Hjälp med funderingar kring ett 1920-tals hus inför ev köp
Hej alla kunniga!
Har läst fram och tillbaka på forumet och vilken kunskap och erfarenhet som finns samlad här!
Trots alla gamla inlägg skulle jag vara tacksam för lite hjälp och kanske någon har möjlighet att kommentera vårt ev husköp. Vi har inte varit på visningen än men det är ju bäst att vara så förberedd som möjligt. Läget är bästa tänkbara och nyare hus kommer ju aldrig att byggas just där. Bilderna och planlösningen säger fullt tillräckligt hur insidan är utseendemässigt och så, men frågorna rör det som hittills kommit fram.
Det är heller ingen stor omsättning av hus där vi bor vilket gör att man blir villig att acceptera en del skavanker för att ens kunna hitta något. Det verkar ju också vara regel snarare än undantag vid äldre hus, men stora frågan är ju om det är mer fel än "vanligt" och om det är något som gör att man bör dra öronen åt sig. Lite varningssignaler finns ju, men så länge det ändå är grejor som går att ordna får man ta med det i beräkningarna kostnadsmässigt, inom rimliga gränser
.
Vi har inte jättestor erfarenhet själva men vi villiga att lägga tid på att fixa och lära oss underhållet som krävs för att bibehålla ett gott skick på ett äldre hus och vårda det. Ekonomin är väl rätt god också, har marginaler. Jag tänker allmänt att man får räkna med kostnader för det som behöver fixas ovanpå köpeskillingen, och anta ett worst case scenario, men frågan är ju ungefär hur mkt olika saker kan kosta.
Huset är ett 1 1/2 plans parhus på cirka 150m2 byggt 1923. Att det är ett parhus är väl en fördel prismässigt, men sedan förstår jag att det kan påverka lite vad gäller vissa typer av renoveringar, exempelvis om det skulle behöva dräneras om etc.
Grunden anges som källare/sula. Trästomme och stående träpanel. Tegeltak, mansardstil, okänt när renoverat (så räknar med att behöva göra det snarast). Omdränerat 1992. Invändigt är huset fint renoverat i vårt tycke med bevarande av ursprungliga stilen och vi har egentligen inget behov alls att åtgärda något invändigt av estetiska eller planmässiga skäl. På det planet är allt perfekt som det är. Huset har 2 glas kopplade i fönsterbågar, och 1+1 glas (vilket för mig låter som samma sak).
Det är installerat mekanisk frånluftventilation 2015. Fjärrvärme är installerat, också oklart när (i nuläget).
Förra ägarna köpte huset 2014 och har renoverat mycket invändigt, bl.a. gjutning av golv i hobbyrum källare, fiber, nya avloppsstammar, ny el övre plan, målning inomhus i de flesta rum. Men inget är gjort utvändigt eller av "vårdande" skäl eller hur man ska uttrycka det.
1. Någon som har någon särskild erfarenhet just vad gäller parhus och ev problem? Några fällor man kan gå i som man bör tänka på innan köp? (Grannen verkar vara en normalt funtad person enligt bekants bekant som bor på samma gata).
2.Det står i besiktningsprotokollet att kvalitetsdokumentation saknas för renoverat badrum på övre plan, renoverat 2015. Efter att ha grävt lite på nätet hittar jag att det företag man anger att man har använt sig av vid olika renoveringar (och däribland då säkert badrum) förmodligen består av en släkting till ena säljaren och har allsköns verksamhet från sportartiklar till byggnadsarbete. Känns förstås väldigt oseriöst och man får anta att det inte är enligt konstens alla regler, när dokumentation saknas för badrummet. Jag tänkte först och främst höra med mitt försäkringsbolag hur dom skulle ställa sig till ev framtida skada, om det täcks av försäkringen. Någon som har några tankar om detta? Är det lika bra att vid köp slita ut badrummet och göra om arbetet via fackman, iaf om inte försäkringen täcker framtida skada?
