Köpa och renovera upp hus byggt 1938
Vi är lite sugna på att köpa och renovera upp ett hus som är byggt 1938. Större renoveringar gjordes 1978, men det behövs ju rustas upp nu igen.
Bland annat vad jag har kunnat läsa mig till i besiktningsprotokollet behöver vi fixa:
Ytskicktet utsida källare
Toaletterna
Köket
Taket behöver ses över och tvättas av och lackas?
Fönster behövs bytas (över 20 år gamla isolerglas)
Fasaden
Frågan är dock hur det står till med elen, om den behövs bytas ut alt så behöver vi installera jordfelsbrytare. Tanken är att behålla charmen i huset eftersom det är den vi föll för men uppdatera och framförallt göra kök barnvänligt med arbetsytor även i deras höjd.
Något mer vi borde tänka på? Några goda råd längs vägen?
Bland annat vad jag har kunnat läsa mig till i besiktningsprotokollet behöver vi fixa:
Ytskicktet utsida källare
Toaletterna
Köket
Taket behöver ses över och tvättas av och lackas?
Fönster behövs bytas (över 20 år gamla isolerglas)
Fasaden
Frågan är dock hur det står till med elen, om den behövs bytas ut alt så behöver vi installera jordfelsbrytare. Tanken är att behålla charmen i huset eftersom det är den vi föll för men uppdatera och framförallt göra kök barnvänligt med arbetsytor även i deras höjd.
Något mer vi borde tänka på? Några goda råd längs vägen?
Att göra köket barnvänligt med arbetsytor i deras höjd innebär att ni måste tänka efter mycket noga så man inte kastar pengar i sjön.
Barn växer ju fortare än de sliter ut gummistövlarna och ingen människa har egentligen råd att byta köksinredning igen redan efter 5-10 år. Visst.... det finns många som gör det men tittar man på deras lånebörda ser man att de egentligen inte har råd.
Mitt förslag till barnvänligt kök är ett normalhögt kök och ett löst litet arbetsbord i barnhöjd. Om något år kan barnet stå på en 15 cm hög pall vid en vuxen arbetsbänk och då åker lillbordet ut.
Varför lacka taket? Jag vet att det är modernt att göra så för att det skallse nytt ut men de där ytbehandlingarna tycks ha en tendens att fånga fukt i plattorna så de fryser sönder.
Om underlagspappen är hel räcker det väl med att tvätta bort eventuell mossa och kanska byta någon trasig platta och kanske någon dålig kantplåt.
Varför behöver fönstren bytas? Om de fungerar och inte är ruttna går de förmodligen att måla om.
Gammal el kan däremot vara en sak som lönar sig att satsa på. Personligen tycker jag att ojordade stickkontakter av 70-talsmodell inte hör hemma i nutida boende.
I ett sånt där hus skulle jag ta det lugnt. Göra de stora reparationerna (till exempel badrum) och flytta in och vänta med resten tills man har bott några år och känner huset och vet hur man vill ha det.
Vad innebär "ytskikt utsida källare"? Är det dålig fuktspärr på utsidan?
Barn växer ju fortare än de sliter ut gummistövlarna och ingen människa har egentligen råd att byta köksinredning igen redan efter 5-10 år. Visst.... det finns många som gör det men tittar man på deras lånebörda ser man att de egentligen inte har råd.
Mitt förslag till barnvänligt kök är ett normalhögt kök och ett löst litet arbetsbord i barnhöjd. Om något år kan barnet stå på en 15 cm hög pall vid en vuxen arbetsbänk och då åker lillbordet ut.
Varför lacka taket? Jag vet att det är modernt att göra så för att det skallse nytt ut men de där ytbehandlingarna tycks ha en tendens att fånga fukt i plattorna så de fryser sönder.
Om underlagspappen är hel räcker det väl med att tvätta bort eventuell mossa och kanska byta någon trasig platta och kanske någon dålig kantplåt.
Varför behöver fönstren bytas? Om de fungerar och inte är ruttna går de förmodligen att måla om.
Gammal el kan däremot vara en sak som lönar sig att satsa på. Personligen tycker jag att ojordade stickkontakter av 70-talsmodell inte hör hemma i nutida boende.
I ett sånt där hus skulle jag ta det lugnt. Göra de stora reparationerna (till exempel badrum) och flytta in och vänta med resten tills man har bott några år och känner huset och vet hur man vill ha det.
Vad innebär "ytskikt utsida källare"? Är det dålig fuktspärr på utsidan?
Oklart med takets skick, mycket påväxt så kan hända att det behövs bytas ut alltihop?
