Generalentreprenad kontra Totalentreprenad
Håller på som bäst att välja hustillverkare, men har en fundering. Har tidigare varit helt inriktad på totalentreprenad, men har börjat kolla på generalentreprenad också.
Förstår ju att risken är lite större med generalentreprenad, men många hustillverkare har ju generalentreprenad där man skriver två kontrakt, ett med hustillverkaren och ett med "byggansvariga", där det då är byggare som hustillverkaren råddat ihop varav en är ansvarig. Principen är väl egentligen samma som vid totalentreprenad fast vi jobbar mot byggaren istället för husföretaget. Vilket man i och för sig ofta gör ändå vad jag förstått. Säljaren försvinner ju ofta när bygget drar igång och då får du vända dig till byggarna för eventuella saker man stöter på.
Törs man som jag, en ganska vanlig person, välja generalentreprenad? Vad är det värsta som kan hända som inte kan hända vid totalentreprenad?
Förstår ju att risken är lite större med generalentreprenad, men många hustillverkare har ju generalentreprenad där man skriver två kontrakt, ett med hustillverkaren och ett med "byggansvariga", där det då är byggare som hustillverkaren råddat ihop varav en är ansvarig. Principen är väl egentligen samma som vid totalentreprenad fast vi jobbar mot byggaren istället för husföretaget. Vilket man i och för sig ofta gör ändå vad jag förstått. Säljaren försvinner ju ofta när bygget drar igång och då får du vända dig till byggarna för eventuella saker man stöter på.
Törs man som jag, en ganska vanlig person, välja generalentreprenad? Vad är det värsta som kan hända som inte kan hända vid totalentreprenad?
Som jag förstår det så innebär generalentreprenaden att entreprenören ansvarar inför dig att de olika underentreprenörerna gör sina saker rätt och i rätt tid. Men de arbetar formellt sett enl. ritningar och liknande handlingar som du är strikt ansvarig för. Det innebär att de kan skylla fel och förseningar på brister i underlaget.
Din hustillverkare står för ritningar och konstruktionsunderlag. Om då ex. tätningen mellan väggelementen utförs felaktigt (eller inte alls) så kan entreprenören försöka skylla på felaktigheter eller oklarheter i monteringsanvisningarna från hustillverkaren.
OM det verkligen är fel på anvisningarna så kan du ev. då tvinga hustillverkaren som (troligen) har konstruktionsansvar att ta på sig felet. Men du som beställare måste antingen bevisa och vinna ett case mot entreprenören, om att underlaget är korrekt, eller bevisa gentemot hustillverkaren att det är fel. Och i det glappet av ansvar står du som ansvarig.
Har du en totalentreprenad så ansvarar entreprenören för husets totala funktion. Dvs gör de fel på tätningen mellan väggelement så kan de inte skylla ifrån sig. MEN de kan ev. hävda att husets funktion stämmer ändå, att tätningen inte är kritisk för att huset skall klara energimålet osv. Totalentreprenören behöver egentligen inte följa vare sig ritningar eller anvisningar till punkt och pricka, så länge bara funktionen med huset stämmer. Och där kan man troligen också tvista.
Din hustillverkare står för ritningar och konstruktionsunderlag. Om då ex. tätningen mellan väggelementen utförs felaktigt (eller inte alls) så kan entreprenören försöka skylla på felaktigheter eller oklarheter i monteringsanvisningarna från hustillverkaren.
OM det verkligen är fel på anvisningarna så kan du ev. då tvinga hustillverkaren som (troligen) har konstruktionsansvar att ta på sig felet. Men du som beställare måste antingen bevisa och vinna ett case mot entreprenören, om att underlaget är korrekt, eller bevisa gentemot hustillverkaren att det är fel. Och i det glappet av ansvar står du som ansvarig.
Har du en totalentreprenad så ansvarar entreprenören för husets totala funktion. Dvs gör de fel på tätningen mellan väggelement så kan de inte skylla ifrån sig. MEN de kan ev. hävda att husets funktion stämmer ändå, att tätningen inte är kritisk för att huset skall klara energimålet osv. Totalentreprenören behöver egentligen inte följa vare sig ritningar eller anvisningar till punkt och pricka, så länge bara funktionen med huset stämmer. Och där kan man troligen också tvista.
Den stora skillnaden mellan totalentreprenad och general/delad är ansvars biten. Vid totalententreprenad har du en motpart som du skriver kontrakt med. Vid general/delad har du minst två eller flera motparter/kontrakt.
Problemen med general/delad entreprenadform är när/om det går fel. Då är man som en beställare i en mycket svårare sits.
Sen hävdar en del som förespråkar delad entreprenadform att man som byggherre inte har lika stor kontroll.
Frågan är då som lekman vad man ska ha kontroll eller synpunkter på? Den stora skillnaden kan vara att du inte kan välja vilka hantverkare som utför olika moment. De seriösa totalentreprenörerna använder i regel samma underentreprenörer i och med att om det blir fel/problem så kommer det att slå tillbaks mot dem själva.
