Lösvirekshus färdigt - utfall och erfarenheter
Hej!
Det är många som vill bygga nytt hus och det är ofta väldigt svårt att få en rättvisande bild av vad det kommer landa på. Man ser ett pris på det hus man vill ha i katalogen, och så slutar notan på ca 4 ggr beloppet.
Det finns väl oändligt många olika utfall och variabler, men jag tänker mig att det kan vara värdefullt att få så många berättelser som möjligt, så jag ville bidraga med min.
Förutsättningar:
-nyligen avstyckad tomt i norrförort i Stockholm
-svår tomt, backe med skog och 40 meter skaftväg
-delad entreprenad (dvs jag avr formellt byggherre, men husleverantören upprättade samtliga entreprenadkontrkat och hittade entreprenörerna och såg till att de kunde jobba med varandra)
-hus på ca 300 kvm med egen lägenhetsdel
-leverantör Fiskarhedenvillan
För oss blev kostnaderna så här, med procentandel av totalen inom parentes:
* Tomt, anslutningar, försäkringar, bygglov, pantbrev, besiktninagr etc etc ca 3 miljoner (36%)
* Schakt, markarbete och platta, inklusive 80 000 för sprängning ca 800 000 (9%)
* Byggsats för huset och bergvärmesystem ca 2 250 000 (26%)
* Entreprenaderna (målning, snickare, plattsättare, VVS, el) ca 1,9 miljoner (22%)
* Tilläggsbeställningar (FTX-system, tillval kök, el, VVS, fiber, tapeter, badkar, bastu, beslyning, trappor, golv etc etc) ca 500 000 (6%)
Totalt ca 8,6 Mkr.
Som flera andra skrivit har vi valt att prioritera sådant som "byggs in" så att säga. Dvs golvvärme uppe och nere, ventialtionssystem, fönstertyp, värmesystemet, el/internet etc, och hållt inne litet grann på köksutrustning och yt-finish
Två riktigt stora erfarenheter vill jag dela med mig av:
1) Den kanske största erfarenheten man kan ta med sig in i detta omfattande planeringsarbete, är att även om husleverantören säger att allt ingår, vilket det absolut gör, så är man antingen låst till det alternativet, eller så blir det väldigt dyrt att byta. Låt mig exemplifiera: det ingår ett Ballingslövkök i grundutförande. Skulle du vilja tacka nej till det och fixa ett eget kök så får du ett inbytesvärde tillbaka. I vårat fall tror jag det var ca 20 000 kr. För ett Bllingslövkök... Ja, ni fattar. TIll och med på IKEA hade det kanske räckt till hälften av stommarna, utan luckor och vitvaror. Och vill du uppgradera det kök som ingår ens det minsta, typ till energieffektiv kyl, inbyggd micro, bättre spis, finare luckor, andra knoppar -ja avd som helst, så blir det utan problem tillägg på 150 000. Det blev tydligt för mig att det är där de tjänar deras "sweet money". Leverantören (i detta fall allingslöv) subventionerar ett skitkök kraftigt, för att på så sätt komma med i husleverantörens katalog, husleverantören kan erbjuda ett konkurenskraftigt pris och krokar kunden. Sen börjar de ockra på din vilja att få det fint. HElt ok antar jag, men detta borde de vara öppnare med. En annan aspekt är att det även påverkar entreprenörskostnaderna. "Jaså du vill ha unidrain-avlopp? Ja det blir tillägg på plattan, för kakelsättaren och VVS:aren, utöver tillvalskostanderna för materialet". Detta är svårt att omfatta innan
2) Den andra punkten är den oerhörd tid detta tog i anspråk från mig. Jag jobbade nästan halvtid med detta trots att jag "ingenting gjorde". Plötsligt ringer telefonen på jobbet halv tio på förmiddagen. "Du måste ha kommunen att söätta ut plattan nu, helst senast imorgon", varpå du måste jaga kommunen i timmar. Lagom när du lagt på ring, ring. "Hej, du måste skaffa påskrifter för alla hus för sporängningen". Ok, åka runt jaga påskrifter. Tillbaka på kontoret. Ring, ring -"hej det är från Ellevio, vi måste ansluta elen nu", Jaha... och så vidare i 10 månader. Mycket påfrestande.
