Köpa villa med hyresgäst?
Jag funderar på att köpa en vills som är uppdelat i 2 lägenheter.
Vardera lägenhet är ca 70kvm, men detta kommer vara för litet för oss och därför är planen att slå samman lägenheterna till 1.
För närvarande har säljaren en hyresgäst som har skrivit ett kontrakt som ger hyresgästen 1 års uppsägning.
Min fråga är då: Om jag köper huset måste jag godta avtalet mellan dem två eller gäller andra regler vid överlåtande av villan? Tanken är att flytta in och nyttja hela huset själv.
PS, kan man höja hyran efter reglerna på hyresnämndens sida då nuvarande hyra ligger väl under dom kriterierna. Eller gäller de avtal och hyra som säljare och hyresgäst har skrivit sen tidigare?
Tacksam för alla svar!
Vardera lägenhet är ca 70kvm, men detta kommer vara för litet för oss och därför är planen att slå samman lägenheterna till 1.
För närvarande har säljaren en hyresgäst som har skrivit ett kontrakt som ger hyresgästen 1 års uppsägning.
Min fråga är då: Om jag köper huset måste jag godta avtalet mellan dem två eller gäller andra regler vid överlåtande av villan? Tanken är att flytta in och nyttja hela huset själv.
PS, kan man höja hyran efter reglerna på hyresnämndens sida då nuvarande hyra ligger väl under dom kriterierna. Eller gäller de avtal och hyra som säljare och hyresgäst har skrivit sen tidigare?
Tacksam för alla svar!
Välkommen till Byggahus.se
Eftersom det är en lägenhet som är i hyresvärdens bostad gäller privatuthyrningslagen.
Då finns det ingen möjlighet att höja hyran om inte hyresgästen går med på det. Utan då måste du säga upp hyresgästen för avflyttning och sedan skriva ett nytt kontrakt med denna (eller en ny hyresgäst).
Den maximala hyran man kan debitera är dina driftkostnader för lägenheten + kapitalkostnader, kapitalkostnaderna ska beräknas med en skälig ränta (riksbankens referensränta +2-3%). Har man begärt en för hög hyra kan hyresgästen ansöka till hyresnämnden för sänkning, ingen retroaktiv sänkning är dock möjlig.
Eftersom privatuthyrningslagen gäller så har inte hyresgästen besittningsskydd däremot gäller uppsägningstiden på 1 år.
Eftersom det är en lägenhet som är i hyresvärdens bostad gäller privatuthyrningslagen.
Då finns det ingen möjlighet att höja hyran om inte hyresgästen går med på det. Utan då måste du säga upp hyresgästen för avflyttning och sedan skriva ett nytt kontrakt med denna (eller en ny hyresgäst).
Den maximala hyran man kan debitera är dina driftkostnader för lägenheten + kapitalkostnader, kapitalkostnaderna ska beräknas med en skälig ränta (riksbankens referensränta +2-3%). Har man begärt en för hög hyra kan hyresgästen ansöka till hyresnämnden för sänkning, ingen retroaktiv sänkning är dock möjlig.
Eftersom privatuthyrningslagen gäller så har inte hyresgästen besittningsskydd däremot gäller uppsägningstiden på 1 år.
Tack för svaret huggan!
Tyvärr var det väl så jag misstänkte att det var angående kontraktet mellan säljaren och hyresgästen! Mäklaren svor på sitt liv att enligt hennes jurister så gäller inte deras avtal vid överlåtande till mig (köparen), då gäller 3 månaders uppsägning från mig.
Problemet är väl att el, VA, uppvärmning står på ägarens då det bara finns en elmätare för båda lägenheterna, samma för vatten och avlopp, plus att uppvärmning sker med pellets panna under vintern. Hyresgästen har inte direkt sparat med el/vatten då hon har fast hyra på 6000kr/månad inkl driftkostnad.
Om jag förstår det hela rätt så kanske det är bäst att nuvarande ägare säger upp hyresgästen så att tiden börjar ticka redan 1:a Oktober? Jag kan väl inte säga upp henne med 1 års uppsägning för avflyttning och kalkylera ut en rimlig hyra som hon ska skriva nytt avtal på?
Huset är värderat till 1 800 000kr av mäklare
Senaste el kostnaderna ligger på ca 10000kr per kvartal för båda lägenheterna
VA ligger på ca 2000kr kvartalet
Pellets har legat på ca 12000kr för 5 ton för uppvärmning under kalla månaderna (3-4 månader).