3. Vinden: Mikrobiell påväxt finns på mindre ytor. Besikt.man. har mätt fuktvärden och det ligger under kritisk nivå. Jag antar oavsett att det kommer från taket, som man ju bör lägga om. Besikt.man. kommentar är att det inte är någon fara och räcker att hålla koll på, men för mig låter detta konstigt. Man bör väl ta reda på allt som kan ligga bakom och åtgärda det? Installationen av fjärrvärme kan väl också vara bidragande lika väl som läckande tak?
4. Rörslits saknar skvallerör: Detta ser ganska nytt ut och konstruktionen ser ut precis som den brukar minus skvallerör. Händer det att någon fackman ibland gör så här men gör rätt i övrigt? Bör man tänka att det finns risk för att flera saker behöver fixas avseende rören?
5. Badrum källare med badkar. Fuktskada i innervägg (kaklet t.o.m. släppt). Badrummet har inte använts. Vi har inget behov av detta badrum och jag tänker att om man tar bort det i sin helhet och tar bort angripet material (dvs innerväggar) så borde faran vara över, eller?
6. Källare allmänt: Påreglade ytterväggar. Mikrobiell lukt och mindre fuktskada under trappan. Ja, vad säger man, det är väl inte mycket att göra förutom att börja med att ta bort ovannämnda badrum först, förhoppningsvis kommer lukten därifrån (samt ta bort de påreglade väggarna). Kanske behövs ny dränering, kanske inte, men får räkna med att det kan behövas närmsta åren i alla fall. Vi kommer inte att använda källaren för något annat än vad den ursprungligen var tänkt för, dvs förvaring och tvättstuga. Man blir ju lite rådvill, dels tycker många (bland annat här på forumet) att viss fukt är acceptabel i källaren om den inte ska bebos (och det ska vi ju inte), men samtidigt hör man ju mycket om problem och skräckhistorier. De ytterväggar som gått att inspektera har iaf inte haft några fuktskador. Några allmänna tankar om detta?
Jag har länkat till besiktningsprotokollet: https://media.fastighetsbyran.se/Fil/1675619
Det blev ju en lång text och då är det ändå bara lite allmänna funderingar. Jag förväntar mig inte att någon svarar på allt men någon kanske har tankar om det ena och det andra. Väldigt tacksam för alla synpunkter!
Med vänlig hälsning,
Gustaf
Har läst fram och tillbaka på forumet och vilken kunskap och erfarenhet som finns samlad här!
Trots alla gamla inlägg skulle jag vara tacksam för lite hjälp och kanske någon har möjlighet att kommentera vårt ev husköp. Vi har inte varit på visningen än men det är ju bäst att vara så förberedd som möjligt. Läget är bästa tänkbara och nyare hus kommer ju aldrig att byggas just där. Bilderna och planlösningen säger fullt tillräckligt hur insidan är utseendemässigt och så, men frågorna rör det som hittills kommit fram.
Det är heller ingen stor omsättning av hus där vi bor vilket gör att man blir villig att acceptera en del skavanker för att ens kunna hitta något. Det verkar ju också vara regel snarare än undantag vid äldre hus, men stora frågan är ju om det är mer fel än "vanligt" och om det är något som gör att man bör dra öronen åt sig. Lite varningssignaler finns ju, men så länge det ändå är grejor som går att ordna får man ta med det i beräkningarna kostnadsmässigt, inom rimliga gränser
.Vi har inte jättestor erfarenhet själva men vi villiga att lägga tid på att fixa och lära oss underhållet som krävs för att bibehålla ett gott skick på ett äldre hus och vårda det. Ekonomin är väl rätt god också, har marginaler. Jag tänker allmänt att man får räkna med kostnader för det som behöver fixas ovanpå köpeskillingen, och anta ett worst case scenario, men frågan är ju ungefär hur mkt olika saker kan kosta.
Huset är ett 1 1/2 plans parhus på cirka 150m2 byggt 1923. Att det är ett parhus är väl en fördel prismässigt, men sedan förstår jag att det kan påverka lite vad gäller vissa typer av renoveringar, exempelvis om det skulle behöva dräneras om etc.
