Skogsägare
· Stockholm och Smålands inland
· 18 430 inlägg
Varför skulle det vara det viktiga? Det viktiga är förstås att man övertar risken för bostadens värdeutveckling.Sharkbait skrev:
Hur menar du att det skulle fungera om man tecknar sig för nyproduktion? Att man bor på gatan i två år? Flyttar in i en av alla lediga hyresrätter som värdarna står på rad för att hyra ut?*Sharkbait skrev:
Marknaden fungerar helt enkelt inte som du beskriver den, i alla fall inte i storstäderna kanske inte någonstans utanför skogslänen ens.
*Kan innehålla spår av ironi.
Och var ska du bo under de två år det tar att bygga den nya bostaden? Återigen, för majoriteten är det inte ett gångbart alternativ.Sharkbait skrev:
I bästa fall kan man bo kvar i den nuvarande bostaden. Det förutsätter att man klarar av att lösa den skuld man drar på sig för att dra sig ur kontraktet på den nya bostaden. I sämsta fall räcker återstående värde på den befintliga bostaden (som gått ner) inte till och man hamnar i en rejäl knipa.
Det är alltså en betydande risk man tar, och det är den risken man får betalt för på en uppåtgående marknad. Jag vet inte om de som förespråkar "spekulationsbegränsningar" också är sugna på att lägga in ett skydd för de som förlorar på en nedåtgående marknad?
Övertar man inte risken för bostadens värdeutveckling oavsett vad man köper.Nötegårdsgubben skrev:
Det sättet är väl för att minska risken. Annars kan man stå där med minskat värde på nuvarande bostad och att man har tecknat sig på en nyproducerad. Hur löser man det då.
Eller så säljer man sin nuvarande i samband med inflytt till den nya och gör en god vinst på den nuvarande och sedan en större vinst på den nya som i mitt första inlägg för att minska långrad till bostad nr 3. Detta fungerar så länge bostadsmarknaden går uppåt.
Då får man leva med den dubbla risken om man köper nyproducerat.kindvall skrev:
Det finns risk att teckna sig på nyproducerat. Uppsidan med nyproducerat är att det är fast pris och när man säljer oavsett om man har eller inte bott i den så är värdeökning stor. I goda tider.
Köper man "begagnad" bostad så har man inte det problemet att man skall binda sig i 1-3 år men då har man oftast budgivning och priset kan sticka iväg.
Om man nu är lite onyanserad här så handlar diskussionen egentligen om marknadsekonomins vara eller inte vara på bostadsmarknaden. För så enkelt är det egentligen. Antingen får vemsomhelst som har pengar köpa ett objekt och vad personen sedan använder detta till är personens egen ensak. Och priset styrs av vad marknaden är beredd att betala. Eller så skaffar vi ett bostadsmonopol där staten hanterar alla bostäder, där man får ansöka om att till ett fast pris få köpa sin bostad och man efter kötid fördelar bostäderna likt kommunala tomtköer, liksom att kontraktsvillkoren kräver att du själv bor i bostaden i 2-5 år (olika beroende på tomtkö).
Egentligen är det inte svårare än så. Sedan beror ju den väldiga prisuppgången på att man helt enkelt hanterat marknaden dåligt. Det finns en alldeles för stor efterfrågan på bostäder och har så funnits under många år. Regelverken och kommunernas hantering gör att byggen inte blir av eller tar lång tid. I Göteborg, till exempel, så finns det mark som fastighetsbolag velat bebygga i många år, men kommunen handlägger det långsamt, långsamt och tar dessutom väldigt, väldigt bra betalt för marken. I allt fler kommuner finns heller inga tomtköer och det tar ofta flera år att omvandla exempelvis åkermark till byggbar mark för bostäder, det skall till planändringar och samråd. Om man nu vill ha en bättre bostadsmarknad så kanske man skulle titta på om man inte kunde snabba upp processerna lite så att det kan byggas mer och snabbare.
Det största felet, i min värld, man kan göra är att som nuvarande regering och försöka sänka bostadsmarknaden rejält. Problemet är att om man får en märkbar nedgång, vilket regering och riksbank önskar, så innebär det att många kommer tvingas sälja med förlust. Vilket kan leda till en ny fastighetskris. Det bästa vore att man försökte hålla marknaden någorlunda stagnerad och låta inflation och löneökningar "komma ikapp" lite. Tyvärr sitter vi nu också i högkonjunktur med negativ ränta, vilket för det första inte hjälper bostadsmarknaden särskilt mycket och för det andra skapar det enorma risker vid en ekonomisk nedgång, då "räntevapnet" är desarmerat.
