Besiktningsprotokoll: Tak och Vind i dåligt skick ?
Hej alla!
Letar för fullt efter hus och har hittat ett intressant sådant men blir lite skeptisk när jag läser besiktningsprotokollet. Huset är byggt 1989 med krypgrund. Taket omlagt 2003 (plåttak). Trots detta läser jag:
TAK:
- Vindskivor är delvis rötskadade, underhållsbehov föreligger.
- Taksprong har ett underhållsbehov.
- Plåttakets plåtskruvar bör kontrolleras samt vissa packningar bytas ut
Vind
-Inspektionslucka saknas.
-Parallellisolerade tak är en dold konstruktion
Vinden är ej inspekterbar
Övre plan:
Kattvindar Besiktade från luckor.
- Fuktfläckar förekommer på underlagstak, vilket bör kontrolleras regelbundet för att fastställa om åtgärdsbehov föreligger.
- Mikrobiell påväxt förekommer i begränsad omfattning, vilket
bör kontrolleras regelbundet.
Dusch/WC
- Manschett i golvbrunn är ej besiktningsbar. Dold av silicon.
Badrum:
- Tätskikt till wc cistern ej besiktningsbart.
- Olämplig placering av rörgenomföringar, vilket ökar risken för fuktskador.
- Förhöjningsring förekommer i golvbrunn, vilket ökar risken för läckage.
- Manschett i golvbrunn är ej besiktningsbar. Dold av bruk.
I övrigt finns inga anmärkningar. Jag är mest orolig för att taket är i dåligt skick trots att det är relativt nytt samt att det verkar finns spår av mögel i vinden. Kan ej bedöma badrumskommentarerna. Vill inte köpa ett hus om det första vi gör är att räkna med att fixa till taket och ev. något badrum.
Tacksam för synpunkter.
Letar för fullt efter hus och har hittat ett intressant sådant men blir lite skeptisk när jag läser besiktningsprotokollet. Huset är byggt 1989 med krypgrund. Taket omlagt 2003 (plåttak). Trots detta läser jag:
TAK:
- Vindskivor är delvis rötskadade, underhållsbehov föreligger.
- Taksprong har ett underhållsbehov.
- Plåttakets plåtskruvar bör kontrolleras samt vissa packningar bytas ut
Vind
-Inspektionslucka saknas.
-Parallellisolerade tak är en dold konstruktion
Vinden är ej inspekterbar
Övre plan:
Kattvindar Besiktade från luckor.
- Fuktfläckar förekommer på underlagstak, vilket bör kontrolleras regelbundet för att fastställa om åtgärdsbehov föreligger.
- Mikrobiell påväxt förekommer i begränsad omfattning, vilket
bör kontrolleras regelbundet.
Dusch/WC
- Manschett i golvbrunn är ej besiktningsbar. Dold av silicon.
Badrum:
- Tätskikt till wc cistern ej besiktningsbart.
- Olämplig placering av rörgenomföringar, vilket ökar risken för fuktskador.
- Förhöjningsring förekommer i golvbrunn, vilket ökar risken för läckage.
- Manschett i golvbrunn är ej besiktningsbar. Dold av bruk.
I övrigt finns inga anmärkningar. Jag är mest orolig för att taket är i dåligt skick trots att det är relativt nytt samt att det verkar finns spår av mögel i vinden. Kan ej bedöma badrumskommentarerna. Vill inte köpa ett hus om det första vi gör är att räkna med att fixa till taket och ev. något badrum.
Tacksam för synpunkter.
Man vet ju inte om vindskivorna är bytta i samband med takbytet -03. Oavsett kan de ha ruttnat på denna tid om de inte underhållits alls alternativt felaktigt. En smal sak att åtgärda. Vindskivor målar man väl normalt sett vart femte år eller så, de tar mycket stryk.
Svårt att veta vad 'takutsprång har underhållsbehov' egentligen betyder. Kanske behöver det målas vilket såklart är hög tid efter 13 år.