Grunden anges som källare/sula. Trästomme och stående träpanel. Tegeltak, mansardstil, okänt när renoverat (så räknar med att behöva göra det snarast). Omdränerat 1992. Invändigt är huset fint renoverat i vårt tycke med bevarande av ursprungliga stilen och vi har egentligen inget behov alls att åtgärda något invändigt av estetiska eller planmässiga skäl. På det planet är allt perfekt som det är. Huset har 2 glas kopplade i fönsterbågar, och 1+1 glas (vilket för mig låter som samma sak).
Det är installerat mekanisk frånluftventilation 2015. Fjärrvärme är installerat, också oklart när (i nuläget).
Förra ägarna köpte huset 2014 och har renoverat mycket invändigt, bl.a. gjutning av golv i hobbyrum källare, fiber, nya avloppsstammar, ny el övre plan, målning inomhus i de flesta rum. Men inget är gjort utvändigt eller av "vårdande" skäl eller hur man ska uttrycka det.
1. Någon som har någon särskild erfarenhet just vad gäller parhus och ev problem? Några fällor man kan gå i som man bör tänka på innan köp? (Grannen verkar vara en normalt funtad person enligt bekants bekant som bor på samma gata).
2.Det står i besiktningsprotokollet att kvalitetsdokumentation saknas för renoverat badrum på övre plan, renoverat 2015. Efter att ha grävt lite på nätet hittar jag att det företag man anger att man har använt sig av vid olika renoveringar (och däribland då säkert badrum) förmodligen består av en släkting till ena säljaren och har allsköns verksamhet från sportartiklar till byggnadsarbete. Känns förstås väldigt oseriöst och man får anta att det inte är enligt konstens alla regler, när dokumentation saknas för badrummet. Jag tänkte först och främst höra med mitt försäkringsbolag hur dom skulle ställa sig till ev framtida skada, om det täcks av försäkringen. Någon som har några tankar om detta? Är det lika bra att vid köp slita ut badrummet och göra om arbetet via fackman, iaf om inte försäkringen täcker framtida skada?
3. Vinden: Mikrobiell påväxt finns på mindre ytor. Besikt.man. har mätt fuktvärden och det ligger under kritisk nivå. Jag antar oavsett att det kommer från taket, som man ju bör lägga om. Besikt.man. kommentar är att det inte är någon fara och räcker att hålla koll på, men för mig låter detta konstigt. Man bör väl ta reda på allt som kan ligga bakom och åtgärda det? Installationen av fjärrvärme kan väl också vara bidragande lika väl som läckande tak?
4. Rörslits saknar skvallerör: Detta ser ganska nytt ut och konstruktionen ser ut precis som den brukar minus skvallerör. Händer det att någon fackman ibland gör så här men gör rätt i övrigt? Bör man tänka att det finns risk för att flera saker behöver fixas avseende rören?
5. Badrum källare med badkar. Fuktskada i innervägg (kaklet t.o.m. släppt). Badrummet har inte använts. Vi har inget behov av detta badrum och jag tänker att om man tar bort det i sin helhet och tar bort angripet material (dvs innerväggar) så borde faran vara över, eller?
6. Källare allmänt: Påreglade ytterväggar. Mikrobiell lukt och mindre fuktskada under trappan. Ja, vad säger man, det är väl inte mycket att göra förutom att börja med att ta bort ovannämnda badrum först, förhoppningsvis kommer lukten därifrån (samt ta bort de påreglade väggarna). Kanske behövs ny dränering, kanske inte, men får räkna med att det kan behövas närmsta åren i alla fall. Vi kommer inte att använda källaren för något annat än vad den ursprungligen var tänkt för, dvs förvaring och tvättstuga. Man blir ju lite rådvill, dels tycker många (bland annat här på forumet) att viss fukt är acceptabel i källaren om den inte ska bebos (och det ska vi ju inte), men samtidigt hör man ju mycket om problem och skräckhistorier. De ytterväggar som gått att inspektera har iaf inte haft några fuktskador. Några allmänna tankar om detta?