För vår del vart allt ohyggligt försenat också. Från början siktade vi på inflytt i slutet av oktober, sedan jul, sedan mars och det blev i slutet av maj. Det innebar extrakostander för att förvara bohag och tillfälligt boende. Husleverantören stod inte för en spänn, utan man var hänvisad till konsumentköpslagen för köp av småhusentreprenad. Dessvärre sket byggentreprenören i detta och vi fick inte ut några pengar, och huselevrantören hänvisade bara till lagen.
Jag har fler intressanta lärdomar, men tänkte att jag börjar så här.
Förhoppningsvis är detta stöd och hjälp till någon i planeringstagen!
Det är många som vill bygga nytt hus och det är ofta väldigt svårt att få en rättvisande bild av vad det kommer landa på. Man ser ett pris på det hus man vill ha i katalogen, och så slutar notan på ca 4 ggr beloppet.
Det finns väl oändligt många olika utfall och variabler, men jag tänker mig att det kan vara värdefullt att få så många berättelser som möjligt, så jag ville bidraga med min.
Förutsättningar:
-nyligen avstyckad tomt i norrförort i Stockholm
-svår tomt, backe med skog och 40 meter skaftväg
-delad entreprenad (dvs jag avr formellt byggherre, men husleverantören upprättade samtliga entreprenadkontrkat och hittade entreprenörerna och såg till att de kunde jobba med varandra)
-hus på ca 300 kvm med egen lägenhetsdel
-leverantör Fiskarhedenvillan
För oss blev kostnaderna så här, med procentandel av totalen inom parentes:
* Tomt, anslutningar, försäkringar, bygglov, pantbrev, besiktninagr etc etc ca 3 miljoner (36%)
* Schakt, markarbete och platta, inklusive 80 000 för sprängning ca 800 000 (9%)
* Byggsats för huset och bergvärmesystem ca 2 250 000 (26%)
* Entreprenaderna (målning, snickare, plattsättare, VVS, el) ca 1,9 miljoner (22%)
* Tilläggsbeställningar (FTX-system, tillval kök, el, VVS, fiber, tapeter, badkar, bastu, beslyning, trappor, golv etc etc) ca 500 000 (6%)
Totalt ca 8,6 Mkr.
Som flera andra skrivit har vi valt att prioritera sådant som "byggs in" så att säga. Dvs golvvärme uppe och nere, ventialtionssystem, fönstertyp, värmesystemet, el/internet etc, och hållt inne litet grann på köksutrustning och yt-finish
Två riktigt stora erfarenheter vill jag dela med mig av:
1) Den kanske största erfarenheten man kan ta med sig in i detta omfattande planeringsarbete, är att även om husleverantören säger att allt ingår, vilket det absolut gör, så är man antingen låst till det alternativet, eller så blir det väldigt dyrt att byta. Låt mig exemplifiera: det ingår ett Ballingslövkök i grundutförande. Skulle du vilja tacka nej till det och fixa ett eget kök så får du ett inbytesvärde tillbaka. I vårat fall tror jag det var ca 20 000 kr. För ett Bllingslövkök... Ja, ni fattar. TIll och med på IKEA hade det kanske räckt till hälften av stommarna, utan luckor och vitvaror. Och vill du uppgradera det kök som ingår ens det minsta, typ till energieffektiv kyl, inbyggd micro, bättre spis, finare luckor, andra knoppar -ja avd som helst, så blir det utan problem tillägg på 150 000. Det blev tydligt för mig att det är där de tjänar deras "sweet money". Leverantören (i detta fall allingslöv) subventionerar ett skitkök kraftigt, för att på så sätt komma med i husleverantörens katalog, husleverantören kan erbjuda ett konkurenskraftigt pris och krokar kunden. Sen börjar de ockra på din vilja att få det fint. HElt ok antar jag, men detta borde de vara öppnare med. En annan aspekt är att det även påverkar entreprenörskostnaderna. "Jaså du vill ha unidrain-avlopp? Ja det blir tillägg på plattan, för kakelsättaren och VVS:aren, utöver tillvalskostanderna för materialet". Detta är svårt att omfatta innan
2) Den andra punkten är den oerhörd tid detta tog i anspråk från mig. Jag jobbade nästan halvtid med detta trots att jag "ingenting gjorde". Plötsligt ringer telefonen på jobbet halv tio på förmiddagen. "Du måste ha kommunen att söätta ut plattan nu, helst senast imorgon", varpå du måste jaga kommunen i timmar. Lagom när du lagt på ring, ring. "Hej, du måste skaffa påskrifter för alla hus för sporängningen". Ok, åka runt jaga påskrifter. Tillbaka på kontoret. Ring, ring -"hej det är från Ellevio, vi måste ansluta elen nu", Jaha... och så vidare i 10 månader. Mycket påfrestande.
