Köpa hus med fuktskadad källare?
Vi har bokat visning på ett hus. Byggt på 50-talet, bra läge och fin tomt, många grund- och ytrenoveringar gjorda, ok pris. Problemet? Källaren...
Källaren är oinredd och fuktskadad. Cirka 70-80 kvadrat stor. Det vi vet är att man för fyra år sedan gjorde en dränering. Man har även lagt golvvärme i källaren (inte så smart kanske) och nya fönster. Vi har inte sett skadornas omfattning, men vi vet att det fått många spekulanter att inte ens överväga huset trots att det annars är tilltalande, så man kan ju tänka sig. Tomten ligger lågt (nära havet också), så källaren är under grundvattennivå.
Vi förväntar oss inte att källaren nånsin ska gå att använda som boyta, på sin höjd som förvaring. MEN vad kan man göra för att förbättra källarens utsatthet? Vad ska vi titta efter på visningen? Nåt särskilt vi bör fråga? Är det idiotiskt att ens överväga köp? Vid ett eventuellt köp skulle vi gå in med ett lägre pris än utgångspris, just pga källaren.
Källaren är oinredd och fuktskadad. Cirka 70-80 kvadrat stor. Det vi vet är att man för fyra år sedan gjorde en dränering. Man har även lagt golvvärme i källaren (inte så smart kanske) och nya fönster. Vi har inte sett skadornas omfattning, men vi vet att det fått många spekulanter att inte ens överväga huset trots att det annars är tilltalande, så man kan ju tänka sig. Tomten ligger lågt (nära havet också), så källaren är under grundvattennivå.
Vi förväntar oss inte att källaren nånsin ska gå att använda som boyta, på sin höjd som förvaring. MEN vad kan man göra för att förbättra källarens utsatthet? Vad ska vi titta efter på visningen? Nåt särskilt vi bör fråga? Är det idiotiskt att ens överväga köp? Vid ett eventuellt köp skulle vi gå in med ett lägre pris än utgångspris, just pga källaren.
Ligger källaren under grundvattennivån så lär det bli blött där nere. För att inte få in vatten så måste du ha ett tätskikt på källarens utsida och plattans undersida. Det första är nog görbart, bara att gräva upp och täta. Men det sista, täta under plattan blir inte lätt.......
Finns en bunt saker man kan göra om källaren ligger under grundvattennivån. T.ex anlägga en pumpgrop under källaren eller utanför huset och på så sätt sänka grundvattennivån under huset. Normalt så ska ju dräneringen fixa detta så man kan misstänka att den är felgjord så att dräneringsrören ligger för högt. En platta som står i vatten kombinerat med golvvärme kan såklart bli problem. Att gräva upp och fixa detta kanske löser problemet.
En rejäl avfuktare kan ofta lösa problemet också.
Jag hade absolut tittat på huset.
En rejäl avfuktare kan ofta lösa problemet också.
Jag hade absolut tittat på huset.
Titta på huset är aldrig fel men gå till ta noga reda på orsaken till problemen. Avgörande är markförutsättningar och husets stabilitet samt vad ägarnas ombyggnad orsakat för utmaningar.
Jag skriver några rader utifrån egna erfarenheter. OBS avsikten är inte att skrämma er från att titta. Jag ogillar genuint ordet omöjligt, det tar bara olika lång tid och kostar mer eller mindre pengar.
. Mitt hus är min största investering och kanske eran också. Då är det bra att ta medvetna beslut.
Jag har ett hus från -45 med källare. Det byggdes genom att de grävde ner till fast/torr lera. Sedan las avlopp. Det gjordes "små diken" i leran i kombination med lite formvirke och armering. Sulan gjöts av betong. Dränering i form av dubbla tegelrör las i underkant sula på utsidan. Dräneringen anslöts till avloppet. Därefter murades väggarna med betonghålsten. Ytterväggarna isolerades invändigt med 50mm träullitt..Därefter jämnades leran till och det gjöts en o-armerad betongkaka som golv-beläggning. Väggarna putsades med kalkputs. Ett rum i källaren gjordes i efterkrigsanda till splitterskydd och fick extra betong och metall-luckor för fönstren. Övriga bjälklag dvs golvet till våningen ovanför källaren byggdes av trä. Vissa tak i källaren är ursprunglig träpanel och i vissa rum är taket putsat.
Till största delen ett trähus.Källare grundkonstruktionen har jag sett "live" då delar varit öppnat.
Om det är en klassisk 50 tals källare med murad hålsten tror jag inte grundsulan ställdes i grundvatten eller under grundvatten nivå. Det finns en del praktiska problem med att gjuta i vatten ifall det inte är ett specialbygge. Det borde framgå av prospektet eller tom av bilder och planlösning. Är det flera liknande hus i området?
Det här har jag fått höra om ett hus i ett kvarter bort. De bilade ut golvet, grävde ut rejält med lera, la isolering och gjöt platta med golvärme. Det blev inte helt bra. Utgrävningen blev djupare än betongsulan som källarmurarna står på. Därigenom även under dräneringsnivån. De påstås tagit in expert för att golvet "gungade" och det var fuktproblem i väggarna. Cell-plasten har bra flytkraft.
Fuktproblemet är en frågeställning den andra är att säkra grundmurens stabilitet dvs bärkraft underifrån och jordtryck utifrån. Det huset står kvar men det lär kostat en rejäl slant och försäkringen omfattade inte detta.
Finns det vatten i marken fylls hålet. Det behöver inte vara grundvatten ifall det invändigt är grävt till en nivå under dräneringen.
Avgörande är vilken mark huset står på och hur grunden är byggd. Med mark i detta avseende menar byggarna ytan som husets vikt vilar på. Det är "aldrig" gräsmatte/skogsbacke jord. Berg, sten, sand, lera eller kombinationer av dessa brukar bära upp husgrunder.
