doftfri och generellt fräsch.
Har ingen att vända mig till i min bekantskapskrets, så finns det någon här som kan hjälpa mig att spekulera lite?
Svårt att spekulera, när vi inte vet
storlek på huset
isoleringens standard
läge, dvs var i landet.
Och ni vill säkert ha kök och tvättstuga också, förutom bad/toalett.
För 50 år sedan isolerade man 70 - 100 mm, det blir du inte nöjd med idag.
Och 50-åriga ytterväggar och tak behöver nog en rejäl uppgradering.
storlek på huset
isoleringens standard
läge, dvs var i landet.
Och ni vill säkert ha kök och tvättstuga också, förutom bad/toalett.
För 50 år sedan isolerade man 70 - 100 mm, det blir du inte nöjd med idag.
Och 50-åriga ytterväggar och tak behöver nog en rejäl uppgradering.
Eftersom utropspriset är satt lite lägre än tomtpriserna låter det som att mäklaren tror att köparen kommer att riva huset och bygga ett nytt, vilket tyder på att huset egentligen är väldigt dåligt.
Har ni tagit in en besiktningsman?
Har ni tagit in en besiktningsman?
Det är eget avlopp, endast spillvatten idag, så det finns ju ledningar men inget reningsverk och antagligen inte helt fantastiskt skick heller. Finns grannar precis intill så tanken är ju att prata lite med dem och se hur de har löst det hela. Vi har inte kommit så långt i planeringen ännu, planen var egentligen att vänta nåt år med husköp men det vände ju lite tvärt när detta kom ut på marknadenH huggan skrev:
Storleken är omkring 100kvm, isolering vet jag inte riktigt mer än att det är runt 1 meter tjock grundmur, kändes inte kallt varken i källaren eller på vinden och såg inga tendenser till fuktskador.KnockOnWood skrev:
Det är ett tegelhus som är strax över 100 år gammalt, och fasaden känns och ser fräsch ut.
Vi har inte kommit så långt ännu, men kommer självklart ta dit en besiktningsman om ett köp blir aktuelltBirgitS skrev:
Tillägg: En hel massa fina gamla detaljer finns bevarade i fint skick, så som fina trägolv, fantastiska spegeldörrar i alla rum, köket och fönstrena. För mig är det dessa saker som höjer värdet och gör att jag vill satsa, men vill ju samtidigt inte hamna hos arga snickaren liksom.
Det är möjligt att 1,5 milj. räcker om du gör väldigt mycket själv. Skall du lägga ut allt så räcker det absolut inte.
Tak som är över 50 år lever på övertid. Räkna 2 - 300 000.
Dräneringen lever på övertid. Räkna ca 100 000, vi vet ju inte så mycket om storlek.
Värmesystem: beroende på system och önskad balans mellan investering och driftskostnad. Räkna med 100-250 000. Om huset stått tomt, så är det stor risk att både värmerör, radiatorer och även kall o varmvattenledningaf frusit sönder. Räkna med 100 - 250 000 eller mer.
Avloppsanläggning kan kosta mycket eller jättemycket. Räkna 200 000 Worst case, kan gå på under 100 000 också beroende på vilken nivå kommunen kräver. Kolla med kommunen, det är inte ovanligt att kommunen helt vägrar godkänna avloppsbyggnad i vissa områden. Ofta när kommunalt avlopp är planerat om typ 10 år, så stoppas all byggnad av enskilda avlopp.
Räkna alltså en dryg miljon innan ni alls kommer in på något som syns. Men kolla absolut med kommunen om vad som krävs i avloppsväg. Det kan vara totalstopp där.
Tak som är över 50 år lever på övertid. Räkna 2 - 300 000.
Dräneringen lever på övertid. Räkna ca 100 000, vi vet ju inte så mycket om storlek.
Värmesystem: beroende på system och önskad balans mellan investering och driftskostnad. Räkna med 100-250 000. Om huset stått tomt, så är det stor risk att både värmerör, radiatorer och även kall o varmvattenledningaf frusit sönder. Räkna med 100 - 250 000 eller mer.
Avloppsanläggning kan kosta mycket eller jättemycket. Räkna 200 000 Worst case, kan gå på under 100 000 också beroende på vilken nivå kommunen kräver. Kolla med kommunen, det är inte ovanligt att kommunen helt vägrar godkänna avloppsbyggnad i vissa områden. Ofta när kommunalt avlopp är planerat om typ 10 år, så stoppas all byggnad av enskilda avlopp.
Räkna alltså en dryg miljon innan ni alls kommer in på något som syns. Men kolla absolut med kommunen om vad som krävs i avloppsväg. Det kan vara totalstopp där.