En totalentreprenör måste även följa ritningar likväl som någon annan.
Problemen med general/delad entreprenadform är när/om det går fel. Då är man som en beställare i en mycket svårare sits.
Sen hävdar en del som förespråkar delad entreprenadform att man som byggherre inte har lika stor kontroll.
Frågan är då som lekman vad man ska ha kontroll eller synpunkter på? Den stora skillnaden kan vara att du inte kan välja vilka hantverkare som utför olika moment. De seriösa totalentreprenörerna använder i regel samma underentreprenörer i och med att om det blir fel/problem så kommer det att slå tillbaks mot dem själva.
En totalentreprenör måste även följa ritningar likväl som någon annan.
Problem som kan uppstå är om det blir något allvarligare fel på huset kan byggaren skylla på att ritningarna inte varit tillräckligt bra, och ritningsleverantören (ofta då husleveransföretaget) skyller på att inte byggaren gjort rätt. Det kan då bli snårigt med ansvarsbiten.
Vissa husföretag projekterar inte heller alla ritningar, utan bara de som behövs för deras leverans. Tex ingår inte grundritning, vvs-ritning eller elritning utan dessa tas fram av entreprenören.
Jag anser att huset bör vara projekterat med grundläggningen för att få en helhetslösning på konstruktionens bärande delar.
VVS och El kan däremot utan större problem projekteras separat.
Ett annat problem med generalentreprenader kan vara att husfirman låser kundens valfrihet till att välja en specifik byggare som godkänts av husleverantören. Man får då en missvisande uppfattning att husleverantören skulle ta något ansvar för att det är en bra entreprenör man anger. Så är tyvärr inte alltid fallet. Om något gåt snett under entreprenaden så står man där med tvättad hals och husfirman drar sig från problemet.
Visst finns det husfirmor som har generalentreprenader som beter sig juste, men detta gäller inte alla på marknaden.
För den som inte vill riskera att något hamnar "mellan stolarna" är dock alltid en totalentreprenad att föredra.
Vissa husföretag projekterar inte heller alla ritningar, utan bara de som behövs för deras leverans. Tex ingår inte grundritning, vvs-ritning eller elritning utan dessa tas fram av entreprenören.
Jag anser att huset bör vara projekterat med grundläggningen för att få en helhetslösning på konstruktionens bärande delar.
VVS och El kan däremot utan större problem projekteras separat.
Ett annat problem med generalentreprenader kan vara att husfirman låser kundens valfrihet till att välja en specifik byggare som godkänts av husleverantören. Man får då en missvisande uppfattning att husleverantören skulle ta något ansvar för att det är en bra entreprenör man anger. Så är tyvärr inte alltid fallet. Om något gåt snett under entreprenaden så står man där med tvättad hals och husfirman drar sig från problemet.
Visst finns det husfirmor som har generalentreprenader som beter sig juste, men detta gäller inte alla på marknaden.
För den som inte vill riskera att något hamnar "mellan stolarna" är dock alltid en totalentreprenad att föredra.
emde skrev:
Hej,
jag lyfter fram den här lite gamla tråden igen, eftersom vi nu sitter i exakt samma sits, och inte riktigt vet hur vi ska välja entreprenadform för vårt nybygge av vårt kommande drömhus.
- Hur gick det för er som frågade tidigare, vilken form valde ni för er entreprenad?
Vi har idag tre hustillverkare kvar som vi förhandlar med, efter att jobbat rätt länge med att få till planlösning, utseende, materialval och komponenter, tillval osv. som vi vill ha det.
- Alla tre offererar i stort sett samma huslösning, de små skillnader som finns ser vi som jämbördiga.
- Att välja totalentreprenad istället för generalentreprenad kostar ca 7-8% extra från minst två av bolagen, vilket innebär ca 120.000 - 140.000 kr i extra kostnad för totalentreprenaden, eftersom entreprenaderna beräknas kosta ca 1,6-1,8 miljoner av de totalt ca 4 - 4,3 miljoner som huset kommer landa på, beroende på vilka tillval som dyrare golv, kakel, kök, bänkskivor, braskamin osv. vi gör.
- Frågan vi gärna vill höra era åsikter om är om en Totalentreprenad verkligen är värt så mycket extra kostnad? Vi kan få mycket fina tillval för 120.000 kr om vi bygger med generalentreprenad istället...
Till saken hör att vi har mycket bra förtroende för att byggarna kommer göra ett gott jobb, och de tre hustillverkare vi har kvar är alla mycket seriösa, ses som bland de bästa på marknaden såvitt vi förstått, och känns väldigt trygga och bra både ekonomiskt och "i mag-gropen".
(De tre hustillverkarna är för tydlighetens skull: Eksjöhus, Götenehus och Rörvikshus. Alla tre känns så bra att egentligen skulle vi vilja välja alla tre...
)- För vårt nuvarande förstahandsval så har vi t o m personlig kontakt med den som skulle bli vår byggare/generalentreprenör och han/de har bara bra referenser sedan många år.
