Tankar om utbud/efterfrågan efter den 1/6?
Någon som har funderat på vad som kommer att ske med prisukveckling och utbudet på bostäder när ammorteringskravet träder in efter den 1/6? Det kommer ju nu statistik som visar att utbudet ökat kraftigt och många verkar få till ett avslut med kontraktsskrivning snabbt så att dom gamla reglerna gäller, men skall man tolka det som att färre objekt kommer att komma ut eller kan det t o m bli så som FI hoppas, d v s en avkylande effekt och att priserna går ner något? :|
Som sagt troligen inget alltför dramatiskt. EN effekt skulle faktiskt kunna vara en prisökning.
För OM vi antar att många som vill sälja har antagit att priserna skall öka inför 1/6, så kan man tänka sig att utbudet är lite högre än normalt, vilket håller tillbaka priserna. I så fall kommer utbudet att minska lite efter 1/6, tillfälligt. Minskat utbud ger högre priser.
För OM vi antar att många som vill sälja har antagit att priserna skall öka inför 1/6, så kan man tänka sig att utbudet är lite högre än normalt, vilket håller tillbaka priserna. I så fall kommer utbudet att minska lite efter 1/6, tillfälligt. Minskat utbud ger högre priser.
Frågan är hur konsekventa bankerna är med att ställa dessa krav idag och vilket utrymme det finns för individuella lösningar. Jag har några i bekantskapskretsen som håller på och säljer och dom vittnar om "smått desperata köpare" som vill säkerställa kontraktsskrivning i maj.
Jag har uppfattat det som att bankerna i allt väsentligt ställer ungefär samma amorteringskrav redan. Det skiljer däremot rätt mycket mellan olika banker när det gäller vilken ränta de kräver att du skall kunna klara i kalkylen. Den skillnaden påverkar månadskostnaden (som du måste klara) mer än amorteringskravet.
Som köpare av något större hoppas jag så klart att priserna ska börja sjunka i storstadsområdena. Bankerna ställer förvisso redan amorteringskrav men t ex vår bank är betydligt mildare i det avseendet än det faktiska amorteringskravet och det med ungefär hälften av vad kravet säger. Jag tror personligen priserna på dyrare objekt kommer att sjunka något. Inte kraftigt. Kanske 1% i månaden men det blir ju 12% på ett år.
För knappt ett år sedan stod vi inför samma situation. Då trodde alla att amorteringskrav skulle införas i augusti 2015, men det blev ju inget med det. Effekten på marknaden i storstäderna var att priserna ökade innan och fortsatte sedan öka efter. Idag ställer de flesta banker redan samma krav oavsett så jag tror inte detta kommer påverka priserna alls. Möjligtvis att de ökar drastiskt en kort period nu innan. Möjligtvis stannar priserna av på vissa typer av objekt som typiskt köpa av förstagångsköpare med lite sämre ekonomi. Detta år ju dock inte typiskt objekt i de centrala delarna av storstäderna.
Redigerat:
Nej sjunkande priser tror jag inte vi får se, av den här anledningen. Så länge vi har den monumentala obalans mellan tillgång och efterfrågan som vi har nu, så kommer priserna att fortsätta öka så länge det finns betalningsförmåga.
Amorteringskravet och andra beslut som påverkar den personliga likviditeten påverkar givetvis betalningsförmågan, och däremed prisutvecklingen. Men den relativt marginella försämringen i betalningsförmåga som kravet ger i förhållande till de amorteringskrav som bankerna redan ställer kommer inte att räcka för att skapa ett prisfall, möjligen en liten knäck på prisutvecklingen.
Det enda som kan ge sjunkande priser är om vi kommer in i en rejäl lågkonjunktur, där många helt tappar sin betalningsförmåga (arbetslöshet). Eller att vi får ett rejält ökat byggande. Och då kommer det att behövas så stort byggande att vi får ett överskott på marknaden, typ 200 000 nya bostaäder i Stockholm inom en tvåårsperiod. Måttliga ökningar av byggandet kommer inte att ha någon större inverkan på priset. Det som byggs kostar lika mycket som de "begagnade" bostäderna. Det är först om den tillgängliga marken för byggande ökar så mycket att vi får en konkurrens om att få sälja tomter, som vi kan få ner byggpriserna, och därmed priset på bostäder i största allmänhet.
Amorteringskravet och andra beslut som påverkar den personliga likviditeten påverkar givetvis betalningsförmågan, och däremed prisutvecklingen. Men den relativt marginella försämringen i betalningsförmåga som kravet ger i förhållande till de amorteringskrav som bankerna redan ställer kommer inte att räcka för att skapa ett prisfall, möjligen en liten knäck på prisutvecklingen.