Om man delar driftkostnaderna rakt av på mitten så ser mina uträkningar ut såhär för en skälig hyra:
1 800 000 x 0+3% = 54000/12 = 4500kr
Driftkostnad delat: 4000kr/månad per lägenhet
Skälig hyra: 4500kr+4000kr= 8500kr/månad.
Är det något jag missat i den kalkylen?
Men sen säger du att jag inte kan höja hyran om hon inte går med på det så det känns ju som att man kommer till en återvändsgränd i vilket fall som helst :/
Köpa första huset var inte lätt eller smärtfritt för den delen! Mera åsikter mottages ödmjukt!
Tyvärr var det väl så jag misstänkte att det var angående kontraktet mellan säljaren och hyresgästen! Mäklaren svor på sitt liv att enligt hennes jurister så gäller inte deras avtal vid överlåtande till mig (köparen), då gäller 3 månaders uppsägning från mig.
Problemet är väl att el, VA, uppvärmning står på ägarens då det bara finns en elmätare för båda lägenheterna, samma för vatten och avlopp, plus att uppvärmning sker med pellets panna under vintern. Hyresgästen har inte direkt sparat med el/vatten då hon har fast hyra på 6000kr/månad inkl driftkostnad.
Om jag förstår det hela rätt så kanske det är bäst att nuvarande ägare säger upp hyresgästen så att tiden börjar ticka redan 1:a Oktober? Jag kan väl inte säga upp henne med 1 års uppsägning för avflyttning och kalkylera ut en rimlig hyra som hon ska skriva nytt avtal på?
Huset är värderat till 1 800 000kr av mäklare
Senaste el kostnaderna ligger på ca 10000kr per kvartal för båda lägenheterna
VA ligger på ca 2000kr kvartalet
Pellets har legat på ca 12000kr för 5 ton för uppvärmning under kalla månaderna (3-4 månader).
Om man delar driftkostnaderna rakt av på mitten så ser mina uträkningar ut såhär för en skälig hyra:
1 800 000 x 0+3% = 54000/12 = 4500kr
Driftkostnad delat: 4000kr/månad per lägenhet
Skälig hyra: 4500kr+4000kr= 8500kr/månad.
Är det något jag missat i den kalkylen?
Men sen säger du att jag inte kan höja hyran om hon inte går med på det så det känns ju som att man kommer till en återvändsgränd i vilket fall som helst :/
Köpa första huset var inte lätt eller smärtfritt för den delen! Mera åsikter mottages ödmjukt!
Redigerat:
https://lagen.nu/1970:994#K12P46S1Airman skrev:
Jordabalken kap 12, 46 §, 6p
EDIT: http://lawline.se/answers/14150
Jag tror att mäklaren kan tänkas ha "rätt på sätt o vis". Hyresavtalet är mellan säljaren och hyresgästen. Jag är inte övertygad om att du som köpare är bunden av det avtalet. Men däremot så skulle jag tro att hyresgästen har rätt till ett saftigt skadestånd från säljaren om säljaren säljer utan att föra kontraktet vidare.
Så om du köper, och ev. har rätt att "slänga ut" hyresgästen, så lär det bli en strulig process, och det är tveksamt om det går så mycket fortare än ett år. Samtidigt orsakar du isåfall rätt mycket skada för hyresgästen som iofs. har rätt till en bostad, fast då på säljarens bekostnad.
Mäklaren verkar ju minst sagt tvivelaktig. OM du går vidare så tycker jag att du bör kräva ett skriftligt utlåtande från advokat via mäklaren om detta. Troligen har inte mäklaren presenterat frågan fullständigt (uppsägningstiden) för advokaten, om mäklaren nu överhuvudtaget talat med en advokat.
Så om du köper, och ev. har rätt att "slänga ut" hyresgästen, så lär det bli en strulig process, och det är tveksamt om det går så mycket fortare än ett år. Samtidigt orsakar du isåfall rätt mycket skada för hyresgästen som iofs. har rätt till en bostad, fast då på säljarens bekostnad.
Mäklaren verkar ju minst sagt tvivelaktig. OM du går vidare så tycker jag att du bör kräva ett skriftligt utlåtande från advokat via mäklaren om detta. Troligen har inte mäklaren presenterat frågan fullständigt (uppsägningstiden) för advokaten, om mäklaren nu överhuvudtaget talat med en advokat.
