Råd inför ev. husköp. Något att se upp med här ?
Har hittat en villa som jag är mycket intresserad av men är novis på området.
Byggnaden
Byggnadstyp: 1-plan i souterräng
Byggnadsår: 1978 1978
Grundläggning: Betongplatta
Grundmur: Betong
Stomme: Trä
Fasad: Tegel & träpanel
Fönster: 2-glas och 3-glas
Bjälklag: Betong
Tak: Plåt på sadeltak 2011
Utv.plåtarbete: Plåt
Uppvärmning: Direktverkande el och luftvärmepump
VA: Kommunalt vatten året om Kommunalt WC-avlopp
Driftskostnad med 5 personer i hushållet
Totalt: 49 800 kr/år
Energiprestanda: 103 kWh/kvm och år
Energiklass: F
Besiktningsprotkollet anger följande fakta:
Hustyp Trähus
Mark Okänd (under husets betongplatta)
Grundläggning Betongplatta med beläggningar direkt mot golv. Uterum plintgrund med
träbjälklag.
Grundmurar Lättbetong med delvis nya utreglade väggar av plåtreglar med fuktsäker
konstruktion. Enligt säljare.
Dränering/fuktisolering Pordränsystem. enligt tidigare ägare på två sidor. Entré och gavel.
Dagvatten Komunalt
Stomme Träreglar och isolering.
Fönster 3 glas isolerglas
Fasad Tegel och träpanel.
Yttertaket Yttertaket består av korrugerad takplåt från 2011 enligt tidigare besiktning
Altan Trä med plintar
Mellanbjälklag Lättbetong vit
Vinden Vindsbjälklaget utfört med parallelltak med mineralullsisolering och ångspärr av
plastfolie.
Frågor:
1) Grundmurar är lättbetong men enligt mäklaren är det inte blå-betong. Ingen risk för höga radonvärden då ?
2) Boaren är 138 + 88. Är energiprestandan acceptabel ?
3) Ser ni några allvarliga riskfaktorer ?
Besiktningsprotokollet ser osedvanligt bra ut med allvarligaste anmärkningen att "Vind --> -Inga fuktfläckar noterades vid den invändiga besiktningen, samtliga innertak är kontrollerade. -Mögelpåväxter på yttertakets insida tyder på kondens vilket kan vara orsakat av bristfällig ångspärr och/eller bristfälligt fungerande bostadsventilation. -Enligt säljare har inga förändringar skett under förvärvstiden samt att ventilationen har förbättras."
Behöver verkligen en second opinion för att veta om huset är osedvanligt schysst som det verkar i mina ögon. Källaren (souterrängplanet) har en heltäckningsmatta i ett rum och sedan nylagda golv i andra förutom i garage, tvättstuga, förråd. Man ska väl inte använda organiskt material i källare eller är det mindre allvarligt då det är soutterängkällare som har heltäckande mark på 2 av sina fyra sidor ?
Byggnaden
Byggnadstyp: 1-plan i souterräng
Byggnadsår: 1978 1978
Grundläggning: Betongplatta
Grundmur: Betong
Stomme: Trä
Fasad: Tegel & träpanel
Fönster: 2-glas och 3-glas
Bjälklag: Betong
Tak: Plåt på sadeltak 2011
Utv.plåtarbete: Plåt
Uppvärmning: Direktverkande el och luftvärmepump
VA: Kommunalt vatten året om Kommunalt WC-avlopp
Driftskostnad med 5 personer i hushållet
Totalt: 49 800 kr/år
Energiprestanda: 103 kWh/kvm och år
Energiklass: F
Besiktningsprotkollet anger följande fakta:
Hustyp Trähus
Mark Okänd (under husets betongplatta)
Grundläggning Betongplatta med beläggningar direkt mot golv. Uterum plintgrund med
träbjälklag.
Grundmurar Lättbetong med delvis nya utreglade väggar av plåtreglar med fuktsäker
konstruktion. Enligt säljare.
Dränering/fuktisolering Pordränsystem. enligt tidigare ägare på två sidor. Entré och gavel.
Dagvatten Komunalt
Stomme Träreglar och isolering.
Fönster 3 glas isolerglas
Fasad Tegel och träpanel.