Jag har länkat till besiktningsprotokollet: https://media.fastighetsbyran.se/Fil/1675619
Det blev ju en lång text och då är det ändå bara lite allmänna funderingar. Jag förväntar mig inte att någon svarar på allt men någon kanske har tankar om det ena och det andra. Väldigt tacksam för alla synpunkter!
Med vänlig hälsning,
Gustaf
Gillar ni huset och läget är det väl små saker som tas upp. Huset är gammal, så det finns säkert problem. Men då det verkar ha underhållits så kan de inte vara stora. Att anmärka på att det yttre ytskyddet är mer än 20 år ger väl egentligen inte så mycket. Det lär det vara på många hus utan att det för den delen är ett problem. Dock hade jag nog låtit en elektriker fixa elen om vi hade köpt det.
Administrator
· Skåne
· 7 774 inlägg
Ett jättefint hus!
Jag hade inte nöjt med med en besiktning, beställd av köparen och utförd av Anticimex. De har alldeles för varierande kvalitet på sina besiktningar, med många nyanställda som cirkulerar runt och slarvar/eller så kan de helt enkelt inte. Mäklarna har löpande avtal med dem och besiktningarna går på löpande band. Sök på Anticimex här i forumet, så ser du exempel.
Välj en egen besiktningsman och gör en egen överlåtelsebesiktning, så kan du sova lugnt efter dennes utlåtande. Här kan du söka efter besiktningemän som verkar i ditt område: http://sbr.se/sok-besiktningsman/overlatelsebesiktning/
Du kan skriva kontakt på huset med besiktningsförbehåll, dvs att visar besiktningen något allvarligt så går köpet tillbaka alt. du får sänkt köpeskilling. Så gjorde vi när vi köpte hus.
Jag hade inte nöjt med med en besiktning, beställd av köparen och utförd av Anticimex. De har alldeles för varierande kvalitet på sina besiktningar, med många nyanställda som cirkulerar runt och slarvar/eller så kan de helt enkelt inte. Mäklarna har löpande avtal med dem och besiktningarna går på löpande band. Sök på Anticimex här i forumet, så ser du exempel.
Välj en egen besiktningsman och gör en egen överlåtelsebesiktning, så kan du sova lugnt efter dennes utlåtande. Här kan du söka efter besiktningemän som verkar i ditt område: http://sbr.se/sok-besiktningsman/overlatelsebesiktning/
Du kan skriva kontakt på huset med besiktningsförbehåll, dvs att visar besiktningen något allvarligt så går köpet tillbaka alt. du får sänkt köpeskilling. Så gjorde vi när vi köpte hus.
Som sagt besiktiga med egen bes. man. Ev. köper du med besiktningsklausul.
Vinden, påväxt i mindre omfattning finns väldigt ofta, och det är oftast inget stort problem. Men behöver hållas under uppsikt. Vanligen beror det inte på läckage uitifrån, utan kondens. Varm, fuktig luft från bostaden tränger upp på vinden, fukt kondenserar på den kalla råsponten. OM det behöver åtgärdas så handlar det oftast om ventilation.
Om det läcker genom taket så ser man ofta att det direkt runnit vatten, med lite tur även precis var det kommer in. Tegeltaket behöver inte vara akut att byta om det inte finns tecken på läckage. Men är det gammalt så bör man ha marginal för att kunna byta det akut, och/eller lägga in det i 5 årsplanen.
En källare som används så som du beskriver kan man acceptera mindre fuktproblem i, en förutsättning är att det inte finns organiskt material som står och murknar/möglar. Som träreglar direkt mot en fuktig vägg.
Dränering från 92 är oftast helt OK även idag, modern dränering håller avsevärt längre än tidigare tumregel på 30 år. Men givetvis kan det finna rena fel, någon marksättning som knäckt ett rör eller liknande, men med moderna material sätts inte dräneringen igen så fort som förr i tiden.
badrummet som ev. utförts av en prson med okänd kompetens. Å ena sidan kan man hoppas att en släkting undviker rent fusk. Å andra sidan kan det vara en släkting som fått göra det för att de inte vågat anlita någon annan för "husefridens" skull.
