100-åringen där renoveringslustan försvann
... för de förra ägarna. Min fru och jag tittar på en sekelskiftesvilla relativt centralt i Luleå [1] som har råkat ut för en total avsaknad av renoveringar på nästan 40 år. Källaren byggdes -44 och huset flyttades från annan plats. Panel, tak, dränering är alla daterade -78. Vad händer om man skiter i att renovera och dränera ett hus med källare på 40 år? Fukt. Väldigt mycket fukt. Kort sagt behöver jag hjälp med att lista ut hur mycket renoveringarna kommer kosta oss (i väldigt grova drag), så att vi kan bestämma oss för om det är värt att köpa och för vilket pris. Vi vill räkna på att leja bort allt jobb och sen kunna göra vissa uppgifter själva eftersom i mån av tid.
Annons: https://www.svenskfast.se/hus/norrbotten/lulea/lulea/skurholmen/langgatan-21/149235#bilder
Låt oss börja nerifrån; vid besiktning har fukt upptäcks i källaren. Den kommer behöva dräneras om samt rivas ut, odoxsaneras till stora delar och invändigt byggas om. Problemen finns även i tvättstugan samt dusch/bastu-delen som syns i Hemnet-annonsen så den behöver också rivas. Finns golvvärme på oisolerad bottenplatta som suger energi, så egentligen kanske den bör bilas upp också. Vår uppskattning: 200k för dränering, 150k invändigt samt ytterligare 50k om vi vill bila upp golvet och isolera.
Mellanplan i huset mår bra. Övervåningen har fuktskada från takfönstret i det härligt 70-talsbruna badrummet. Själva taket har inte kunnat besiktigas men vi räknar med fuktskador där också (ca 70m2 yta per våning, så något mer ytarea för själva taket). Vår uppskattning: 100k för att fixa badrummet och 150k till för att fixa taket
Fönster behöver bara mindre ommålningar, men panelen är gammal. Planen är att renovera fasaden och taket samtidigt för att återanvända ställningar. Vi kommer även vara tvugna att riva soldäcket på framsidan för att kunna genomföra dräneringen. Vår uppskattning: 100k för fasaden och 30k för nytt soldäck.
Till sist: som ni redan sett från bilderna är garaget katastrofalt fult. Vi tror också att mycket av fuktproblemen kommer härifrån eftersom vattnet från halva garagetaket, från delar av hängrännorna (!) samt vattnet från sluttningen alla möts på samma ställe ovanför huset, där man dessutom har lagt ett ljusinsläpp till tvättstugan ca 50cm utanför fönstret.
Vi funderar på att riva det och ersätta det med ett nytt + carport, och återanvända samma platta om det är möjligt. Det finns även värme indraget i garaget redan nu. Största kostnaden bör vara själva bortforslingen och deponering av material. Vår uppskattning för garaget: Rivning 150k, nytt garage: 75k.
Totalt budgeterar vi alltså för renoveringar för ganska precis en miljon. Tillkommer gör mindre kostnader som rivnings- och bygglov för garage, jordfelsbrytare osv. men de kostnaderna känns inom felmarginalen för resten.
Det jag undrar är i första hand; är det någon kostnad eller plan som slår er som totalt orimligt? Vi inser rent intellektuellt att vi egentligen bör köpa ett nyckelfärdigt enplanshus och antagligen få en eller två Teslor i mellanskillnad, men även ambitioner måste få frodas.
En andra insikt är att vi säkert aldrig kommer att få köpa huset för tillräckligt lite pengar, men drömma går ju. Nästa steg är att begära in faktiska offerter från företag i Luleå, men vill gärna kolla om det är något större vi missat innan vi går vidare ditåt.
Tack för läsning!
Annons: https://www.svenskfast.se/hus/norrbotten/lulea/lulea/skurholmen/langgatan-21/149235#bilder
Låt oss börja nerifrån; vid besiktning har fukt upptäcks i källaren. Den kommer behöva dräneras om samt rivas ut, odoxsaneras till stora delar och invändigt byggas om. Problemen finns även i tvättstugan samt dusch/bastu-delen som syns i Hemnet-annonsen så den behöver också rivas. Finns golvvärme på oisolerad bottenplatta som suger energi, så egentligen kanske den bör bilas upp också. Vår uppskattning: 200k för dränering, 150k invändigt samt ytterligare 50k om vi vill bila upp golvet och isolera.