Att pumpa bort grundvatten nära sjö eller hav är en "utmaning". Naturen fyller ju på med automatik. Även att lokalt pumpa vatten ifall huset står på lera/sand påstås vara riskfyllt. Står det på stabilt underlag som förenklat skulle kunna var berg och sten går kanske att pumpa om det hamnar vatten i en bergficka. Jag har haft diskussion om liknande med diverse specialister och att förändra vatteninnehållet i marken ifall huset står på "mjukare" mark är riskfyllt. Att plantera för vattentörstiga träd nära huset kan faktisk orsaka sättningar. Att sänka grundvattenivån där jag bor är oeralistisk.
Är det nedgrävt under grundsulan så är mitt råd att ni konsulterar markspecialist/byggspecialist. Ni behöver veta hur ägarna gjort i praktiken. Både med dränering och utgrävning. Det behöver inte vara gigantiska problem men ska ni köpa är det mitt råd att ni gör det med öppna ögon. Det går att täta, förstärka osv men det kostar.
Om källaren är byggd som min så är den en aktiv del av byggnaden oavsett hur ni tänker använda den. Huset måste vara stadigt och det får inte finnas en fuktlast eller fukttillskott som ni inte har möjlighet att hantera om övriga huset är byggt av trä.
Det kan vara hanterbara problem men kombinationen 50-tals hus, ny dränering, golvvärme (brukar kräva utgrävning) och ändå finns fuktproblem. Det fick mig att vilja ge er information om vad jag sett.
Det mesta går att ordna. Lägger ni upp bilder eller länkar till huset är det antagligen någon på forumet som är nyfiken och tittar på bilderna och då kanske det blir mer handfasta reflektioner.
Åk och titta, hoppas jag hjälpt er formulera några frågor. Att köpa hus innebär en läro-resa där det är väldigt bra att titta på hus. När det känns rätt märks det nog på känslan i magen
Jag skriver några rader utifrån egna erfarenheter. OBS avsikten är inte att skrämma er från att titta. Jag ogillar genuint ordet omöjligt, det tar bara olika lång tid och kostar mer eller mindre pengar.
. Mitt hus är min största investering och kanske eran också. Då är det bra att ta medvetna beslut. Jag har ett hus från -45 med källare. Det byggdes genom att de grävde ner till fast/torr lera. Sedan las avlopp. Det gjordes "små diken" i leran i kombination med lite formvirke och armering. Sulan gjöts av betong. Dränering i form av dubbla tegelrör las i underkant sula på utsidan. Dräneringen anslöts till avloppet. Därefter murades väggarna med betonghålsten. Ytterväggarna isolerades invändigt med 50mm träullitt..Därefter jämnades leran till och det gjöts en o-armerad betongkaka som golv-beläggning. Väggarna putsades med kalkputs. Ett rum i källaren gjordes i efterkrigsanda till splitterskydd och fick extra betong och metall-luckor för fönstren. Övriga bjälklag dvs golvet till våningen ovanför källaren byggdes av trä. Vissa tak i källaren är ursprunglig träpanel och i vissa rum är taket putsat.
Till största delen ett trähus.Källare grundkonstruktionen har jag sett "live" då delar varit öppnat.
Om det är en klassisk 50 tals källare med murad hålsten tror jag inte grundsulan ställdes i grundvatten eller under grundvatten nivå. Det finns en del praktiska problem med att gjuta i vatten ifall det inte är ett specialbygge. Det borde framgå av prospektet eller tom av bilder och planlösning. Är det flera liknande hus i området?
Det här har jag fått höra om ett hus i ett kvarter bort. De bilade ut golvet, grävde ut rejält med lera, la isolering och gjöt platta med golvärme. Det blev inte helt bra. Utgrävningen blev djupare än betongsulan som källarmurarna står på. Därigenom även under dräneringsnivån. De påstås tagit in expert för att golvet "gungade" och det var fuktproblem i väggarna. Cell-plasten har bra flytkraft.
Fuktproblemet är en frågeställning den andra är att säkra grundmurens stabilitet dvs bärkraft underifrån och jordtryck utifrån. Det huset står kvar men det lär kostat en rejäl slant och försäkringen omfattade inte detta.
Finns det vatten i marken fylls hålet. Det behöver inte vara grundvatten ifall det invändigt är grävt till en nivå under dräneringen.
Avgörande är vilken mark huset står på och hur grunden är byggd. Med mark i detta avseende menar byggarna ytan som husets vikt vilar på. Det är "aldrig" gräsmatte/skogsbacke jord. Berg, sten, sand, lera eller kombinationer av dessa brukar bära upp husgrunder.
Att pumpa bort grundvatten nära sjö eller hav är en "utmaning". Naturen fyller ju på med automatik. Även att lokalt pumpa vatten ifall huset står på lera/sand påstås vara riskfyllt. Står det på stabilt underlag som förenklat skulle kunna var berg och sten går kanske att pumpa om det hamnar vatten i en bergficka. Jag har haft diskussion om liknande med diverse specialister och att förändra vatteninnehållet i marken ifall huset står på "mjukare" mark är riskfyllt. Att plantera för vattentörstiga träd nära huset kan faktisk orsaka sättningar. Att sänka grundvattenivån där jag bor är oeralistisk.
Är det nedgrävt under grundsulan så är mitt råd att ni konsulterar markspecialist/byggspecialist. Ni behöver veta hur ägarna gjort i praktiken. Både med dränering och utgrävning. Det behöver inte vara gigantiska problem men ska ni köpa är det mitt råd att ni gör det med öppna ögon. Det går att täta, förstärka osv men det kostar.
Om källaren är byggd som min så är den en aktiv del av byggnaden oavsett hur ni tänker använda den. Huset måste vara stadigt och det får inte finnas en fuktlast eller fukttillskott som ni inte har möjlighet att hantera om övriga huset är byggt av trä.
Det kan vara hanterbara problem men kombinationen 50-tals hus, ny dränering, golvvärme (brukar kräva utgrävning) och ändå finns fuktproblem. Det fick mig att vilja ge er information om vad jag sett.
