Värdering av fritidshus

[JennyCS]

Hej!

Min sambos familj (han, hans mamma samt bror och syster) har ett fritidshus ihop på en ö i Stockholms skärgård. Nu har båda hans syskon köpt andra fritidshus på samma ö och vill därmed att vi ska köpa ut dem från denna ursprungliga stuga. Problemet är hur vi ska värdera stugan. Frågor som kommer upp är bland annat vad det är för slags stuga iom att "vi" har ett Forsgrens timmerhus medans hans bror har köpt en Västkuststuga. Hur stor skillnad gör det i värdering om stugorna annars är likvärdiga? Och hur mycket kan man räkna på om stugan har utedass (vår stuga), mulltoa (systerns stuga) eller förbränningstoalett (broderns stuga). Vår stuga samt tomt är minst men däremot så har vi en bättre gäststuga, en liten stuga som tidigare varit valstuga samt en verktygsbod som inte är i världens bästa skick. Brodern har en fallfärdig gäststuga samt en bod och systern har en gäststuga som är mindre men i bättre skick. Vi själva tycker att dessa stugor är hyfsat likvärdiga med tanke på skick och storlek men syskonen tycker annorlunda och det skiljer ganska många hundra tusen mellan våra respektive värderingar.

Hur gör man när man värderar tomt och hus med tanke på fabrikat på stuga, hur mycket höjs värdet pga toalettlösning samt extrastugor? Tar tacksamt emot tips och råd från andra som varit i samma situation.

Tack på förhand!
/Jenny

 

[ZipLock]

Jag förstår inte riktigt vad du menar..... Vad har broderns nya stuga med saken att göra?

Det enda intressanta borde vara marknadsvärdet i dag på den "gamla" stugan. Det bästa sättet att få fram det är att låta två lokala fastighetsmäklare värdera stugan oberoende av varandra.

 

[Enannananna]

Håller med Ziplock, deras nya stugor ska inte blandas in i värderingen av den gemensamt ägda fastighet över huvud taget, det har inte med saken att göra.

Ta dit två eller tre värderingsmän, räkna ut ett snitt på vad de kommer fram till och köp ut syskonen med 25% var (om alla äger lika mycket). Värderingskostnaden bör de som säljer betala tycker jag. En av mäklarna/värderingsmännen kan säkert hjälpa till med köpekontrakt mm om det behövs.

 

[kindvall]

Det låter ju löjligt att hålla på och jämföra gäststugor och toaletter med två irrelevanta stugor. Det är ju värdet på den gemensamma stugan som är relevant, inte hur mycket (för mycket?) syskonen betalat för sina stugor (som de verkar tycka är sämre än den gemensamma stugan).
Extrastugor och toalettlösning lär ge rätt liten skillnad på värdering. Däremot är tomt- och stugstorlek viktigare.

Dessutom, skall mamman fortsatt vara delägare? Isf är det ju inte en helt marknadsmässig försäljning det handlar om, om ni inte får 100% ägande. Syskonen har ju inget alternativ annat än att sälja till er, och ni har kanske inte så jättestora incitament till att vilja köpa ut dem?

 

[cpalm]

Hur gör man när man värderar tomt och hus med tanke på fabrikat på stuga, hur mycket höjs värdet pga toalettlösning samt extrastugor? Tar tacksamt emot tips och råd från andra som varit i samma situation.

I princip har ni två vägar att gå, om ni inte kan komma överens om en egen värdering. En "mäklarvärdering", som ni i bästa fall kan få gratis. Den kan förvisso vara nog så träffsäker, men du får ringa eller ingen dokumentation.
Eller ta in en värderingsman som kommer att skriva en mer djupgående rapport, vilket kostar en hyfsad slant.

Oavsett går värderingen ut på att skapa en objektiv uppfattning av vad fastigheten skulle gå för om den erbjöds till försäljning på marknaden. I praktiken tittar man på försäjningsstatistik för liknande objekt i samma område och applicerar olika omräkningsfaktorer för att kompensera för t.ex. tomtstorlek, skick, läge osv. så att det blir en rättvisande jämförelse. Är det en större fastighet kan man behöva bryta ner den i olika delar, osv.

 

[hsd]

Tala med en mäklare

 

[toolman77]

I förlängningen eftersom stugan har fyra ägare så går det inte att avtala om förköpsrätt (det går vid max tre ägare) utan alla delägare kan tvinga fram en försäljning av hela fastigheten på den öppna marknaden. Den som då är intresserad av att behålla fastigheten kan då köpa den i konkurrens med resten av världen.

Vill de istället bli utköpta och ni vill köpa ut dem tycker jag att en värdering av två eller tre mäklare är en vettig väg att gå. Se till att skriva ner hur priset ska sättas om värderingarna ger olika bud. och skriv ett avtal om köpet så att ni inte blir osams i framtiden.

 

[JennyCS]

Stort tack för alla värdefulla kommentarer och åsikter! Speciellt de mer juridiska åsikterna är av stort värde för oss.

Anledningen till att vi jämför "vår" stuga med de andras stugor är helt enkelt för att själva bilda oss en uppfattning om vad fastigheten kan vara värd. Deras stugor är på samma ö, så nära att vi nästan kan vinka till varandra och ganska nyligen inköpta. Därför tänkte vi att stugorna var ganska lätta att jämföra och att vi själva skulle kunna komma fram till rätta värdet utan att ta in extern hjälp. Nu har ändå det hela mynnat ut i jämförelse av fabrikat och standard så för att behålla relationerna intakta så känns det ändå som att era råd om att ta in mäklare eller värderingsman nog är det bästa.

Vi kommer förmodligen inte att köpa ut svärmor så här i en första runda men tanken är att vi ska göra det som ett andra steg längre fram.

 

[sprwl]

Stort tack för alla värdefulla kommentarer och åsikter! Speciellt de mer juridiska åsikterna är av stort värde för oss.

Anledningen till att vi jämför "vår" stuga med de andras stugor är helt enkelt för att själva bilda oss en uppfattning om vad fastigheten kan vara värd. Deras stugor är på samma ö, så nära att vi nästan kan vinka till varandra och ganska nyligen inköpta. Därför tänkte vi att stugorna var ganska lätta att jämföra och att vi själva skulle kunna komma fram till rätta värdet utan att ta in extern hjälp. Nu har ändå det hela mynnat ut i jämförelse av fabrikat och standard så för att behålla relationerna intakta så känns det ändå som att era råd om att ta in mäklare eller värderingsman nog är det bästa.

Vi kommer förmodligen inte att köpa ut svärmor så här i en första runda men tanken är att vi ska göra det som ett andra steg längre fram.

Tänk bara på att om Svärmor går bort så kommer ju syskonen in och blir ägare igen genom arvet. Kan vara skönt att reglera detta i samband med utköpet av dem. T ex utköp av Svärmor via revers (om det är pga kapitalet ni vill vänta med det utköpet).