Ska buda på hus som saknas bygglov på uterummet från 2010. Vad göra ?
Hej experter!
Planerar att buda på ett hus i Stockholmområdet som saknar bygglov står det i besiktningsprotokollet för ett inglasat uterum från 2010.
Hur ska vi resonera kring detta ? Kräva att köparen ansöker som del av kontraktet ? Fixa det själva ? går det att få OK i efterhand utan problem eller hur vanligt är det och vad bör vi kräva i samband med kontraktskrivning ?
Planerar att buda på ett hus i Stockholmområdet som saknar bygglov står det i besiktningsprotokollet för ett inglasat uterum från 2010.
Hur ska vi resonera kring detta ? Kräva att köparen ansöker som del av kontraktet ? Fixa det själva ? går det att få OK i efterhand utan problem eller hur vanligt är det och vad bör vi kräva i samband med kontraktskrivning ?
Claes Sörmland
Medlem
· Sörmland och stan
· 22 869 inlägg
Claes Sörmland
Medlem
- Sörmland och stan
- 22 869 inlägg
Du får väl lägga bud med utgångspunkten att du måste hantera svartbygget och ta de kostnader som det innebär. Säljaren har ju redovisat problemet.
En kanske mer stockholmsk lösning är nog att buda som om det inte vore ett problem och sedan ta en förhandling om åtgärd när du väl vunnit budgivningen.
En kanske mer stockholmsk lösning är nog att buda som om det inte vore ett problem och sedan ta en förhandling om åtgärd när du väl vunnit budgivningen.
Allvetare
· Västra Götaland
· 10 057 inlägg
Borde gå att få in som attefallstillbyggnad?
Förutsatt att man får ett bygglov i efterhand för några tusenlappar är det inga problem men om man inte får det och måste riva är det ju kapitalförstöring utan dess like. Särskilt om man uppför det igen sedan med bygglov. Det är här jag undrar om det är ett enkelt problem att få bygglov i efterhand eller om chansen är liten och i så fall kanske man ska låta det bero i fyra år till för att få det preskriberat ?
Frågan är ju om säljaren tagit hänsyn till ev. bygglov i sitt pris. I så fall torde säljaren inte vara benägen att sänka priset.
Först sattes pris sedan gjordes besiktning och i det protokollet kom de nya uppgifterna.
Men oavsett detta. Är det något man bör vara orolig för ? Bör jag kontakta kommunen och få tillstånd i efterhand och betala ev. avgifter eller inte ?
Det är en 1.5 plansvilla och jag vet inte om uterummet som är inglasat och med tak är större eller mindre än 15 kvm.
Det står ju bland reglerna att det finns vissa undantag. Vet inte om det här huset omfattas av det.
"Det finns vissa undantag från kravet på bygglov om du har ett en- eller ett tvåbostadshus. Du kan få bygga uteplatser, skärmtak, friggebodar, tillbyggnader, uthus, murar och plank utan bygglov. Du kan även få göra fasadändringar och bygga två takkupor utan lov. Du behöver inte bygglov men måste göra en anmälan till byggnadsnämnden och invänta startbesked om du ska bygga ett så kallat attefallshus, en tillbyggnad på maximalt 15 kvadratmeter eller inreda en ytterligare bostad i ett enbostadshus."
Men oavsett detta. Är det något man bör vara orolig för ? Bör jag kontakta kommunen och få tillstånd i efterhand och betala ev. avgifter eller inte ?
Det är en 1.5 plansvilla och jag vet inte om uterummet som är inglasat och med tak är större eller mindre än 15 kvm.
Det står ju bland reglerna att det finns vissa undantag. Vet inte om det här huset omfattas av det.
"Det finns vissa undantag från kravet på bygglov om du har ett en- eller ett tvåbostadshus. Du kan få bygga uteplatser, skärmtak, friggebodar, tillbyggnader, uthus, murar och plank utan bygglov. Du kan även få göra fasadändringar och bygga två takkupor utan lov. Du behöver inte bygglov men måste göra en anmälan till byggnadsnämnden och invänta startbesked om du ska bygga ett så kallat attefallshus, en tillbyggnad på maximalt 15 kvadratmeter eller inreda en ytterligare bostad i ett enbostadshus."
Redigerat:
Allvetare
· Västra Götaland
· 10 057 inlägg
En och tvåbostadshus, så det gäller för en vanlig villa. Kan dock tycka att säljaren borde ha fixat det innan försäljningen
OM det skall gå som bygglovsfritt, så blir det enl. attefallsreglerna. Iom att det har väggar (?) så är det inte bara ett skärmtak, utan en riktig utbyggnad.
Det går att söka bygglov i efterhand, enl. nu gällande regler så utgår då en sanktiosnavgift om bygglovet beviljas. Om man river omgående efter att bygglovsmyndigheten upptäckt bygget så kan man klara sig från sanktionsavgiften
Jag tror att sanktionsavgiften slår mot den som ägde fastigheten när bygget gjordes. Alltså säljaren.
Om det byggdes 2010 så gällde de gamla reglerna med snällare sanktiosnavgift, osäker på men storleksordningen 10 - 15 000 i böter.
Enl. nu gällande regelverk så kan avgiften hamna på bortåt 100 000, men den brukar kunna jämkas ned kraftigt för enklare överträdelser som ett uterum.
Som köpare skulle jag framförallt intressera mig för risken att behöva riva, ev. kostnader för att fixa bygglov är mer hanterbara (om jag har rätt om att sanktionsavgiften hamnar på säljaren).