Även med fönstren är det oklart om de är ruttna eller inte, en närmare titt ska tas även här...
El för oss är högprioriterat eftersom det måste vara säkert, vore ju tråkigt om det blev brand pga dålig eller gammal el.
Ytskicktet källare behövs ses över eftersom det släpper på insidan av de som är målat. Förmodligen är fuktspärren så pass gammal och dålig att vi behöver fixa en ny.
Även med fönstren är det oklart om de är ruttna eller inte, en närmare titt ska tas även här...
El för oss är högprioriterat eftersom det måste vara säkert, vore ju tråkigt om det blev brand pga dålig eller gammal el.
Ytskicktet källare behövs ses över eftersom det släpper på insidan av de som är målat. Förmodligen är fuktspärren så pass gammal och dålig att vi behöver fixa en ny.
Tak är ju rent allmänt förbrukningsvara men eftersom också ett nytt tak är förbrukningsvara är det meningslöst att byta det gamla innan det har tjänat ut.
Påväxt går att tvätta bort och vittrad yta har ingen betydelse alls. Ett naturligt åldrande material har ju sin charm.
Vad som räknas är plattornas och underlagspappens tekniska skick. Om plattorna är som knäckebröd eller underlagspappen sprucken eller skör då är det dags för takbyte.
Sannolikt finns det ingen fukspärr alls på källarväggarna. Den tiden källare var byggda för att vara oinredda. Då gjorde det ingenting att det avdunstade litet fukt från källarväggarna för fukten drog ju ut genom skorstenen. Så länge man har någon eldstad i regelbundet bruk och en oinredd källare fungerar det gamla systemet bra men då folk kommer på att de skall inreda källaren brukar det gå galet.
Påväxt går att tvätta bort och vittrad yta har ingen betydelse alls. Ett naturligt åldrande material har ju sin charm.
Vad som räknas är plattornas och underlagspappens tekniska skick. Om plattorna är som knäckebröd eller underlagspappen sprucken eller skör då är det dags för takbyte.
Sannolikt finns det ingen fukspärr alls på källarväggarna. Den tiden källare var byggda för att vara oinredda. Då gjorde det ingenting att det avdunstade litet fukt från källarväggarna för fukten drog ju ut genom skorstenen. Så länge man har någon eldstad i regelbundet bruk och en oinredd källare fungerar det gamla systemet bra men då folk kommer på att de skall inreda källaren brukar det gå galet.
Snarare tvärt om. Ofta målade man på en fuktspärr på utsidan. Idag tar man bort den när man dränerar.
Besserwisser
· Västra Götalands
· 9 785 inlägg
Då behöver den ses över iaf. Om ledningar är från 1978 så kan de mycket väl vara OK fortfarande. Plastledare är generellt bra. Om det finns gammal OVIR eller "dödskulo" (alltså utanpåliggande ledning med gummi-isolering) från när huset byggdes så är den definitivt slut idag, speciellt där luft/syre kommit åt gummit så kan det vara så sprött att det räcker att smälla igen en dörr för att det skall spricka iväg och bli inte stort mer än damm av den.JenniferD skrev:
Nya ägare betyder också nya användningsmönster och uttag osv. som ligger på gränsen kan bli överbelastade.
Central om den är hel och ren behöver inte med nödvändighet bytas dock. En ny central är bara marginellt säkrare, och då nästan bara när det handlar om arbete i den. Jordade uttag är idag standard, men eftersom vi har så få jordade apparater idag så är säkerhetshöjningen marginell.
Så kolla att alla uttag osv. är hela, installera sedan jordfelsbrytare det är en relativt billig försäkring mot bla brand och olyckor, och gå sedan igenom och se vad som ytterligare behöver göras. (Och ja, jordfelsbrytaren fungerar lika bra med ojordade uttag).
Ngngnng, tapeten i hallen... Kul att de "fräschade upp" lite...
Viktigast är nog att ni köper huset med besiktningsklausul och genomför en egen besiktning som ni är med på när den genomförs.
Att byta all el är inte allt för dyrt så om det får er att sova gott så tycker jag ni ska budgetera för det. Annars, gör som ovanstående föreslår och byt alla uttag och brytare till sådana som är hela och sitter monterade ordentligt så barnen inte kan komma åt något farligt.
I övrigt är det nog badrum och tak som är viktigast att få ordning på. Lyxigt med så stort kök, ser rätt barnvänligt ut som det är...
Viktigast är nog att ni köper huset med besiktningsklausul och genomför en egen besiktning som ni är med på när den genomförs.
