Renovering av oisolerad stuga med källare, platta och krypgrund.
Oj, det här kan ha varit den roligaste eller dummaste jag tagit mig till hittills.
Jag och tjejen köpte ett hus för några veckor sedan och tillträdet är lagom till semestern.
Det är en villa från början av 1900-talet där i princip allt är gjort. Källaren som är av granitblock är i och för sig odränerad men en brunn i källaren är utrustad med dränkpump och vattennivån är dryga metern under källargolvet och en avfuktare verkar göra ett fullgott jobb i källaren.
Huset är annars omklätt, tilläggsisolerat, har nya fönster och nytt tak, nya badrum och kök och till sist bergvärme. Vi behöver med andra ord endast göra lite kosmetiskt i vissa rum.
Det sagt så har vi ju även en inte så bra byggnad med.
Tomten är en hörntomt och i ena hörnet, dryga halvmetern från varje väg ligger en gammal oisolerad butik från 1938 på 55m2 med både källare, betongplatta och krypgrund. Denna byggnaden har nytt papptak, ok fönster och ny fasad utanpå stenvägg, vatten och avlopp finns med.
Tanken är/var att göra om denna byggnaden till en tvåa och hyra ut den, något som stadens planarkitekt tyckte var en bra idé och gärna ville se en bygglovsansökan på.
Nu gjorde jag ett litet snabbt besök och kollade lite hur det såg ut.
*Golvet över källaren sviktar, vilket kanske inte är så konstigt.
*Taket verkar riktigt och inga spår efter fukt syntes.
*Det finns en fungerande skorsten så luften har cirkulerat under alla år byggnaden stått i träda.
*Dörren till källaren har stått halvt öppen och är snudd på bortruttnad, likaså dörrkarmen.
*Putsen på källarväggen är halvt bortfallen och fuktgenomslag finns.
*Organiskt material och jord finns på källargolvet som är av tegel.
*Byggnaden ligger precis vid två vägar så dränering blir nog svårt.
Så, utan någon form av byggerfarenhet men ett sunt intresse och möjligheten att lära mig och följa instruktioner så tänkte jag ha denna byggnad som ett lite längre projekt när nu vårt boningshus inte behöver så mycket jobb.
Det är nu jag behöver lite tips och råd hur jag ska gå tillväga.
Mina tankar för att få ordning på själva skalet är dessa:
1. Laga källardörren och rensa ut allt fuktbindande material.
2. Torka ur källaren så gott det går, antingen med avfuktare eller luft-luftvärmepump.
3. Riv golv och icke-bärande innerväggar i den del med källare och krypgrund för att se hur bjälkarna ser ut.
4. Fixa nytt golv.
5. Regla upp väggar, tilläggsisolera och gör det förberedande elarbete man kan göra själv.
6. Undersöka kapaciteten på husets bergvärmepump för att se om den kan täcka värmebehovet denna byggnaden med.
Dränering av källare hade säkert vart optimalt men i detta fallet så finns det risk för att man får ta en genväg och använda någon form av kontinuerlig avfuktning och/eller uppvärmning.
Jag har tagit lite foton som kanske kan vara till hjälp.
Så, har jag tänkt fel någonstans, potentiella fallgropar, tankevurpor eller ren idioti?
Jag och tjejen köpte ett hus för några veckor sedan och tillträdet är lagom till semestern.
Det är en villa från början av 1900-talet där i princip allt är gjort. Källaren som är av granitblock är i och för sig odränerad men en brunn i källaren är utrustad med dränkpump och vattennivån är dryga metern under källargolvet och en avfuktare verkar göra ett fullgott jobb i källaren.
Huset är annars omklätt, tilläggsisolerat, har nya fönster och nytt tak, nya badrum och kök och till sist bergvärme. Vi behöver med andra ord endast göra lite kosmetiskt i vissa rum.
Det sagt så har vi ju även en inte så bra byggnad med.
Tomten är en hörntomt och i ena hörnet, dryga halvmetern från varje väg ligger en gammal oisolerad butik från 1938 på 55m2 med både källare, betongplatta och krypgrund. Denna byggnaden har nytt papptak, ok fönster och ny fasad utanpå stenvägg, vatten och avlopp finns med.
