Bodelning villa
Jag och min sambo ska dela oss och jag vill behålla huset. Jag vill absolut inte lura henne på en massa pengar. Hur räknar man ut hur mycket hon ska ha, läst olika inlägg om detta men fattar inte hur man räknar ändå. Vet att man ska räkna bort mäklarkostnad och besiktning m.m. Mäklararvode på ca 3%.
Vi har ett hus som vi köpte för 1 500000:- och har kvar ca 1 370000:-.
Vi har tre värderingar på huset.
1 750000:-
1 860000:-
2 050000:-
Vi har kanske renoverat för 100000-150000:- själva.
Självklart ska vi prata med banken också men vi ha lite mer kött på benen innan.
Tack på förhand.
Vi har ett hus som vi köpte för 1 500000:- och har kvar ca 1 370000:-.
Vi har tre värderingar på huset.
1 750000:-
1 860000:-
2 050000:-
Vi har kanske renoverat för 100000-150000:- själva.
Självklart ska vi prata med banken också men vi ha lite mer kött på benen innan.
Tack på förhand.
Snitt av värderingarna blir det ni grundar ditt utköp av sambon på. Dra sedan bort halva mäklararvodet och din del av renoveringskostnaderna. Sedan ska väl häften av den vinstskatt som skulle uppkommit räknas bort om jag minns rätt.
Varför skall man dra bort renoveringskostnaderna?
Den värdeökning som renoveringen resulterat i ingår ju i värdeökningen av huset och båda får ju del i den värdeökningen genom den nya värderingen av huset, bara för att man har renoverat för 150Kkr, så betyder det ju inte att husets värde ökar med 150Kkr.
borde han inte betala (((1.75Mkr+1.86Mkr+2.05Mkr) / 3 *0,97 ) - 1.37Mkr ) / 2 ) ? dvs 230Kkr - halva vinstskatten?
Den värdeökning som renoveringen resulterat i ingår ju i värdeökningen av huset och båda får ju del i den värdeökningen genom den nya värderingen av huset, bara för att man har renoverat för 150Kkr, så betyder det ju inte att husets värde ökar med 150Kkr.
borde han inte betala (((1.75Mkr+1.86Mkr+2.05Mkr) / 3 *0,97 ) - 1.37Mkr ) / 2 ) ? dvs 230Kkr - halva vinstskatten?
Om vi tar snittet av värderingarna, 1 887 000 som "korrekt" värde idag. Och om vi antar att ni gör en bodelning nu, alltså inte att din sambo säljer sin halva till dig, utan att ni överför halva fastigheten till dig och en summa pengar till din sambo genom en bodelning.
Renoveringarna för 150 000 påverkar bara reavinsskatteberäkningen. Ni står för 50% vadera för renoveringen.
Renoveringen är under vissa förutsättningar avdragsgill, minskar alltså den reavinsskatt ni hade fått betala om huset såldes på öppna marknaden nu. Vi vet inte om förutsättningarna för avdrag finns, så jag bortser från renoveringen i beräkningen tills vidare.
Vid bodelning utgår ingen reavinsskatt, och man betalar ingen lagfartsavgift, utom en adm. avgift på ca 800 kr. Däremot så får du betala reavinstskatt för hela huset som om du ägt det själv hela tiden den dag du säljer. Därför bör man ta hänsyn till den reavinsskatten nu när bodelningen beräknas.
Om ni hade sålt huset på öppna marknaden för det värderade beloppet. Då hade det uppstått en vinst på 387 000. Skatten på den skulle blivit 22%, dvs 85 140 kr.
Ni skulle troligen också fått betala en mäklare uppskattde 3% av 1 887 000, dvs. 56 600 kr.
Så OM ni hade sålt huset skulle ni ha fått in:
1 887 000 - 85 140 - 56 600 kr. Summa 1 745 260 kr.
Från det dras bef. lån på 1 370 000. Ni skulle ha fått ut 375 260 kr. Hälften av det bör du betala din sambo vid bodelningen, alltså 187 630 kr.
OM renoveringarna är avdragsgilla så hade skatten minskat med 22% av renoveringsbeloppet, vilket alltså skulle öka den summa du bör betala.
Mäklararvodet finns argument för/emot att ha med i beäkningen. Så länge ni är överens som att räkna in det eller inte så är det bra.
Vid reavinstberäkningen får man även dra av kostnader för lagfart när ni köpte huset (bör ha kostat 22 500), även pantbrevskostnaden, om ni behövde ta ut pantbrev vid ert köp är avrdragsgilla, de kostar 2% av pantbrevsbeloppet.
