Om du äger din bostadsrätt behöver du inte betala ett öre i hyra. Däremot betalar du en årlig avgift till föreningen, som ska täcka föreningens kostnader för till exempel vatten, uppvärming och räntor. Det kanske kan tyckas petigt att påpeka skillnaden, men om man vill förstå hur en bostadsrättsförening fungerar bör man förstå skillnaden mellan hyran som man betalar när man hyr och avgiften till en bostadsrättsförening. Avgiften sätts så att föreningens utgifter täcks. Det finns ingen hyresvärd som lägger beslag på överskottet.
Hur sen avgiften fördelas mellan medlemmarna beror på bostadsrättens andelsvärde. Den beror i sin tur på yta och annat. En förening kan besluta om att lägenheternas andelsvärde ska ändras, men det är en ganska lång och omständig procedur. Det krävs då att andra medlemmar accepterar att betala en högre avgift så att din kan sänkas. I det här fallet skulle man kunna tycka att eftersom du accepterade andelsvärdet när du köpte lägenheten har du ingen rätt att komma i efterhand och begära en ändring av andelstalet. Men om du tycker att du betalar för mycket kanske du kan kolla med dina grannar om de har lust att betala mer så att din avgift kan sänkas.
Hur sen avgiften fördelas mellan medlemmarna beror på bostadsrättens andelsvärde. Den beror i sin tur på yta och annat. En förening kan besluta om att lägenheternas andelsvärde ska ändras, men det är en ganska lång och omständig procedur. Det krävs då att andra medlemmar accepterar att betala en högre avgift så att din kan sänkas. I det här fallet skulle man kunna tycka att eftersom du accepterade andelsvärdet när du köpte lägenheten har du ingen rätt att komma i efterhand och begära en ändring av andelstalet. Men om du tycker att du betalar för mycket kanske du kan kolla med dina grannar om de har lust att betala mer så att din avgift kan sänkas.
Avgiften kan basera sig på direkta faktorer såsom ytan. Det är alltså möjligt att andelstalet och insatsen styrts av yta, placering i huset, balkong eller inte, m.m. medan avgiften styrs av lägenhetens yta. Och tvärt om, dvs andelstal kan styras av yta medan avgiften är ett hopkok av yta, insats, balkong m.m.lurk12345 skrev:
Sen blir ju allt betydligt mer besvärligt när man har differentierade insatser... :x
Andelstalsförändringar görs väl, såvitt jag kommer ihåg, med på sin höjd enkel majoritet på föreningsstämman. Så är det något fel är det kanske så att man kan få med sig hälften. Är det ett uppenbart fel, exempelvis att en viss yta räknats med i en lägenhet men inte i andra likadana kan styrelsen göra justering med styrelsebeslut.
Justeringarna måste dock ha sakligt innehåll... likabehandlingsprincipen motsäger annat.
Och så vill jag tillägga att bostadsrättsföreningar är djävulens påfund
.
Med reservation för att jag vet att vissa jsuteringar har gjorts i lagen sedan jag var ordf. för 20 år sedan i en bostadsrättsförening.
En förändring av andelstal måste godkännas av samtliga medlemmar som påverkas, dvs i praktiken samtliga medlemmar utan undantag. Om så inte kan ske, så kan man ändra andlestalen om 2/3 av samtliga medlemmar på en stämma röstar för förändringen, och förändringen därefter godkänns av länsrätten. Är lite osäker på om det verkligen är länsrätten, men ialla fall en rättsinstans.
I de flesta föreningar så får man inte ens 2/3 av medlemmarna att närvara på en stämma, varvid en ändring alltså i praktiken inte kan göras. Det räcker alltså inte med att 2/3 av de närvarande röstar för förändringen.
I verkliga livet så förekommer att föreningar röstar om ändringar av andelstalen utan att ha en aning om vilka regler som ligger bakom, det fungerar så länge ingen överklagar stämmobeslutet. Skulle så ske så kan det uppstå väldigt struliga effekter, föreningen kan ev. börja räknas som en "oren bostadsrättsförening" vilket får stor inverkan på beskattningen för medlemmarna.
Jag vet att i den nyare versionen av lagen så har man justerat de här reglerna litet, blandannat i syfte att göra det enklare att lägga till nya bostadsrätter ex. vid exploatering av vindar. Med de tidigare reglerna så påverkades ju alla medlemmar och det var svårt att skapa en korrekt majoritet rent praktiskt, även om ingen var emot förslaget, jag tror att ändringen är något i stil med att man kan lägga till andelar så kan det ske utan att minska de gamla andelarna, dvs övriga medlemmar påverkas inte.
En förändring av andelstal måste godkännas av samtliga medlemmar som påverkas, dvs i praktiken samtliga medlemmar utan undantag. Om så inte kan ske, så kan man ändra andlestalen om 2/3 av samtliga medlemmar på en stämma röstar för förändringen, och förändringen därefter godkänns av länsrätten. Är lite osäker på om det verkligen är länsrätten, men ialla fall en rättsinstans.