Köper du huset så får du alltså räkna med att halva huset är uthyrt ett år till.
Jag har pratat med 2 olikajurister nu och fått samma svar som huggan och andra gett: avtalet mellan dem gäller även om huset får ny ägare, dvs dom har rätt att sitta kvar 1 år fr.o.m den dag antingen jag eller nuvarande säljare säger upp dom.
Dom kommer däremot inte ha besittningsskydd då privatuthyrningslagen gäller.
Låter som att detta blir en sån situation där säljare lägger bajs-korven i någon annans ficka och denne får ta hand om besväret.
Jurist har avrådit att köpa huset om inte den säljes till "kraftigt reducerat pris".
Jag måste fundera lite till om jag kan stå ut med hyresgästen i 10-12 månader.
Otroligt tacksam för alla svar hittills
Dom kommer däremot inte ha besittningsskydd då privatuthyrningslagen gäller.
Låter som att detta blir en sån situation där säljare lägger bajs-korven i någon annans ficka och denne får ta hand om besväret.
Jurist har avrådit att köpa huset om inte den säljes till "kraftigt reducerat pris".
Jag måste fundera lite till om jag kan stå ut med hyresgästen i 10-12 månader.
Otroligt tacksam för alla svar hittills
En annan aspekt på hyresförhållandet är om nuvarande ägare noga har dokumenterat lägenhetens skick genom ett besiktningsprotokoll när hyresgästen flyttade in.
Om detta inte är gjort så kan du få svårt att få skadestånd från hyresgästen, vid avflyttning, för eventuella skador denna orsakat.
Om inte sådant besiktningsprotokoll finns är det en anledning att pruta på köpeskillingen för att täcka eventuella skador som du inte kan få ut från hyresgästen.
Obs att dessa skador kan uppkomma även under den tid du är ägare fram till hyresgästens avflyttning, men i avsaknad inflyttningsprotokoll så står du själv för risken för ev. skador pga dåligt bevisningsläge.
Om detta inte är gjort så kan du få svårt att få skadestånd från hyresgästen, vid avflyttning, för eventuella skador denna orsakat.
Om inte sådant besiktningsprotokoll finns är det en anledning att pruta på köpeskillingen för att täcka eventuella skador som du inte kan få ut från hyresgästen.
Obs att dessa skador kan uppkomma även under den tid du är ägare fram till hyresgästens avflyttning, men i avsaknad inflyttningsprotokoll så står du själv för risken för ev. skador pga dåligt bevisningsläge.
Det skulle ju kunna tänkas att det går att köpa ut hyresgästen. Typ skriv om kontraktet till normal uppsägningstid på 3 månader (kortare tror jag är ogiltigt), och sänk hyran till 1kr.
Om avtalet består så kolla uppsägningsvillkoren noga. Ofta så är det inte 12 månader flytande, utan kontraktet löper från ex. 1 dec. med automatisk förnyelse. Då måste man alltså säga upp till 1 dec, nästa år. Var det då 1 Sept. istället så blir uppsägningstiden i praktiken 2 år.
Problemet vi har är att det finns bara ett exemplar av kontraktet och den har hyresgästen. Mäklaren påstår att hen pratat med hyresgästen och att det är 1 år som gäller fr.o.m uppsägningsdagen.
I en ny tvist så säger hyresgästen att hon vill flytta så fort som möjligt nu. Men det är något jag inte räknar med.
Besiktningsprotokoll finns inte innan inflyttning av hyresgästen, men säljare har lovat hjälpa göra iordning ev. skador vid utflyttning.
I en ny tvist så säger hyresgästen att hon vill flytta så fort som möjligt nu. Men det är något jag inte räknar med.
Besiktningsprotokoll finns inte innan inflyttning av hyresgästen, men säljare har lovat hjälpa göra iordning ev. skador vid utflyttning.
Köper jag ut henne för 1kr åker hon dit av försäkringskassan då hon är sjukpensionerad och får bostadsbidrag etc. baserad på hyra i kontraktet tror jag.
Hon har dock inga problem att springa upp för trapporna till vinden eller källaren.....
Synd att våra skattepengar går till sjuka som inte är sjuka och utnyttjar systemet!
Hon har dock inga problem att springa upp för trapporna till vinden eller källaren.....
Synd att våra skattepengar går till sjuka som inte är sjuka och utnyttjar systemet!