Yttertaket Yttertaket består av korrugerad takplåt från 2011 enligt tidigare besiktning
Altan Trä med plintar
Mellanbjälklag Lättbetong vit
Vinden Vindsbjälklaget utfört med parallelltak med mineralullsisolering och ångspärr av
plastfolie.
Frågor:
1) Grundmurar är lättbetong men enligt mäklaren är det inte blå-betong. Ingen risk för höga radonvärden då ?
2) Boaren är 138 + 88. Är energiprestandan acceptabel ?
3) Ser ni några allvarliga riskfaktorer ?
Besiktningsprotokollet ser osedvanligt bra ut med allvarligaste anmärkningen att "Vind --> -Inga fuktfläckar noterades vid den invändiga besiktningen, samtliga innertak är kontrollerade. -Mögelpåväxter på yttertakets insida tyder på kondens vilket kan vara orsakat av bristfällig ångspärr och/eller bristfälligt fungerande bostadsventilation. -Enligt säljare har inga förändringar skett under förvärvstiden samt att ventilationen har förbättras."
Behöver verkligen en second opinion för att veta om huset är osedvanligt schysst som det verkar i mina ögon. Källaren (souterrängplanet) har en heltäckningsmatta i ett rum och sedan nylagda golv i andra förutom i garage, tvättstuga, förråd. Man ska väl inte använda organiskt material i källare eller är det mindre allvarligt då det är soutterängkällare som har heltäckande mark på 2 av sina fyra sidor ?
Jag tror det är vanskligt att säga att huset är "osedvanligt schysst". Det är möjligt att det är så, men man behöver nog titta lite djupare.
Betong på mark, som var den vanliga grundtypen på den tiden, är att betrakta som en riskonstruktion med det utförande man hade på 70- talet. Det är ett gott tecken att bes. mannen inte noterade några fuktproblem. Men så vitt jag förstår så är besiktningsnivån en okulärbesiktning. Med en sådan kosntruktion bör man göra fuktmätningar i konstruktionen för att avgöra.
Det står att det finns delvis nya utreglade väggar med plåtreglar. Att man bara gjort detta delvis, kan vara helt oskyldigt. Men dte kan också betyda att man har haft fukt och mögelproblem, åtgärdat där det är mest problem...
Utryck som att inget "onormalt" hittades på flera ställen i protokollet. Det är troligen OK. MEN det finns folk som (med viss rätta) hävdar att ex. fönster från 70- talet är normalt helt murkna. Så den formuleringen skulle kunna betyda att fönstren är helt slut, vilket är normalt för åldern. Troligen inte, men du bör läsa protokollet med mer kritiska ögon.
Tak omgjort 2011 låter bra, det låter som det ser någorlunda OK ut från insidan, även om där finns en skrivning om kondensrelaterad påverkan. Den påverkan bör du själv ta en titt på. Lite torr missfärgning är mer regel än undantag, men du ser om det är alarmerande. Taket bör undersökas lite mer ingående, det är relativt nytt, men är det rätt gjort, framförallt anslutning till ex. vägg på kupa, ventilations rör och andra genomföringar osv.
Våtrummet med den för lågt placerade brunnen är anmärkningsvärt. Det är en indikation på att renoveringen inte är korrekt utförd (skulle behövas en bild för att se vad bes. mannen har reagerat på). Men som sagt troligen ett fel, men det kan fungera ändå.
Om den osynliga brunnsduken faktiskt saknas så är det väldigt allvarligt fel. Men i så fall borde det finnas vattenskador redan. Den låga monteringen indikerar dels att man kanske inte bytt ut brunnen vid renoveringen, vilket i så fall är ett rätt grovt fel (brunnar äldre än ca. 1990 skall alltid bytas), men också att man troligen spacklat upp golvet (golvärme?), utan att höja brunnen som skall ligga i nivå med tätskiktet. Annars sträcks tätskiktet (den osynliga duken) alltför mycket där den skall gå ner i brunnen, och där täta mot brunnens insida.
Som sagt jag skulle inte nöja mig med den bef. besiktningen för att avgöra om huset är bra.
Betong på mark, som var den vanliga grundtypen på den tiden, är att betrakta som en riskonstruktion med det utförande man hade på 70- talet. Det är ett gott tecken att bes. mannen inte noterade några fuktproblem. Men så vitt jag förstår så är besiktningsnivån en okulärbesiktning. Med en sådan kosntruktion bör man göra fuktmätningar i konstruktionen för att avgöra.