Då bör man dels titta på vad detaljplanen för området säger. Uterummet kan göra att husets totala byggnadsyta blir för stor, det kan vara för högt (osannolikt). Det kan ligga för nära en tomtgräns, det kan finnas explicita regler i detaljplanen fr husets placering och form (rätt ovanligt). Uterummet kan ligga på s.k "prickad mark" där inget får byggas.
Om det ser ut som uterummet får plats inom detaljplanereglerna, så skulle jag nog våga köpa ganska rakt av.
Om man istället vill ha uterummet som en bygglovsfri utbyggnad enl. attefallsreglerna. Ex. så får man då bygga på prickad mark, man får bygga utöver den maximala ytan för tomten osv. Då får man se om uterummet kvalar in inom attefallsreglerna. Yta, höjd, placering i förhållande till gräns osv.
Det går att söka bygglov i efterhand, enl. nu gällande regler så utgår då en sanktiosnavgift om bygglovet beviljas. Om man river omgående efter att bygglovsmyndigheten upptäckt bygget så kan man klara sig från sanktionsavgiften
Jag tror att sanktionsavgiften slår mot den som ägde fastigheten när bygget gjordes. Alltså säljaren.
Om det byggdes 2010 så gällde de gamla reglerna med snällare sanktiosnavgift, osäker på men storleksordningen 10 - 15 000 i böter.
Enl. nu gällande regelverk så kan avgiften hamna på bortåt 100 000, men den brukar kunna jämkas ned kraftigt för enklare överträdelser som ett uterum.
Som köpare skulle jag framförallt intressera mig för risken att behöva riva, ev. kostnader för att fixa bygglov är mer hanterbara (om jag har rätt om att sanktionsavgiften hamnar på säljaren).
Då bör man dels titta på vad detaljplanen för området säger. Uterummet kan göra att husets totala byggnadsyta blir för stor, det kan vara för högt (osannolikt). Det kan ligga för nära en tomtgräns, det kan finnas explicita regler i detaljplanen fr husets placering och form (rätt ovanligt). Uterummet kan ligga på s.k "prickad mark" där inget får byggas.
Om det ser ut som uterummet får plats inom detaljplanereglerna, så skulle jag nog våga köpa ganska rakt av.
Om man istället vill ha uterummet som en bygglovsfri utbyggnad enl. attefallsreglerna. Ex. så får man då bygga på prickad mark, man får bygga utöver den maximala ytan för tomten osv. Då får man se om uterummet kvalar in inom attefallsreglerna. Yta, höjd, placering i förhållande till gräns osv.
Som köpare kan man då också fundera över rätt strategi. Man kan välja att få igång bygglovsprocessen, och få det hela vitt. Eller man kan välja att "sitta still i båten". Om kommunen inte bråkar om uterummet inom 10 år, alltså senast 2020, så blir det preskiberat. Det innebär att kommunen inte får begära rivning, de kan inte ta ut en sanktionsavgift. Men svartbygget kan negativt påverka andra bygglovsprövningar senare.
Eftersom detta är uppe på bordet redan nu kommer det ju att behöva regleras i överlåtelseavtalet, annars fullgör ju inte mäklaren sitt uppdrag. Därför tycker jag att ni ska fråga mäklaren redan nu vad premisserna för budgivningen är, d.v.s. är tanken att säljaren ska stå all risk för svartbygget, ska så mycket som möjligt övervältras på köparna eller något mellanting?
Det finns ju fullt möjligt att någon av intressenterna redan ringt kommunen och ställt frågor om detta.
Det finns ju fullt möjligt att någon av intressenterna redan ringt kommunen och ställt frågor om detta.
Bygglovet kostar förstås.
Min kostnad för bygglov av uterummet 2016
"Bygglov tillbyggnad uterum enbostadshus" 2215Kr
"Justering av detaljplan" 550Kr (huset ligger i ett icke detaljplanerat område.
"Enkel nybyggnadskarta i original" 886Kr (Krav i Göteborg)
Läges kontroll 2115Kr av huset, trotts att ritningar på hus och tomt finns hos byggnadsnämnden.
Återstår kostnader när det är färdigt, så ryktet på drygt 10.000kr - 16.000kr är nog riktigt?
Ett svartbygge lär väl knappast vara billigare att få ordning på om det godkännes?
Börja med att kontakta/besöka byggnadsnämnden, inom detaljplanerat område är det troligen ännu dyrare när detaljplanen behöver ändras.
Min kostnad för bygglov av uterummet 2016
"Bygglov tillbyggnad uterum enbostadshus" 2215Kr
"Justering av detaljplan" 550Kr (huset ligger i ett icke detaljplanerat område.
"Enkel nybyggnadskarta i original" 886Kr (Krav i Göteborg)
Läges kontroll 2115Kr av huset, trotts att ritningar på hus och tomt finns hos byggnadsnämnden.
Återstår kostnader när det är färdigt, så ryktet på drygt 10.000kr - 16.000kr är nog riktigt?
Ett svartbygge lär väl knappast vara billigare att få ordning på om det godkännes?
Börja med att kontakta/besöka byggnadsnämnden, inom detaljplanerat område är det troligen ännu dyrare när detaljplanen behöver ändras.
Ett alternativ är ju att söka bygglov och låtsas att du ska bygga sommaren 2017. Nu bor jag inte i Stockholm men när jag hade ett liknande fall i Trollhättan var kommunen tillmötesgående när jag vill få ordning. Det slutade med att man justerade detaljplanen för hela stadsdelen....