Det känns tråkigt att stoppa folks drömmar, men det där låter som ett rivningsobjekt i mina ögon.
Som någon skrev så är taket garanterat slut, och de fina fönstren är på sin höjd tvåglas (som stått utsatta i 50 år). Hur tjockt isolerat huset är är oklart, men det är mycket mindre än vad man vill ha med normal standard och energipris.
Att golv och dörrar är fina är väl en sak, men kommer man klara att isolera bjälklaget utan att förstöra golvet? Hur ska man komma fram med värmerör och el?
Det fina köket, finns det diskmaskin? Ordentlig spis, kyl-frys? Spisfläkt med tillhörande imkanal? Finns det plats att få in sådant utan att förstöra köket i samma veva?
Det går säkert att få ordning på ett sådant hus, men det är inget nybörjarprojekt. Utan både kunskap och kontakter tror jag tyvärr att ni kommer bli olyckliga av ett sådant här hus.
Som någon skrev så är taket garanterat slut, och de fina fönstren är på sin höjd tvåglas (som stått utsatta i 50 år). Hur tjockt isolerat huset är är oklart, men det är mycket mindre än vad man vill ha med normal standard och energipris.
Att golv och dörrar är fina är väl en sak, men kommer man klara att isolera bjälklaget utan att förstöra golvet? Hur ska man komma fram med värmerör och el?
Det fina köket, finns det diskmaskin? Ordentlig spis, kyl-frys? Spisfläkt med tillhörande imkanal? Finns det plats att få in sådant utan att förstöra köket i samma veva?
Det går säkert att få ordning på ett sådant hus, men det är inget nybörjarprojekt. Utan både kunskap och kontakter tror jag tyvärr att ni kommer bli olyckliga av ett sådant här hus.
Medlem
· Blekinge
· 10 201 inlägg
Om det är bråttom med köp så kan du ju köpa. Undersök kåken sen och planera/budgetera. Om totalkostnaden spränger din budget kan du sälja huset som det är. Du kanske förlorar några tiotusen på det men om det är drömhuset som du aldrig hittar flera gånger kan det vara värt.
Medlem
· Blekinge
· 10 201 inlägg
Man behöver inte ha dagens standard på allt. Jag hade ett hus byggt på 40-talet med medioker isolering och dåliga fönster men det drog förvånansvärt lite värmekostnader, speciellt efter jag satt in bergvärme för 140 kkr. Jag tror att de egna vanorna (användning av varmvatten, inomtemp, mm) är ganska viktiga i jämförelsen med isolering.
Jag tycker det låter som ett mycket bra köp...... om man är rätt köpare.
Däremot så tvivlar jag litet på att ni är rätt köpare.
Man kan få ett förstklassigt och mycket hållbart hus för småpengar genom att köpa och renovera ett sånt där objekt men man kan också bli ruinerad och få ett värdelöst hus. Skillnaden mellan de båda utfallen är ofta hårfin och beror till stor del på ens egen kompetens.
Ett 50 år gammalt tak kan hålla i 50 år till efter en översyn men det kan lika gärna vara kaputt i morgon eftermiddag. För att kunna avgöra vilkendera fallet som är aktuellt behöver man kunskap.
Många äldre hus med källare är inte överhuvudtaget dränerade. Om tomten har lämpliga höjdförhållanden och lämplig jordmån fungerar det bra att ha det så (förutsatt att man inte inreder källaren) men om förhållandena inte är rätt måste man dränera och det brukar bli både arbetsamt och dyrt eftersom gammalfolket inte brydde sig om att spränga bort stenar i marken kring huset. Igen en gång är det kunskapen som gör skillnaden mellan katastrof och succe.
Gamla fönster är ofta bra kvalitet och om de är friska till större delen kan man byta de ruttna bitarna och kitta om glasen och måla om och sedan kan de hålla i 100 år till. Å andra sidan kan de vara totalt slutruttnade efter många års vanvård och kanske kräva nya ytterbågar eller rentav kan hela fönstren behöva förnyas.
Jag har haft kunder som kom dragandes med totalt slutruttnade "fina" fönster som de absolut ville ha renoverade fast det enda som blev kvar av originalet var glasen och ett par beslag. Resten var totalt ruttet.....men det såg de inte. Och då var det ändå frågan om ett ovanligt kompetent och intelligent par.
Förresten såg jag inte heller rötan innan jag började skrapa. Det blev en liten lärdom för mig också.
Samma sak är det med skorstenen och med syllvarvet och med brädslåningen..... ja med allt. Man måste kunna och veta.