Det mesta går att ordna. Lägger ni upp bilder eller länkar till huset är det antagligen någon på forumet som är nyfiken och tittar på bilderna och då kanske det blir mer handfasta reflektioner.
Åk och titta, hoppas jag hjälpt er formulera några frågor. Att köpa hus innebär en läro-resa där det är väldigt bra att titta på hus. När det känns rätt märks det nog på känslan i magen
Tack för era svar, en lärprocess minsann. Vi tittade på huset, det var fint renoverat, men litet. Källaren luktade inget just när vi var där, man hade nämligen hackat upp små hål ovanför källarfönstren för att ventilera. Det är problematiskt för man kände på våningen ovanför att det drog kallt under fötterna. Man hade även på två ställen hackat upp betongtaket upp mot ovanvåningen. Det kändes inte bra, då finns det ju risk att fukten vandrar uppåt. I ena hörnet i källaren hade man börjat planera för badrum/bastu och satt upp gipsskivor. Rikligt med fukt hade helt tydligt sugits upp i skivorna.
Tomten var verkligt fin, och jag gillar området. Men med storleken på huset skulle vi helt klart behöva lägga på en våning till inom 1-2 år. Då blir ju det där med stabilitet och bärkraft extra viktigt. Man vill ju knappast bygga uppåt förrän man fått ordning på källaren - om det ens går.
Hussökandet känns fanimej hopplöst.
Tomten var verkligt fin, och jag gillar området. Men med storleken på huset skulle vi helt klart behöva lägga på en våning till inom 1-2 år. Då blir ju det där med stabilitet och bärkraft extra viktigt. Man vill ju knappast bygga uppåt förrän man fått ordning på källaren - om det ens går.
Hussökandet känns fanimej hopplöst.
Hej,
Bli inte deppiga när ni läser detta för det blir ett lyckligt slut
Det skulle vara intressant att få en länk till det aktuella huset för jag gissar att det ligger ute på nätet
Idag har jag lite omvänd skrivklåda så jag hoppas ni har överseende med att det blir en liten "uppsats" Det går ju utmärkt att låta bli att läsa eller sluta läsa
Tråkigt. För mig/oss var husköparprocessen en läro-process. Jag vet att marknaden idag på många orter är hopplös:
Även när jag köpte huset för 10 år sedan var det budgivning på alla hus som var aktuella. Priserna galna även på hus med "visst underhållsbehov" och för den "händige" vilket var beskrivningar på hus som direkt behövde dräneras, taket bytas, Fasaden målas efter att rötad panel ersatts, källarlukt pga invändig isolering med organiskt mtrl mot ytterväggens mur=riva ut. Sen kom momenten för den händige dvs 30 år gammalt badrum och kök. Målat och tapetserats av tidigare händig=såg bra ut på långt håll med dåliga ögon eller på väl valda fotovinklar.-> Måste göras om rätt omgående. Vissa saker det jag absolut ville göra på ett par ställen skulle på lite sneda tapetvåder, målning med krokig maskering att lysa för en blind.
Jag var med i budgivningen på flera hus med behov men valde min nivå utifrån vad som jag ville göra. Ingen lyxrenovering men fräscht och ok utfört jobb. Min nackdel var att jag gjorde nog en för realistisk kalkyl på vad det skulle kosta att få ett hus som mår bra tekniskt på lång sikt och successivt förbättra standarden över 3-5år.
Vissa av dessa hus passerar jag mer eller mindre regelbundet och i flera har inte ens gjort de yttre åtgärder jag såg som nödvändiga för att huset skulle må bra tekniskt och få dyrbara skador. I något hus vet jag att det gjordes ett ryck invändigt med ytskikt och kök men övrigt verkar ha "åtgärdat sig själv"
Jag förlorade även några budgivningar på hus som tekniskt sett var friska även om det var en hel del jobb. Men även om banken mer än ville låna ut pengarna och månadskalkylen såg bra ut ville jag inte låna till "dubbla skorstenshöjden".
Viss envishet är bra att ha Hus skulle köpas och i takt med att jag tittat på fler och fler hus och förlorade budgivningar, Jag följde budgivningar för det var ingen ide att ägna tid åt att delta i att bjuda upp husen från "lockpris" nivå till realistiskt prisnivå. Det syns rätt väl för då krymper buden och budgivarna blir få. Inget hus blev köpt.
Men jag lärde mig mer om vad som var viktigt för mig. Jag kan i efterskott säga att lär-processen gjorde mig mer och mer redo att när rätt hus dök upp lägga det vinnande budet. Jag är idag glad för uthålligheten. Det var nära några gånger att jag tog beslutet att "nu köper jag detta hus" struntsamma att det blir dyrt eller att det blir hantverkare springande i huset i flera år. Det höll på att bli ett hus som var alldeles för stort, det kunde blivit ett flerfamiljshus där botten-lägenheten och stort dubbelgarage skulle bli mitt och sedan två hyresgäster våningen upp.
Jag visste tack och lov tillräcklingt mycket om hus för att inte köpa utifrån tro-hopp och tilltro till att på fritid renovera hus med byggfel eller väldigt eftersatt underhåll.
Jag är inte rädd för att jobba och de som känner mig säger att jag är rätt praktisk dvs betydligt bättre kunskap/erfarenhet än mäklarnas "den händige".Jag hade dessutom redan större delen av utrustning och handmaskiner som behövs. Ekvationen spricker ändå för att ha ett krävande jobb med rätt mycket resor. Att renovera 500 timmar om året i 3-5år. Sen är det ändå en hel del tjänster som måste köpas skulle för mig varit omöjligt.
Nu låter detta kanske som om husköps processen tog 10år men i verkligheten tog det ca ett och ett halvt år från att jag gick från konkret kände att det var dags för ett hus och att aktivt börja leta tills kontraktet var påskrivet.. Första månaderna gick åt för att grovt lära mig marknaden, vilka områden som var aktuella, storlek, hustyp osv.
