Riva/bygga nytt eller sälja/köpa nytt?

dreamkåken2010 · 29 feb 2016 20:21

Hej forumet!

Här kommer en udda frågeställning kanske?
Var går gränsen mellan att "riva/bygga nytt" och "sälja/köpa nytt"?
Vi ligger i skarven däremellan och funderar på att riva/bygga nytt.

Är vi galna eller tänker vi rätt?

Bakgrund:
Bor i hus byggt på 60-talet.
Mindre än 2 mil till centrala Sthlm.
Vi köpte objektet "rätt så nyligen" och har renoverat en del.
Vi trodde att vi skulle kunna renovera "klart" men har kommit fram
till att våra behov inte kommer att fyllas av huset oavsett renoveringsgrad.
Vi gillar läget och tomten.

Vi behöver lite speciallösningar i idealhuset och är beredda att
betala för dessa.

Idag har vi suterräng + markplan. Vi önskar suterräng+markplan
+takvåning.

Vi vill egentligen sälja och bygga nytt, men det går inte att hitta
vettiga tomter där vi vill bo. Således börjar vi fundera på att
riva gamla huset och bygga nytt.
Vi funderar på att riva byggnaden ovan suterräng och bygga nytt på
suterränggrunden.

Huset är nyligen värderat till 5200'. Jag bedömer att vi skulle få
mellan 4800' och 5500' vid en försäljning baserat på värderingen
och nyligen gjorda försäljningar i området.

Kalkyl för att riva/bygga nytt:
Befintligt lån = 3100'
(Gjorda renoveringar på befintliga objektet + handpenning + pantbrev/lagfart vid köp = 1000')
(Kostnad att sälja befintligt och köpa nytt för ca 6500' (dvs. reavinst, mäklare, lagfart och pantbrev) = -600')
Rivning/deponering = 300'
Arkitekt/ritningar/kommun = 100'
Grundarbete = 300'
Lösvirkesbygg = 2500'

SUMMA med parenteser = 6700'
SUMMA utan parenteser = 6300'

Hur ska man resonera här?
Renoveringar kommer aldrig att "ta hem oss".
Är det bättre att sälja/köpa eller riva/bygga?

Vanbeasten · 29 feb 2016 20:38

Det du saknar i yta är alltså en övervåning/takvåning? Vad är det för lösningar ni vill ha som är omöjliga att få till i det befintliga huset, men som ni kan få om ni bygger nytt ovan sutterängplanet?

dreamkåken2010 · 1 mar 2016 07:47

Vanbeasten skrev:
Det du saknar i yta är alltså en övervåning/takvåning? Vad är det för lösningar ni vill ha som är omöjliga att få till i det befintliga huset, men som ni kan få om ni bygger nytt ovan sutterängplanet?

Vi har kikat på olika taklyftslösningar. Det föll bort av flera anledningar. Dels växte de initiala kostnadsberäkningarna från ca 600' till närmare 1500'. Samtidigt minskade fullhöjdsdelen på den planerade takvåningen från ca 75m2 till ca 50m2.
Vidare skulle huskroppen behöva förstärkas (dvs riva innerväggar och sätta stålbalk).
Slutligen skulle vi bli kvar med den ganska dåliga planlösningen.

Huset är egentligen för smalt (7,7 m yttermått) för att få till en bra takvåning.
Detaljplanen tillåter endast 1-planshus med 4,5m höjd. Med 45* takvinkel och lite höjt väggliv kan man skapa vissa ytor, men grundproblemet är huskroppens smala utformning.

dreamkåken2010 · 1 mar 2016 07:58

Vanbeasten skrev:
Det du saknar i yta är alltså en övervåning/takvåning? Vad är det för lösningar ni vill ha som är omöjliga att få till i det befintliga huset, men som ni kan få om ni bygger nytt ovan sutterängplanet?

Speciallösningarna vi önskar är dels en "generationsdel" på 30-40m2 samt en "företagardel" på 30-40m2.
Dessa är planerade till suterängsdelen.

Från resten av huset önskar vi 5 sovrum (4 sovrum+ 1 gästrum) och stor matsalsdel som är separat från vardagsrummet. Trivselhus C:007 är en favorit på pappret. http://www.trivselhus.se/husmodeller/c007/

Jonatan79 · 1 mar 2016 08:36

Tillåter byggrätten utbyggnad sidledes?

dreamkåken2010 · 1 mar 2016 09:20

Jonatan79 skrev:
Tillåter byggrätten utbyggnad sidledes?

Svar "ja", som jag tolkar det.
Detaljplanen säger bara att 20% av tomten får bebyggas. Dvs ca 180m2 för vår del.
Enplans och 4,5m höjd tillåtet.
Prickmark 4,5m runtom.

Vanbeasten · 1 mar 2016 18:21

OK. Ja, det var ju en diger kravlista

. Med så specifika krav och att en tillbyggnad/renovering inte verkar vara ett alternativ samt att ni trivs i området, så skulle jag undersöka möjligheten att riva och bygga till lite närmare.

dreamkåken2010 · 1 mar 2016 20:32

Tack för feedback.
Nackdelen med att riva/bygga är att det blir kapitalförstöring.
Fördelen är att vi får sätta bo i en del av landet där vi trivs.

Att sälja/bygga skulle eliminera den direkta kapitalförstöringen, men som jag har kalkylerat skulle det ändå kosta ca 600' extra att göra detta val.
Vidare, är det helt hopplöst att hitta vettiga tomter där vi vill bo.

Båda alternativen skulle ge sannolika projektkostnader kring 6500-7000', men att stanna kvar och riva/bygga nytt har fördelen av att vi gillar området.

Tips på nästa steg?
Möte med byggare, arkitekt, kommun, huskonstruktör eller psykolog?

Vanbeasten · 1 mar 2016 20:44

dreamkåken2010 skrev:
Tack för feedback.
Nackdelen med att riva/bygga är att det blir kapitalförstöring.
Fördelen är att vi får sätta bo i en del av landet där vi trivs.

Att sälja/bygga skulle eliminera den direkta kapitalförstöringen, men som jag har kalkylerat skulle det ändå kosta ca 600' extra att göra detta val.
Vidare, är det helt hopplöst att hitta vettiga tomter där vi vill bo.

Båda alternativen skulle ge sannolika projektkostnader kring 6500-7000', men att stanna kvar och riva/bygga nytt har fördelen av att vi gillar området.

Tips på nästa steg?
Möte med byggare, arkitekt, kommun, huskonstruktör eller psykolog?

Jag hade nog försökt göra en så detaljerad beskrivning som möjligt över vilka krav byggnaden ska uppfylla för att sen göra grovskisser. Sen kontaktat en arkitekt eller byggnadsingenjör för att ta fram ytterligare material, förslag eller ritningar. Först när ni vet om det är möjligt att genomföra kontaktat en entreprenör för att få offert.

Däromkring kanske det är dags för psykologen

Jonatan79 · 1 mar 2016 20:46

Varför är det inte tänkbart att bygga ut åt sidan?

Robert-san01 · 1 mar 2016 21:04

Om DP tillåter enplans blir det väl svårt att få in vindsplan annat än med takhöjd under 1,90?

dreamkåken2010 · 1 mar 2016 21:09

Jonatan79 skrev:
Varför är det inte tänkbart att bygga ut åt sidan?

Det är inte alls otänkbart. Men som tomten är formad kan vi inte "expandera" åt många håll.
Mot Norr är vi nära prickmark + inskränker på behövlig parkering/garage.
Mot Öst är det lutning neråt. Dvs för att hålla oss inför 4,5m byggnadshöjd ska vi inte bygga/expandera där det är lång till marken.
Mot Syd vill vi spara yta för altan.
Mot Väst/Gata kan vi expandera/utöka ca 2m tills vi träffar prickmark. Detta är även sidan med högsta markhöjden. Dvs vi får bygga högst mht 4,5m byggnadshöjd-kriteriet.

Scenariot riva/bygga nytt medför sannolikt att vi behåller suterängplanet men utökar markplanet med ca 30-40m2. Dvs markplanet blir större än "källaren". Expansionen sker mot markplan så att överhäng undviks.

Sen tillkommer ju även takvåningen som får samma yta som nya markplan, men är större än källaren/suterrängplan.

dreamkåken2010 · 1 mar 2016 21:19

Robert-san01 skrev:
Om DP tillåter enplans blir det väl svårt att få in vindsplan annat än med takhöjd under 1,90?

Om jag inte helt har missuppfattat så räknas byggnadshöjden såhär
http://studiokarin.blogspot.se/2013/03/vad-ar-byggnadshojd.html

Antaget att:
markens medelhöjd är 0,5m
mellanplanet är 2,4m + 0,40 konstruktion(?)
så kan jag ha 1,2m förhöjt väggliv för att komma upp till 4,5m byggnadshöjd.

Vidare antaget, 45* taklutning och 1,2m förhöjt väggliv + 8,8m bred hus (innermått).
Vid väggarna har jag (ca) 1,0m höjd (1,2m minus konstruktion).
För varje meter jag rör mig från vägg, ökar höjden med en meter (45* lutning).
1,4m från vägg har jag då 2,4m höjd.
Dvs 6m (8,8 - 1,4 - 1,4) bredd med full höjd.

Ovanstående är bara grova glädjekalkyler, men ger ändå inblick i hur vi tänker.

Robert-san01 · 1 mar 2016 21:32

Uträkningen stämmer säkert. Får du ha 45 graders taklutning? Där jag håller på med bygglovet är det max 30 grader och 2 våningsplan som gäller. Har dock inte satt mig in i om källarplanet räknas som ett våningsplan om det är suteräng då jag skall bygga tvåvånings utan källare.

dreamkåken2010 · 1 mar 2016 21:35

Robert-san01 skrev:
Uträkningen stämmer säkert. Får du ha 45 graders taklutning? Där jag håller på med bygglovet är det max 30 grader och 2 våningsplan som gäller. Har dock inte satt mig in i om källarplanet räknas som ett våningsplan om det är suteräng då jag skall bygga tvåvånings utan källare.

Jag har flera grannar (inom samma planområde) med 45* tak och takvåning.
Suterräng räknas inte som våning.

Närmaste grannen har 3 våningar i praktiken. Suterräng + markplan + takvåning. Det räknas som 1,5 plans. Dvs 1-plans vad gäller detaljplan.

Vidare så tillåter detaljplanen 2st "bostadslägenheter" per fastighet/tomt. Detta bör anses som generöst med dagens mått?