OVK - hur hantera tolkningstvist?
Ponera följande. En BRF anlitar en ventilationsfirma för OVK. Besiktningsmannen anser att ventilationen är genomgående felaktigt utförd och noterar därvid "skall åtgärdas"-anmärkningar i protokollet som skickas till kommunen. BRF konstaterar att felen ligger inom lägenhetsinnehavarnas underhållsansvar och ålägger dessa att åtgärda. Lägenhetsinnehavarna finner att ventilationen är utförd enligt de krav som gällde när den byggdes och att den tvärtom inte skulle uppfylla kraven längre om man skulle göra den åtgärd som besiktningsmannen anmodar.
Besikningsmannen vidhåller sin åsikt.
BRF har ingen åsikt i sak, men ser inte någon anledning att ifrågasätta besiktningsmannens anmärkning.
Kommunen vaknar kanske så småningom till och förelägger BRF att se till att anmärkningarna åtgärdas.
Frågan är då - givet att BRF inte vill göra en ombesiktning, vad bör lägenhetsinnehavarna göra?
Besikningsmannen vidhåller sin åsikt.
BRF har ingen åsikt i sak, men ser inte någon anledning att ifrågasätta besiktningsmannens anmärkning.
Kommunen vaknar kanske så småningom till och förelägger BRF att se till att anmärkningarna åtgärdas.
Frågan är då - givet att BRF inte vill göra en ombesiktning, vad bör lägenhetsinnehavarna göra?
Hyra in en ny konsult för en 2:nd opinion, är mitt förslag.
Den som beställer betalar kostnaden.
Om denna kommer fram till en annan åsikt så kan det ju tvistas om vem som ska betala, om det framställts oriktiga krav på åtgärder ....
Den som beställer betalar kostnaden.
Om denna kommer fram till en annan åsikt så kan det ju tvistas om vem som ska betala, om det framställts oriktiga krav på åtgärder ....
Japp, det är ett alternativ som varit på tapeten. Antar att du som jag då tänker att det i så fall skulle vara i ett led att övertyga BRF att göra om besikningen med en annan besiktningsman så att liggande anmärkningar kan undanröjas?roland53 skrev:
Skulle i så fall helst vilja få tag på någon med högre kvalifikationer än en random OVK-funktionskontrollant så att det så att säga uppenbart smäller högre. Jag har kontaktat några ventilationsingenjörer som har OVK på meritlistan men ingen har behagat svara tyvärr. Antar att de inte är helt pigga på att ta ställning i en tvist...
Redigerat:
Vad handlar det om för nedslag? Tänk på att de inte är några onda människor utan det är bra luftkvalitet som eftersträvas. Vi fick lägga 15 "flaggor" på omdragning i en lägenhet där förrförra ägaren hade bytt plats på kök och sovrum så vi hade frånluft i sovrummet. Vaknade med huvudvärk halvofta på sommaren.
Det handlar om badrumsfläktar i mörka badrum och kanalanslutna spisfläktar i ett självdragssystem, som suttit där sedan huset byggdes om på 80-talet. Berörda ventilationskanaler är provtryckta och godkända.nikasp skrev:
Besiktningsmannens uppfattning är att fläktar överhuvud taget inte får förekomma i ett självdragssystem och att de måste tas bort.
Aktuellt regelverk är SBN 80 avsnitt Omb:43. Det föreskriver att mörkt badrum utan separat tilluft måste vara utrustat med en separat fläkt som startas med en särskilt strömbrytare, och att spisfläkt måste vara ansluten till en separat kanal med dokumenterad täthet.
Om man lägger regelverken åt sidan och bara funderar på bästa möjliga luftkvalitet så delar de lägenhetsinnehavare jag pratat med uppfattningen att badrumsfläktarna är en nödvändig kompromiss för att undvika fuktproblem. Spisfläktarna kan givetvis ersättas med kolfilterfläktar - det är kanske mer en kostnadsfråga. Det finns inte heller så vitt jag vet några påvisade eller upplevda problem, utan anmärkningarna bygger på ett teoretiskt resonemang.
Om besiktningsmannen hade gett tips och rekommendationer hade det väl varit en sak, men nu sitter vi med formella anmärkningar som indirekt innebär åtgärdsföreläggande.
Fläktarna är bara att byta enligt min erfarenhet, oftast stör man ju grannar med sitt matos också. Blev så, byte, efter OVK i en förening jag satt med i styrelsen i och även i den vi flyttade från i somras. Kåk på Söder i Sthlm med mekanisk frånluft.
Vad menar du med tilluft i bad, sitter väl frånluftsdon där?
Vad menar du med tilluft i bad, sitter väl frånluftsdon där?
Bara och bara, det är ju rätt många lägenheter som berörs, de flesta med hyfsat nyrenoverade kök. Då är man inte helt nöjd med att börja riva och byta fläkt om det inte är något fel på det som redan sitter där.nikasp skrev:
Om det är ett mekaniskt frånluftsystem är det ju direkt felaktigt att sätta en tryckande fläkt i andra änden så det förstår jag. Men i vårt fall ser jag ingen risk för matos till grannarna, varje fläkt har ju sin egen kanal upp till skorstenen.