Mellanplan i huset mår bra. Övervåningen har fuktskada från takfönstret i det härligt 70-talsbruna badrummet. Själva taket har inte kunnat besiktigas men vi räknar med fuktskador där också (ca 70m2 yta per våning, så något mer ytarea för själva taket). Vår uppskattning: 100k för att fixa badrummet och 150k till för att fixa taket
Fönster behöver bara mindre ommålningar, men panelen är gammal. Planen är att renovera fasaden och taket samtidigt för att återanvända ställningar. Vi kommer även vara tvugna att riva soldäcket på framsidan för att kunna genomföra dräneringen. Vår uppskattning: 100k för fasaden och 30k för nytt soldäck.
Till sist: som ni redan sett från bilderna är garaget katastrofalt fult. Vi tror också att mycket av fuktproblemen kommer härifrån eftersom vattnet från halva garagetaket, från delar av hängrännorna (!) samt vattnet från sluttningen alla möts på samma ställe ovanför huset, där man dessutom har lagt ett ljusinsläpp till tvättstugan ca 50cm utanför fönstret.
Vi funderar på att riva det och ersätta det med ett nytt + carport, och återanvända samma platta om det är möjligt. Det finns även värme indraget i garaget redan nu. Största kostnaden bör vara själva bortforslingen och deponering av material. Vår uppskattning för garaget: Rivning 150k, nytt garage: 75k.
Totalt budgeterar vi alltså för renoveringar för ganska precis en miljon. Tillkommer gör mindre kostnader som rivnings- och bygglov för garage, jordfelsbrytare osv. men de kostnaderna känns inom felmarginalen för resten.
Det jag undrar är i första hand; är det någon kostnad eller plan som slår er som totalt orimligt? Vi inser rent intellektuellt att vi egentligen bör köpa ett nyckelfärdigt enplanshus och antagligen få en eller två Teslor i mellanskillnad, men även ambitioner måste få frodas.
En andra insikt är att vi säkert aldrig kommer att få köpa huset för tillräckligt lite pengar, men drömma går ju. Nästa steg är att begära in faktiska offerter från företag i Luleå, men vill gärna kolla om det är något större vi missat innan vi går vidare ditåt.Tack för läsning!
Redigerat:
Oj,centralt Luleå ligger nästan som en bättre Stockholmförort. Min personliga reaktion (som gillandes sekelskifteshus) är att inte mycket gammal charm finns kvar, om huset dras med så stora behov och ändå ytskikt är ok så känns det som ett jobbigt projekt.hellre ett hus där allt utom ytskikt är hyfsat okej och orört. Timell stylade hus där bara yta fixats med hemmapul och inte det strukturella fixats tror jag är det värsta man kan ta sig an. Men kanske är läget så bra att det uppväger detta, gamla hus tenderar ha bättre läge än nybyggda...
Jag skulle fundera 2ggr, verkar vara en vitmålande hemmapulare utan förstånd att ta tag i det viktigaste. Prisuppskattningarna är nog inte helt fel.
40-talskällare utan dränering var tänkta för att ha nakna betongväggar och naket betonggolv invändigt och användas som grovutrymmen. Då gjorde det ingenting om väggar och golv svettades fukt inåt. Fukten drogs ut genom eldstäderna.
Allt fungerade bra tills folk började inreda sina källare med ytmaterial som skadas av fukt och hindrar fukten från att avdunsta och dessutom slopar alla eldstäder. Då får man vanligtvis fuktskador.
På interriörbilderna anar jag borttagna bärande mellanväggar. Om huset är ett timmerhus brukar sådant ibland men långt ifrån alltid leda till problem på lång sikt. Det är en chansning.
Allt fungerade bra tills folk började inreda sina källare med ytmaterial som skadas av fukt och hindrar fukten från att avdunsta och dessutom slopar alla eldstäder. Då får man vanligtvis fuktskador.
På interriörbilderna anar jag borttagna bärande mellanväggar. Om huset är ett timmerhus brukar sådant ibland men långt ifrån alltid leda till problem på lång sikt. Det är en chansning.
Redigerat:
Om beskrivningen av problem stämmer så känns det tragiskt att lyckas ytskiktsrenovera ett hus och bygga in så mycket problem med fukt. Det känns lite som att ingenting av det bra som ett gammalt hus erbjuder finns bevarat, meningen med att köpa ett gammalt hus försvinner ju om allt är ombyggt och inbyggt med moderna material.
Mycket ser ju rätt fräscht ut, men är det fuktskador under, och troligen el, vvs etc inte är gjort på många år,fönstren är väl troligen helslut 3-glas, taket verkar vara ett enkelt plåttak, dränering slut mm. Det är ju ett jobb som att bygga ett helt nytt hus att renovera detta.
Jag skulle vända mig om och springa och tänka en tanke på de som köper detta hus.