Att vinden ej är inspekterbar är ju en viss risk, men det går inte att säga något om skickat här utan att faktiskt öppna upp och titta.
Fuktfläckar och mikrobiell påväxt kan vara gammalt sedan innan taket byttes, men bör, som det står, kontrolleras så där inte är något litet läckage.
I övrigt tolkar inte jag det som att det är i dåligt skick. Taket är bytt -03, det är 13 år sedan. Självklart förekommer visst behov av underhåll. Har detta då inte gjorts sedan taket byttes så är det hög tid att se över de saker som också besiktningsmannen nämner.
Jag blir mer orolig över kommentarerna på badrummen. När är dessa renoverade? Man bör göra vidare undersökningar gällande existensen av golvbrunnsmanschetterna. Skär bort silikon som döljer och även bruk för att se huruvida dessa verkligen finns. Det här är mångt mer kostsamt än de små grejerna på taket.
Svårt att veta vad 'takutsprång har underhållsbehov' egentligen betyder. Kanske behöver det målas vilket såklart är hög tid efter 13 år.
Att vinden ej är inspekterbar är ju en viss risk, men det går inte att säga något om skickat här utan att faktiskt öppna upp och titta.
Fuktfläckar och mikrobiell påväxt kan vara gammalt sedan innan taket byttes, men bör, som det står, kontrolleras så där inte är något litet läckage.
I övrigt tolkar inte jag det som att det är i dåligt skick. Taket är bytt -03, det är 13 år sedan. Självklart förekommer visst behov av underhåll. Har detta då inte gjorts sedan taket byttes så är det hög tid att se över de saker som också besiktningsmannen nämner.
Jag blir mer orolig över kommentarerna på badrummen. När är dessa renoverade? Man bör göra vidare undersökningar gällande existensen av golvbrunnsmanschetterna. Skär bort silikon som döljer och även bruk för att se huruvida dessa verkligen finns. Det här är mångt mer kostsamt än de små grejerna på taket.
Taket är oroande för anmärkningen om skruvarna. Om detta är rätt gjort så är det inte rimligt att det skall vara problem med skruvningen efter 13 år. Av kommentaren tyder jag att bes. mannen ser att gummipackningen på skruven saknas på en del ställen. Det finns risk att taket måste göras om.
Annars är som sagt påpekandena om badrummen ev. värre, och kan kosta mer än ett takbyte.
Annars är som sagt påpekandena om badrummen ev. värre, och kan kosta mer än ett takbyte.
Redigerat:
Det kan också vara så att dra dragit skruvarna för hårt, så packningen skadats. Detta är enligt min erfarenhet ett ganska vanligt misstag med den typen av skruv. Man bör ju kontrollera detta och samtidigt kolla huruvida påväxten och fuktfläckarna har ett samband med detta.
Om huset är byggt 89 och taket byttes 03 så klarade sig bara det första taket i 14 år. Det är i mina ögon inte speciellt lång tid för ett tak om det inte var felkonstruerat från början eller riktigt dåligt underhållet.
Vad var det för tak från början?
Vad var det för tak från början?
Tack för alla kommentarer och synpunkter som jag tar i beaktande då vi kommer att titta på huset. Förhoppningsvis är problemen med taket att härleda till skador som uppstått innan taket lades om. Badrummen får man ha extra koll på. Tycker man nästan aldrig läser om ett badrum utan anmärkningar på ett eller annat sätt.
En anledning till detta är också för att badrummen ofta är äldre och nya branschregler kan ha kommit senare. Det betyder dock inte att badrummet är felbyggt, men en besiktningsman kan ändå anmärka på det eller notera det.Saintus skrev:
Anmärkningarna om badrummet handlar i huvudsak om att manschetten inte går att se. I duschrummet är det lite extra grovt, den är dold av silikon. Det skall inte vara någon silikon där överhuvudtaget om manschetten är korrekt utförd. Därmed oroande.