Det enda som kan ge sjunkande priser är om vi kommer in i en rejäl lågkonjunktur, där många helt tappar sin betalningsförmåga (arbetslöshet). Eller att vi får ett rejält ökat byggande. Och då kommer det att behövas så stort byggande att vi får ett överskott på marknaden, typ 200 000 nya bostaäder i Stockholm inom en tvåårsperiod. Måttliga ökningar av byggandet kommer inte att ha någon större inverkan på priset. Det som byggs kostar lika mycket som de "begagnade" bostäderna. Det är först om den tillgängliga marken för byggande ökar så mycket att vi får en konkurrens om att få sälja tomter, som vi kan få ner byggpriserna, och därmed priset på bostäder i största allmänhet.
Intressant frågeställning. Bolånetaket finns redan, 85%. De flesta banker verkar redan kräva amortering på lån över 70%. Så skillnaden den 1 juni blir att även de med lån mellan 50% och 70% måste amortera, fattar jag rätt? Är de tillräckligt många för att det ska göra en skillnad? De flesta lånar väl över 70% menar jag, och då gäller ju amorteringskravet redan.
Eller finns det någon bank som fortfarande under maj erbjuder lån upp till bolånetaket 85% med amorteringsfrihet?
Eller finns det någon bank som fortfarande under maj erbjuder lån upp till bolånetaket 85% med amorteringsfrihet?
Jag gissar följande...
På 1-3 års sikt kommer inget drastiskt att hända med räntan. Efterfrågan på bostäder kommer fortsatt öka kraftigt. Inkomstbeskattningen kommer behöva höjas med 1-3% i genomsnitt för att täcka kostnader för ökad invandring. Detta påverkar marknaden så att:
kvm priset för stora bostäder kommer öka
kvm priset för små bostäder kommer öka
På 3-5 års sikt har det byggts en del nya bostäder och räntan har troligen gått upp något. Detta påverkar marknaden så att:
kvm priset för stora bostäder kommer plana ut eller sjunka.
kvm priset för små bostäder kommer plana ut.
På 5-10 års sikt har det byggts en hel del nya bostäder och räntan har troligen gått upp en del. Detta påverkar marknaden så att:
kvm priset för stora bostäder kommer sjunka
kvm priset för små bostäder kommer sjunka
På 1-3 års sikt kommer inget drastiskt att hända med räntan. Efterfrågan på bostäder kommer fortsatt öka kraftigt. Inkomstbeskattningen kommer behöva höjas med 1-3% i genomsnitt för att täcka kostnader för ökad invandring. Detta påverkar marknaden så att:
kvm priset för stora bostäder kommer öka
kvm priset för små bostäder kommer öka
På 3-5 års sikt har det byggts en del nya bostäder och räntan har troligen gått upp något. Detta påverkar marknaden så att:
kvm priset för stora bostäder kommer plana ut eller sjunka.
kvm priset för små bostäder kommer plana ut.
På 5-10 års sikt har det byggts en hel del nya bostäder och räntan har troligen gått upp en del. Detta påverkar marknaden så att:
kvm priset för stora bostäder kommer sjunka
kvm priset för små bostäder kommer sjunka
Jag håller inte med om analysen när det gäller att det byggs bostäder. De som byggs är aldeles för få för att påverka prisbilden. Såg någonstans att planen för Stockholm är 140 000 bostäder på 20 år. Eftersom inflyttningen till Stockholm ligger på ca 20 000 per år, så skulle det behövas 400 000 bostäder på 20 år bara för att hålla bostadsbristen på samma nivå som idag. Om vi skall bygga bort bristen så att alla som idag "saknar" bostad också skall få möjlighet till bostad så skulle vi troligen behöva 200 000 bostäder NU, och sedan ytterligare 400 000 på 20 år. Och då kommer vi ändå att ha en bristsituation hela tiden. Skall vi få sjunkande priser så måste det till ett överskott av bostäder, och då skulle det behövas ännu mycket större produktion.
Eller det vi behöver är ett överskott av byggbara tomter, så att markpriset kan justeras ner. Dagens markpriser slår igenom på hela byggprocessen, varför pruta och bygga billigt på mark som är så dyr...
Eller det vi behöver är ett överskott av byggbara tomter, så att markpriset kan justeras ner. Dagens markpriser slår igenom på hela byggprocessen, varför pruta och bygga billigt på mark som är så dyr...