Besiktningsmän vet sällan någonting om äldre byggmetoder så de kan gott döma ut fullgoda delar som efter en smärre reparation skall hålla i 200 eller 300 år till. De kan också godkänna andra delar som är helt totalt slut och kan rasa ihop innan kvällen eller inte längre fyller sin tekniska funktion.
Världen är full av byggföretag som lever på att lura okunniga husägare.
Därför är man beroende av eget och goda vänners kunnande.
Är ni händiga och vana att lära er hur man gör saker och sedan göra det då skall ni gå igenom huset mycket nogrannt och verkligen ta reda på vad som behöver göras. Om huset efter den genomgången är köpvärt så KÖP.
Saknar ni de förmågorna eller om huset visar sig vara dåligt KÖP INTE.
Så enkelt är det.
Däremot så tvivlar jag litet på att ni är rätt köpare.
Man kan få ett förstklassigt och mycket hållbart hus för småpengar genom att köpa och renovera ett sånt där objekt men man kan också bli ruinerad och få ett värdelöst hus. Skillnaden mellan de båda utfallen är ofta hårfin och beror till stor del på ens egen kompetens.
Ett 50 år gammalt tak kan hålla i 50 år till efter en översyn men det kan lika gärna vara kaputt i morgon eftermiddag. För att kunna avgöra vilkendera fallet som är aktuellt behöver man kunskap.
Många äldre hus med källare är inte överhuvudtaget dränerade. Om tomten har lämpliga höjdförhållanden och lämplig jordmån fungerar det bra att ha det så (förutsatt att man inte inreder källaren) men om förhållandena inte är rätt måste man dränera och det brukar bli både arbetsamt och dyrt eftersom gammalfolket inte brydde sig om att spränga bort stenar i marken kring huset. Igen en gång är det kunskapen som gör skillnaden mellan katastrof och succe.
Gamla fönster är ofta bra kvalitet och om de är friska till större delen kan man byta de ruttna bitarna och kitta om glasen och måla om och sedan kan de hålla i 100 år till. Å andra sidan kan de vara totalt slutruttnade efter många års vanvård och kanske kräva nya ytterbågar eller rentav kan hela fönstren behöva förnyas.
Jag har haft kunder som kom dragandes med totalt slutruttnade "fina" fönster som de absolut ville ha renoverade fast det enda som blev kvar av originalet var glasen och ett par beslag. Resten var totalt ruttet.....men det såg de inte. Och då var det ändå frågan om ett ovanligt kompetent och intelligent par.
Förresten såg jag inte heller rötan innan jag började skrapa. Det blev en liten lärdom för mig också.
Samma sak är det med skorstenen och med syllvarvet och med brädslåningen..... ja med allt. Man måste kunna och veta.
Besiktningsmän vet sällan någonting om äldre byggmetoder så de kan gott döma ut fullgoda delar som efter en smärre reparation skall hålla i 200 eller 300 år till. De kan också godkänna andra delar som är helt totalt slut och kan rasa ihop innan kvällen eller inte längre fyller sin tekniska funktion.
Världen är full av byggföretag som lever på att lura okunniga husägare.
Därför är man beroende av eget och goda vänners kunnande.
Är ni händiga och vana att lära er hur man gör saker och sedan göra det då skall ni gå igenom huset mycket nogrannt och verkligen ta reda på vad som behöver göras. Om huset efter den genomgången är köpvärt så KÖP.
Saknar ni de förmågorna eller om huset visar sig vara dåligt KÖP INTE.
Så enkelt är det.
Medlem
· Blekinge
· 10 201 inlägg
heimlagas analys är en väldig bra sammanfattning.
Det värsta som kan hända i husköpasvängen är att "förälska" sig i ett hus. Då vankas samma problem som i ett misslyckat giftermål. Total hängivelse - oops - pengar rinner ut - drömmar spricker - begränsa skadorna - glad när allt är över.
Det värsta som kan hända i husköpasvängen är att "förälska" sig i ett hus. Då vankas samma problem som i ett misslyckat giftermål. Total hängivelse - oops - pengar rinner ut - drömmar spricker - begränsa skadorna - glad när allt är över.
Jag håller också med om mycket som heimlaga skriver. Ta hjälp av någon som kan gamla hus. Helst då någon som kan hustypen. En besiktningsman som är inriktad på myshumör har man nog inte så mycket nytta av i det här fallet. Har man inte krav på att allt ska vara nytt och värsta modellen så kommer man långt till rimliga pengar. Men visst kostar det en hel del ändå.