Förbehåll om att få upprätta servitut - vad kan den praktiska konsekvensen bli?

[Lini]

I samband med ett tomtköp har vi fått se på förslag till kontrakt. Det mesta är, så vitt jag kan se, standard. Under rubriken "Rättigheter och belastningar" finns dock följande med:

"Fastigheten kommer att anslutas till en samfällighet för skötsel av vägar och gemensamma
ytor i området.

Köparen är medveten om och accepterar att fastigheten belastas av, eller kommer att
belastas av servitut, ledningsrätter och gemensamhetsanläggningar av sådant slag, som
erfordras för ordnande av väg, el-, tele, grönområden, vatten- och avloppsfrågor mm. Inom
kvarteret eller som följer av statliga eller kommunala myndigheters föreskrifter, även som
servitut för tillsyn och underhåll enligt föregående stycke. Anordningar av nu nämnt slag
kan också komma att ingå i gemensamhetsanläggning till vilken Fastigheten är ansluten ,
eller kommer att anslutas.

Köparen befullmäktigar Säljaren, att själv eller genom ombud avtala och inskriva eller vid
fastighetsbildningsåtgärd inrätta i föregående stycke angivna servitut, ledningsrätter och
gemensamhetsanläggning. Kostnader härför erläggs av Säljaren. Säljaren svarar för att ny
samfällighetsförening för förvaltning av gemensamhetsanläggningen bildas.
Övertagandet av gemensamhetsanläggningarna och överlämnandet av förvaltningen av
dessa kan komma att ske i etapper, vartefter anläggningsbeslut har registrerats, eventuell
ny förening bildats och anläggningarna har godkänts vid slutbesiktning.
Köparen skall fr o m samfällighetsföreningens övertagande av gemensamhetsanläggningen
svara för de på fastigheten belöpande kostnaderna för gemensamhetsanläggningen. Under
utbyggnaden och tiden fram till övertagandet svarar dock Säljaren för drift och underhåll
av gemensamhetsanläggningen.

Vad är det egentligen jag går med på om jag skriver under på detta? Vad är worst-case scenario? Lite konkreta saker:

1. Är detta vanligt eller ganska unikt?
2. Servitut följer ju med när en tomt säljs, men följer denna rättighet om att få upprätta nya servitut också det?
3. Som jag tolkar texten så är det bara vid vissa situationer jag går med på att servitut kan upprättas (det som nämns i första stycket). Är det en korrekt tolkning eller är rättigehten öppnare än så?
4. Finns det någon risk att jag går med på att servitut får skapas som antingen gör att jag permanent kan använda mindre del av tomten och/eller att jag får acceptera att något byggs ovan mark på min tomt?
5. Vad är worst-case scenario om någon utnyttjar denna servituträttighet på ett sätt som har sämasta möjliga konsekvenser för mig?
6. De juridiska formuleringarna gör mig lite osäker på om detta är en rättighet att inrätta servitut när som helst eller bara vid "fastighetsbildningsåtgärd"? Vad är för övrigt "fastighetsbildningsåtgärd" när det byggs på denna specifika tomt eller kan det lika gärna vara när kvarteret utvidgas?
8. Något jag glömt fråga men som är viktigt tänka på?

Tacksam för alla kommentarer/input!

 

[Lini]

I och med att ingen svarat så tänkte jag se om det är enklare att få svar på den som jag tycker är mest intressant.

Är rätten att få skapa servitut något som följer med tomten, analogt med eventuella skapade servitut, eller kan jag sälja tomten vidare utan att de som sålde till mig behåller den rättigheten mot ny köpare? Någon som vet?

 

[-MH-]

"Köparen är medveten om och accepterar att ..."

Det som står efter det gäller bara mellan dig och säljaren i just detta avtal. Det följer per automatik inte med. Sen kan servitut bildas utan tomtägarens godkännande, så i praktiken tror jag inte skillnaden blir stor.

 

[Räknenisse]

Det som står där är inte ett förbehåll. Det är att du ger en fullmakt till säljaren. Som ägare övertar du alla rättigheter, sedan ger du ett uppdrag till säljaren med det innehåll som står där. Det är alltså för din räkning som han agerar när han avtalar om dessa servitut etc.
"köparen befullmäktigar säljaren att..."

Antar det är en nyexploatering. Tanken är väl att inte hela området ska stoppas i år för att någon enstaka fastighetsägare överklagar hur ledningsdragningen ska gå på något ställe. Om det finns en massa färdig planering var detta ska dras så är det mer en formsak att få servitut och samfälligheter klara. Hänger väl ytterst på vilken tillit du har till säljaren...

 

[TreeView]

Hej, jag anser att du bör diskutera detta med jurist. Kostnaden för en rådgivning torde ligga på ca 5000 kr, vilket i sammanhanget av ett tomtköp normalt är lite. Med tanke på vad konsekvenserna av att ge säljaren friheter som "besluta och avtala om gemensamhetsanläggningar på fastigheten" kan innebära så är det sunt att ifrågasätta och vilja förstå avtalet.

 

[billy_baver]

Det mest uppseendeväckande med detta avtal är att säljaren faktiskt fullt frivilligt accepterar hela förrättningskostnaden. Eljest brukar standard vara att markägaren beslutsamt övervältrar så mycket han bara kan av sådant till sin motpart.

Det värsta som kan hända är

• 1. att exploatören/säljaren inbillat sig att det räcker med avtalsservitut. I princip är kontraktet nämligen formulerat så noga, att säljaren skulle kunna utesluta LM-förrättning. Billigt blir det, men inte särskilt betryggande för den part som i framtiden blir delägare i strukturen.
  2. och/]eller att säljaren tänker fortsätta tjäna pengar på samfälligheten genom någon (säljaren närstående) tjänsteleverantör. Möjligen skulle detta senare kunna stoppas genom att i process påvisa oskälighet. Men är det så illa kommer ni grannar att drabbas av en massa trassel.

Nu måste det inte vara så illa. Gissningsvis vill säljaren bara vara alldeles säker på att slippa gnissel i en förrättning. Om samfälligheten ska bildas efter en försäljning kommer nämligen alla nya ägare att kallas till möten, som kostar pengar per timma. En enda träskallig fråga kan kosta tusenlappar. Ett enda okynnigt överklagande kan äventyra större värden än så.

Jag tycker att befullmäktigandet bör tidsbegränsas och/eller avhandlas i ett separat dokument. Dubbelchecka denna lösning med en kompetent fastighetsjurist. Ett ännu klokare alternativ är att acceptera förrättningskostnaden, och helt sonika skrota fullmaktspratet. Då sparar ni in ett advokatarvode.