För vår del vart allt ohyggligt försenat också. Från början siktade vi på inflytt i slutet av oktober, sedan jul, sedan mars och det blev i slutet av maj. Det innebar extrakostander för att förvara bohag och tillfälligt boende. Husleverantören stod inte för en spänn, utan man var hänvisad till konsumentköpslagen för köp av småhusentreprenad. Dessvärre sket byggentreprenören i detta och vi fick inte ut några pengar, och huselevrantören hänvisade bara till lagen.
Jag har fler intressanta lärdomar, men tänkte att jag börjar så här.
Förhoppningsvis är detta stöd och hjälp till någon i planeringstagen!
Tillägg om tidplanen:
Vi skrev på för tomten oktober 2014, tillträde januari '15. Bygglovskrångel till maj '15.
Markentreprenören började månadsskiftet juli/augusti. 10 september kom byggsatsen. Sen pågick det till slutsamråd med kommunen i maj 2016.
Vi skrev på för tomten oktober 2014, tillträde januari '15. Bygglovskrångel till maj '15.
Markentreprenören började månadsskiftet juli/augusti. 10 september kom byggsatsen. Sen pågick det till slutsamråd med kommunen i maj 2016.
Vi gjorde ungefär samma resa och jag kan instämma i allt du skriver. Vi byggde dock helt i lösvirke utan att blanda in någon hustillverkare (typ fiskarheden) och det gav oss vissa fördelar men även fler nackdelar.
Det som var bra var ju att vi var helt oberoende av leverantörer, vi kunde köpa vilket kök vi ville, vilka toalettstolar vi ville, inredning osv så priset blev bättre. Vår materialsats ink kök/badrum/garderober slutade på ca 1,1 MSEK (ink alla uppgraderingar), kanske ett par hundra tusen billigare än ovannämnda. Sen gjorde vi iofs ritningarna själva som annars hade ingått hos fiskarhedenvillan.
Det dåliga var precis som du beskrev allt kringjobb och att man blev projektledare på ett helt annat sätt, något som man gärna hade sluppit. Rätt som det var gick en badrumsspegel sönder som man fick åka och fixa, sen skulle spiskåpan till fläkten kapas, dörrblad skulle beställas, skräp skulle köras iväg, entreprenörer skulle komma osv osv...
Sen hade vi tyvärr inga bra uppdragsspecifikationer till vår huvudentreprenör som även räknade bort sig på jobbet som skapat en hel del huvudvärk, men det är ju en annan femma.
En fråga ock, hade du gjort om det?
Det som var bra var ju att vi var helt oberoende av leverantörer, vi kunde köpa vilket kök vi ville, vilka toalettstolar vi ville, inredning osv så priset blev bättre. Vår materialsats ink kök/badrum/garderober slutade på ca 1,1 MSEK (ink alla uppgraderingar), kanske ett par hundra tusen billigare än ovannämnda. Sen gjorde vi iofs ritningarna själva som annars hade ingått hos fiskarhedenvillan.
