Lockpriser, måste skriva av mig
Jag känner bara att jag måste dela med mig lite av hur det kan vara på den sjuka bostadsmarknaden i Uppsala.
Jag och min fru va spekulanter på en lägenhet, en 3:a på markplan med inglasat uterum. hela lägenheten är i toppskick ca 8km från centrum.
Utgångspris 1 295 000:- med en avgift på 5200:-
Vi ansåg direkt att priset va för lågt och bestämde oss för ett tak på 1 650 000:-
Lägenheten är nu uppe i 1 860 000:- och är inte såld än.
Igår kom en likadan lägenhet ut i samma hus men på andra gaveln.
Den är i originalskick från -92 och behov av totalrenovering. Alla ytskick, badrum, kök och altan (ej inglasad) behöver göras om.
Utgångspris 1 095 000:-
Jag skickade direkt ett mail till mäklaren och erbjöd 1 300 000:- om vi fick skriva direkt.
Mäklaren ringde upp idag och sa att säljaren ville ha 1 450 000:- för att sälja utan budgivning.
De hänvisade till den andra lägenheten och hade räknat ut att om man la 300 000:- på renovering så kunde lägenheten säljas för 1 750 000:-, alltså tyckte de att 1 450 000:- va rimligt.
Dom accepterar alltså inte ett bud på 20% över "accepterat utgånsgpris", utan de vill ha 32% över.
Utgångspriset i annonsen är fortfarande 1 095 000:-.
Jag tycker att detta är väldigt fel, håller ni med?
Jag och min fru va spekulanter på en lägenhet, en 3:a på markplan med inglasat uterum. hela lägenheten är i toppskick ca 8km från centrum.
Utgångspris 1 295 000:- med en avgift på 5200:-
Vi ansåg direkt att priset va för lågt och bestämde oss för ett tak på 1 650 000:-
Lägenheten är nu uppe i 1 860 000:- och är inte såld än.
Igår kom en likadan lägenhet ut i samma hus men på andra gaveln.
Den är i originalskick från -92 och behov av totalrenovering. Alla ytskick, badrum, kök och altan (ej inglasad) behöver göras om.
Utgångspris 1 095 000:-
Jag skickade direkt ett mail till mäklaren och erbjöd 1 300 000:- om vi fick skriva direkt.
Mäklaren ringde upp idag och sa att säljaren ville ha 1 450 000:- för att sälja utan budgivning.
De hänvisade till den andra lägenheten och hade räknat ut att om man la 300 000:- på renovering så kunde lägenheten säljas för 1 750 000:-, alltså tyckte de att 1 450 000:- va rimligt.
Dom accepterar alltså inte ett bud på 20% över "accepterat utgånsgpris", utan de vill ha 32% över.
Utgångspriset i annonsen är fortfarande 1 095 000:-.
Jag tycker att detta är väldigt fel, håller ni med?
Instämmer på många vis.maah skrev:
Skall man se till verkligheten så har jag kollat statistik på den typen av objekt vi tittar på och slutpriset ligger då i snitt på 20-25% över utgångspris, så det är å andra sidan fullt förståeligt att säljaren inte sväljer ett förhandsbud 20% över.
S
sinuslinus
Träskalle
· Östergötlands län
· 5 174 inlägg
sinuslinus
Träskalle
- Östergötlands län
- 5 174 inlägg
Jo, många exempel på fel på bostadsmarknaden nu. Mycket, vill ha mer... De har väl sett vad den andra går för och blir giriga. Kanske är bättre att låta den gå till budgivning .
Men står det "accepterat" pris så tycker jag också att det är ruttet.
Men står det "accepterat" pris så tycker jag också att det är ruttet.
Ja 20% kanske är lite i underkant vad jag själv skulle acceptera.
Tycker att säljarens resonemang är ganska intressant.
Köpa för 1 450 000:-
Renovera för 300 000:-
Sälja för ca 1 800 000:- (minus mäklararvode på 50 000:- )
Investera 300 000:- för att gå back ett antal tusenlappar på ränta, avgift och dubbla boendekostnader.
Det är bara jävligt frusterande med dessa lockpriser.
Vem orkar gå på en lägenhetsvisning med 20 sällskap bara för att priset är för lågt satt.
Tycker att säljarens resonemang är ganska intressant.
Köpa för 1 450 000:-
Renovera för 300 000:-
Sälja för ca 1 800 000:- (minus mäklararvode på 50 000:- )
Investera 300 000:- för att gå back ett antal tusenlappar på ränta, avgift och dubbla boendekostnader.
Det är bara jävligt frusterande med dessa lockpriser.
Vem orkar gå på en lägenhetsvisning med 20 sällskap bara för att priset är för lågt satt.