Men jag tror definitivt inte på några planekonomiska lösningar. Däremot måste man lära sig från riksdag och regering att styra marknaden bättre.
Egentligen är det inte svårare än så. Sedan beror ju den väldiga prisuppgången på att man helt enkelt hanterat marknaden dåligt. Det finns en alldeles för stor efterfrågan på bostäder och har så funnits under många år. Regelverken och kommunernas hantering gör att byggen inte blir av eller tar lång tid. I Göteborg, till exempel, så finns det mark som fastighetsbolag velat bebygga i många år, men kommunen handlägger det långsamt, långsamt och tar dessutom väldigt, väldigt bra betalt för marken. I allt fler kommuner finns heller inga tomtköer och det tar ofta flera år att omvandla exempelvis åkermark till byggbar mark för bostäder, det skall till planändringar och samråd. Om man nu vill ha en bättre bostadsmarknad så kanske man skulle titta på om man inte kunde snabba upp processerna lite så att det kan byggas mer och snabbare.
Det största felet, i min värld, man kan göra är att som nuvarande regering och försöka sänka bostadsmarknaden rejält. Problemet är att om man får en märkbar nedgång, vilket regering och riksbank önskar, så innebär det att många kommer tvingas sälja med förlust. Vilket kan leda till en ny fastighetskris. Det bästa vore att man försökte hålla marknaden någorlunda stagnerad och låta inflation och löneökningar "komma ikapp" lite. Tyvärr sitter vi nu också i högkonjunktur med negativ ränta, vilket för det första inte hjälper bostadsmarknaden särskilt mycket och för det andra skapar det enorma risker vid en ekonomisk nedgång, då "räntevapnet" är desarmerat.
Men jag tror definitivt inte på några planekonomiska lösningar. Däremot måste man lära sig från riksdag och regering att styra marknaden bättre.
Spekulationsköpen triggar inte prisutvecklingen nämnvärt om inte lägenheterna lämnas tomma i hopp om att de ska stiga i värde. Men skattemyndigheten borde vara tuffare med att beskatta spekulationen på rätt sätt det ska vara 30% skatt inte 22%. Samma sak med spekulationsrenoveringar. Köper man i syfte att tjäna pengar så ska det skattas så.
Det här är ju inget nytt, när HSB byggde på Reymersholme i Stockholm för mer än 30 år sedan stod folk i kö, betalade en bagatellinsats och sålde veckan därpå för ockerpriser utan att ens ha sett lägenheterna.
Det vi ser idag är bara en naturlig fortsättning, vi kör så länge det går och hoppas att den sista idioten inte är en själv.
Det vi ser idag är bara en naturlig fortsättning, vi kör så länge det går och hoppas att den sista idioten inte är en själv.
Min (amatörmässiga) tes om bostadssituationen är att hela problemet ligger i den kommunala planeringen.
Jag har ett exempel som kanske inte är helt korrekt faktamässigt.
För några år sedan var jag på konsultuppdrag i USA, Boston. Jag höll en serie seminarier (teknik, inget om lån eller finanser). Deltagarna kom ifrån hela USA. Detta var precis i efterdyningarna av deras stora bostadsbubbla, med de s.k "sub prime lånen".
Under en paus kom vi att diskutera. En av deltagarna kom från Dallas i Texas. Han menade att hela problemet var uppförstorat, bostadsbubblan finns bara i Kalifornien och New York city, enl. honom. Detta pga. att de där har en strikt planering, det finns brist på mark som får bebyggas.
I Dallas som exempel hävdade han att alla hus kostar ungefär lika mycket som byggkostnaden, ingen tomt är värd mer än någon annan, och värdet ligger ca 10% över vad marken är värd som jordbruksmark, vilket den var innan den säljs till byggare. Han menade att det iofs. finns en gräddhylla även i Dallas, men det gäller en eller två gator i ett kvarter, där betalar man även för läget.