Huset jag föll för och budade tills jag vann är byggt 1945. Bra område, ganska centralt men ändå i anslutning till "o-rörd" skog och en sjö. Tveksam när jag såg annonsen men bra känsla när jag tittade på plats
Lite mindre bo-yyta än ursprungstanken men å andra sidan skapligt med andra ytor. Stort garage, stort uterum. Var tekniskt bra även om tex källaren var gammal och hade besiktningsprotokollens "risk-konstruktioner". Kök och badrum halvgamla men ok. Fasaden behövde kärlek då ägarna inte orkat måla(högst normalt). Taket bra. Behov av färg och tapeter men tack och lov inte snabb-pimpat med en massa ny färg av någon "händig" utan äldre/gammalt som var snyggt målat, tapeterna raka osv Inrednings som i kök badrum tvättstuga mm var snyggt monterat.
En mindre trädgård med flera fantastiska äppelträd men alldeles för många buskar och blom-partier för min smak.
Oavsett så kändes det rätt. Det jag ville renovera och bygga om rymdes inom vett och sans.
Gick hantera i en flexibel tidsplan som jag styrde då jag inte såg så många potentiella akuta överraskningar som funnits i andra hus.
Huset skulle köpas var känslan. Det berättade jag även för min bank som skulle bli "största delägare". Banken dillade lite om bottenlån topplån och hur de såg på pris/finansiering utifrån deras perspektiv. Jag minns att jag log och sa till bankmannen att det är klart att du kan välja topplån så länge topplånet har samma villkor som bottenlånet:. Jag fick en föreläsning om bankens regler osv
När han var klar sa jag att jag var nöjd med min bank och hoppades att banken såg mig som en bra kund. Frågade, -vill du verkligen att jag tar in "låne offerter" från fler banker eller ger du mig bra villkor direkt.
Han tog korrekt beslut och gav mig bra villkor och ett lånelöfte en bra bit över skorstenen. Hade han gett mig dåliga villkor och en annan bra bank skulle gett mig bättre villkor/ränta på ett sätt som var långsiktigt dvs inte bara locka mig med bra rabatt första året skulle han inte fått en andra chans. Jag tror han drog den slutsatsen Även om jag aldrig uttrycker mig så vid en förhandling
Även om huset skulle köpas måste man sätta en högsta gräns. Man kan få en budgivare emot sig som är nyskild och vill köpa ett hus så att barnen inte måste byta skola och har råd att betala kontant. Någonstans finns en gräns och jag har lärt mig att försöka sätta ett pristak innan en förhandlingssituation/anbud/budgivning. Att sätta den nivån under pågående budgivning/förhandling är svårt. Att förhandla med sin känsla kontra 50tkr till då vinner ofta känslan och för många av 50tkr beslut i stridens hetta kan bli jobbigt långsiktigt. Det är bra att ha råd att göra annat än bo och renovera.
Jag vann som ni förstår budgivningen. Behövde inte nyttja upp till lånelöftets max.
Pirrande känsla att flytta till hus. El-centralen skulle bytas asap. Direkt skulle trädgården förändras så den blev lättskött. Jag gav bort alla buskar och rabatterna fick växa igen för att ett halvår senare bli gräsmatta. Fick byta lite rutten panel och lejde bort målningen. Huset skulle dessutom byta färg. Invändigt byttes en del golv. Successivt fick rummen nya tapeter och trä och tak målades. Tillsammans med en av mina nära och kära som är enastående färgsäker kom vi fram till att köket inte behövde rivas ut eller ens byta skåpluckor. Hon vände på det och golv, tak, väggar, fönster osv fick annan struktur vilket gjorde köket läckert tidlöst, läckert och fräscht är några omdömen som kommit. En el-panna har kastats ut till förmån för fjärrvärme.
Detta tog ca 2.5 år Därefter har huset sakta transformerats till att bli mitt i hjärta och själ.
Det finns fortfarande kvar en del halvstora "hemmaprojekt" som ska göras. 1/3 del av källaren som varit risk-konstruktion i 30-år helt utan problem ska förr eller senare göras om.
Att köpa hus är en resa och att äga ett gammalt hus kräver engagemang och en del tid. Samtidigt är det ett klockrent boende för mig Att lära känna sitt hus är ett gott råd. Man behöver inte vara "händig" men att kunna sitt hus och dess behov går att lära sig ändå. Bland annat på detta forum och via google så kan ni troligtvis hitta andra som har snarlika hus och ta del av deras kunskap och erfarenhet.
Ett annat råd som jag tror är ett gott råd. Var medveten om att det finns många "självutnämnda experter" men även yrkesmän och kvinnor som ger självsäkra råd som kan innebära byggfel som de inte gärna tar ansvar för om det blir fel. Innan ni tar större beslut så skaffa information och fakta från flera håll. Var inte rädd att känna att ni ställer dumma frågor. De som tycker ni ställer dumma frågor kanske ni ska överväga om det är rätt hantverkare eller "expert". Köper ni tjänster så leta fram kunskap och information. Byggbranschen har en märklig rädsla för att skriva offerter eller avtal som innehåller mer än 4 meningar och många vill gärna köra muntligt. Där vill jag ge rådet att har ni hittat bra hantverkare som har skrivklåda så skriv själva ner hur ni har uppfattat offerten.
De flesta har ingen aning om hur långt man kommer ansvarsmässigt genom att på vanlig "bonn språk" beskriva hur ni uppfattat vad som ni köpt och som ska leveras. Det gör inget att det blir detaljerat eller om ni hand-ritar en skiss som ni fotograferar och lägger in i ett dokument och beskriver men vanliga ord om vad ni kommit överens om. Skicka sen den till hantverkaren som bekräftelse med uttalad ödmjukhet dvs hantverkaren som är proffs får naturligtvis ändra och komplettera om något inte är korrekt beskrivet. Då ringer antagligen hantverkaren (skriva är läskigt) och har lite synpunkter. Är de rimliga säger ni glatt, att självklart ändrar vi detta. Sen skickar ni den uppdaterade versionen till hantverkaren.