Tanken är/var att göra om denna byggnaden till en tvåa och hyra ut den, något som stadens planarkitekt tyckte var en bra idé och gärna ville se en bygglovsansökan på.
Nu gjorde jag ett litet snabbt besök och kollade lite hur det såg ut.
*Golvet över källaren sviktar, vilket kanske inte är så konstigt.
*Taket verkar riktigt och inga spår efter fukt syntes.
*Det finns en fungerande skorsten så luften har cirkulerat under alla år byggnaden stått i träda.
*Dörren till källaren har stått halvt öppen och är snudd på bortruttnad, likaså dörrkarmen.
*Putsen på källarväggen är halvt bortfallen och fuktgenomslag finns.
*Organiskt material och jord finns på källargolvet som är av tegel.
*Byggnaden ligger precis vid två vägar så dränering blir nog svårt.
Så, utan någon form av byggerfarenhet men ett sunt intresse och möjligheten att lära mig och följa instruktioner så tänkte jag ha denna byggnad som ett lite längre projekt när nu vårt boningshus inte behöver så mycket jobb.
Det är nu jag behöver lite tips och råd hur jag ska gå tillväga.
Mina tankar för att få ordning på själva skalet är dessa:
1. Laga källardörren och rensa ut allt fuktbindande material.
2. Torka ur källaren så gott det går, antingen med avfuktare eller luft-luftvärmepump.
3. Riv golv och icke-bärande innerväggar i den del med källare och krypgrund för att se hur bjälkarna ser ut.
4. Fixa nytt golv.
5. Regla upp väggar, tilläggsisolera och gör det förberedande elarbete man kan göra själv.
6. Undersöka kapaciteten på husets bergvärmepump för att se om den kan täcka värmebehovet denna byggnaden med.
Dränering av källare hade säkert vart optimalt men i detta fallet så finns det risk för att man får ta en genväg och använda någon form av kontinuerlig avfuktning och/eller uppvärmning.
Jag har tagit lite foton som kanske kan vara till hjälp.
Så, har jag tänkt fel någonstans, potentiella fallgropar, tankevurpor eller ren idioti?
Ja, det blev inte så mycket uppdateringar som jag hade tänkt.
Oavsett så gick jag in till Stadsbyggnadskontoret och hade ett väldigt givande samtal med en av handläggarna. Slutsatsen var att byggnaden nu är designerad som "gästhus".
Jag började med att riva ut innerskiktet av väggar och tak, då alla väggar är av betong så kunde jag riva bäst jag ville och ändå ha en grundkonstruktion kvar att bygga på.
Efter ganska kort tid så hade jag som sagt rensat ut alla skikten och fått första motgången.
Taken hade läckt, det visste jag redan men då byggnaden stått ouppvärmd har fukten inte torkat ut så hälften av isoleringen (kutterspån) hade förmultnat och med detta även takstolarna i ett av rummen.
När jag sedan inspekterade golven var de vid första anblick ok men senare så visade det sig att de var ganska så skadade, så det blev att riva ut dom med.
I detta skedet så hade projektet eskalerat en aning och jag stod i årsskiftet 2014/2015 med ytterväggar och yttertak. Varken innertak eller golv utan bara krypgrunder och källare.
Oavsett så gick jag in till Stadsbyggnadskontoret och hade ett väldigt givande samtal med en av handläggarna. Slutsatsen var att byggnaden nu är designerad som "gästhus".
Jag började med att riva ut innerskiktet av väggar och tak, då alla väggar är av betong så kunde jag riva bäst jag ville och ändå ha en grundkonstruktion kvar att bygga på.
Efter ganska kort tid så hade jag som sagt rensat ut alla skikten och fått första motgången.
Taken hade läckt, det visste jag redan men då byggnaden stått ouppvärmd har fukten inte torkat ut så hälften av isoleringen (kutterspån) hade förmultnat och med detta även takstolarna i ett av rummen.
När jag sedan inspekterade golven var de vid första anblick ok men senare så visade det sig att de var ganska så skadade, så det blev att riva ut dom med.
I detta skedet så hade projektet eskalerat en aning och jag stod i årsskiftet 2014/2015 med ytterväggar och yttertak. Varken innertak eller golv utan bara krypgrunder och källare.