Om någon som skall köpa en bostad alltid har valet att antingen köpa det där huset som känns lite dyrt, eller att köpa mark för "självkostnad" alltså samma pris som en bonde som vill utöka sin areal betalar, och hitta en byggare som i konkurrens får sätta pris på bygget.
Då har vi en äkta fungerande marknad, det skapas en balans mellan utbud och efterfrågan. Uppstår en brist på bostäder så byggs bristen bort inom 6 månader.
Nu tror jag iofs. att även i Dallas så får man betala ett lite annat pris för ett hus som ligger 2 minuters bilresa från finanskvarteren, än där man får sitta 40 minuter i bilkö till finanskvarteren (jag har hållit samma kurs/seminarier i Dallas också, så jag vet hur trafiken är där).
Men om vi hade en friare planering även i Sverige, då skulle vi inte ha de uppskruvade bostadspriserna. Om jag kommer ny till staden, tycker att bef. hus/lägenheter var lite dyra. Så köper jag en tomt, om tomtsäljaren vill ha lite för mycket betalat så väljer jag en annan tomt, alltså riktigt marknadsprissättning på en marknad med balans mellan tillgång och efterfrågan, och samma sak med val av byggare.
Dagens situation är visserligen en marknadsprissättning på sätt o vis. Men iom den monumentala oblansen mellan tillgång och efterfrågan så sätts priset primärt efter vad jag har råd att betala, inte efter vad jag vill betala. Och med sjunkande räntor så har folk haft möjlighet att betala mer, därmed stiger priserna. Det hade inte hänt om hela kedjan från tomt, bygge till begagnade bostäder hade sålts på en balanserad marknad.
Om jag betalar 3 milj. för 600 kvm tomt, vad spelar det då för roll om köket blir 50 000 dyrare, och i valet av byggstandard tapet för 70 kr rullen eller designtapet för 900 kr rullen, det blir liksom försumbart när marken kostar 3 milj. Allt detta driver på priserna i alla led.
Jag har ett exempel som kanske inte är helt korrekt faktamässigt.
För några år sedan var jag på konsultuppdrag i USA, Boston. Jag höll en serie seminarier (teknik, inget om lån eller finanser). Deltagarna kom ifrån hela USA. Detta var precis i efterdyningarna av deras stora bostadsbubbla, med de s.k "sub prime lånen".
Under en paus kom vi att diskutera. En av deltagarna kom från Dallas i Texas. Han menade att hela problemet var uppförstorat, bostadsbubblan finns bara i Kalifornien och New York city, enl. honom. Detta pga. att de där har en strikt planering, det finns brist på mark som får bebyggas.
I Dallas som exempel hävdade han att alla hus kostar ungefär lika mycket som byggkostnaden, ingen tomt är värd mer än någon annan, och värdet ligger ca 10% över vad marken är värd som jordbruksmark, vilket den var innan den säljs till byggare. Han menade att det iofs. finns en gräddhylla även i Dallas, men det gäller en eller två gator i ett kvarter, där betalar man även för läget.
Om någon som skall köpa en bostad alltid har valet att antingen köpa det där huset som känns lite dyrt, eller att köpa mark för "självkostnad" alltså samma pris som en bonde som vill utöka sin areal betalar, och hitta en byggare som i konkurrens får sätta pris på bygget.
Då har vi en äkta fungerande marknad, det skapas en balans mellan utbud och efterfrågan. Uppstår en brist på bostäder så byggs bristen bort inom 6 månader.
Nu tror jag iofs. att även i Dallas så får man betala ett lite annat pris för ett hus som ligger 2 minuters bilresa från finanskvarteren, än där man får sitta 40 minuter i bilkö till finanskvarteren (jag har hållit samma kurs/seminarier i Dallas också, så jag vet hur trafiken är där).
Men om vi hade en friare planering även i Sverige, då skulle vi inte ha de uppskruvade bostadspriserna. Om jag kommer ny till staden, tycker att bef. hus/lägenheter var lite dyra. Så köper jag en tomt, om tomtsäljaren vill ha lite för mycket betalat så väljer jag en annan tomt, alltså riktigt marknadsprissättning på en marknad med balans mellan tillgång och efterfrågan, och samma sak med val av byggare.
Dagens situation är visserligen en marknadsprissättning på sätt o vis. Men iom den monumentala oblansen mellan tillgång och efterfrågan så sätts priset primärt efter vad jag har råd att betala, inte efter vad jag vill betala. Och med sjunkande räntor så har folk haft möjlighet att betala mer, därmed stiger priserna. Det hade inte hänt om hela kedjan från tomt, bygge till begagnade bostäder hade sålts på en balanserad marknad.