Är det en begriplig beskrivning dvs som någon annan än ni och hantverkaren kan förstå blir det en del av ert "avtal" som kan bestå flera delar som en offert, några mail, och rätt mycket muntligt.Blir det problem så står ni juridiskt sett betydligt starkare. Ett enklare avtal behöver inte innehålla krångliga fack-termer eller formuleringar. Det finns ett hantverkarformulär och en standard för småhus entreprenader att ladda ner från nätet som är särskilt framtagna för konsumenter som köper tjänster på området. Jag tror alla husägare skulle behöva titta på dem. Vissa husägare skull tycka det var bra med en kvällskurs typ 3 timmar förklarar hur det kan fungera. Sen finns det vissa avtal och avtal om saker ni inte "förstår" som bör stämmas av eller skrivas professionellt.
Mina råd på området avser är att ni som köpare ska få bättre skydd kring avtal/köp som många beställer på en offert på fyra rader.
När jag läste ert inlägg kändes de ni motiverade och engagerade att hitta ett bra hus. Jag är övertygad om att ni förr eller senare hittar ett hus som med lite kompromisser i ambitionsnivå, budget osv kommer bli jättebra. Jag kände själv frustration när höga priser gjorde att jag förlorade budgivningar eller följde budgivningar och lät bli att bjuda när det passerat min limit.
Ett husköp är de flestas största investering. Dessutom de flestas största inköp med osäkra parametrar. Att köpa ny bil brukar leda till leverans av en ny bil enligt avtalets specifikationer. Även att köpa ett helt nytt hus med fulla garantier och detaljerade beskrivningar blir inte alltid som förväntat.
Jag tror man ska köpa hus så medvetet som möjligt. Finns annonserade risker som kring det aktuella huset skulle jag vara väldigt noggrann. Er beskrivning av upptagna hål ovanför nya fönster, hål mot bostad i kombination med ny dränering, nytt golv i källaren får rätt många varningsklockor att ringa. Byggtjänster har 10 års garanti och uppenbara konstruktionsfel eller byggfel borde gjort att ägarna försökt få detta åtgärdat innan huset säljs. Att sälja i ett skick som ni beskriver borde ge väldigt dåligt betalt i förhållande till vad ett friskt-hus skulle vara värt. På en desperat marknad kan finnas köpare som har övertro på sin egen "göra själv kapacitet", chansar för någon släkting som kan "bygg" säger att det där fixar vi, eller att de inte förstår tillräckligt för att ta ett medvetet beslut.
Er återkoppling får mig att känna att husbeskrivningen borde innehållit hus med rejäla byggfel säljes. Att beskriva det som fuktproblem när ni återkopplar om hur det ser ut borde inte vara tillåtet
Som jag skrev inledningsvis hade jag skrivklåda ikväll och tackar för att du orkat med att läsa hit.
Det skulle vara intressant att få en länk till det aktuella huset för jag gissar att det ligger ute på nätet.
Bli inte deppiga när ni läser detta för det blir ett lyckligt slut
Det skulle vara intressant att få en länk till det aktuella huset för jag gissar att det ligger ute på nätet
Idag har jag lite omvänd skrivklåda så jag hoppas ni har överseende med att det blir en liten "uppsats"
Det går ju utmärkt att låta bli att läsa eller sluta läsaTråkigt. För mig/oss var husköparprocessen en läro-process. Jag vet att marknaden idag på många orter är hopplös:
Även när jag köpte huset för 10 år sedan var det budgivning på alla hus som var aktuella. Priserna galna även på hus med "visst underhållsbehov" och för den "händige" vilket var beskrivningar på hus som direkt behövde dräneras, taket bytas, Fasaden målas efter att rötad panel ersatts, källarlukt pga invändig isolering med organiskt mtrl mot ytterväggens mur=riva ut. Sen kom momenten för den händige dvs 30 år gammalt badrum och kök. Målat och tapetserats av tidigare händig=såg bra ut på långt håll med dåliga ögon eller på väl valda fotovinklar.-> Måste göras om rätt omgående. Vissa saker det jag absolut ville göra på ett par ställen skulle på lite sneda tapetvåder, målning med krokig maskering att lysa för en blind.
Jag var med i budgivningen på flera hus med behov men valde min nivå utifrån vad som jag ville göra. Ingen lyxrenovering men fräscht och ok utfört jobb. Min nackdel var att jag gjorde nog en för realistisk kalkyl på vad det skulle kosta att få ett hus som mår bra tekniskt på lång sikt och successivt förbättra standarden över 3-5år.
Vissa av dessa hus passerar jag mer eller mindre regelbundet och i flera har inte ens gjort de yttre åtgärder jag såg som nödvändiga för att huset skulle må bra tekniskt och få dyrbara skador. I något hus vet jag att det gjordes ett ryck invändigt med ytskikt och kök men övrigt verkar ha "åtgärdat sig själv"
Jag förlorade även några budgivningar på hus som tekniskt sett var friska även om det var en hel del jobb. Men även om banken mer än ville låna ut pengarna och månadskalkylen såg bra ut ville jag inte låna till "dubbla skorstenshöjden".
Viss envishet är bra att ha
Hus skulle köpas och i takt med att jag tittat på fler och fler hus och förlorade budgivningar, Jag följde budgivningar för det var ingen ide att ägna tid åt att delta i att bjuda upp husen från "lockpris" nivå till realistiskt prisnivå. Det syns rätt väl för då krymper buden och budgivarna blir få. Inget hus blev köpt.Men jag lärde mig mer om vad som var viktigt för mig. Jag kan i efterskott säga att lär-processen gjorde mig mer och mer redo att när rätt hus dök upp lägga det vinnande budet. Jag är idag glad för uthålligheten. Det var nära några gånger att jag tog beslutet att "nu köper jag detta hus" struntsamma att det blir dyrt eller att det blir hantverkare springande i huset i flera år. Det höll på att bli ett hus som var alldeles för stort, det kunde blivit ett flerfamiljshus där botten-lägenheten och stort dubbelgarage skulle bli mitt och sedan två hyresgäster våningen upp.