Det står att det finns delvis nya utreglade väggar med plåtreglar. Att man bara gjort detta delvis, kan vara helt oskyldigt. Men dte kan också betyda att man har haft fukt och mögelproblem, åtgärdat där det är mest problem...
Utryck som att inget "onormalt" hittades på flera ställen i protokollet. Det är troligen OK. MEN det finns folk som (med viss rätta) hävdar att ex. fönster från 70- talet är normalt helt murkna. Så den formuleringen skulle kunna betyda att fönstren är helt slut, vilket är normalt för åldern. Troligen inte, men du bör läsa protokollet med mer kritiska ögon.
Tak omgjort 2011 låter bra, det låter som det ser någorlunda OK ut från insidan, även om där finns en skrivning om kondensrelaterad påverkan. Den påverkan bör du själv ta en titt på. Lite torr missfärgning är mer regel än undantag, men du ser om det är alarmerande. Taket bör undersökas lite mer ingående, det är relativt nytt, men är det rätt gjort, framförallt anslutning till ex. vägg på kupa, ventilations rör och andra genomföringar osv.
Våtrummet med den för lågt placerade brunnen är anmärkningsvärt. Det är en indikation på att renoveringen inte är korrekt utförd (skulle behövas en bild för att se vad bes. mannen har reagerat på). Men som sagt troligen ett fel, men det kan fungera ändå.
Om den osynliga brunnsduken faktiskt saknas så är det väldigt allvarligt fel. Men i så fall borde det finnas vattenskador redan. Den låga monteringen indikerar dels att man kanske inte bytt ut brunnen vid renoveringen, vilket i så fall är ett rätt grovt fel (brunnar äldre än ca. 1990 skall alltid bytas), men också att man troligen spacklat upp golvet (golvärme?), utan att höja brunnen som skall ligga i nivå med tätskiktet. Annars sträcks tätskiktet (den osynliga duken) alltför mycket där den skall gå ner i brunnen, och där täta mot brunnens insida.
Som sagt jag skulle inte nöja mig med den bef. besiktningen för att avgöra om huset är bra.
Ser rätt ok ut. Lite frågetecken på badrummen och om det är hempul eller någon firma som gjort det. Hempul behöver inte vara fel men vore ju bra att få det bekräftat. Är badrummet i källaren mot yttervägg ska det inte finnas något tätskikt men eftersom det är dränerat med pordrän är det ingen katastrof om det är det...
Platta på mark är ett problem (alltid) och det finns mer eller mindre fukt under golvet. Är det träreglar direkt på plattan är det en stor risk för mögel. Luktar det inte något "skumt" kan det vara ok men se upp för en massa doftljus!
För att säkerställa en "säker" ventilation av golv i markplan är det annars Nivell eller Granab som gäller!
Räkna minst 1200 kr/m2 för ventilerat golv plus golvbeläggning.
Uppvärmningen lär du villa fixa så fundera på vad vattenburet och bergvärme skulle gå loss på...
Boendekostnaden från mäklaren är alltid en glädjekalkyl så lägg på 50% till så lär du vara nära det verkliga beloppet...
Platta på mark är ett problem (alltid) och det finns mer eller mindre fukt under golvet. Är det träreglar direkt på plattan är det en stor risk för mögel. Luktar det inte något "skumt" kan det vara ok men se upp för en massa doftljus!
För att säkerställa en "säker" ventilation av golv i markplan är det annars Nivell eller Granab som gäller!
Räkna minst 1200 kr/m2 för ventilerat golv plus golvbeläggning.
Uppvärmningen lär du villa fixa så fundera på vad vattenburet och bergvärme skulle gå loss på...
Boendekostnaden från mäklaren är alltid en glädjekalkyl så lägg på 50% till så lär du vara nära det verkliga beloppet...
Man ska alltid kolla vad själva plattan ligger på när det inte är byggt på berg. Allt sjunker om det är lera eller silt, frågan är bara hur snabbt (eller långsamt).