- Vi känner oss alltså helt trygga med att byggarna kommer göra ett utomordentligt jobb, och vi tror att hustillverkaren kommer bygga/leverera ett mycket bra hus åt oss - men vilka risker utsätter vi oss i praktiken ändå för rent juridiskt med en Generalentreprenad?
- Kan någon ge oss några konkreta exempel på när, vad och hur det skulle kunna gå snett med en Generalentreprenad och hur en Totalentreprenad i det fallet skulle kunna hjälpt/skyddat oss?
Tack på förhand för era ärliga svar och åsikter!
mvh,
/Martin & Michelle
Hej!
Vi byggde med totalentreprenad, vilket vi är väldigt glada för. Vi hade en hel del problem under resans gång, tvingades bo på camping i sex veckor p.g.a. förseningar.
Hustillverkaren tog fullt ansvar för det inträffade och löste problemen så gott de kunde. Problemet var byggare som var skojare.
Huset blev bra tillslut när det väl var färdigt och jag är glad över att bara ha en part att klaga till. Hade det varit flera parter hade det kunnat bli mer problem tror jag.
För oss var det värt totalentreprenad. Går bygget bra så är det ju mer fördelaktigt med generalentreprenad.
Vi hade bra känsla innan annars hade vi inte valt att bygga med de vi valde. Men det sket sig ändå...
Vi byggde med totalentreprenad, vilket vi är väldigt glada för. Vi hade en hel del problem under resans gång, tvingades bo på camping i sex veckor p.g.a. förseningar.
Hustillverkaren tog fullt ansvar för det inträffade och löste problemen så gott de kunde. Problemet var byggare som var skojare.
Huset blev bra tillslut när det väl var färdigt och jag är glad över att bara ha en part att klaga till. Hade det varit flera parter hade det kunnat bli mer problem tror jag.
För oss var det värt totalentreprenad. Går bygget bra så är det ju mer fördelaktigt med generalentreprenad.
Vi hade bra känsla innan annars hade vi inte valt att bygga med de vi valde. Men det sket sig ändå...
Lite info.
Det finns två entreprenadformer i Sverige
Totalentreprenad = funktionsansvar = skall projektera och utföra entreprenaden
Utförandeentreprenad = utförandeansvar = ansvarar för arbete. Beställaren ansvarar för projektering.
Upphandlingsformer, finns flera men dessa är vanligast
Generalentreprenad = en avtalspart kan vara totalis eller utförandeE
Delad entreprenad = mer än en avtalspart. Tex mark, stomme, tak, etc kan vara blandade entreprenadformer eller tex endast totalisar.
Det skall tilläggas att KTjL inte riktigt är kompatibel med entreprenadformerna (vad jag tror/bedömer)
Vidare väljer man inte entreprenadform efter argument ovan.
Har du kompletta ritningar som en entreprenör skall följa finns ingen anledning att välja totalentreprenad du har redan utfört projekteringen. Sen om du ändå väljer den formen blir inte bristfällig information i kontraktshandlingar entreprenörens ansvar.
Nu finns en stor okunskap om detta i småhusbranschen vilket kan ha utvecklat en avart av entreprenadformerna som försäljningsargument. Typ köp en dyrare totalentreprenad och allt ingår. På så sätt i detta sammanhang kanske jag har fel.
Det finns två entreprenadformer i Sverige
Totalentreprenad = funktionsansvar = skall projektera och utföra entreprenaden
Utförandeentreprenad = utförandeansvar = ansvarar för arbete. Beställaren ansvarar för projektering.
Upphandlingsformer, finns flera men dessa är vanligast
Generalentreprenad = en avtalspart kan vara totalis eller utförandeE
Delad entreprenad = mer än en avtalspart. Tex mark, stomme, tak, etc kan vara blandade entreprenadformer eller tex endast totalisar.
Det skall tilläggas att KTjL inte riktigt är kompatibel med entreprenadformerna (vad jag tror/bedömer)
Vidare väljer man inte entreprenadform efter argument ovan.
Har du kompletta ritningar som en entreprenör skall följa finns ingen anledning att välja totalentreprenad du har redan utfört projekteringen. Sen om du ändå väljer den formen blir inte bristfällig information i kontraktshandlingar entreprenörens ansvar.
Nu finns en stor okunskap om detta i småhusbranschen vilket kan ha utvecklat en avart av entreprenadformerna som försäljningsargument. Typ köp en dyrare totalentreprenad och allt ingår. På så sätt i detta sammanhang kanske jag har fel.
MartinE för mig låter det väldigt konstigt att husleverantörer säger väljer du totalis blir det 140 tkr dyrare. Hela poängen med husleverantörer är att de (om de utför entreprenader) just är totalentreprenörer. Vad köper du om du köper utförandeentreprenad. Kommer husleverantören leverera massa hantisar och fråga dig om du har ritat ett hus som de skall bygga?
Skall tilläggas att under juridik och ekonomi rådgivningen på byggahusforat finns förklaringar om entreprenadformer som verkar helsnurrigt och felaktigt så vanföreställningar om detta verkar vara utbrett