Efter fyra månader av rivning och turer till tippen var det dax att börja öppna plånboken.
Nya bärlinor (heter det det?) fästes längst alla väggar med fasadplugg och syllpapp och bjälklag monterades, 220x45 med spännvidd på 3,5-4m.
5cm cellplast lades mellan reglarna, fråga inte varför, det bara blev så. Väv sattes underst, dvs i källar och krypgrundstaken.
Isoleringen blev lösull.
Det finns fler rum, totalt 4st, men foton från dessa har tyvärr glömts bort.
Nya bärlinor (heter det det?) fästes längst alla väggar med fasadplugg och syllpapp och bjälklag monterades, 220x45 med spännvidd på 3,5-4m.
5cm cellplast lades mellan reglarna, fråga inte varför, det bara blev så. Väv sattes underst, dvs i källar och krypgrundstaken.
Isoleringen blev lösull.
Det finns fler rum, totalt 4st, men foton från dessa har tyvärr glömts bort.
Vilket fint hus! Tegelgolvet i källaren här helläckert. Jag hade till att börja med nöjt mig med att putsa väggarna och ställa dit en rejäl avfuktare. En avfuktare ger en viss värme också, den kan jämföras med en värmepump med ett COP-tal något högre än 1.
Hur är avloppet från huset? Ska det göras om någon gång så är det ju nu. Du kanske borde kolla det med en inspektionskamera.
Den där takbjälken borde inte vara så svår att byta nu när allt är öppet. Du kanske kan stoppa dit en limträbalk av lagom dimension?
Öppna väggar innebär också att du har ett bra tillfälle att dra in el, datanät och ventilation.
Hur är avloppet från huset? Ska det göras om någon gång så är det ju nu. Du kanske borde kolla det med en inspektionskamera.
Den där takbjälken borde inte vara så svår att byta nu när allt är öppet. Du kanske kan stoppa dit en limträbalk av lagom dimension?
Öppna väggar innebär också att du har ett bra tillfälle att dra in el, datanät och ventilation.
Vi är nu framme i April 2015 och finliret börjar. Och i och med att de tunga arbetet är avklarat så kommer en pensionerad golvläggare med dålig rygg in i bilden och saker och ting går in i överväxel.
Innerväggar reglas och och isoleras och plast sätts på väggarna.
En dörr byts mot ett fast 160-fönster och en ny ytterdörr monteras där en del av väggen varit skadad och ändå sågades bort.
En altandörr installeras och ett rum delas av till sovrum, entré och klädkammare.
Innan detta har vi fått instruktioner av elektriker och rörkrökare hur R-i-R och elrör+dosor skall dras.
Pelpet:
Så trevligt att fler tänker på samma sätt
Avlopp och vatten är kontrollerat och i fint skick, inget behövde göras där men stuprören kopplades till till det kommunala, varför detta inte redan var gjort vet jag inte med det åtgärdades ganska snabbt.
Takbjälkarna glömde jag nämna, tack för det (de skymtas i ett av de bifogade fotona).
Jag reparerade dom med 220x45, lika bra att överdimensionera.
Limträ och innertakshöjning diskuterades flitigt men till sambons stora besvikelse vägrade jag. Argumentet var att taket redan har läckt en gång så jag vill ha det lättåtkomligt så jag kan inspektera och reparera om nått skulle hända, jag har trots allt ingen som helst hantverkarerfarenhet, detta är mitt första projekt.
Ventilation består av två tilluftsventiler och aktiva fläktar i kök och badrum (finns murstock ) samt ett rör från källaren och upp i skorstenen för att få självdrag.
Källaren är helt odränerad så det där tegelgolvet suger upp ganska ordentligt med fukt.
I dagsläget så går det bra med självdraget men jag lyckades buda in en sorptionsavfuktare från Cotes som jag skulle kunna koppla in om behovet uppstår.
Jag drog även in en CAT6-kabel från boningshuset så det kommer finnas WIFI på ca 20Mbit.
Innerväggar reglas och och isoleras och plast sätts på väggarna.
En dörr byts mot ett fast 160-fönster och en ny ytterdörr monteras där en del av väggen varit skadad och ändå sågades bort.