Det dåliga var precis som du beskrev allt kringjobb och att man blev projektledare på ett helt annat sätt, något som man gärna hade sluppit. Rätt som det var gick en badrumsspegel sönder som man fick åka och fixa, sen skulle spiskåpan till fläkten kapas, dörrblad skulle beställas, skräp skulle köras iväg, entreprenörer skulle komma osv osv...
Sen hade vi tyvärr inga bra uppdragsspecifikationer till vår huvudentreprenör som även räknade bort sig på jobbet som skapat en hel del huvudvärk, men det är ju en annan femma.
En fråga ock, hade du gjort om det?
Ja du.... aldrig i livet sa jag när dte var klart, men nu ett år senare.... 
Jag vet inte, men jag tror det. Jag grämer mig för att jag inte byggde någon källare, men pengarna tog slut och det har varit tufft sedan dess. Vi sträckte oss verkligen för att klara detta, men jag tror dte var ett bra beslut. Hamnar jag i ett läge att ha råd att göra det igen skulle jag nog det. Och då skulle jag ha större tvättstuga!
Jag vet inte, men jag tror det. Jag grämer mig för att jag inte byggde någon källare, men pengarna tog slut och det har varit tufft sedan dess. Vi sträckte oss verkligen för att klara detta, men jag tror dte var ett bra beslut. Hamnar jag i ett läge att ha råd att göra det igen skulle jag nog det. Och då skulle jag ha större tvättstuga!
Vad hade du gjort om då, med facit i hand?
Jag hade byggt ett hus med mindre byggarea, och istället byggt en källare. Vi har fyra små barn och trots ett så pass stort hus kan man inte väsnas någonstans när barnen sover, vilket är trist för mig som spelar musik.
En annan grej var då att det hade lämnat lite byggarea kvar för extra garage etc.
Sen hade jag behövt en dubbelt så stor tvättstuga. Det blev väldigt suboptimalt hur pannan och VV-beredaren och centraldammsugaren sattes in, så det blev omöjligt att bygga förvaring, och -igen -med fyra barn går ytorna åt.
Det var de stora sakerna. Sen ahde jag gärna gjort en del snofsigare saker, men det fanns inte pengar till det, så det är svårt att gräma sig över, eftersom det inte var ett misstag, utan kalkylerade avväganden så att säga
En annan grej var då att det hade lämnat lite byggarea kvar för extra garage etc.
Sen hade jag behövt en dubbelt så stor tvättstuga. Det blev väldigt suboptimalt hur pannan och VV-beredaren och centraldammsugaren sattes in, så det blev omöjligt att bygga förvaring, och -igen -med fyra barn går ytorna åt.
Det var de stora sakerna. Sen ahde jag gärna gjort en del snofsigare saker, men det fanns inte pengar till det, så det är svårt att gräma sig över, eftersom det inte var ett misstag, utan kalkylerade avväganden så att säga
Hur hade du gjort med entreprenaden och själva byggandet? Hade du haft FH igen, och samma entreprenörer eller hade du gjort på något annat sätt?
Självbyggare
· Stockholm
· 9 736 inlägg
Intressant tråd att följa! Jag bygger just nu och vi har ett udda upplägg då jag köpt en rest, tät stomme och sedan färdigställer jag och inhyrda entreprenörer. Jag har upphandlat alla UE själv och är projektledare.
Känner igen mig i detta med logistik och "fix". Veckan som huset restes så var det alltid någon som skulle komma med gods eller som inte kom när det var utlovat så logistik runt ett husbygge är en mardröm skulle jag säga.
Vår budget för 2x91m2 BOA och 70m2 garage ligger på ca 3,5Mkr + tomt.
Nu är detta vårt andra hus och jag jobbar som projektledare inom bygg så vi har förhoppningsvis undvikit några fallgropar.