Att byta all el är inte allt för dyrt så om det får er att sova gott så tycker jag ni ska budgetera för det. Annars, gör som ovanstående föreslår och byt alla uttag och brytare till sådana som är hela och sitter monterade ordentligt så barnen inte kan komma åt något farligt.
I övrigt är det nog badrum och tak som är viktigast att få ordning på. Lyxigt med så stort kök, ser rätt barnvänligt ut som det är...
Vad tror ni om källaren och ytskixktet? Vad behövs göra? Det är ju dumt att täta för mycket eftersom det i slutändan också kommer orsaka fukt?
Köpa med besiktningsklausul, vad innebär det?
Något hum om vad det kostar att byta ut all el?
Vi kommer behöva dränera om trädgården så frågan är hur mycket som behövs göras åt källaren då om man ändå får bort vattnet?
Huset är besiktigat i dagsläget, dock inte elen... viss mikrobiell tillväxt på insidan av taket men fuktvärden under den kritiska nivån (behöver man fixa till?)
Dränering gjordes på 60 talet, 78 byttes taket, sprickor o putssläpp i sockel, bristfälliga murfogar på skorsten, avloppsstammar som är tätade med tejp samt viss läckage, sen har mattan släppt i badrum på övre plan. Men där har vi ju ändå räknat med att få göra om eftersom den duschen inte använts på 15 år... problem med detta?
Eller ger vi oss in i något helt dumt när det är första huset jag köper?
Ska man gå på bara charm och läge?
Kostnad för nedtagning av träd?
Köpa med besiktningsklausul, vad innebär det?
Något hum om vad det kostar att byta ut all el?
Vi kommer behöva dränera om trädgården så frågan är hur mycket som behövs göras åt källaren då om man ändå får bort vattnet?
Huset är besiktigat i dagsläget, dock inte elen... viss mikrobiell tillväxt på insidan av taket men fuktvärden under den kritiska nivån (behöver man fixa till?)
Dränering gjordes på 60 talet, 78 byttes taket, sprickor o putssläpp i sockel, bristfälliga murfogar på skorsten, avloppsstammar som är tätade med tejp samt viss läckage, sen har mattan släppt i badrum på övre plan. Men där har vi ju ändå räknat med att få göra om eftersom den duschen inte använts på 15 år... problem med detta?
Eller ger vi oss in i något helt dumt när det är första huset jag köper?
Ska man gå på bara charm och läge?
Kostnad för nedtagning av träd?
Att huset är besiktigat tycker jag inte ni ska lägga för mycket vikt vid. Se till att få göra en egen besiktning som ni är med på om ni vill lära er saker om huset. Det är det värt.
Att säljaren har gjort en besiktning är snarare att se som säljmaterial.
En normal besiktningsklausul innebär att ni skriver kontrakt, betalar handpenning osv men har rätt att backa från köpet efter besiktning, i princip oavsett orsak. Sen är man ju inte jättesmart om man backar utan vettig anledning, dumt av "lokalpolitiska" skäl om man säger så
Det är inga problem att sätta t.ex isodrän runt källaren, det ORSAKAR inte fukt inne i källaren, det håller bara fukt borta från de yttre källarväggarna.
Slarvig uppskattad kostnad för byte av all el: 30-100kkr.
Nedtagning av träd är knappast dyrt, speciellt inte om ni tar hand om veden själva.
Vi bor i ett hus från '39 med stor tomt och fick vårt första barn strax efter vi flyttade in, mycket jobb även om man kan köpa sig fri från en hel del. Vi sneglar ibland med avund på våra vänner som bor i radhus, det verkar så... enkelt.
Om ni bägge verkligen gillar att hålla på och bygga och gräva och ha er, då kan det vara underbart med ett hus med mycket jobb trots att man har småbarn. Om ni hellre åker på resor eller går ut och käkar så kanske ett radhus är mer intressant, om ni inte kan leja ut allt jobbigt med huset.
Att säljaren har gjort en besiktning är snarare att se som säljmaterial.
En normal besiktningsklausul innebär att ni skriver kontrakt, betalar handpenning osv men har rätt att backa från köpet efter besiktning, i princip oavsett orsak. Sen är man ju inte jättesmart om man backar utan vettig anledning, dumt av "lokalpolitiska" skäl om man säger så
Det är inga problem att sätta t.ex isodrän runt källaren, det ORSAKAR inte fukt inne i källaren, det håller bara fukt borta från de yttre källarväggarna.
Slarvig uppskattad kostnad för byte av all el: 30-100kkr.