En altandörr installeras och ett rum delas av till sovrum, entré och klädkammare.
Innan detta har vi fått instruktioner av elektriker och rörkrökare hur R-i-R och elrör+dosor skall dras.
Pelpet:
Så trevligt att fler tänker på samma sätt
Avlopp och vatten är kontrollerat och i fint skick, inget behövde göras där men stuprören kopplades till till det kommunala, varför detta inte redan var gjort vet jag inte med det åtgärdades ganska snabbt.
Takbjälkarna glömde jag nämna, tack för det (de skymtas i ett av de bifogade fotona).
Jag reparerade dom med 220x45, lika bra att överdimensionera.
Limträ och innertakshöjning diskuterades flitigt men till sambons stora besvikelse vägrade jag. Argumentet var att taket redan har läckt en gång så jag vill ha det lättåtkomligt så jag kan inspektera och reparera om nått skulle hända, jag har trots allt ingen som helst hantverkarerfarenhet, detta är mitt första projekt.
Ventilation består av två tilluftsventiler och aktiva fläktar i kök och badrum (finns murstock
) samt ett rör från källaren och upp i skorstenen för att få självdrag.Källaren är helt odränerad så det där tegelgolvet suger upp ganska ordentligt med fukt.
I dagsläget så går det bra med självdraget men jag lyckades buda in en sorptionsavfuktare från Cotes som jag skulle kunna koppla in om behovet uppstår.
Jag drog även in en CAT6-kabel från boningshuset så det kommer finnas WIFI på ca 20Mbit.
Samtliga väggar klädes med OSB. Alla utom en där originalstenen fick finnas kvar.
Valet av OSB var lite tråkigt för de är tydligen känsliga för luftfuktighet för säkert hälften av plattorna bågnade och fick skruvas ner och vändas innan gips sattes upp.
Fönsterna var sämre än väntat men vi kontakter köptes 4st måttbeställda treglas direkt från Polen, varav ett toalettfönster.
Vid det här laget havererar den billiga kapsågen från Jula och en betydlig uppgradering görs på den fronten.
Här blir det ett hopp i bildflödet. Detta beror på att den där pensionären jag nämnde ovan även är väldigt rastlös så det där med att "far och son renoverar ihop" gick mer över till tvåskiftsarbete.
Oavsett så lades det golv, väv sattes och och målades, luftvärmepump installerades och takpanel spikades av bara farten.
Fotodokumentation blev lidande men det får jag leva med.
Valet av OSB var lite tråkigt för de är tydligen känsliga för luftfuktighet för säkert hälften av plattorna bågnade och fick skruvas ner och vändas innan gips sattes upp.
Fönsterna var sämre än väntat men vi kontakter köptes 4st måttbeställda treglas direkt från Polen, varav ett toalettfönster.
Vid det här laget havererar den billiga kapsågen från Jula och en betydlig uppgradering görs på den fronten.
Här blir det ett hopp i bildflödet. Detta beror på att den där pensionären jag nämnde ovan även är väldigt rastlös så det där med att "far och son renoverar ihop" gick mer över till tvåskiftsarbete.
Oavsett så lades det golv, väv sattes och och målades, luftvärmepump installerades och takpanel spikades av bara farten.
Fotodokumentation blev lidande men det får jag leva med.
Redigerat:
Nu är vi som ni vet i December 2015 och våtrumsmatta är lagd, el inkopplad och likaså vatten.
Ett IKEA-kök är installerad och vitvaror är inköpta, lika så ett linsystem för takbelysning.
Kvar på att-göra-listan är att montera en ytterlampa och ett skåp i badrummet, samt en garderob.
Totalkostnad för projektet: ca 150-200.000:- och en sju hel**tes massa arbetstimmar.
Resultat:
55-60m2 fristående gästhus, fullt utrustat med kök, badrum, tvättmaskin, torktumlare och bredband.
Två sovrum, en toalett och ett kombinerat kök och allrum.
Foton på slutresultatet kommer efter städningen är klar.
Ett IKEA-kök är installerad och vitvaror är inköpta, lika så ett linsystem för takbelysning.
Kvar på att-göra-listan är att montera en ytterlampa och ett skåp i badrummet, samt en garderob.