I de flesta föreningar så får man inte ens 2/3 av medlemmarna att närvara på en stämma, varvid en ändring alltså i praktiken inte kan göras. Det räcker alltså inte med att 2/3 av de närvarande röstar för förändringen.
I verkliga livet så förekommer att föreningar röstar om ändringar av andelstalen utan att ha en aning om vilka regler som ligger bakom, det fungerar så länge ingen överklagar stämmobeslutet. Skulle så ske så kan det uppstå väldigt struliga effekter, föreningen kan ev. börja räknas som en "oren bostadsrättsförening" vilket får stor inverkan på beskattningen för medlemmarna.
Jag vet att i den nyare versionen av lagen så har man justerat de här reglerna litet, blandannat i syfte att göra det enklare att lägga till nya bostadsrätter ex. vid exploatering av vindar. Med de tidigare reglerna så påverkades ju alla medlemmar och det var svårt att skapa en korrekt majoritet rent praktiskt, även om ingen var emot förslaget, jag tror att ändringen är något i stil med att man kan lägga till andelar så kan det ske utan att minska de gamla andelarna, dvs övriga medlemmar påverkas inte.
Redigerat:
Hempularen,
Hade en liten stund över så jag friska upp minnet i bostadsrättslagen. I 9 kap. bostadsrättslagen finns regler om att strängare krav för vissa beslut. Som jag trodde så finns inte detta för andelstal. Andelstal förändras således med som mest enkel majoritet där det räcker med att mer än hälften av avgivna röster på stämman röstar för andelstalsförändringen. Så finns det 100 bostadsrätter men bara 30 är representerade på stämman och bara 20 av dessa röstar krävs 11 röster för att förändra andelstalen.
Jag tittade dessutom i en gammal lagbok från 1982 där det inte heller fanns några andra regler om andelstalsförändring. Lutar nästan åt att du har blandat ihop förändring av andelstal med förändringar av insatsen. Kan det stämma?
Hade en liten stund över så jag friska upp minnet i bostadsrättslagen. I 9 kap. bostadsrättslagen finns regler om att strängare krav för vissa beslut. Som jag trodde så finns inte detta för andelstal. Andelstal förändras således med som mest enkel majoritet där det räcker med att mer än hälften av avgivna röster på stämman röstar för andelstalsförändringen. Så finns det 100 bostadsrätter men bara 30 är representerade på stämman och bara 20 av dessa röstar krävs 11 röster för att förändra andelstalen.
Jag tittade dessutom i en gammal lagbok från 1982 där det inte heller fanns några andra regler om andelstalsförändring. Lutar nästan åt att du har blandat ihop förändring av andelstal med förändringar av insatsen. Kan det stämma?
Glömde svara på detta. När det gäller oren förening är jag inte helt med på resonemanget. Får för det första erkänna att jag aldrig riktigt satt mig in i dessa specialskatteregler ordentligt. Men om jag förstår saken rätt så handlar oren förening om att en viss andel av föreningens intäkter måste komma från medlemmarna, annars inträder speciella skatteregler. Detta brukar vara fallet om man får in mycket hyra från ej ombildade hyresrätter i föreningen - vanligtvis lokaler med bra läge.hempularen skrev:
Om jag nu förstått saken rätt med oäkta förening kan väl detta inte förändras av att andelstalen förändras? Om föreningen (styrelsen) fastställer att en årsavgift om 1 000 000 kr ska tas ut av medlemmarna och fördelas enligt andelstal så får ju föreningen in lika mycket pengar oavsett hur dessa sen fördelar sig på olika bostadsrätter. Och det är väl den totala intäkten av årsavgifter från bostadsrätterna som jämförs mot andra intäkter? Skulle ett stämmobeslut bli upphävt så ändrar det ju bara fördelningen av årsavgiften; 1 000 000 kr ska ju fortfarande in och summan jämföras mot andra intäkter.
Ja, i detta fall kommer ju mer yta/intäkt räknas till det föreningsÄGDA. Ytan som tidigare hyrdes ut och gav en hyresintäkt till föreningen minskar. Alltså kan det aldrig bli frågan om att risken för att en oäkta förening ökar.. Den situationen med oäkta förening som kallas oäkta för att det inte är en förening som endast tjänar sina medlemmars syfte, att bo tillsammans utan även tjäna pengar på hyresintäkter. Den kan ju uppstå när man passerar gränsen och har alltför mycket yta/intäkt från kommersiella lokaler (uthyrningslokaler) i en viss förening bestående av en eller flera fastigheter.jaso skrev:
God morgon!
Usch svarar med telefonen. Horribel meningsbyggnad i förra posten
lustig mäklare som inte vill skriva 79kvm.... Tycker det är ofta det står en högre siffra högst upp för att sedan delas upp i Bi och Bo yta.
