Hur pass väl stämmer kalkylen?
Det är nästan omöjligt att svara på, det är så många olika faktorer som avgör detta.
Offerternas "precision" skiljer sig mellan hustillverkarna, även detaljeringsgraden. Har man otur saknas det hela poster i offerten...
Har du poster som står som "Säljarens uppskattning", tja då blir priset någonting helt annat i verkligheten.
En klassisk detlaj som kan påverka priset är grunden. Är markundersökning gjord? i så fall är priset relativt säkert. Annars kan man drabbas av oväntade extrakostnader, typ sprägning eller mera fyllnadsmaterial.
Inte oväntat drabbas man av diverse "tillägg". Du kanske ändrar dig under byggets gång. Lägger till den där extra prylen, ändrar planlösningen eller ingående material.
Så egentligen är den enda som kan svara på din fråga du själv. Ju mer insatt du själv är i husbygget, kalkylen och de tekniska lösningarna, testo troligare är det att kalkylen håller.
Men avsätt gärna några 100000kr extra... Det brukar gå gå.
Offerternas "precision" skiljer sig mellan hustillverkarna, även detaljeringsgraden. Har man otur saknas det hela poster i offerten...
Har du poster som står som "Säljarens uppskattning", tja då blir priset någonting helt annat i verkligheten.
En klassisk detlaj som kan påverka priset är grunden. Är markundersökning gjord? i så fall är priset relativt säkert. Annars kan man drabbas av oväntade extrakostnader, typ sprägning eller mera fyllnadsmaterial.
Inte oväntat drabbas man av diverse "tillägg". Du kanske ändrar dig under byggets gång. Lägger till den där extra prylen, ändrar planlösningen eller ingående material.
Så egentligen är den enda som kan svara på din fråga du själv. Ju mer insatt du själv är i husbygget, kalkylen och de tekniska lösningarna, testo troligare är det att kalkylen håller.
Men avsätt gärna några 100000kr extra... Det brukar gå gå.
JO jag misstänker att det kan gå på mer än vad som sägs i offerten.
Vi frågade efter en prisbild av ett hus i en katalog och fick en skriflig offert där säljaren fyllt i vad de kan erbjuda de olika entreprenaderna för (el, vvs, stomresning, grund m.m.) Detta utan att någon varit och tittat på tomten.
Vi får se hur vi går vidare. Nämnas kan dock att detta husföretag ligger klart under vad andra husföretag gett som prisbild på liknande storlek av hus.
Vi frågade efter en prisbild av ett hus i en katalog och fick en skriflig offert där säljaren fyllt i vad de kan erbjuda de olika entreprenaderna för (el, vvs, stomresning, grund m.m.) Detta utan att någon varit och tittat på tomten.
Vi får se hur vi går vidare. Nämnas kan dock att detta husföretag ligger klart under vad andra husföretag gett som prisbild på liknande storlek av hus.
Att se upp med i dessa samanhang är att det kan vara fördelaktigt för en säljare att räkna lågt på uppskattade värdena eftersom de då förhoppningsvis får det lägsta totalpriset och därmed större möjlighet att få kontraktet. Se upp med elkostnad samt sopkostnad.
Container kostar flis! Därför samlade vi allt i högar som vi körde bort själva. Klart billigare även om vi fick pynta på sopstationen.
Vad gäller el så varierar det med årstid. En smart grej som en granne gjorde var att han satte fasadmätarskåpet på en separat ställning vilket troligen gjorde att han slapp byggströmstariffen. Förlängningar av rörgravar kostar också skjortan.
När alla dessa summor plus tillägg är betalade skall det finnas pengar till trädgård. Den formligen ÄTER pengar.
Container kostar flis! Därför samlade vi allt i högar som vi körde bort själva. Klart billigare även om vi fick pynta på sopstationen.
Vad gäller el så varierar det med årstid. En smart grej som en granne gjorde var att han satte fasadmätarskåpet på en separat ställning vilket troligen gjorde att han slapp byggströmstariffen. Förlängningar av rörgravar kostar också skjortan.
När alla dessa summor plus tillägg är betalade skall det finnas pengar till trädgård. Den formligen ÄTER pengar.