Tack för alla svar. Det känns som att det inte går att hitta hus från den tiden som inte har någon form av riskkonstruktion. Antingen källare på betongplatta eller krypgrund/torpargrund ? Om vi budar och köper kommer vi att göra en jordabalksbesiktning men kan en egen anlitad besiktningsman faktiskt ta reda på vad plattan ligger på eller om det finns någon fuktspärr eller skydd under eller över eller hur det nu kan göras ?
Jag har av säljarna fått lite mer info som "Vi har praktiskt taget gjort om hela huset.
Höjt tak i vardagsrum. Målat om alla rum utom garage och halva v-rum nedre plan. Lagt nya golv i alla rum
Dragit om all el, Spottar i tak, Gjort om öppna spisen utvändigt , Kök från 2014."
De köpte huset 2014 (ska man bli misstänksam när säljarna bott mindre än 2 år och gjort mycket renoveringar ?)
De har från sin besiktning gjort:
"De saker som upptäcktes vid besiktning var:
Växtlighet vid/runt hus - det är åtgärdat
Felskarvat mellan två rör uppe på taket: det är åtgärdat
mögelpåväxt tak (vinden) åtgärdat- fläckar är kvar men inga sporer som växer eller så.
(Vid skorsten var kupan inte öppningsbar - åtgärdat - inte påpekat på besiktning men av sotare)
misstänkt fukt vid kort vägg stora sovrummet nedre plan/kontor - båda sovrum nedre plan är isolerade med speciella fuktskyddsisolering och speciella spånskivor.”
När jag säger att det "ser osedvanligt schysst ut" så menar jag i jämförelse med övriga objekt i samma prisklass i Stockholmsområdet (dvs 5-6 miljoner i utropspris,ca 30 min från city) som nästan alltid har någon allvarligare anmärkning någonstans.
Jag har av säljarna fått lite mer info som "Vi har praktiskt taget gjort om hela huset.
Höjt tak i vardagsrum. Målat om alla rum utom garage och halva v-rum nedre plan. Lagt nya golv i alla rum
Dragit om all el, Spottar i tak, Gjort om öppna spisen utvändigt , Kök från 2014."
De köpte huset 2014 (ska man bli misstänksam när säljarna bott mindre än 2 år och gjort mycket renoveringar ?)
De har från sin besiktning gjort:
"De saker som upptäcktes vid besiktning var:
Växtlighet vid/runt hus - det är åtgärdat
Felskarvat mellan två rör uppe på taket: det är åtgärdat
mögelpåväxt tak (vinden) åtgärdat- fläckar är kvar men inga sporer som växer eller så.
(Vid skorsten var kupan inte öppningsbar - åtgärdat - inte påpekat på besiktning men av sotare)
misstänkt fukt vid kort vägg stora sovrummet nedre plan/kontor - båda sovrum nedre plan är isolerade med speciella fuktskyddsisolering och speciella spånskivor.”
När jag säger att det "ser osedvanligt schysst ut" så menar jag i jämförelse med övriga objekt i samma prisklass i Stockholmsområdet (dvs 5-6 miljoner i utropspris,ca 30 min från city) som nästan alltid har någon allvarligare anmärkning någonstans.
TÖ/TB är fint område 
Tycker huset ser fräscht ut på bilderna, även om jag kanske inte hade valt tegelröda grundmurar, sen får man väl göra bedömningen själv om man behöver plats för 10 bilar på uppfarten (jag hade gillat det dock!!)
Har det gjorts radonmätning? Tänker på grundmurar i lättbetong från den tiden kan ju förhöja radonet i huset. (Edit; ser nu att mäklaren påstår att det inte är blåbetong, tycker dock ni skall säkerställa att det stämmer)
Min spontana gissning är att huset kommer gå för ca 6,1 miljoner. Svårbedömt om dom gör bra med vinst med tanke på att dom själva gav 4,8 för 2 år och lagt X antal kr på renoveringen.
Har dom kvitto på renoveringen? Känns ju som att det bör finnas en del garantier kvar på jobben isåfall med tanke på att dom nyligen köpt själva.