Att ändra om andelstalen, är en ganska dyr affär har jag förstått det som?
Oavsett om det krävs enkel majoritet eller inte.....
Att ändra om andelstalen, är en ganska dyr affär har jag förstått det som?
Oavsett om det krävs enkel majoritet eller inte.....
För att räkna om andelstal krävs yta per lägenhet, totalyta och en idé om den nytillkomna ytan ska öka föreningens totala intäkter eller minska kostaderna något för samtliga medlemmar.
För denna omräkning krävs miniräknare och grundläggande mattekunskaper. Så vill påstå att omräkning sker till ytterst låg kostnad, såvida föreningen inte lämnar detta till en extremt dyr och girig ekonomisk förvaltare vill säga. Då kanske de kan ta några tusen för att lösa denna tunga fråga åt föreningen
Håller med om mäklaren. Om det är fullgod boyta och ingen källare det handlar är det väl inga problem att lägga den på 79 på Hemnet.
För denna omräkning krävs miniräknare och grundläggande mattekunskaper. Så vill påstå att omräkning sker till ytterst låg kostnad, såvida föreningen inte lämnar detta till en extremt dyr och girig ekonomisk förvaltare vill säga. Då kanske de kan ta några tusen för att lösa denna tunga fråga åt föreningen
Håller med om mäklaren. Om det är fullgod boyta och ingen källare det handlar är det väl inga problem att lägga den på 79 på Hemnet.
Man kan väl hoppas att det löst sig för trådskaparen och att det inte fortfarande, 5 år senare är en diskussion med mäklaren om vilken area som skall skrivas.
Vem vet, kanske pågår långdragna legala processer fortfarandeFairlane skrev:Man kan väl hoppas att det löst sig för trådskaparen och att det inte fortfarande, 5 år senare är en diskussion med mäklaren om vilken area som skall skrivas.
Nä jag klev in mest som en bump på ett intressant ämne med tanke på hur boendemarknaden ser ut i stort med höga kvadratmeterpriser i framförallt storstäder och vilken area som kan anses som boende.
Svensk Standard, SIS, anger mätning av area på ett specifikt sätt och boverket förklarar exempelvis skillnad mellan källare och våning på ett specifikt sätt. Vad är då väsentligt när det gäller försäljning av en lägenhet? Uppenbart är ju att en lägenhet som har en trappa ner till en källare under mark rimligtvis inte kan räkna med källaren i angiven BOarea? Men om det är några trappesteg ner och källarfönster i ena delen av lägenheten och "vanliga" fönster i den andra delen. Hur mäts och bedöms då den arean? Följer man SIS så har de exakta mätregler för hur man ska mäta area. Hur denna uppmätta area sedan ska användas i olika sammanhang som vid en försäljning eller då en nivå på hyra eller avgift skall sättas för den aktuella och arean. Det är ytterligare en fråga.
Någonstans måste ett regelverk finnas och i slutändan får ju en köpare göra en bedömning på hur bra eller dåligt alla ytor går att använda i en viss lägenhet. Det kan ju vare sig SIS, boverket eller annan myndighet avgöra. Däremot kan vad jag tror Stadsbyggnadskontoret blanda sig i vad som får anses vara boende eller ej. Om det inte finns byggnadslov på t.ex ett sovrum i källaren med små källarfönster. Då får man egentligen inte använda denna yta som sovrum. Men, vem kontrollerar det. Om det går bra att sova där så är ju det en bedömning som ägaren av denna area gör och då kan ju ingen lägga sig i det. Däremot kanske det är svårt för just en mäklare (som trådskaparen diskuterade) att räkna med denna källare och marknadsföra detta källarsovrum i lägenhetens boyta. Detta speciellt om det inte finns ett byggnadslov på att källaren har "ändrad användning" och nu kan anses vara en del av lägenhetens boyta.
Jag kan, som säkert den mer pålästa ser, inte allt om detta. Men finner diskussionen mycket intressant med tanke på hur olika intressenter använder dessa definitioner och area-mätning på olika sätt för att att fylla just sina egna syften. Grundregeln är väl att vara vaken och fundera på om man ska betala samma (höga) kvadratmeterpris för t.ex. en ruggig källare som resterande del av våning ovan jord
Haha... Vilket trådlyft.... tänk att jag inte läste bättre...
Trådlyft eller inte, en massa jäkla text i alla fall!:wow:
Vad menar du att du inte läste bättre?!
Vad menar du att du inte läste bättre?!
Att räkna om förhållandet mellan ytor på lägenheterna är som påpekas kanske inte så väldigt besvärligt. Men det är fler faktorer som påverkar andelstalen. Och det man då genom beräkningar får fram måste sedan godkännas på en föreningsstämma, med kvalificerad majoritet, godkännande i hyresnämnden osv.
Så grundprincipen är att man lämnar andelstalen ifred.
Så grundprincipen är att man lämnar andelstalen ifred.