Det tenderar att bli väldigt mycket fokus på Stockholm och det kan man ha synpunkter på - alla kan helt enkelt inte bo i Stockholm och prisutveckling är väl i princip i längden inte hållbar. Det styrs ju inte enbart av tillgång och efterfrågan utan det handlar ju i realiteten även om hur mycket kan betala. Man brukar ju tala om hushållens skuldkvot och där finns det ju en gräns - om alltför många passerar den gränsen så har vi ju en bubbla som briserar och många verkar ju anse att vi är farligt nära den gränsen nu. Problemet är ju också att politiska beslut lätt kan påverka även om man inte vill. Till exempel står ju kommuner och stat inför stora utmaningar framöver inom skola, polisväsende, sjukvård, socialtjänst, migration, integration o s v för att nämna några områden. Skall man upprätthålla eller återställa det man förväntar sig få så är det rätt många bedömare som tror att skatterna kommer att behöva höjas (kraftigt) framöver, och det kommer i sin tur att påverka hushållens skuldkvot ytterligare och då kommer vi än närmare en briserande bubbla...
När det gäller prisutvecklingen så kanske man skall titta i olika prissegment istället. Jag har inte funderat igenom detta så mina teorier kan vara käpprätt åt skogen, men det skulle ju kunna vara så att boenden i lägre prissegment procentuellt sett ökar i pris (mer) eftersom fler måste hitta billigare boenden för att klara det nya regelverket, medan objekt i det övre prissegmentet planar ut eller t o m går ner i o m att konkurrensen om dessa objekt minskar. Det förutsätter ju dock att det nya regelverket i realiteten innebär en skillnad mot hur det har varit tidigare och det verkar det ju råda delade meningar om.
När det gäller prisutvecklingen så kanske man skall titta i olika prissegment istället. Jag har inte funderat igenom detta så mina teorier kan vara käpprätt åt skogen, men det skulle ju kunna vara så att boenden i lägre prissegment procentuellt sett ökar i pris (mer) eftersom fler måste hitta billigare boenden för att klara det nya regelverket, medan objekt i det övre prissegmentet planar ut eller t o m går ner i o m att konkurrensen om dessa objekt minskar. Det förutsätter ju dock att det nya regelverket i realiteten innebär en skillnad mot hur det har varit tidigare och det verkar det ju råda delade meningar om.
Jag tror att i de högre prissegementen (typ 10 milj och uppåt) så har köparen oftast pengar till en rejäl kontantinsats, och drabbas därför inte av amorteringskraven. Det är en väldigt liten andel av befolkningen som är kreditvärdig för att få låna 10 milj (inbillar jag mig). Om banken kräver att du skall tåla 7% ränta, och dessutom 2% amortering. Så behöver du kunna betala bortåt en milj om året för ditt boende.
Det är så många objekt som säljs i den prisklassen idag, att det rimligen måste vara så att de flesta som köper till de priserna har stora vinster med sig från tidigare, och inte behöver låna så mycket.
Det är så många objekt som säljs i den prisklassen idag, att det rimligen måste vara så att de flesta som köper till de priserna har stora vinster med sig från tidigare, och inte behöver låna så mycket.
Om det börjar att byggas fler bostäder (än tidigare) så skulle man ju kunna tro att priserna skulle kunna sjunka.
Problemet är att de bostadsrätter som byggs kostar mer än det befintliga beståndet (åtminstone i mellanstora städer) vilket medför att det äldre beståndet ökar i pris tack vare nybyggnationen.
Byggherrarna kommer inte att bygga mer än vad marknaden behöver då man inte vill riskera förluster.
Problemet är att de bostadsrätter som byggs kostar mer än det befintliga beståndet (åtminstone i mellanstora städer) vilket medför att det äldre beståndet ökar i pris tack vare nybyggnationen.
Byggherrarna kommer inte att bygga mer än vad marknaden behöver då man inte vill riskera förluster.
Jo men skälet till att nybyggena kostar så mycket är att det finns brist på mark som är planerad för bostadsbygge (min teori). Att bygga bostäder är helt enkelt extremt lönsamt för alla parter i hela byggkedjan. Och priserna sätts efter de lönsammaste projekten.
De höga "kostnaderna" i områden med stor obalans mellan tillgång och efterfrågan, smittar sedan av sig även till avfolkningsbyggder.
Bristen på mark gör att man kan maximera lönsamheten, marknaden blir okänslig för kostnad, eftersom man betalar primärt för att få någonstans att bo, skulle marknaden lyckas pruta ner kostnaden för kök, så kommer det bara att slå igenom som ännu högre markpris. För det är den totala kostnaden för en bostad som styr.
De höga "kostnaderna" i områden med stor obalans mellan tillgång och efterfrågan, smittar sedan av sig även till avfolkningsbyggder.
Bristen på mark gör att man kan maximera lönsamheten, marknaden blir okänslig för kostnad, eftersom man betalar primärt för att få någonstans att bo, skulle marknaden lyckas pruta ner kostnaden för kök, så kommer det bara att slå igenom som ännu högre markpris. För det är den totala kostnaden för en bostad som styr.