Tycker huset ser fräscht ut på bilderna, även om jag kanske inte hade valt tegelröda grundmurar, sen får man väl göra bedömningen själv om man behöver plats för 10 bilar på uppfarten (jag hade gillat det dock!!)Har det gjorts radonmätning? Tänker på grundmurar i lättbetong från den tiden kan ju förhöja radonet i huset. (Edit; ser nu att mäklaren påstår att det inte är blåbetong, tycker dock ni skall säkerställa att det stämmer)
Min spontana gissning är att huset kommer gå för ca 6,1 miljoner. Svårbedömt om dom gör bra med vinst med tanke på att dom själva gav 4,8 för 2 år och lagt X antal kr på renoveringen.
Har dom kvitto på renoveringen? Känns ju som att det bör finnas en del garantier kvar på jobben isåfall med tanke på att dom nyligen köpt själva.
Redigerat:
Problemet med detta hus är att folk kommer att se det som nyrenoverat och jätte fräscht. Men mina varningsklockor klämtar... Speciell spånskiva? jag visste inte att det fanns olika...
Men värmen måste åtgärdas. Därför är det ganska oväsentligt med de driftskostnader som nämns. Vattenburen värme kostar, men det är det värt!
Radonet tycker jag inte att du behöver oroa dig för...
Men värmen måste åtgärdas. Därför är det ganska oväsentligt med de driftskostnader som nämns. Vattenburen värme kostar, men det är det värt!
Radonet tycker jag inte att du behöver oroa dig för...
Som vi vet... alla hus rör sig... Men ett hus från -78 har för förhoppningsvis satt sig... Sedan kan det finnas sättningssprickor, men det kan vara sprickor som inte har rört sig sedan lång tid tillbaka... Då är det oftast ingen större fara...MissAnpassad skrev:
Spännande utveckling på detta objekt;
Utgång 5.495
Högsta bud 5.775
Nu har budlistan rensats och acceptpris höjts till 6.800
Personligen tyckte jag du gjorde rätt som drog dig ur, vägen utanför må vara 40-50km/h men den är rätt trafikerad.
Utgång 5.495
Högsta bud 5.775
Nu har budlistan rensats och acceptpris höjts till 6.800
Personligen tyckte jag du gjorde rätt som drog dig ur, vägen utanför må vara 40-50km/h men den är rätt trafikerad.
Helt otroligt. Man får inte igång en bra budgivning och receptet blir att höja acceptpriset med över 1 miljon !? Känns ju ganska oseriöst. Hur stor är sannolikheten att man får igenom det ? Nä, hade inte spelat någon roll om vi var med och budade eftersom vi aldrig gått över 6 miljoner.
Det låter som de chansat fel med ett lockpris.
Om vi antar att målpriset är 6,8 milj, men de har gått ut alldeles för lågt. Då kan många budgivare sätta en mental spärr för hur mycket man är villig att gå upp i bud. Om de flesta objekt i området säljs med en budgivning uppåt med ca 300 000, så kan man få väldigt svårt att få upp budet med över en milj, även om huset jämfört med andra borde ligga på den nivån.
Om jag vore säljare så skulle jag inte låtit samma mäklare gå ut med höjningen.
Men det kan ju också vara så att mäklaren har en mer realistisk syn på målpriset, och har lyckats övertyga säljaren om det låga utgångspriset (lågt i förhållande till förväntan). Men att säljaren nu vägrat sälja så lågt under sin förväntan.
Om vi antar att målpriset är 6,8 milj, men de har gått ut alldeles för lågt. Då kan många budgivare sätta en mental spärr för hur mycket man är villig att gå upp i bud. Om de flesta objekt i området säljs med en budgivning uppåt med ca 300 000, så kan man få väldigt svårt att få upp budet med över en milj, även om huset jämfört med andra borde ligga på den nivån.
Om jag vore säljare så skulle jag inte låtit samma mäklare gå ut med höjningen.
Men det kan ju också vara så att mäklaren har en mer realistisk syn på målpriset, och har lyckats övertyga säljaren om det låga utgångspriset (lågt i förhållande till förväntan). Men att säljaren nu vägrat sälja så lågt under sin förväntan.
Nu är huset uppe igen, antagligen fick dom det inte sålt. utgångspris på 6.750 denna gång.
Denna gång har dom valt att ta bort alla exteriörbilder, troligtvis för att det är en gammal annons som vill verka ny och fräsch.
Denna gång har dom valt att ta bort alla exteriörbilder, troligtvis för att det är en gammal annons som vill verka ny och fräsch.