Nedtagning av träd är knappast dyrt, speciellt inte om ni tar hand om veden själva.
Vi bor i ett hus från '39 med stor tomt och fick vårt första barn strax efter vi flyttade in, mycket jobb även om man kan köpa sig fri från en hel del. Vi sneglar ibland med avund på våra vänner som bor i radhus, det verkar så... enkelt.
Om ni bägge verkligen gillar att hålla på och bygga och gräva och ha er, då kan det vara underbart med ett hus med mycket jobb trots att man har småbarn. Om ni hellre åker på resor eller går ut och käkar så kanske ett radhus är mer intressant, om ni inte kan leja ut allt jobbigt med huset.
Källare och ytskikt? Jag undrar också vad som avses med det. Om det är fukt på väggarna på insidan finns bara ett sätt att få bukt med det och det är dränering. På uppsidan är dock att ett hus byggt 1938 troligen är byggt på en vettig plats där det går att dränera, inte i något surhål. Om dräneringen gjordes 1960 skulle jag säga att det är dags igen, det är 57 år sedan sist... Taket är svårt att svara på, men risken är att även det är slut efter snart 40 år. Bristfälliga murfogar i skorsten kan vara ett problem, framför allt om ni tänker er att elda i någon eldstad.
Ang de läckande avloppsledningarna, som dessutom är lagade med tejp, skulle jag säga att de är ett stort varningstecken. I och med att de är (bristfälligt) lagade kan det varit problem länge med fuktskador som följd. Det kan innebära att det finns stora kostsamma fel att åtgärda som inte är synliga men garanterat inte kommer kunna räknas som dolda med tanke på vad du berättar.
Jag förstår charmen med huset, men om ni inte båda tycker mycket om att renovera och fixa hemma bör ni räkna med att det blir väldigt dyrt att få ordning på huset. Det kommer oavsett hur ni gör kosta mycket tid. Tänk på om det är värt det. Om ni inte redan gjort det ska ni absolut göra en egen besiktning, med en bra besiktningsman (inte anticimex) som kan hus. Besiktningen är inte bara till för att hitta fel, det är även en stor möjlighet för er som nya husägare att lära er och förstå ert blivande (?) hus. En vettig besiktningsman kan berätta om vad som måste göras och vad som är bra att göra och dessutom i vilken ordning.
Ang elen har ni fått svar i den andra tråden.
Ang de läckande avloppsledningarna, som dessutom är lagade med tejp, skulle jag säga att de är ett stort varningstecken. I och med att de är (bristfälligt) lagade kan det varit problem länge med fuktskador som följd. Det kan innebära att det finns stora kostsamma fel att åtgärda som inte är synliga men garanterat inte kommer kunna räknas som dolda med tanke på vad du berättar.
Jag förstår charmen med huset, men om ni inte båda tycker mycket om att renovera och fixa hemma bör ni räkna med att det blir väldigt dyrt att få ordning på huset. Det kommer oavsett hur ni gör kosta mycket tid. Tänk på om det är värt det. Om ni inte redan gjort det ska ni absolut göra en egen besiktning, med en bra besiktningsman (inte anticimex) som kan hus. Besiktningen är inte bara till för att hitta fel, det är även en stor möjlighet för er som nya husägare att lära er och förstå ert blivande (?) hus. En vettig besiktningsman kan berätta om vad som måste göras och vad som är bra att göra och dessutom i vilken ordning.
Ang elen har ni fått svar i den andra tråden.
El och avlopp låter mest intressant att få koll på, men det är bägge saker som ni kommer vilja uppdatera oavsett om det är stora fel eller ej då ett modernt badrum och fler uttag är något som underlättar vardagen.
Vad gäller källare låter det mer som att det är färgen som flagnar, kanske har tidigare ägare målat med plastfärg på väggen (mycket troligt om det är gjort på 60 oc 70 talen). Det fångar fukt i väggen och det börjar flaga. Ta bort färgen och måla med en diffusionsöppen färg, tex silikatfärg.
Dränera om källaren? Nej, inte om det inte läcker in vatten, lite fukt kommer det alltid vara i en källare och ska ni inte inreda den finns det ingen anledning att dränera om, se till att slamsuga befintliga drän, passa då också på att filma så får ni en check på om rören ligger som de ska. Källare ligger under mark och kommer aldrig att gå att få 100% torra. Och oavsett hyr mycket isodrän som man klämmer upp på ytterväggarna kommer det inte gå att isodräna under grunden, och där kommer lika mycket fukt in.