Det mest uppenbara ställe att se ev. fel är i golvbrunnen, nästan alla kritiska moment i en badrumsrenovering är dolda under kakel, men vid brunnen kan man se. Är det fel där (vilket det förvånansvärt ofta är, även efter proffs) så bör man förutsätta att allt är mer eller mindre fel. är det rätt där, så kan ändå mycket vara fel, men brunnen är den mest kritiska punkten. Om du komme dit igen, lyft brunnsgallret, fotografera rakt ned i brunnen, så man ser kanterna och klämringen. Ta gärna flera närbilder i olika vinklar. Lägg upp här under badrumsforumet, så kommer du att få ett antal omdömen.
Ett annat ställe att titta på är där det finns rörgenomföringar ut ifrån vägg eller upp genom golv (otillåtet) till handfat dusch osv. och så kan man ju titta på plattsättningen, är det en ovan plattsättare så kommer det att finnas detaljer med ojämn fogbredd, plattor som sitter snett osv. Inget funktionellt fel, men ger en indikation på om det är en amatör som varit framme. Närstudie av tröskeln kan också vara bra, tätskiktet skall vara uppdraget mot tröskeln, går inte alltid att se, men ibland kan man se att det absolut inte är uppdraget.
Vinden, påväxt i mindre omfattning finns väldigt ofta, och det är oftast inget stort problem. Men behöver hållas under uppsikt. Vanligen beror det inte på läckage uitifrån, utan kondens. Varm, fuktig luft från bostaden tränger upp på vinden, fukt kondenserar på den kalla råsponten. OM det behöver åtgärdas så handlar det oftast om ventilation.
Om det läcker genom taket så ser man ofta att det direkt runnit vatten, med lite tur även precis var det kommer in. Tegeltaket behöver inte vara akut att byta om det inte finns tecken på läckage. Men är det gammalt så bör man ha marginal för att kunna byta det akut, och/eller lägga in det i 5 årsplanen.
En källare som används så som du beskriver kan man acceptera mindre fuktproblem i, en förutsättning är att det inte finns organiskt material som står och murknar/möglar. Som träreglar direkt mot en fuktig vägg.
Dränering från 92 är oftast helt OK även idag, modern dränering håller avsevärt längre än tidigare tumregel på 30 år. Men givetvis kan det finna rena fel, någon marksättning som knäckt ett rör eller liknande, men med moderna material sätts inte dräneringen igen så fort som förr i tiden.
badrummet som ev. utförts av en prson med okänd kompetens. Å ena sidan kan man hoppas att en släkting undviker rent fusk. Å andra sidan kan det vara en släkting som fått göra det för att de inte vågat anlita någon annan för "husefridens" skull.
Det mest uppenbara ställe att se ev. fel är i golvbrunnen, nästan alla kritiska moment i en badrumsrenovering är dolda under kakel, men vid brunnen kan man se. Är det fel där (vilket det förvånansvärt ofta är, även efter proffs) så bör man förutsätta att allt är mer eller mindre fel. är det rätt där, så kan ändå mycket vara fel, men brunnen är den mest kritiska punkten. Om du komme dit igen, lyft brunnsgallret, fotografera rakt ned i brunnen, så man ser kanterna och klämringen. Ta gärna flera närbilder i olika vinklar. Lägg upp här under badrumsforumet, så kommer du att få ett antal omdömen.
Ett annat ställe att titta på är där det finns rörgenomföringar ut ifrån vägg eller upp genom golv (otillåtet) till handfat dusch osv. och så kan man ju titta på plattsättningen, är det en ovan plattsättare så kommer det att finnas detaljer med ojämn fogbredd, plattor som sitter snett osv. Inget funktionellt fel, men ger en indikation på om det är en amatör som varit framme. Närstudie av tröskeln kan också vara bra, tätskiktet skall vara uppdraget mot tröskeln, går inte alltid att se, men ibland kan man se att det absolut inte är uppdraget.