Dessa avgifter minskar alltså den tänkta reavinsbeskattningen, vilket ökar den summa du bör betala.
Renoveringarna för 150 000 påverkar bara reavinsskatteberäkningen. Ni står för 50% vadera för renoveringen.
Renoveringen är under vissa förutsättningar avdragsgill, minskar alltså den reavinsskatt ni hade fått betala om huset såldes på öppna marknaden nu. Vi vet inte om förutsättningarna för avdrag finns, så jag bortser från renoveringen i beräkningen tills vidare.
Vid bodelning utgår ingen reavinsskatt, och man betalar ingen lagfartsavgift, utom en adm. avgift på ca 800 kr. Däremot så får du betala reavinstskatt för hela huset som om du ägt det själv hela tiden den dag du säljer. Därför bör man ta hänsyn till den reavinsskatten nu när bodelningen beräknas.
Om ni hade sålt huset på öppna marknaden för det värderade beloppet. Då hade det uppstått en vinst på 387 000. Skatten på den skulle blivit 22%, dvs 85 140 kr.
Ni skulle troligen också fått betala en mäklare uppskattde 3% av 1 887 000, dvs. 56 600 kr.
Så OM ni hade sålt huset skulle ni ha fått in:
1 887 000 - 85 140 - 56 600 kr. Summa 1 745 260 kr.
Från det dras bef. lån på 1 370 000. Ni skulle ha fått ut 375 260 kr. Hälften av det bör du betala din sambo vid bodelningen, alltså 187 630 kr.
OM renoveringarna är avdragsgilla så hade skatten minskat med 22% av renoveringsbeloppet, vilket alltså skulle öka den summa du bör betala.
Mäklararvodet finns argument för/emot att ha med i beäkningen. Så länge ni är överens som att räkna in det eller inte så är det bra.
Vid reavinstberäkningen får man även dra av kostnader för lagfart när ni köpte huset (bör ha kostat 22 500), även pantbrevskostnaden, om ni behövde ta ut pantbrev vid ert köp är avrdragsgilla, de kostar 2% av pantbrevsbeloppet.
Dessa avgifter minskar alltså den tänkta reavinsbeskattningen, vilket ökar den summa du bör betala.
Man kan göra arbetet själv, men då blir det bara för materialet du får ersättning.
När det gäller vad som räknas som avdragsgill renovering måste du läsa på i Skatteverkets deklarationsanvisningar, t ex omtapetsering och annat underhåll är inte alltid avdragsgillt.
Som sagt sök på skatteverkets hemsida.
Men lite förenklat, så är tillbyggnader och andra permanent värehöjaqnde åtgärder avdragsgilla oavsett hur länge sedan du gjorde dem. Medan rena underhållsåtgärder bara är avdragsgill om de är nyare än 5 år, och det skall då vara "underhåll" alltså att ex. måla om något som inte varit målat på många år, att byta tapet efter ett år, pga att man inte gillar den förra tapeten är inte säkert avdragsgillt.
Men lite förenklat, så är tillbyggnader och andra permanent värehöjaqnde åtgärder avdragsgilla oavsett hur länge sedan du gjorde dem. Medan rena underhållsåtgärder bara är avdragsgill om de är nyare än 5 år, och det skall då vara "underhåll" alltså att ex. måla om något som inte varit målat på många år, att byta tapet efter ett år, pga att man inte gillar den förra tapeten är inte säkert avdragsgillt.
Jo, antag att du har en "rå" vinst på 200 000. Det ger 44 000 i skatt. Och du får som säljare 156 000 kvar.
Men så kan du dra av 100 000 i renovering/förbättring. Då minskar din beskattningsbara vinst till 100 000. Och därmed blir skatten 22 000. och du får som säljare behålla 178 000 av vinsten.
I fallet med den här beräkningen för en bodelning, så skall ju den kvarboende ersätta den andra parten med hälften av den slutliga vinsten. I det första fallet 78 000, men om man kan minska skatten som i andra fallet blir ersättningen 89 000.
Men så kan du dra av 100 000 i renovering/förbättring. Då minskar din beskattningsbara vinst till 100 000. Och därmed blir skatten 22 000. och du får som säljare behålla 178 000 av vinsten.
I fallet med den här beräkningen för en bodelning, så skall ju den kvarboende ersätta den andra parten med hälften av den slutliga vinsten. I det första fallet 78 000, men om man kan minska skatten som i andra fallet blir ersättningen 89 000.