Fast hur man än vänder och vrider på det så betyder ju inte accepterat pris att säljaren är beredd att sälja till första bästa spekulant som bjuder detta pris.sinuslinus skrev:
S
sinuslinus
Träskalle
· Östergötlands län
· 5 174 inlägg
sinuslinus
Träskalle
- Östergötlands län
- 5 174 inlägg
Nä, det är sant men det finns exempel på BH där "accepterat" pris inte godtas som bud.cpalm skrev:
Nu sade väl mäklaren inte att säljaren kräver minst 1450', utan att om man skall få köpa innan andra får en chans att buda, så vill han ha den summan.
Att "bryta accepterat pris regeln" gör man om bud kommer in som överstiger accept pris, men man väljer att inte sälja alls för att priset är för lågt.
Att "bryta accepterat pris regeln" gör man om bud kommer in som överstiger accept pris, men man väljer att inte sälja alls för att priset är för lågt.
Ja det är oerhört frustrerande.
Har själv varit ute på bostadsmarknaden ett par gånger i Uppsala senaste 5 åren och sett i princip samma sak. Objekt som är uppenbart felprissatta. Ett exempel är ett hus vi kollade på som låg ute för 2995' och vi ringde direkt och bjöd 3600', säljarna ville i det fallet ha visningen ändå och det slutade med att den gick för drygt 4600' (mer än 50%...).
Vi har dock haft is i magen och lyckades efter en tid få tag på ett hus i ett annat område 300'(ca 10%) under utgångspris (som var satt fullt rimligt). Många, inklusive vi, tänkte att utgångspriset låg högt för "det går ju alltid upp 20+%" och inte ens kollade. Det var samma sak när jag köpte en lägenhet för 5 år sedan.
Det har blivit allmänt vedertaget att utgångspris sätts och förväntas gå upp minst 20% (både av köpare och säljare), troligtvis ännu mer. Problemet blir att sätts ett rimligt ("högt") pris riskerar man att tappa köpare som absolut skulle kunna betala utgångspriset men kanske "bara" 5-10% till.
Har en kompis som jobbar som mäklare och vi har diskuterat det här en hel del.
Ett problem är dels att det är säljaren som bestämmer utgångspriset, mäklaren kan givetvis ge förslag och även vägra ta uppdraget, men det tror jag inte många skulle göra.
Nästa problem är ju att mäklare har provision på slutpriset, inte ovanligt någon modell med högre provision på beloppet som överstiger en viss summa. De ska vara en neutral part men blir inte det då säljaren betalar lönen.
Jag skulle vilja se att mäklare redovisar en "objektiv" värdering av objektet där de redovisar hur de räknat. T. ex
Liknande bostäder i området: 2 000 000
Skick bedöms vara över medel: +150 000
Halv trappa upp: -25 000
9 kvm balkong (större än snittet i området): +50 000
Underlaget med likande bostäder i området är stort och marknadsvärdet bedöms ligga i ett interval om 5%
Bedömt marknadsvärde: 2 175 000 +/- 5%
Gärna av någon annan än säljande mäklare men dels skulle ju någon få betala för det också och dessutom finns säkert en hel del andra problem som tillkommer med en sådan lösning.
Har själv varit ute på bostadsmarknaden ett par gånger i Uppsala senaste 5 åren och sett i princip samma sak. Objekt som är uppenbart felprissatta. Ett exempel är ett hus vi kollade på som låg ute för 2995' och vi ringde direkt och bjöd 3600', säljarna ville i det fallet ha visningen ändå och det slutade med att den gick för drygt 4600' (mer än 50%...).
Vi har dock haft is i magen och lyckades efter en tid få tag på ett hus i ett annat område 300'(ca 10%) under utgångspris (som var satt fullt rimligt). Många, inklusive vi, tänkte att utgångspriset låg högt för "det går ju alltid upp 20+%" och inte ens kollade. Det var samma sak när jag köpte en lägenhet för 5 år sedan.
Det har blivit allmänt vedertaget att utgångspris sätts och förväntas gå upp minst 20% (både av köpare och säljare), troligtvis ännu mer. Problemet blir att sätts ett rimligt ("högt") pris riskerar man att tappa köpare som absolut skulle kunna betala utgångspriset men kanske "bara" 5-10% till.
Har en kompis som jobbar som mäklare och vi har diskuterat det här en hel del.
Ett problem är dels att det är säljaren som bestämmer utgångspriset, mäklaren kan givetvis ge förslag och även vägra ta uppdraget, men det tror jag inte många skulle göra.
Nästa problem är ju att mäklare har provision på slutpriset, inte ovanligt någon modell med högre provision på beloppet som överstiger en viss summa. De ska vara en neutral part men blir inte det då säljaren betalar lönen.