Jag visste tack och lov tillräcklingt mycket om hus för att inte köpa utifrån tro-hopp och tilltro till att på fritid renovera hus med byggfel eller väldigt eftersatt underhåll.
Jag är inte rädd för att jobba och de som känner mig säger att jag är rätt praktisk
dvs betydligt bättre kunskap/erfarenhet än mäklarnas "den händige".Jag hade dessutom redan större delen av utrustning och handmaskiner som behövs. Ekvationen spricker ändå för att ha ett krävande jobb med rätt mycket resor. Att renovera 500 timmar om året i 3-5år. Sen är det ändå en hel del tjänster som måste köpas skulle för mig varit omöjligt.Nu låter detta kanske som om husköps processen tog 10år men i verkligheten tog det ca ett och ett halvt år från att jag gick från konkret kände att det var dags för ett hus och att aktivt börja leta tills kontraktet var påskrivet.. Första månaderna gick åt för att grovt lära mig marknaden, vilka områden som var aktuella, storlek, hustyp osv.
Huset jag föll för och budade tills jag vann är byggt 1945. Bra område, ganska centralt men ändå i anslutning till "o-rörd" skog och en sjö. Tveksam när jag såg annonsen men bra känsla när jag tittade på plats
Lite mindre bo-yyta än ursprungstanken men å andra sidan skapligt med andra ytor. Stort garage, stort uterum. Var tekniskt bra även om tex källaren var gammal och hade besiktningsprotokollens "risk-konstruktioner". Kök och badrum halvgamla men ok. Fasaden behövde kärlek då ägarna inte orkat måla(högst normalt). Taket bra. Behov av färg och tapeter men tack och lov inte snabb-pimpat med en massa ny färg av någon "händig" utan äldre/gammalt som var snyggt målat, tapeterna raka osv Inrednings som i kök badrum tvättstuga mm var snyggt monterat.
En mindre trädgård med flera fantastiska äppelträd men alldeles för många buskar och blom-partier för min smak.
Oavsett så kändes det rätt. Det jag ville renovera och bygga om rymdes inom vett och sans.
Gick hantera i en flexibel tidsplan som jag styrde då jag inte såg så många potentiella akuta överraskningar som funnits i andra hus.
Huset skulle köpas var känslan. Det berättade jag även för min bank som skulle bli "största delägare". Banken dillade lite om bottenlån topplån och hur de såg på pris/finansiering utifrån deras perspektiv. Jag minns att jag log och sa till bankmannen att det är klart att du kan välja topplån så länge topplånet har samma villkor som bottenlånet:
. Jag fick en föreläsning om bankens regler osv När han var klar sa jag att jag var nöjd med min bank och hoppades att banken såg mig som en bra kund. Frågade, -vill du verkligen att jag tar in "låne offerter" från fler banker eller ger du mig bra villkor direkt.
Han tog korrekt beslut och gav mig bra villkor och ett lånelöfte en bra bit över skorstenen. Hade han gett mig dåliga villkor och en annan bra bank skulle gett mig bättre villkor/ränta på ett sätt som var långsiktigt dvs inte bara locka mig med bra rabatt första året skulle han inte fått en andra chans. Jag tror han drog den slutsatsen
Även om jag aldrig uttrycker mig så vid en förhandlingÄven om huset skulle köpas måste man sätta en högsta gräns. Man kan få en budgivare emot sig som är nyskild och vill köpa ett hus så att barnen inte måste byta skola och har råd att betala kontant. Någonstans finns en gräns och jag har lärt mig att försöka sätta ett pristak innan en förhandlingssituation/anbud/budgivning. Att sätta den nivån under pågående budgivning/förhandling är svårt. Att förhandla med sin känsla kontra 50tkr till då vinner ofta känslan och för många av 50tkr beslut i stridens hetta kan bli jobbigt långsiktigt. Det är bra att ha råd att göra annat än bo och renovera.
Jag vann som ni förstår budgivningen. Behövde inte nyttja upp till lånelöftets max.
Pirrande känsla att flytta till hus. El-centralen skulle bytas asap. Direkt skulle trädgården förändras så den blev lättskött. Jag gav bort alla buskar och rabatterna fick växa igen för att ett halvår senare bli gräsmatta. Fick byta lite rutten panel och lejde bort målningen. Huset skulle dessutom byta färg. Invändigt byttes en del golv. Successivt fick rummen nya tapeter och trä och tak målades. Tillsammans med en av mina nära och kära som är enastående färgsäker kom vi fram till att köket inte behövde rivas ut eller ens byta skåpluckor. Hon vände på det och golv, tak, väggar, fönster osv fick annan struktur vilket gjorde köket läckert tidlöst, läckert och fräscht är några omdömen som kommit. En el-panna har kastats ut till förmån för fjärrvärme.
Detta tog ca 2.5 år Därefter har huset sakta transformerats till att bli mitt i hjärta och själ.
Det finns fortfarande kvar en del halvstora "hemmaprojekt" som ska göras. 1/3 del av källaren som varit risk-konstruktion i 30-år helt utan problem ska förr eller senare göras om.
Att köpa hus är en resa och att äga ett gammalt hus kräver engagemang och en del tid. Samtidigt är det ett klockrent boende för mig Att lära känna sitt hus är ett gott råd. Man behöver inte vara "händig" men att kunna sitt hus och dess behov går att lära sig ändå. Bland annat på detta forum och via google så kan ni troligtvis hitta andra som har snarlika hus och ta del av deras kunskap och erfarenhet.