Känner igen mig i detta med logistik och "fix". Veckan som huset restes så var det alltid någon som skulle komma med gods eller som inte kom när det var utlovat så logistik runt ett husbygge är en mardröm skulle jag säga.
Vår budget för 2x91m2 BOA och 70m2 garage ligger på ca 3,5Mkr + tomt.
Nu är detta vårt andra hus och jag jobbar som projektledare inom bygg så vi har förhoppningsvis undvikit några fallgropar.
En byggmästare eller byggprojektledare som bygger lösvirkeshus brukar hålla igång bygget av två hus samtidigt. Det säger lite om hur mycket arbetsinsats projektledaren behöver. Och då brukar man i regel samordna byggnationerna av bägge husen så att samma hantverkare jobbar med bägge hussen ungefär samtidigt osv.
är absolut ej konsigt att tidsplaner faller ibland.
beror på ändringa av huset eller försenade leveranser. men som oftast är det ändringar i huset.
skall man ha klart ett hus i tid. planera ditt hus i god tid och ändra inget
beror på ändringa av huset eller försenade leveranser. men som oftast är det ändringar i huset.
skall man ha klart ett hus i tid. planera ditt hus i god tid och ändra inget
Vi ska också bygga med en lägenhet för uthyrning, verkar bli allt vanligare. Hur tycker ni att det blev med den extra lägenheten?
Apropå tiden: Huvva! Man blir verkligen avskräckt när man hör detta. Vi har båda våra föräldrar samt syskon nära vilket gör att vi kan få mycket hjälp, plus att vi ska göra NADA själva men jag förstår ju att det är mycket att göra ändå.
Delade ni inte upp samtalen emellan er då? Kanske blir lättare då?
Apropå tiden: Huvva! Man blir verkligen avskräckt när man hör detta. Vi har båda våra föräldrar samt syskon nära vilket gör att vi kan få mycket hjälp, plus att vi ska göra NADA själva men jag förstår ju att det är mycket att göra ändå.
Delade ni inte upp samtalen emellan er då? Kanske blir lättare då?
Missat massa inlägg och frågor ser jag! Kul med uppskattning av tråden, sånt här är ju stora grejer, så det känns positivt att kunna dela erfarenheter.
Angående Fiskarhedenvillan:
-i stort sett är jag nöjd. De schabblade en del, men kompenserade generöst och i princip utan knorr tycker jag. Det jag skulle anmärka mest på är nog snarast fel i branschen, och inte specifikt deras fel. Gedigna huskonstruktioner och bra materialval. De klantade det ordentligt med ventilationen i huset och drog massor med lufttrummor utanpåliggande vilket blev fult och sabbade en del förvaringsutrymmen. Sånt borde inte få hända. Annars var de riktigt bra tycker jag.
Snickaren hamnade vi i konflikt med eftersom han vägrade ersätta oss för förseningen, men annars var det bra entreprenörer, och det ska sägas att han var riktigt bra han också (så det var trist att det sket sig som det gjorde). Elektrikern och VVS:Aren skulle jag rekommendera vem som helst att anlita. Målningsentreprenaden var inte bra tycker jag, det var nog den enda som brast lite i kvaliett.
Ja, vi hur ut lägenheten och det funkar kanon. Bra skatteregler och sköna kronor in. På sikt ska mina föräldrar bo där, och fram tills dess hyr vi ut.
Viktigt att tänka på är att om man ska inreda ytterligare en bostad i huset med stöd i attefallsreglerna, så blir all lagstiftning för flerbostadshus tillämplig. Du måste ha brandskyddsbeskrivningar och brandklassade väggar och tak och protektorgips och dubbelgip och den en amed det tredje. Det kommer krav på kök, ventilation, tillräcklig yta att kunna stänga om sig, krav på parkeringsplats, handikappsanpassning och massa krav. Ska ni bygga för detta, se till att konstruktören tar höjd för allt detta direkt, annars blir det i princip omöjligt om man inte vill smyga med det så klart. Vi gjorde by the book.