Fönster, det förvånar mig inte att isolerglasfönstren är slut, de byggs generellt sett med dåligt trä jämfört med kärnvirkesfönster och går inte att underhålla och reparera på samma vis. De kan också vara för täta för ett hus från 38 och se till att självdragsventilationen är undermåligt eller slutar att fungera helt. Mitt råd är att hitta ett bra lokalt snickeri som kan göra nya tidstypiska träfänster i kärnvirke eller eke. Nästan samma isolervärde som ett isolerglasfönster som suttit uppe några år, men betydligt längre livslängd, vackrare och bidrar till sundare inomhusklimat.
Kräva besiktning eller ej? Nja, med ett så gammalt hus vet ni ju redan ungefär vad som behöver göras, och att kräva säljaren på dolda fel i efterhand kan då vara svårt. En enklare väg kan vara att erbjuda ett lägre inköpspris i utbyte mot en friskrivningsklausul, mindre bök för bägge parter och så kan ni gripa er ann renoveringen med en lite större budget.
Vad gäller källare låter det mer som att det är färgen som flagnar, kanske har tidigare ägare målat med plastfärg på väggen (mycket troligt om det är gjort på 60 oc 70 talen). Det fångar fukt i väggen och det börjar flaga. Ta bort färgen och måla med en diffusionsöppen färg, tex silikatfärg.
Dränera om källaren? Nej, inte om det inte läcker in vatten, lite fukt kommer det alltid vara i en källare och ska ni inte inreda den finns det ingen anledning att dränera om, se till att slamsuga befintliga drän, passa då också på att filma så får ni en check på om rören ligger som de ska. Källare ligger under mark och kommer aldrig att gå att få 100% torra. Och oavsett hyr mycket isodrän som man klämmer upp på ytterväggarna kommer det inte gå att isodräna under grunden, och där kommer lika mycket fukt in.
Fönster, det förvånar mig inte att isolerglasfönstren är slut, de byggs generellt sett med dåligt trä jämfört med kärnvirkesfönster och går inte att underhålla och reparera på samma vis. De kan också vara för täta för ett hus från 38 och se till att självdragsventilationen är undermåligt eller slutar att fungera helt. Mitt råd är att hitta ett bra lokalt snickeri som kan göra nya tidstypiska träfänster i kärnvirke eller eke. Nästan samma isolervärde som ett isolerglasfönster som suttit uppe några år, men betydligt längre livslängd, vackrare och bidrar till sundare inomhusklimat.
Kräva besiktning eller ej? Nja, med ett så gammalt hus vet ni ju redan ungefär vad som behöver göras, och att kräva säljaren på dolda fel i efterhand kan då vara svårt. En enklare väg kan vara att erbjuda ett lägre inköpspris i utbyte mot en friskrivningsklausul, mindre bök för bägge parter och så kan ni gripa er ann renoveringen med en lite större budget.
Bra råd från Kalle55. Jag tycker dock ändå att ni ska ha besiktning som ni är med på just för att ni är nya på det här med hus.
Om det inte pågår någon budgivning kanske ni kan få besiktiga INNAN ni skriver kontrakt också, det är ett lika bra alternativ och skapar mindre osäkerhet.
Om det inte pågår någon budgivning kanske ni kan få besiktiga INNAN ni skriver kontrakt också, det är ett lika bra alternativ och skapar mindre osäkerhet.
Som det ser ut i nuläget är vi ju inte direkt händiga någon av oss (hyresrättsboende), och har väl egentligen inte tid eller ork att renovera men någonting i huset gjorde ju att vi föll för det (vad vet jag inte)...
Budgivning tror jag inte är vidare aktuellt, huset ligger ute med redan sänkt pris, visning har bokats till imorgon (bara vi och mäklaren), med begärda priset på 1,485,000 men det tänker inte vi betala OM det skulle bli så att vi ändå anser det värt att renovera och OM jag lyckas hitta några detaljplaner som specar att vi skulle kunna få bygga ut. Går det inte att bygga ut blir det på tok för litet för oss i vilket fall som helst och då är det ju dumt att satsa på det redan från början.
Budgivning tror jag inte är vidare aktuellt, huset ligger ute med redan sänkt pris, visning har bokats till imorgon (bara vi och mäklaren), med begärda priset på 1,485,000 men det tänker inte vi betala OM det skulle bli så att vi ändå anser det värt att renovera och OM jag lyckas hitta några detaljplaner som specar att vi skulle kunna få bygga ut. Går det inte att bygga ut blir det på tok för litet för oss i vilket fall som helst och då är det ju dumt att satsa på det redan från början.