Jag skulle vilja se att mäklare redovisar en "objektiv" värdering av objektet där de redovisar hur de räknat. T. ex
Liknande bostäder i området: 2 000 000
Skick bedöms vara över medel: +150 000
Halv trappa upp: -25 000
9 kvm balkong (större än snittet i området): +50 000
Underlaget med likande bostäder i området är stort och marknadsvärdet bedöms ligga i ett interval om 5%
Bedömt marknadsvärde: 2 175 000 +/- 5%
Gärna av någon annan än säljande mäklare men dels skulle ju någon få betala för det också och dessutom finns säkert en hel del andra problem som tillkommer med en sådan lösning.
En sak är om säljaren inte accepterar utgångspris, som bud. Men annars säljs ju faktiskt hus och villor efter budgivning, inte efter fast pris. Säljaren kanske visst accepterar 20% över, eller till och utgångspris, om inga andra bud kommer. Men man ska väl inte gnälla på lockpriser, bara för att man inte vill sälja till första bästa. Alla vill väl ha så mycket som möjligt för sina hus. Anledningen till att folk använder sig av låga utgångspris, är ju att det fungerar. Fler går mer och bjuder, och slutpriset blir ofta högre.
Jag har sett flera objekt i området där vi bor som bjudits ut till kraftiga underpriser. Det ser ut som vissa mäklare generellt sätter låga priser. För mäklaren innebär det att man lätt får igång en budgivning, det blir en snabba affär. Mäklaren kan lägga sin energi på att ragga nästa uppdrag. Och jag misstänker att de här "lågprismäklarna" typiskt jobbar med incitametsavtal, ett visst arvode upp till utgångspriset, mer om de slår det. Då blir det extra viktigt för mäklaren att få ner säljarens förväntningar.
Ett alltför lågt pris förbättrar också statstiken, "den mäklaren" brukar ju få upp priset 25% andra bara 20%, att han sedan har 20% lägre utgångsbud än andra mäklare....
Här var ett hus i höstas som gick för "all time high". 11,5 milj. för typ 165 kvm, om jag minns rätt. Det huset låg inte ens i bästa delen av området här. Samtidigt gick ett annat hus på 180 kvm på andra sidan samma kvarter för ca 7 milj. Att döma av bilderna (som kan vara fel) så var båda husen i ungefär samma skick, men även om bilderna var fel, så skulle man ju i princip kunna riva det billigare huset och bygga upp det igen utan att hamna på det höga priset.
Mäklaren som fick ut 7 milj, ligger alltid 2 - 4 milj. lägre i utgångspris för jämförbara objekt. Än de övriga mäklare som syns i området.
Jag tror att många spekulanter har en uppfattning om hur mycket priset brukar gå upp i området, ligger då ett hus ute 2 milj. lägre än "brukligt", så vågar man inte bjuda upp till "rätt" pris.
Ett alltför lågt pris förbättrar också statstiken, "den mäklaren" brukar ju få upp priset 25% andra bara 20%, att han sedan har 20% lägre utgångsbud än andra mäklare....
Här var ett hus i höstas som gick för "all time high". 11,5 milj. för typ 165 kvm, om jag minns rätt. Det huset låg inte ens i bästa delen av området här. Samtidigt gick ett annat hus på 180 kvm på andra sidan samma kvarter för ca 7 milj. Att döma av bilderna (som kan vara fel) så var båda husen i ungefär samma skick, men även om bilderna var fel, så skulle man ju i princip kunna riva det billigare huset och bygga upp det igen utan att hamna på det höga priset.
Mäklaren som fick ut 7 milj, ligger alltid 2 - 4 milj. lägre i utgångspris för jämförbara objekt. Än de övriga mäklare som syns i området.
Jag tror att många spekulanter har en uppfattning om hur mycket priset brukar gå upp i området, ligger då ett hus ute 2 milj. lägre än "brukligt", så vågar man inte bjuda upp till "rätt" pris.
Redigerat:
Jag tror också att det skulle kunna fungera. Ett fåtal mäklare jobbar med uppskattat marknadsvärde redan idag, även om de inte redovisar underlaget för värderingen. I majoriteten av alla försäljningar har naturligtvis säljaren och mäklaren redan bildat sig en välgrundad uppfattning om det faktiska marknadsvärdet, så det lär knappast vara något extra arbete att redovisa det öppet. Faktum är att jag själv skall bli bättre på att försöka klämma mäklarna på denna information. Jag har märkt att många mäklare är förvånansvärt öppna bara man ställer rätt frågor.Johnsa skrev:
Fast om nu mäklaren är öppen med den uppgiften, så är det risk att han säger ungefär vad som helst, som han tror passar syftet bäst. Oftast högre än förväntat, men ser han att du ändå inte kommer att bjuda med till de nivåer han hoppas, så kan det passa med att säga ett lägre förväntat pris, bara för att få dig med i budgivningen, så du inte ger upp direkt.cpalm skrev: