Entreprenör och detaljering av projektering
Vi har för några år sedan köpt ett hus byggt 1957. Hela huset behöver upprustas och vi går nu i både renoverings- och tillbyggnadsplaner.
Vi planerar en utbyggnad på ca 30 kvm där vi förlänger vardagsrummet mot gatan samt bygger nytt sovrum. I det gamla vardagsrummet slår vi ner en vägg mot köket, så att ett större kök blir till, samt bygger upp en ny vägg mitt i vardagsrummet så att köket och vardagsrummet skiljs åt. Vi flyttar ett fönster och installerar nytt kök inklusive nya ytskikt. I hallen, där badrummet nu ligger precis framför trappen och ytterdörren, river vi gamla badrummet, flyttar den till hallutrymmet som nu ligger mellan toalett och vardagsrum samt installerar helt nytt badrum. På ovanvåningen, i vindskupan, vill vi bygga en ny toalett, alternativt även med dusch så det blir ett badrum. Vi har inte riktigt bestämt oss vilket det blir. Vi vill samtidigt byta tak, dränera grunden och installera golvvärme i nya badrum och halva köket samt uppdatera stammarna vad gäller avlopp och vatten. Ett ganska stort jobb men vi resonerar som så att vi vinner lite pengar på att göra det mesta som behöver göras på en gång eftersom hantverkarna ändå är på plats. Prognosen för bygget ligger på ca 1 milj.
Till min fundering. Vi har anlitat en arkitekt som har hjälpt oss utforma tillbyggnaden samt utrymmena i huset, dvs rivning av väggar, flytt av badrum osv. Han säger nu att vi ska ta kontakt med entreprenörer för att få offerter och att vi inte ska bry oss om att ta fram konstruktionsritningar och sådant utan skicka in bygglovshandlingar, som han tar fram, men sen låta entreprenören vara med och säga sitt vad gäller materialval osv. Enligt hans erfarenhet vad gäller hantverkare här på Österlen så har de stort kunnande. Arkitekten är välrenommerad och har väldigt bra referenser. Topparkitekt som hjälper oss för nöjes skull efter pensioneringen i somras. Så vi litar på honom. Men magkänslan säger att jag inte håller med. Jag inte så mycket om vad för sorts isolering som man kan använda och vilka spikar som är bäst. Men jag arbetar med att bland annat skriva förfrågningsunderlag på järnvägsbyggnation och kan min juridik när det gäller upphandling av entreprenörer. Men känner mig lost i den här byggvärlden.
För att en entreprenör ska kunna göra en kostnadsberäkning så måste vi ju ha ritningar som visar hur många eluttag vi vill sätta in, var VA ska anslutas osv. Han verkar inte tycka det. Har nosat runt i forumet och hittat att man kan låta göra konstruktionsritningar, inredningsritningar, VA-ritningar, EL-ritningar samt ventilationsritningar. Hur har ni gjort? Behövs alla de ritningarna för att få ett så bra jobb som möjligt gjort utan mer än de obligatoriska extra 10-15% i kostnadsökningar?
Vi planerar en utbyggnad på ca 30 kvm där vi förlänger vardagsrummet mot gatan samt bygger nytt sovrum. I det gamla vardagsrummet slår vi ner en vägg mot köket, så att ett större kök blir till, samt bygger upp en ny vägg mitt i vardagsrummet så att köket och vardagsrummet skiljs åt. Vi flyttar ett fönster och installerar nytt kök inklusive nya ytskikt. I hallen, där badrummet nu ligger precis framför trappen och ytterdörren, river vi gamla badrummet, flyttar den till hallutrymmet som nu ligger mellan toalett och vardagsrum samt installerar helt nytt badrum. På ovanvåningen, i vindskupan, vill vi bygga en ny toalett, alternativt även med dusch så det blir ett badrum. Vi har inte riktigt bestämt oss vilket det blir. Vi vill samtidigt byta tak, dränera grunden och installera golvvärme i nya badrum och halva köket samt uppdatera stammarna vad gäller avlopp och vatten. Ett ganska stort jobb men vi resonerar som så att vi vinner lite pengar på att göra det mesta som behöver göras på en gång eftersom hantverkarna ändå är på plats. Prognosen för bygget ligger på ca 1 milj.
Till min fundering. Vi har anlitat en arkitekt som har hjälpt oss utforma tillbyggnaden samt utrymmena i huset, dvs rivning av väggar, flytt av badrum osv. Han säger nu att vi ska ta kontakt med entreprenörer för att få offerter och att vi inte ska bry oss om att ta fram konstruktionsritningar och sådant utan skicka in bygglovshandlingar, som han tar fram, men sen låta entreprenören vara med och säga sitt vad gäller materialval osv. Enligt hans erfarenhet vad gäller hantverkare här på Österlen så har de stort kunnande. Arkitekten är välrenommerad och har väldigt bra referenser. Topparkitekt som hjälper oss för nöjes skull efter pensioneringen i somras. Så vi litar på honom. Men magkänslan säger att jag inte håller med. Jag inte så mycket om vad för sorts isolering som man kan använda och vilka spikar som är bäst. Men jag arbetar med att bland annat skriva förfrågningsunderlag på järnvägsbyggnation och kan min juridik när det gäller upphandling av entreprenörer. Men känner mig lost i den här byggvärlden.
För att en entreprenör ska kunna göra en kostnadsberäkning så måste vi ju ha ritningar som visar hur många eluttag vi vill sätta in, var VA ska anslutas osv. Han verkar inte tycka det. Har nosat runt i forumet och hittat att man kan låta göra konstruktionsritningar, inredningsritningar, VA-ritningar, EL-ritningar samt ventilationsritningar. Hur har ni gjort? Behövs alla de ritningarna för att få ett så bra jobb som möjligt gjort utan mer än de obligatoriska extra 10-15% i kostnadsökningar?
Hej, Jag håller på att försöka få ihop att bygga ett nytt hus. Har liknande bakgrund/arbete som dig och tänkte likadant till att börja med.
Ombyggnad och nybygge är så klart lite olikt men; efter att ha gjort precis det som du beskriver och spenderat 6 månader med att försöka kroka entreprenörer kan bidra med lite erfarenhet på det du funderar på.
Det tar tid och är kostsamt att ta fram allt underlaget du beskriver, detta arbete måste tjänas tillbaks i ökad produktivitet i bygget. I mitt nybygge för några miljoner tror jag att jag skal klara det men i ditt fal så hade jag sagt att du nog inte får till det. Nu har inte jag kommit igång med bygget ännu men det jag märker är att även väldigt duktiga byggare sliter med att granska och läsa ritningar, underlag etc. Ofta är anbuden baserat på schabloner till trots för att de fått underlag att räkna på. Jag måste sitta vid sidan om huvudkontraktörerna för gå igenom varje detalj för att det skal ha effekt. Stora delar av detta tror jag byggarna hade löst själva om inte vi gjort underlaget. I vissa fall möter vi också att byggarna vill ha speciella material eller lösningar, ibland för att spara på materialkostnad, ibland för att spara arbetstid. Olika för olika byggare.
I efterhand kan jag konstatera att jag ångrar att jag inte började diskutera med byggarna betydligt tidigare, redan innan detaljritandet hade börjat, de hade gjort detaljprojekteringen effektivare och mer värdefull, och bättre än jag tillsammans med arkitekten och konsulter. Några lösningar som arkitekt mfl ritat upp för 10tusentals kronor har bara kastats då hantverkarna avfärdat dem och sagt att det blir alldeles för dyrt och omständigt, de kan göra det lika snyggt och bra men utan ritningar.
Dock hamnar man i en lite obekväm tvåvägs relation med byggaren som jag ville undvika vilket är lite det jag läser mellan raderna att du är orolig för.
Så mitt tips till dig är; ta ett par möten med några olika byggare, fråga dem hur de hade velat göra det och bestäm dig utifrån det.
För övrigt kan jag tipsa om att jag hört gott om KEBAB på Österlen, men har inte själv byggt med dem och de tackade nej till mitt projekt då det blev lite för lång resväg.
En ytterligare kommentar är att 1 miljon låter lite knapert med tanke på hur mycket jobb du beskriver. Men det beror ju så klart på storlek, material osv.
Lycka till/D
Ombyggnad och nybygge är så klart lite olikt men; efter att ha gjort precis det som du beskriver och spenderat 6 månader med att försöka kroka entreprenörer kan bidra med lite erfarenhet på det du funderar på.
Det tar tid och är kostsamt att ta fram allt underlaget du beskriver, detta arbete måste tjänas tillbaks i ökad produktivitet i bygget. I mitt nybygge för några miljoner tror jag att jag skal klara det men i ditt fal så hade jag sagt att du nog inte får till det. Nu har inte jag kommit igång med bygget ännu men det jag märker är att även väldigt duktiga byggare sliter med att granska och läsa ritningar, underlag etc. Ofta är anbuden baserat på schabloner till trots för att de fått underlag att räkna på. Jag måste sitta vid sidan om huvudkontraktörerna för gå igenom varje detalj för att det skal ha effekt. Stora delar av detta tror jag byggarna hade löst själva om inte vi gjort underlaget. I vissa fall möter vi också att byggarna vill ha speciella material eller lösningar, ibland för att spara på materialkostnad, ibland för att spara arbetstid. Olika för olika byggare.
I efterhand kan jag konstatera att jag ångrar att jag inte började diskutera med byggarna betydligt tidigare, redan innan detaljritandet hade börjat, de hade gjort detaljprojekteringen effektivare och mer värdefull, och bättre än jag tillsammans med arkitekten och konsulter. Några lösningar som arkitekt mfl ritat upp för 10tusentals kronor har bara kastats då hantverkarna avfärdat dem och sagt att det blir alldeles för dyrt och omständigt, de kan göra det lika snyggt och bra men utan ritningar.
Dock hamnar man i en lite obekväm tvåvägs relation med byggaren som jag ville undvika vilket är lite det jag läser mellan raderna att du är orolig för.
Så mitt tips till dig är; ta ett par möten med några olika byggare, fråga dem hur de hade velat göra det och bestäm dig utifrån det.
För övrigt kan jag tipsa om att jag hört gott om KEBAB på Österlen, men har inte själv byggt med dem och de tackade nej till mitt projekt då det blev lite för lång resväg.
En ytterligare kommentar är att 1 miljon låter lite knapert med tanke på hur mycket jobb du beskriver. Men det beror ju så klart på storlek, material osv.
Lycka till/D
Tack för ditt svar.
Ja, just nu känns det lite moment 22.
Jag har fyra entreprenörer på min kontakt-lista. Den första är en liten firma men med mycket goda referenser. Dock blir det tal om en hel del underentreprenörer och då kan ju kostnaderna springa iväg för det. Nummer två är ny för mig men med ok referenser. De sita två, varav KEBAB är en av dem, är helt nya och jag har ingen jag känner som anlitat dem. Men de är jus störst och har den mesta kapaciteten själva för hela jobbet. Så jo, det blir till att ringa runt och boka in besök.
Med 1 miljon så hade vi inte räknat in bland annat taket. Grunden är nytt kök, badrum, badrum på ovanvåningen och utbyggnad. Men sen kom vi på att vi kanske ska passa på när vi ändå har en entreprenör här och fixa grunden, taket osv. Totalt lär kostnaden bli lägre då inga uppstartskostnader för varje delprojekt finns, tänkte vi. Samt att vi båda avskyr att behöva bo i byggdamm. Bättre med allt på en gång så är det klart.
Ja, just nu känns det lite moment 22.
Jag har fyra entreprenörer på min kontakt-lista. Den första är en liten firma men med mycket goda referenser. Dock blir det tal om en hel del underentreprenörer och då kan ju kostnaderna springa iväg för det. Nummer två är ny för mig men med ok referenser. De sita två, varav KEBAB är en av dem, är helt nya och jag har ingen jag känner som anlitat dem. Men de är jus störst och har den mesta kapaciteten själva för hela jobbet. Så jo, det blir till att ringa runt och boka in besök.
Med 1 miljon så hade vi inte räknat in bland annat taket. Grunden är nytt kök, badrum, badrum på ovanvåningen och utbyggnad. Men sen kom vi på att vi kanske ska passa på när vi ändå har en entreprenör här och fixa grunden, taket osv. Totalt lär kostnaden bli lägre då inga uppstartskostnader för varje delprojekt finns, tänkte vi. Samt att vi båda avskyr att behöva bo i byggdamm. Bättre med allt på en gång så är det klart.
Jag tror inte du kommer känna så efter att du mött byggarna, de som pragmatiska får direkt en ganska tydlig bild för sig. Hade jag startat upp idag hade jag knutit upp en byggare tidigare på tex timpris och sen tillsammans med dem utvecklat detaljspecarna. Jag föreslår att du börjar med den du känner är minst aktuell, snackar igenom det med dem, tänker om justerar din plan, möter näst sämsta, kommer lite närmare osv.
I mitt projekt har jag tidigare också hoppats på att få mycket positiva effekter av att ha olika hantverkar inne och göra mycket på en gång. Det jag upplever är dock att de i kalkyleringen ändå lägger in risk element för varje del för sig, så där blir ingen vinst såvida man inte tar in dem på timme.
Jag pushar nu för löpande räkning med takpris för de olika hantverkarna. Då hoppas jag kunna fånga in vinsterna men ändå vara skyddad.
Det är ju skönt att slippa byggdamm men det blir ju inte så mycket byggdamm av att byta tak eller dränera. Dock så kan jag tänka mig att firmorna som har lite mer än 5 anställda gärna tar lite mer på en gång när de ändå skal göra det.
I forumet finns ju rätt mycket erfarenhet som man kan använda sig av för att kalkylera, tex kvm pris på tak, meter pris på dränering, typisk kökskostnad osv.
Som du kanske hör så har jag stångat huvudet i tegelväggen ett tag nu, men när jag lättade lite på mina krav och hur jag tänkte köra projektet så började det arta sig....
I mitt projekt har jag tidigare också hoppats på att få mycket positiva effekter av att ha olika hantverkar inne och göra mycket på en gång. Det jag upplever är dock att de i kalkyleringen ändå lägger in risk element för varje del för sig, så där blir ingen vinst såvida man inte tar in dem på timme.
Jag pushar nu för löpande räkning med takpris för de olika hantverkarna. Då hoppas jag kunna fånga in vinsterna men ändå vara skyddad.
Det är ju skönt att slippa byggdamm men det blir ju inte så mycket byggdamm av att byta tak eller dränera. Dock så kan jag tänka mig att firmorna som har lite mer än 5 anställda gärna tar lite mer på en gång när de ändå skal göra det.
I forumet finns ju rätt mycket erfarenhet som man kan använda sig av för att kalkylera, tex kvm pris på tak, meter pris på dränering, typisk kökskostnad osv.
Som du kanske hör så har jag stångat huvudet i tegelväggen ett tag nu, men när jag lättade lite på mina krav och hur jag tänkte köra projektet så började det arta sig....
När jag hälsat på vänner på Österlen har jag sett hus byggda av KEBAB, mycket snyggt utfört. De var noga och städade/sopade varje dag, fick ett gott intryck av dem. Min väninna på Österlen säger att KEBAB har ett gott rykte i trakten. Bra men inte billigast.
Administrator
· Skåne
· 7 775 inlägg
Intressant Hemmakatten, har sett KEBABs skyltar när vi kört runt där nere.
När vi byggde till tog vi fram konstruktionsritningar, elritningar, VA-ritningar, ventilations- och inredningsritningar. Jag tycker att det kändes tryggt att ha allt bestämt innan vi satte igång. Baserat på dessa försökte vi ta in offerter på totalentreprenad, men misslyckades. Ingen kunde göra allt. Däremot var ritningarna väldigt bra för att ta in offerter från hantverkarna var och en för sig. Sedan samordnade vi själva, ordnade möten med alla så att de fick diskutera sinsemellan.
När vi byggde till tog vi fram konstruktionsritningar, elritningar, VA-ritningar, ventilations- och inredningsritningar. Jag tycker att det kändes tryggt att ha allt bestämt innan vi satte igång. Baserat på dessa försökte vi ta in offerter på totalentreprenad, men misslyckades. Ingen kunde göra allt. Däremot var ritningarna väldigt bra för att ta in offerter från hantverkarna var och en för sig. Sedan samordnade vi själva, ordnade möten med alla så att de fick diskutera sinsemellan.
Jag har ju ingen aning om byggherrarna hade tagit fram k-rtiningar mm innan bygget. Men jag såg två hus under byggnad av KEBAB och där såg det ordentligt och noggrant ut.
Själv tror jag ritningar underlättar för att få det hus man vill ha. Men vår byggare byggde ett lösvirkeshus efter oss på enbart bygglovsritningar (på löpande räkning). Nu är han erfaren och huset var ett 2-plans rött hus med vita knutar så det kanske inte var så svårt. Han hade daglig kontakt med byggherren som även hjälpte till med bygget. Så visst går det att bygga hus utan ritningar.
Själv tror jag ritningar underlättar för att få det hus man vill ha. Men vår byggare byggde ett lösvirkeshus efter oss på enbart bygglovsritningar (på löpande räkning). Nu är han erfaren och huset var ett 2-plans rött hus med vita knutar så det kanske inte var så svårt. Han hade daglig kontakt med byggherren som även hjälpte till med bygget. Så visst går det att bygga hus utan ritningar.