Ett annat råd som jag tror är ett gott råd. Var medveten om att det finns många "självutnämnda experter" men även yrkesmän och kvinnor som ger självsäkra råd som kan innebära byggfel som de inte gärna tar ansvar för om det blir fel. Innan ni tar större beslut så skaffa information och fakta från flera håll. Var inte rädd att känna att ni ställer dumma frågor. De som tycker ni ställer dumma frågor kanske ni ska överväga om det är rätt hantverkare eller "expert". Köper ni tjänster så leta fram kunskap och information. Byggbranschen har en märklig rädsla för att skriva offerter eller avtal som innehåller mer än 4 meningar och många vill gärna köra muntligt. Där vill jag ge rådet att har ni hittat bra hantverkare som har skrivklåda så skriv själva ner hur ni har uppfattat offerten.
De flesta har ingen aning om hur långt man kommer ansvarsmässigt genom att på vanlig "bonn språk" beskriva hur ni uppfattat vad som ni köpt och som ska leveras. Det gör inget att det blir detaljerat eller om ni hand-ritar en skiss som ni fotograferar och lägger in i ett dokument och beskriver men vanliga ord om vad ni kommit överens om. Skicka sen den till hantverkaren som bekräftelse med uttalad ödmjukhet dvs hantverkaren som är proffs får naturligtvis ändra och komplettera om något inte är korrekt beskrivet. Då ringer antagligen hantverkaren (skriva är läskigt) och har lite synpunkter. Är de rimliga säger ni glatt, att självklart ändrar vi detta. Sen skickar ni den uppdaterade versionen till hantverkaren.
Är det en begriplig beskrivning dvs som någon annan än ni och hantverkaren kan förstå blir det en del av ert "avtal" som kan bestå flera delar som en offert, några mail, och rätt mycket muntligt.Blir det problem så står ni juridiskt sett betydligt starkare. Ett enklare avtal behöver inte innehålla krångliga fack-termer eller formuleringar. Det finns ett hantverkarformulär och en standard för småhus entreprenader att ladda ner från nätet som är särskilt framtagna för konsumenter som köper tjänster på området. Jag tror alla husägare skulle behöva titta på dem. Vissa husägare skull tycka det var bra med en kvällskurs typ 3 timmar förklarar hur det kan fungera. Sen finns det vissa avtal och avtal om saker ni inte "förstår" som bör stämmas av eller skrivas professionellt.
Mina råd på området avser är att ni som köpare ska få bättre skydd kring avtal/köp som många beställer på en offert på fyra rader.
När jag läste ert inlägg kändes de ni motiverade och engagerade att hitta ett bra hus. Jag är övertygad om att ni förr eller senare hittar ett hus som med lite kompromisser i ambitionsnivå, budget osv kommer bli jättebra. Jag kände själv frustration när höga priser gjorde att jag förlorade budgivningar eller följde budgivningar och lät bli att bjuda när det passerat min limit.
Ett husköp är de flestas största investering. Dessutom de flestas största inköp med osäkra parametrar. Att köpa ny bil brukar leda till leverans av en ny bil enligt avtalets specifikationer. Även att köpa ett helt nytt hus med fulla garantier och detaljerade beskrivningar blir inte alltid som förväntat.
Jag tror man ska köpa hus så medvetet som möjligt. Finns annonserade risker som kring det aktuella huset skulle jag vara väldigt noggrann. Er beskrivning av upptagna hål ovanför nya fönster, hål mot bostad i kombination med ny dränering, nytt golv i källaren får rätt många varningsklockor att ringa. Byggtjänster har 10 års garanti och uppenbara konstruktionsfel eller byggfel borde gjort att ägarna försökt få detta åtgärdat innan huset säljs. Att sälja i ett skick som ni beskriver borde ge väldigt dåligt betalt i förhållande till vad ett friskt-hus skulle vara värt. På en desperat marknad kan finnas köpare som har övertro på sin egen "göra själv kapacitet", chansar för någon släkting som kan "bygg" säger att det där fixar vi, eller att de inte förstår tillräckligt för att ta ett medvetet beslut.
Er återkoppling får mig att känna att husbeskrivningen borde innehållit hus med rejäla byggfel säljes. Att beskriva det som fuktproblem när ni återkopplar om hur det ser ut borde inte vara tillåtet
Som jag skrev inledningsvis hade jag skrivklåda ikväll och tackar för att du orkat med att läsa hit.
Det skulle vara intressant att få en länk till det aktuella huset för jag gissar att det ligger ute på nätet.
Du är ju för fenomenal Vilket engagemang! Läste din berättelse och nickade igenkännande på några ställen. Jag kände lättnad när du slutligen skrev "Er beskrivning av upptagna hål ovanför nya fönster, hål mot bostad i kombination med ny dränering, nytt golv i källaren får rätt många varningsklockor att ringa.". För precis så känner vi också. Och vi har låtit huset passera, dels för källaren men också till stor del för att det är alltför litet för oss.
Jag kan ju berätta litet om vår läroprocess hittills. Vi började söka för ungefär 1 år sedan. Vi har budat på 1, vi har varit på kanske 15 visningar, och vi har lusläst varenda mäklarannons. Vi har också testat brev-i-lådan-metoden till ett hus vi VERKLIGEN skulle vilja ha (inge napp). Det kanske inte låter som så mycket, men det är inte så stor ruljans häromkring. Det ligger många objekt ute som varit ute länge, och man behöver nog inte hamna i budgivningskrig där. Tyvärr ligger många i ganska nedgångna områden där det är en risk att köpa med tanke på framtida försäljning. Ofta handlar det också om grundrenoveringsobjekt. För tillfället kommer det ut kanske 1-2 egnahemshus i veckan, och då tittar vi ändå i 3-4 kommuner.