Totalkostnad för projektet: ca 150-200.000:- och en sju hel**tes massa arbetstimmar.
Resultat:
55-60m2 fristående gästhus, fullt utrustat med kök, badrum, tvättmaskin, torktumlare och bredband.
Två sovrum, en toalett och ett kombinerat kök och allrum.
Foton på slutresultatet kommer efter städningen är klar.
Det är ju lite problematiskt då ingen har bott där och då har jag inga direkta driftkostnader klara. Men allt går via vår mätare så inga extra abonnemang eller liknande. Så bara ren förbrukningskostnad och när det kommer till intäkter så är jag och sambon av olika åsikter. Jag föreslog allmännyttans kvadratmeterpris plus tillägg för el, parkering och bredband.pelpet skrev:
Hon är inte lika känslig (och en professionell förhandlare) så hon sa allmännytta +30% för totalhyra. Passar det inte så finns det andra då det är grym bostadsbrist här, liksom andra städer..
Så vi får väl se.
Risken med att ha för hög hyra är att man får stor cirkulation på hyresgäster. Å andra sidan så är ert boende bättre än en lägenhet, då jag antar att man får disponera en bit tomt och egen parkering plus källaren (bra förvaring, gästrum, etc) och kan spela musik hur nästan högt man vill utan att någon annan blir störd.
Jag skulle sätta in en separat elmätare så att ni kan mäta strömförbrukningen. Det finns vanliga trefasmätare man kan köpa och stoppa i sin egen elcentral utan större kostnad. Samma sak med vatten. Då kan ni bara stämma av detta månadsvis. När det gäller bredbandet så är det smart om ni kan dela bredband med er inneboende. Om de t.ex. betalar 150 kr/mån för bredband så motsvarar det kanske 2% högre hyresintäkt utan att det kostar er något extra.
Jag skulle sätta in en separat elmätare så att ni kan mäta strömförbrukningen. Det finns vanliga trefasmätare man kan köpa och stoppa i sin egen elcentral utan större kostnad. Samma sak med vatten. Då kan ni bara stämma av detta månadsvis. När det gäller bredbandet så är det smart om ni kan dela bredband med er inneboende. Om de t.ex. betalar 150 kr/mån för bredband så motsvarar det kanske 2% högre hyresintäkt utan att det kostar er något extra.
Vatten och elmätare är installerat men det kommer ingå i hyran, likaså 20Mbit bredband.pelpet skrev:
25m2 uteplats och egen parkering likaså. Spela musik så länge ingen granne störs.
Källaren är obrukbar pga fukt.
Hög omsättning är bra, då har vi större möjlighet att sluta hyra ut om det blir omständigt. Från början tänkte vi sommarboende men då hade det blivit mycket jobbigare.
Nackdelen med hög omsättning är ökat slitage och månader då du är utan hyra. Om du vill kunna sluta hyra ut ser du istället till att fixa ett papper där de avsäger sig besittningsrätten.
Om du har en avfuktare i källaren borde den bli fullt användbar, men man kanske inte ska ställa saker direkt på golvet.
Om du har en avfuktare i källaren borde den bli fullt användbar, men man kanske inte ska ställa saker direkt på golvet.
Det tål att tänka på, både avfuktaren och avtalenpelpet skrev:
Ca tre månader senare:
Allt är klart och jag blev fullkomligt mailbombad när annonsen lades ut, redan här ställde jag vissa krav. Ansökan SKULLE innehålla namn, personuppgifter och sysselsättning på samtliga sökande. Fast arbete inte krav men säkrad inkomst under hyrestiden.
Detta tydligt formulerade krav funkade som en första sållning då de som inte angav detta inte fick svar, av ca 100 mail på några få dagar var det få som klarade av detta.
Än så länge är båda parter nöjda
Allt är klart och jag blev fullkomligt mailbombad när annonsen lades ut, redan här ställde jag vissa krav. Ansökan SKULLE innehålla namn, personuppgifter och sysselsättning på samtliga sökande. Fast arbete inte krav men säkrad inkomst under hyrestiden.
Detta tydligt formulerade krav funkade som en första sållning då de som inte angav detta inte fick svar, av ca 100 mail på några få dagar var det få som klarade av detta.
Än så länge är båda parter nöjda