I vår kalkyl är det mesta säljarens uppskattning, men enligt honom är det han som sätter priset och ger jobbet till den som gör det för det priset.
När vi var på banken så frågade vi om deras kalkyler brukade stämma, eftersom flera som har byggt med dom har haft samma bank som vi. Och enligt banken så har alla stämt och då talar vi om ca 10 st.
Så jag tycker inte att man behöver räkna med att allt ska bli dyrare, man måste ju ha lite tilltro ;D
När vi var på banken så frågade vi om deras kalkyler brukade stämma, eftersom flera som har byggt med dom har haft samma bank som vi. Och enligt banken så har alla stämt och då talar vi om ca 10 st.
Så jag tycker inte att man behöver räkna med att allt ska bli dyrare, man måste ju ha lite tilltro ;D
gusper skrev:
Det där låter som en lite "laid back" attityd. Här gäller det att ta kontrollen över kostnaderna, inte låta dessa komma som en blixt från klar himmel.
Men det är klart, har man obegränsat med pengar för bygget, kan man ju låta kostnaderna rulla...
Håller med Bobyggarna. Hur väl kalkylen håller beror på hur insatt du är.
I detta forum kan man relativt enkelt få en uppskattning i vilket pris spann de olika entreprenaderna ligger i. Sen får man själv fundera om man tillhör skalan som bygger dyrt eller budget. Bygger man budget kan man använda uppskattningsvis använda sig av ett snitt. Då torde man fortfarande ha kvar lite marginell.
Dock håller jag med gusper att man inte kan ha marginal överallt. Hittentills i mitt bygge har en del poster varit högt räknade och andra lågt räknade. Förhoppningvis kommer dessa utgämna sig. Utöver detta har jag en post för övrigt som är ganska stor. En reserv för de poster det blir hål i. (Militär strategi
). Dessutom försöker vi hålla vissa poster öppna, dvs poster där man kan göra en billigare lösning, skippa eller skjuta på framtiden. Detta tills de tyngre posterna har ett exakt pris.
I detta forum kan man relativt enkelt få en uppskattning i vilket pris spann de olika entreprenaderna ligger i. Sen får man själv fundera om man tillhör skalan som bygger dyrt eller budget. Bygger man budget kan man använda uppskattningsvis använda sig av ett snitt. Då torde man fortfarande ha kvar lite marginell.
Dock håller jag med gusper att man inte kan ha marginal överallt. Hittentills i mitt bygge har en del poster varit högt räknade och andra lågt räknade. Förhoppningvis kommer dessa utgämna sig. Utöver detta har jag en post för övrigt som är ganska stor. En reserv för de poster det blir hål i. (Militär strategi
). Dessutom försöker vi hålla vissa poster öppna, dvs poster där man kan göra en billigare lösning, skippa eller skjuta på framtiden. Detta tills de tyngre posterna har ett exakt pris.Tycker dock att det vore kul att få veta av de som är klara med bygget som alltså vet vad bygget kostade och har kvar offerten. De kan alltså uttala sig om offerten stämde som gavs i början. Spelar ingen roll hur pas inblandad du är själv eller ej, utan ger en visning om säljaren är professionell i sina offerter.
En offert är ju bindande och det som ligger till grund för avtalet. Det offererade priset kan inte ändras (förutom ev. indexuppräkning) såvida du inte lägger till något.
Det som höjde priset jämfört med den ursprungliga offerten var för oss alla tillägg vi själva gjorde som lyxigare kök, taksteg, jordvärme, garageuppfart och flera el- och datauttag. Annars så höll vår firma exakt det offererade priset (totalentreprenad). Men har du gjort ett ambitiöst underlag till den som gav offerten så kanske du har räknat med alla dessa tillägg. I såna fall gör jag vågen...
Men det finns en stor osäkerhet vad det gäller markarbetena. De räknar schablonmässigt med en viss mängd fyllmaterial och grävning som normalt ska räcka för huset. Eventuell sprängning eller extra fyllning hamnar utanför offerten. Gör en seriös geoundersökning och be om ett fast pris för sprängning (per kubik) (eller ett à-pris för varje stenbumling som måste sprängas) och du kommer närmare ett fast pris. Fast jag undrar om någon firma går med på det...