Jag har lärt mig otroligt mycket om hus tycker jag, och i dagsläget kan vi nu skilja mellan vad vi vill ha och vad vi verkligen behöver. Jag har hela tiden varit inriktad på renovering, eftersom jag förstått hur långt (eller kort...) vår budget räcker.
Jag prioriterar utrymme och läge, allt det andra kan fixas. Min sambo däremot är inte lika pepp på renovering för han jobbar väldigt mycket. Det har jag full förståelse för, därför måste vi kanske begränsa den där renoveringen till något som man har råd att leja in folk för, och gärna så att man ändå kan flytta in genast och sen gnola på i sin egen takt. Själv tycker jag att det vore roligt att greja på i huset. Jag har mer tid än min sambo, och är galet ivrig på att göra något med händerna efter 20 år i skolbänken...
Jag kan skicka länk på huset i PM, så får du gärna komma med fler kommentarer där. Det finns dock inga bilder på den berömda källaren. :banghead:
Vilket engagemang! Läste din berättelse och nickade igenkännande på några ställen. Jag kände lättnad när du slutligen skrev "Er beskrivning av upptagna hål ovanför nya fönster, hål mot bostad i kombination med ny dränering, nytt golv i källaren får rätt många varningsklockor att ringa.". För precis så känner vi också. Och vi har låtit huset passera, dels för källaren men också till stor del för att det är alltför litet för oss. Jag kan ju berätta litet om vår läroprocess hittills. Vi började söka för ungefär 1 år sedan. Vi har budat på 1, vi har varit på kanske 15 visningar, och vi har lusläst varenda mäklarannons. Vi har också testat brev-i-lådan-metoden till ett hus vi VERKLIGEN skulle vilja ha (inge napp). Det kanske inte låter som så mycket, men det är inte så stor ruljans häromkring. Det ligger många objekt ute som varit ute länge, och man behöver nog inte hamna i budgivningskrig där. Tyvärr ligger många i ganska nedgångna områden där det är en risk att köpa med tanke på framtida försäljning. Ofta handlar det också om grundrenoveringsobjekt. För tillfället kommer det ut kanske 1-2 egnahemshus i veckan, och då tittar vi ändå i 3-4 kommuner.
Jag har lärt mig otroligt mycket om hus tycker jag, och i dagsläget kan vi nu skilja mellan vad vi vill ha och vad vi verkligen behöver. Jag har hela tiden varit inriktad på renovering, eftersom jag förstått hur långt (eller kort...) vår budget räcker.
Jag prioriterar utrymme och läge, allt det andra kan fixas. Min sambo däremot är inte lika pepp på renovering för han jobbar väldigt mycket. Det har jag full förståelse för, därför måste vi kanske begränsa den där renoveringen till något som man har råd att leja in folk för, och gärna så att man ändå kan flytta in genast och sen gnola på i sin egen takt. Själv tycker jag att det vore roligt att greja på i huset. Jag har mer tid än min sambo, och är galet ivrig på att göra något med händerna efter 20 år i skolbänken...
Jag kan skicka länk på huset i PM, så får du gärna komma med fler kommentarer där. Det finns dock inga bilder på den berömda källaren. :banghead:
Jag svarade i PM så jag gör en kort respons här för övriga engagerades skull.
Huset ser jättefint ut på bilderna exteriört och interiört. Absolut värt att titta på men märkligt att dessa o-klara fel inte redovisas. Med tanke på hur fint huset ser ut på bilderna är det nog rimligt att anta att ägarna pratat med både byggare, försäkringsbolag och kanske annan expert. Härlig känsla att vilja göra något med händerna. Samtidigt kanske första huset ska innehålla lagom stora utmaningar. Under min uppväxt bytte vi hus 4 gånger och i efterskott kan man säga att utmaningen ökade för varje hus. 3 huset byggde mina föräldrar nytt och när det var färdigt hittade de ett hus byggt i början på 1900 talet. Fantastiskt läge och fantastiskt med jobb. Ekonomin medgav inga större inköp av tjänster så jag vet lite om hur det är när snickarbyxorna måste på varje kväll efter jobbet och hela helgerna i i ett antal år. En sådan utmaning kanske man inte ska börja med. Ett normalt äldre hus har oftast rätt mycket möjlighet att sätta händerna/tänderna i utan att för den skull ta all fritid och "alla" pengar.
Att köpa "fel" hus av desperation kan bli en besvärlig upplevelse.
Utifrån ditt engagemang och den läro-resa ni gjort kommer ni hitta ert hus.
Jag håller tummarna för att det går snabbt ! Ni vet vart vi på forumet finns utifall ni vill ventilera fler frågor.
Huset ser jättefint ut på bilderna exteriört och interiört. Absolut värt att titta på men märkligt att dessa o-klara fel inte redovisas. Med tanke på hur fint huset ser ut på bilderna är det nog rimligt att anta att ägarna pratat med både byggare, försäkringsbolag och kanske annan expert. Härlig känsla att vilja göra något med händerna. Samtidigt kanske första huset ska innehålla lagom stora utmaningar. Under min uppväxt bytte vi hus 4 gånger och i efterskott kan man säga att utmaningen ökade för varje hus. 3 huset byggde mina föräldrar nytt och när det var färdigt hittade de ett hus byggt i början på 1900 talet. Fantastiskt läge och fantastiskt med jobb. Ekonomin medgav inga större inköp av tjänster så jag vet lite om hur det är när snickarbyxorna måste på varje kväll efter jobbet och hela helgerna i i ett antal år. En sådan utmaning kanske man inte ska börja med. Ett normalt äldre hus har oftast rätt mycket möjlighet att sätta händerna/tänderna i utan att för den skull ta all fritid och "alla" pengar.
Att köpa "fel" hus av desperation kan bli en besvärlig upplevelse.
Utifrån ditt engagemang och den läro-resa ni gjort kommer ni hitta ert hus.
Jag håller tummarna för att det går snabbt ! Ni vet vart vi på forumet finns utifall ni vill ventilera fler frågor.