Vanlig lösning i äldre hus med både tilluft och frånluft i badrummet. Faktum är majoriteten av badrummen i huset har denna lösning och därför saknar fläkt. Ett antal badrum tillkom dock på 80-talet och de har endast frånluft och överluft.
Varför anmärker man på en köksfläkt som sitter i en egen kanal?
Utifrån vad du skriver tycker jag, utan att vara någon ventilationsexpert, det verkar som om vare sig besiktningsgubben eller styrelsen har satt sig in i och förstått hur ventilationssystemet ska fungera. Jag tycker det även är lite märkligt att styrelsen bara sväljer anmärkningarna rakt av utan att fundera, det måste ju ha godkänts vid tidigare OVK:er?
Utifrån vad du skriver tycker jag, utan att vara någon ventilationsexpert, det verkar som om vare sig besiktningsgubben eller styrelsen har satt sig in i och förstått hur ventilationssystemet ska fungera. Jag tycker det även är lite märkligt att styrelsen bara sväljer anmärkningarna rakt av utan att fundera, det måste ju ha godkänts vid tidigare OVK:er?
Redigerat:
Firman har genom styrelsen skickat ut ett papper där de ganska ingående förklarar varför det inte får finnas några fläktar. I princip handlar det dels om att det inte kommer att finnas något grunddrag när inte fläkten är igång, samt att när fläkten går riskerar den att skapa ett så högt undertryck att det dras in luft genom frånluftskanalerna i övriga rum. Ett helt korrekt resonemang naturligtvis. Men det är alltså ett teoretiskt resonemang och inte ett konstaterat problem. Man hänvisar inte heller till något regelverk.Fotografen skrev:
Mycket riktigt har det aldrig anmärkts eller nämnts något om detta vid tidigare besiktningar (som gjorts av andra företag).
Styrelsen har fått detta förklarat för sig av besiktningsmannen, uppenbarligen på ett övertygande sätt. Till saken hör väl att jag tror att ingen av styrelsemedlemmarna hör till de drabbade.
Det är ju lagkrav och ser besiktningsmannen mellan fingrarna så gör han inte sitt jobb. OVK kom väl i början av 90-talet pga att folk blev sjuka i sina flerbostadshus. Vet inte om han kan riskera sin legitimation också, släppa igenom rena fel, men när vi hade OVK så var det flera nedslag och inte mycket att diskutera. Spelar ingen roll om det är nyrenoverat, dyrt eller förrförra ägarens fel då man är skyldig att hålla koll själv. Och ja, förstår att det känns jobbigt om ni måste bygga om. Vi åkte på vår grej precis när vi var på väg att sälja men hann fixa till facila priset 15 tkr.
Självklart! Men du missförstår situationen. I vårt fall är det ingen som begär att besiktningsmannen skall se mellan fingrarna. Vi efterfrågar bara ett lämpligt sätt att få vår avvikande uppfattning "prövad", då vi anser oss ha torrt på fötterna.nikasp skrev:
Det jag menar är att det kan vara tveksamt att besiktningsmannen har grund i föreskrift för sina påpekanden. Detta bör redas ut av föreningen med hjälp av någon som har en bra systemlösning som mål, inte ett protokoll med anmärkningar.nikasp skrev:
Man ska inte bara ta emot ett protokoll med en hovbugning, besiktningsmän kan också ha fel ibland.
Eftersom ni uppenbart har helt olika versiner om hur det ska se ut så föreslår jag att ni vänder er till Funkis (Funktionkontrollanterna i Sverige) och ber om ett utlåtande från tekniska rådet.
De behandlar sådana här typer av tvister.
Då kommer ni få reglerna tolkade precis så som de ska tolkas oavsett vem som har "rätt "
http://www.funkis.se/
De behandlar sådana här typer av tvister.
Då kommer ni få reglerna tolkade precis så som de ska tolkas oavsett vem som har "rätt "
http://www.funkis.se/
Har du förresten bett att få prata med besiktningsmannen själv? Det borde väl vara det enklaste att börja med.
Det vanligaste argumentet mot fläktar, och då framförallt köksfläktar i hus där man har individuella kanaler. Är att kanalerna är inte täta. Det gäller då framförallt i äldre hus med murade kanaler. Dvs. luft kan tränga igenom från en kanal till en annan.
Så länge det då är självdrag, eller mekaniks frånluft, så är det undertryck i samtliga kanaler, ev. läckage från en lägenhet kommer iallafall att gåt ut, om än via "fel kanal".
Men säter man då en fläkt som trycker in stekos i en kanal, så har du plötsligt övertryck i den kanalen, oset läcker över till en annan kanal, trycks in i en annan lägenhet.
Äldre murade kanaler är i princip aldrig täta mellan kanalerna.
Så länge det då är självdrag, eller mekaniks frånluft, så är det undertryck i samtliga kanaler, ev. läckage från en lägenhet kommer iallafall att gåt ut, om än via "fel kanal".
Men säter man då en fläkt som trycker in stekos i en kanal, så har du plötsligt övertryck i den kanalen, oset läcker över till en annan kanal, trycks in i en annan lägenhet.
Äldre murade kanaler är i princip aldrig täta mellan kanalerna.