Det som höjde priset jämfört med den ursprungliga offerten var för oss alla tillägg vi själva gjorde som lyxigare kök, taksteg, jordvärme, garageuppfart och flera el- och datauttag. Annars så höll vår firma exakt det offererade priset (totalentreprenad). Men har du gjort ett ambitiöst underlag till den som gav offerten så kanske du har räknat med alla dessa tillägg. I såna fall gör jag vågen...
Men det finns en stor osäkerhet vad det gäller markarbetena. De räknar schablonmässigt med en viss mängd fyllmaterial och grävning som normalt ska räcka för huset. Eventuell sprängning eller extra fyllning hamnar utanför offerten. Gör en seriös geoundersökning och be om ett fast pris för sprängning (per kubik) (eller ett à-pris för varje stenbumling som måste sprängas) och du kommer närmare ett fast pris. Fast jag undrar om någon firma går med på det...
Jag bygger på delad entreprenad och hittentills har det fungerat bra. Dock krävs arbete att sättas sig in i arbetet.
Dock går budgeten upp och ner beroende på val av kamin etc.
Men bygger man på totalentreprenad torde väl budgeten stämma ganska bra om man inte gör förändringar... eller? Menar nu att man är i slutskedet av köpet och entreprenörens uppskattningar är mer än uppskattningar.
Dock går budgeten upp och ner beroende på val av kamin etc.
Men bygger man på totalentreprenad torde väl budgeten stämma ganska bra om man inte gör förändringar... eller? Menar nu att man är i slutskedet av köpet och entreprenörens uppskattningar är mer än uppskattningar.
Finns det någon här som byggt klart och har kostnaderna för de olika entreprenaderna skulle det vara väldigt intessant att läsa. Själv har jag bara halva bygget klart resten är uppskattade siffror. Svara på med ett personligt meddelande om Ni inte vill lämna siffror offentligt men skulle tänka Er dela med Er av Er offert.
Jag håller helt med tidigare skribenter om att kräva "säljarens pris/anbud" i offerten, och inte bara "säljarens uppskattning". Självklart ökar också chansen att kalkylen håller, om man som köpare är mer insatt, och redan från början vet vad man vill ha.
För att ändå bidra med lite mer än snusförnuftiga råd har jag försökt sammanställa våra offerter och vårt utfall.
Vi bygger ett tvåplans-hus med totalyta 205 kvm i Stockholm med Trivselhus. Vi hade först en offert från såväl Götenehus som en fristående mindre byggare på exakt samma hus (samma planlösning och samma önskelista över kvalitet i varje fall) och dessa båda offerter var 200-250 tusen dyrare. Så vår första rekommendation är att göra en ordentligt upphandling, och se vad de olika firmor offererar för samma hus.
Offerten såg ut så här (vi bygger garaget själva):
Hus i utgångsstandard 1.347.000
Tillval braskamin 34.000
Grundentreprenad 235.500 (inkl garageplatta)
Stommontering 351.000
VVS-installation 84.000
Elinstallation 88.000
Invändig målning, inkl mtrl 84.000
Plattsättning 86.000
Summa 2.309.500
Till detta tillkom (uppskattningarna)
markreserv 100.000
byggel 12.000
byggsopor 5.000
byggvatten 3.000
bygglov, utsättning mm 40.000
anslutning el 15.000
anslutning va 100.000
kvalitetsansvarig 18.000
summa 293.000
Total summa excl tomt, pantbrev, utvändig målning
2.602.500
Nu har vi nästan byggt klart och avvikelserna mot offerten ser ni nedan:
Tillval kök +47.000
(ekluckor+bättre inredning)
Tillval vitvaror +18.000
Tillval dubbelt skivmaterial +26.000
(inner- och ytterväggar)
Tillval bättre braskamin +7.000
Tillval badkar + badrumsinr. +20.000 (köper vi separat)
Rabatter från hussäljaren -15.000
Summa husleverans +103.000
Tillägg grundentrepr. +116.000
(varav trädfällning 15.000, extra lång VA-servis 50.000, bortforsling jordmassor 31.000, radonslang 6.000, större garageplatta 11.000, x-a grus 3.000)
Tillägg stommontering +6.000 (kran)
Tillägg husmontering +12.000
(arbete dubbelt skivmaterial, invändigt trätak)
Tillägg VVS +5.000
(vägghängda toaletter, extra VVB)
Tillägg el +30.000
(spotlights kök/badrum/hall 15.000, infravärme 3.000, dragning telefon/tv/bredband 5.000, diverse annat 7.000)
Summa tillägg entreprenader +169.000
Vad gäller övriga kostnader har vi än så länge betalt 2.000 för byggelen, 28.000 för bygglov etc, 600 för byggvatten, 12.000 för KA (återstår 3.000), el-anslutning 16.000 och VA 95.000, container 3.000 (inte klart än - en hel del sopor återstår)
Så slutsatsen är att våra extra tillval har gett ökningar på 167.000, medan entreprenaderna blivit 105.000 dyrare (kran för husmontering plus större delen av grundentreprenaden, i form av bortforsling etc).