Beträffande tidplanen var det mest bygglovs-krångel som stod för den värsta förseningen, och sen att byggarna inte kom igång när de skulle. Sen löpte det på rätt fint
Angående Fiskarhedenvillan:
-i stort sett är jag nöjd. De schabblade en del, men kompenserade generöst och i princip utan knorr tycker jag. Det jag skulle anmärka mest på är nog snarast fel i branschen, och inte specifikt deras fel. Gedigna huskonstruktioner och bra materialval. De klantade det ordentligt med ventilationen i huset och drog massor med lufttrummor utanpåliggande vilket blev fult och sabbade en del förvaringsutrymmen. Sånt borde inte få hända. Annars var de riktigt bra tycker jag.
Snickaren hamnade vi i konflikt med eftersom han vägrade ersätta oss för förseningen, men annars var det bra entreprenörer, och det ska sägas att han var riktigt bra han också (så det var trist att det sket sig som det gjorde). Elektrikern och VVS:Aren skulle jag rekommendera vem som helst att anlita. Målningsentreprenaden var inte bra tycker jag, det var nog den enda som brast lite i kvaliett.
Ja, vi hur ut lägenheten och det funkar kanon. Bra skatteregler och sköna kronor in. På sikt ska mina föräldrar bo där, och fram tills dess hyr vi ut.
Viktigt att tänka på är att om man ska inreda ytterligare en bostad i huset med stöd i attefallsreglerna, så blir all lagstiftning för flerbostadshus tillämplig. Du måste ha brandskyddsbeskrivningar och brandklassade väggar och tak och protektorgips och dubbelgip och den en amed det tredje. Det kommer krav på kök, ventilation, tillräcklig yta att kunna stänga om sig, krav på parkeringsplats, handikappsanpassning och massa krav. Ska ni bygga för detta, se till att konstruktören tar höjd för allt detta direkt, annars blir det i princip omöjligt om man inte vill smyga med det så klart. Vi gjorde by the book.
Beträffande tidplanen var det mest bygglovs-krångel som stod för den värsta förseningen, och sen att byggarna inte kom igång när de skulle. Sen löpte det på rätt fint
Något från helt andra ändan.
Gjort allt själv utom att koppla ihop elen.
Läge: ö utan biltrafik, allt tagetes egen båt
Storlek: 95 + 60, 1,5 plan + 26kvm
Tomt: lättarbetat men omfattande dränering
Grund: platta med golvvärme
Stomme: lättbalk med nockbalk, dvs inga takstolar.
Typ: trähus med väldigt mycket träsnickerier
Kostnad exkl tomt 2,9mkr
Tog ett år ledigt för att bygga.
Allt är rätt ok specat, golvvärme båda våningarna, extra elekrisk golvvärme under alla stengolv. Kakel och klinker ej standard.
Fick in offerter på totalentreprenad på ca 4,4mkr. Bra årslön om 1,5mkr. Bästa med att göra allt är att alla deadlines är det jag själv som satt. Ingen stress vid beslut och har det blivit fel eller inte som jag gillat då har jag skott om och gjort rätt.
Gjort allt själv utom att koppla ihop elen.
Läge: ö utan biltrafik, allt tagetes egen båt
Storlek: 95 + 60, 1,5 plan + 26kvm
Tomt: lättarbetat men omfattande dränering
Grund: platta med golvvärme
Stomme: lättbalk med nockbalk, dvs inga takstolar.
Typ: trähus med väldigt mycket träsnickerier
Kostnad exkl tomt 2,9mkr
Tog ett år ledigt för att bygga.
Allt är rätt ok specat, golvvärme båda våningarna, extra elekrisk golvvärme under alla stengolv. Kakel och klinker ej standard.
Fick in offerter på totalentreprenad på ca 4,4mkr. Bra årslön om 1,5mkr. Bästa med att göra allt är att alla deadlines är det jag själv som satt. Ingen stress vid beslut och har det blivit fel eller inte som jag gillat då har jag skott om och gjort rätt.