För badrummet är den visserligen inte heller möjlig att se manschetten, men att det kladdas fix på fel ställen är inget ovanligt, och bara fel just för att det försvårar inspektion. Anmärkningen om förhöjningsring skall man bara se som en notering, förhöjningsringar är en godkänd del av brunnssystemen. Korrekt utförda så ger de ingen ökad felrisk.
Det som ÄR en risk med förhöjningsring är att det relativt ofta fuskas. Antag att ett badrum görs om, golvet spacklas upp ex. pga golvvärme. Brunnen måste höjas eller bytas ut. Då kan det vara svårt för hantverkaren att hitta en förhöjningsring som är avsedd för just den brunn som sitter i golvet sedan 15 år. Och fixar en annan ring som verkar passa. Då är det stor risk att de tätningar som ringen har som skall passa mot brunnen inte fungerar. Det kan fungera i flera år, men så en dag blir det lite halvstopp i brunnen, vatten stiger och det blir lite tryck mot den felaktiga tätningen, och en rejäl vattenskada.
För badrummet är den visserligen inte heller möjlig att se manschetten, men att det kladdas fix på fel ställen är inget ovanligt, och bara fel just för att det försvårar inspektion. Anmärkningen om förhöjningsring skall man bara se som en notering, förhöjningsringar är en godkänd del av brunnssystemen. Korrekt utförda så ger de ingen ökad felrisk.
Det som ÄR en risk med förhöjningsring är att det relativt ofta fuskas. Antag att ett badrum görs om, golvet spacklas upp ex. pga golvvärme. Brunnen måste höjas eller bytas ut. Då kan det vara svårt för hantverkaren att hitta en förhöjningsring som är avsedd för just den brunn som sitter i golvet sedan 15 år. Och fixar en annan ring som verkar passa. Då är det stor risk att de tätningar som ringen har som skall passa mot brunnen inte fungerar. Det kan fungera i flera år, men så en dag blir det lite halvstopp i brunnen, vatten stiger och det blir lite tryck mot den felaktiga tätningen, och en rejäl vattenskada.
Av egen, dock begränsad erfarenhet skall man tänka på att besiktningen är utförd på uppdrag av säljaren. Sannolikt en besiktningsman som utför besiktningar varje vecka för den specifika mäklaren. Mäklaren vill sälja bostaden till så högt pris som möjligt.
Det jag vill få fram är att man bör tolka beskrivningen som en skönmålning av verklig status. Alltså en beskrivning som resulterar i att besiktningsmannen inte kan få betala vite längre fram. Inte en felaktig beskrivning, men lite luddig och lös i kanterna. Så felet inte tolkas som så allvarligt men att beskrivningen håller i en eventuell juridiskprocess.
Jag vet så klart inte att detta är fallet här. Men det är min erfarenhet som första gångs köpare. Jag skulle aldrig köpa ett hus utan en överlåtelse besiktning utförd av en besiktningsman jag har anlitat.
Det jag vill få fram är att man bör tolka beskrivningen som en skönmålning av verklig status. Alltså en beskrivning som resulterar i att besiktningsmannen inte kan få betala vite längre fram. Inte en felaktig beskrivning, men lite luddig och lös i kanterna. Så felet inte tolkas som så allvarligt men att beskrivningen håller i en eventuell juridiskprocess.
Jag vet så klart inte att detta är fallet här. Men det är min erfarenhet som första gångs köpare. Jag skulle aldrig köpa ett hus utan en överlåtelse besiktning utförd av en besiktningsman jag har anlitat.
Håller absolut med föregående talare. Det man vill slippa är ju dock att buda på ett obesiktigat hus för att sedan efteråt ha lagt en massa pengar på en jordabalksbesiktning (ja det är vad vi kommer att göra då vi köper vårt första hus och inte kan så mycket om det). Genom förbesiktningen kan man åtminstone snabbt sortera bort hus där man direkt förstår att t ex tak, dränering eller vind har problem och måste åtgärdas.