Jag hoppas att våra siffror är till hjälp för någon.
För att ändå bidra med lite mer än snusförnuftiga råd har jag försökt sammanställa våra offerter och vårt utfall.
Vi bygger ett tvåplans-hus med totalyta 205 kvm i Stockholm med Trivselhus. Vi hade först en offert från såväl Götenehus som en fristående mindre byggare på exakt samma hus (samma planlösning och samma önskelista över kvalitet i varje fall) och dessa båda offerter var 200-250 tusen dyrare. Så vår första rekommendation är att göra en ordentligt upphandling, och se vad de olika firmor offererar för samma hus.
Offerten såg ut så här (vi bygger garaget själva):
Hus i utgångsstandard 1.347.000
Tillval braskamin 34.000
Grundentreprenad 235.500 (inkl garageplatta)
Stommontering 351.000
VVS-installation 84.000
Elinstallation 88.000
Invändig målning, inkl mtrl 84.000
Plattsättning 86.000
Summa 2.309.500
Till detta tillkom (uppskattningarna)
markreserv 100.000
byggel 12.000
byggsopor 5.000
byggvatten 3.000
bygglov, utsättning mm 40.000
anslutning el 15.000
anslutning va 100.000
kvalitetsansvarig 18.000
summa 293.000
Total summa excl tomt, pantbrev, utvändig målning
2.602.500
Nu har vi nästan byggt klart och avvikelserna mot offerten ser ni nedan:
Tillval kök +47.000
(ekluckor+bättre inredning)
Tillval vitvaror +18.000
Tillval dubbelt skivmaterial +26.000
(inner- och ytterväggar)
Tillval bättre braskamin +7.000
Tillval badkar + badrumsinr. +20.000 (köper vi separat)
Rabatter från hussäljaren -15.000
Summa husleverans +103.000
Tillägg grundentrepr. +116.000
(varav trädfällning 15.000, extra lång VA-servis 50.000, bortforsling jordmassor 31.000, radonslang 6.000, större garageplatta 11.000, x-a grus 3.000)
Tillägg stommontering +6.000 (kran)
Tillägg husmontering +12.000
(arbete dubbelt skivmaterial, invändigt trätak)
Tillägg VVS +5.000
(vägghängda toaletter, extra VVB)
Tillägg el +30.000
(spotlights kök/badrum/hall 15.000, infravärme 3.000, dragning telefon/tv/bredband 5.000, diverse annat 7.000)
Summa tillägg entreprenader +169.000
Vad gäller övriga kostnader har vi än så länge betalt 2.000 för byggelen, 28.000 för bygglov etc, 600 för byggvatten, 12.000 för KA (återstår 3.000), el-anslutning 16.000 och VA 95.000, container 3.000 (inte klart än - en hel del sopor återstår)
Så slutsatsen är att våra extra tillval har gett ökningar på 167.000, medan entreprenaderna blivit 105.000 dyrare (kran för husmontering plus större delen av grundentreprenaden, i form av bortforsling etc).
Jag hoppas att våra siffror är till hjälp för någon.
När jag byggde Trivselhus beställde entreprenören dit en container som fick stå utanför huset. Han såg även till att den tömdes två eller tre gånger. Så man kan väl säga att det ingick i entreprenadpriset.