Om jag betalar 3 milj. för 600 kvm tomt, vad spelar det då för roll om köket blir 50 000 dyrare, och i valet av byggstandard tapet för 70 kr rullen eller designtapet för 900 kr rullen, det blir liksom försumbart när marken kostar 3 milj. Allt detta driver på priserna i alla led.
Redigerat:
Joru, "hempularn", du är skojig du. Om jag har behov av en tomt, lägenhet eller annan bostad i Stockholm, anser priset vara för högt så åker jag upp till Koskullskulle där de skänker bort tomter med fina lägen och har i och med det råd att bygga en värstingkåk eftersom jag spar väldigt mycket pengar.
Möjligen drar jag västerut, till Dallas där systemet verkar gynna oss fattiglappr.
Möjligen drar jag västerut, till Dallas där systemet verkar gynna oss fattiglappr.
Problemet verkar vara att TS inte köpte och sålde med vinst. Nu sitter han och är avundsjuk men har ägnat 10 inlägg åt att förklara att det är han inte alls utan att det är någon annans fel...Adam F skrev:
Adam F skrev:
mnils skrev:
Om ni behagar att läsa inläggen som jag har skrivit så fram går det att alla som har råd att köpa bostad kan utnyttja bostadsmarknaden.
Sedan kan jag tycka att det blir lite lågt när mnils skall dra in hurvidare jag har gjort lyckade fastighetsaffärer eller ej. Det spelar väl ingen roll om jag har gjort noll eller fem affärer med god avkastning för att kunna se/tycka att marknaden är sjuk i det avseende jag gjorde gällande i första inlägget.
Rent generellt så vore det bra om bostadsrätter och ägandet av bostadsrätter förbehålls de som har för avsikt att bo där. Det är hela grunden för systemet med bostadsrätter. Spekulativa ägare som köper med enda tanken att senare sälja dyrare, och ofta hyra ut under tiden, förfelar tanken med bostadsrätten. Det tar bort existensberättigandet för den ägarformen. Föreningar förvaltas på ideela eller halvideela grunder, att vissa då väljer att profitera på detta ideela arbete är lite stötande.Adam F skrev:
Men när det gäller spekulativa köp av nyproduktion så är jag lite kluven.
Om man tänker sig att det på något sätt vore möjligt att helt förhindra att folk tecknar sig och senare säljer utan att flytta in. Att vi alltså kunde få bort alla spekulativa köpare.
Då skulle kanske 10% av nyteckningarna inte gå till de som tecknar sig idag. Vad blir konsekvensen? Jo troligen skulle nytecknandet i vissa fall behöva ske till ett lägre pris. Jättebra mindre prispress uppåt. Men konsekvensen av det blir att färre projekt blir möjliga att genomföra, de blir för dyra. Antag att 1% av nybyggena aldrig skulle bli av då. Vi skulle få ett minskat bostadsbyggande, visserligen marginellt men ändå. Så det finns både en uppsida och en nedsida med en spekulationsspärr.
Mycket intressant observation.hempularen skrev:
Jag antar att de även i USA har att individen får ta konsekvensen om man bosätter sig på ett "tokigt ställe" utan daigs, pendeltåg etc. plus att "alla" är bilburna - så infrastrukturen spelar inte lika stor roll - vägar är billiga. Tåg och tättrafikerade busslinjer är dyra.
I Sverige så känns det som att kommunerna stretar emot för att om man bygger ett område där det inte finns infrastruktur, skolor, VA etc. Jag antar detta är för att man med kommunala pengar måste bekosta och bidra till merkostnaderna det blir att bygga på ett obebyggt ställe.
Jag tycker när man åker bil kring stockholm att det ter sig finnas MASSOR av byggbar mark. Och som denna herre förespråkar (http://www.stockholmdirekt.se/bosta...ett-nytt-bromma/repqes!B9u3jlP1auua6Tg0GPzHw/) - kan man bygga nya villastäder på obruten mark så skulle man troligen kunna öka byggandet enormt, få trevliga områden och rimligare priser utan att dessutom bygga sönder och överbelasta befintliga områden och infrastruktur.