Mycket ser ju rätt fräscht ut, men är det fuktskador under, och troligen el, vvs etc inte är gjort på många år,fönstren är väl troligen helslut 3-glas, taket verkar vara ett enkelt plåttak, dränering slut mm. Det är ju ett jobb som att bygga ett helt nytt hus att renovera detta.
Jag skulle vända mig om och springa och tänka en tanke på de som köper detta hus.
Håller med allas inlägg ovan. Skulle vara orolig hela tiden för vilka mer fel man skulle hitta i väggar och bjälklag. Att t. ex. behöva dra om all el kommer att kosta ett par hundra tusen + alla väggar som måste återställas. VVS är förhoppningsvis något billigare.
Anser också att du tagit till för lite i din budget. Det enda som möjligtvis blir billigare är rivningen av garaget.
Anser också att du tagit till för lite i din budget. Det enda som möjligtvis blir billigare är rivningen av garaget.
Köp tomten, slå ner huset och sätt upp ett älvsbuhus.
När det gäller garaget - tänk på att bara portarna kan gå lös på 12-15.000:-/st. Men om du höjer återbyggnad till 100k kan det vara mer rimligt.
Men varför göra det mindre, nu ser det ut att vara ett trippelgarage ? Eller är den tredje grannens ? Fast i så fall är det inte lätt att bygga om då det är sammanbyggt.
Men varför göra det mindre, nu ser det ut att vara ett trippelgarage ? Eller är den tredje grannens ? Fast i så fall är det inte lätt att bygga om då det är sammanbyggt.
Vad dyrt Luleå blivit då.
Håller med alla innan. Köp detta istället: https://www.hemnet.se/bostad/villa-7rum-lulsundet-lulea-kommun-truppvagen-5-11220616
Håller med alla innan. Köp detta istället: https://www.hemnet.se/bostad/villa-7rum-lulsundet-lulea-kommun-truppvagen-5-11220616
Eller så köper du ett billigare hus någonstans uppefter älven och pendlar till arbetet i Lule. Jag känner inte till trakten men enligt bekanta kan man få hus för småpengar då man kommer en liten bit inåt land.
Min spontana reflektion är vad som får er att fundera på just detta hus?
Är det läget, arkitekturen, utmaningen?
Beroende på ert svar kan man sedan ge bättre råd....
Är det läget, arkitekturen, utmaningen?
Beroende på ert svar kan man sedan ge bättre råd....
Angående dränering, vill ni bo i källaren? Dränering är dyrt, men frågan är om det behövs? Frågan är om fuktproblemet inte är beroende på att takavvattningen löper ut på gräsmattan bredvid källaren samt att tidigare ägare byggt in fukten i källaren genom att inreda den.
Ska ni inte bo i källaren skulle jag istället riva ut allt "nytt" i källaren, ta bort eventuella plastfärger på betongväggarna och måla med silikatfärg som släpper igenom fukt. Sedan fixat takavvatningen så att den leds bort från huset. Det kan mycket väl räcka med det och så sparar ni en bra slant. Komplettera eventuellt med en slamsugning av befintlig drän.
Dränera en källare görs främst när det rinner in vatten och det är mycket fukt, källaren ligger naturligt under marken och kommer aldrig att bli helt som ett rum över mark.
Ska ni inte bo i källaren skulle jag istället riva ut allt "nytt" i källaren, ta bort eventuella plastfärger på betongväggarna och måla med silikatfärg som släpper igenom fukt. Sedan fixat takavvatningen så att den leds bort från huset. Det kan mycket väl räcka med det och så sparar ni en bra slant. Komplettera eventuellt med en slamsugning av befintlig drän.
Dränera en källare görs främst när det rinner in vatten och det är mycket fukt, källaren ligger naturligt under marken och kommer aldrig att bli helt som ett rum över mark.
De två förstnämnda egentligen, både läget i staden och själva huset känns väldigt charmigt. Dock tror jag, efter alla goda råd här, att vi kommer göra precis som JohanLun sa och lägga benen på ryggen. De verkar desperata att sälja det (mäklaren ringde oss nyss och lämnade mobilsvar angående huset) så det finns säkert all möjlighet för någon med rätta kunskaperna att göra ett klipp. Priserna är verkligen höga -- I renoverat och fukt-fritt skick skulle det här huset gå på upp mot 5m så det finns redan en viss höjd för renoveringar. Dock, i dagsläget, ingenting för oss.KristinaRT skrev:
@kalle55: Det är en bra poäng; men exempelvis dusch finns enbart i källaren och är även det påverkat av fukten. Jag tänker också att man, i alla fall till viss del, vill underhålla tak/panel/dränering med jämna mellanrum även om det går att delvis skjuta på.