Vad gäller vid hus på ofri grund utan arrendeavtal?
Hej,
Jag har en ganska komplicerad frågeställning om arrendeavtal och hus på ofri grund.
En släkting till mig (A) äger en fastighet tillsammans med sin bror (B). På fastigheten finns ett boningshus, en mindre bondgård samt ett fritidshus på ofri grund. Fritidhuset ägs sedan tidigare av brodern (B). Innan de köpte fastigheten, hade både den tidigare ägaren och B separata arrendeavtal på sina tomter. Men i samband med det gemensamma köpet av fastigheten (50/50) avslutades arrendeavtalen och A och B äger nu fastigheten gemensamt förutom fritidshuset på ofri grund som ägs av B. Inget nytt arrendeavtal har tecknats för fritidhuset.
Nu har brodern B valt att sälja sin andel av fastigheten till A och detta köp kommer att avslutas i närtid. Inget arrendeavtal är reglerat i köpeavtalet nu heller.
Så situationen är nu att min släkting A dels vill ha betalt för ett framtida arrende av fritidshuset som ägs av B men även vill reglera B:s rättigheter för fritidshuset. Fritidshuset ligger nära fastighetens boningshus (typ 50 m från köksfönstret) och den naturliga vägen till fritidshuset går rakt genom A:s mark och precis förbi boningshuset.
Problemet för A är dels få betalt för utnyttjandet av hans mark dels tidsbegränsa nyttjandet eftersom det sänker det framtida värdet av fastigheten kraftigt med ett fritidhuset i direkt anslutning till boningshuset. Dessutom vill A förhindra B från att sälja/avyttra/skänka fritidshuset till någon annan och/eller hyra ut huset till en mängd andra personer som kommer att tvingas/vilja vistas på A:s mark.
Så min fråga är:
– Enligt jordbalken är A tvungen att erbjuda ett arrendeavtal om jag förstått rätt.
– Vad händer om B vägrar skriva på ett arrendeavtal? Vilka rättigheter har då B? Kan denne motsätta sig flytt eller rivning av fritidshuset? Kan B fortsätta som tidigare utan att betala för nyttjandet av A:s fastighet? Kan A sälja fritidshuset eller hyra ut det till vem som helst?
– I det nya arrendeavtalet, kan A begära att avtalet är tidsbegränsat (dvs med ett fast slut då arrendet kommer att upphöra utan möjlighet till förlängning)? Eller åtminstone införa möjlighet att säga upp avtalet utan villkor från A:s sida. Om jag har förstått rätt är den kortaste arrendeperioden 5 år och förlängning automatiskt är minst 5 år om det inte sägs upp i tid? Dvs om undantag inte har godkänts av Arrendenämnden?
– Måste A köpa loss fritidshuset när arrendet går ut? Eller kan ha tvinga B att riva eller flytta huset? Planen från B:s sida verkar vara att rusta upp fritidshuset med pengar som B får genom försäljningen av sin andel i fastigheten vilket gör att A i framtiden kan behöva köpa tillbaka fritidshuset plus renoveringar som han i praktiken redan har betalt för genom köpet av B:s andel.
– Går det att förhindra B från att hyra ut huset (eller "låna" ut det om uthyrning inte är möjligt)?
– Om det blir en framtida konflikt. Kan A i sådan fall vägra låta B eller ev. hyresgäster få tillträde till marken?
– Idag finns en liten häck som omringar fritidshuset men om inget arrendeavtal tecknas borde ytan kunna minskas till enbart ytan under huset för att göra det mindre attraktivt? Kan han stänga av vattnet till fastigheten eftersom ledningar etc. tillhör A:s fastighet?
– Har B några implicita rättigheter till marken eller arrendeavtal av hävd? Vilka rättigheter har B i sådan fall och var kan man informera sig om detta i sådana fall?
Kan tillägga att A och B inte har någon uppenbar konflikt i dagsläget men jag ser stora risker för problem i framtiden eftersom det är uppenbart att B vill slippa kostnader och åtaganden för hela fastigheten som A och B har gemensamt idag och dessutom vill få loss pengar för att rusta upp sitt fritidshus men inte verkar tro att något ska ändras vad gäller nyttjanderätt till fritidshuset och allt talar för att B kommer behöva hyra ut fritidshuset för att få råd till drift och renovering av fritidshuset – och uthyrning är något som A motsätter sig kraftigt.
Just idag betalar B inget arrende alls och har inte gjort så de senaste åren sedan fastigheten köptes loss tillsammans. Det kommer blir svårt för A att få B att skriv på ett arrendeavtal som begränsar B:s rättigheter till fritidshuset och samtidigt kommer att kosta pengar i form av en ny arrendeavgif
Ingen kul situation. Men eftersom ingen konflikt föreligger för stunden skulle jag behöva lite råd hur man går vidare och skapar tydliga spelregler för både A och B innan någon obehaglig situation uppstår.
All input mottages med tacksamhet!
/ Påhl
Jag har en ganska komplicerad frågeställning om arrendeavtal och hus på ofri grund.
En släkting till mig (A) äger en fastighet tillsammans med sin bror (B). På fastigheten finns ett boningshus, en mindre bondgård samt ett fritidshus på ofri grund. Fritidhuset ägs sedan tidigare av brodern (B). Innan de köpte fastigheten, hade både den tidigare ägaren och B separata arrendeavtal på sina tomter. Men i samband med det gemensamma köpet av fastigheten (50/50) avslutades arrendeavtalen och A och B äger nu fastigheten gemensamt förutom fritidshuset på ofri grund som ägs av B. Inget nytt arrendeavtal har tecknats för fritidhuset.
Nu har brodern B valt att sälja sin andel av fastigheten till A och detta köp kommer att avslutas i närtid. Inget arrendeavtal är reglerat i köpeavtalet nu heller.
Så situationen är nu att min släkting A dels vill ha betalt för ett framtida arrende av fritidshuset som ägs av B men även vill reglera B:s rättigheter för fritidshuset. Fritidshuset ligger nära fastighetens boningshus (typ 50 m från köksfönstret) och den naturliga vägen till fritidshuset går rakt genom A:s mark och precis förbi boningshuset.
Problemet för A är dels få betalt för utnyttjandet av hans mark dels tidsbegränsa nyttjandet eftersom det sänker det framtida värdet av fastigheten kraftigt med ett fritidhuset i direkt anslutning till boningshuset. Dessutom vill A förhindra B från att sälja/avyttra/skänka fritidshuset till någon annan och/eller hyra ut huset till en mängd andra personer som kommer att tvingas/vilja vistas på A:s mark.
Så min fråga är:
– Enligt jordbalken är A tvungen att erbjuda ett arrendeavtal om jag förstått rätt.
– Vad händer om B vägrar skriva på ett arrendeavtal? Vilka rättigheter har då B? Kan denne motsätta sig flytt eller rivning av fritidshuset? Kan B fortsätta som tidigare utan att betala för nyttjandet av A:s fastighet? Kan A sälja fritidshuset eller hyra ut det till vem som helst?
– I det nya arrendeavtalet, kan A begära att avtalet är tidsbegränsat (dvs med ett fast slut då arrendet kommer att upphöra utan möjlighet till förlängning)? Eller åtminstone införa möjlighet att säga upp avtalet utan villkor från A:s sida. Om jag har förstått rätt är den kortaste arrendeperioden 5 år och förlängning automatiskt är minst 5 år om det inte sägs upp i tid? Dvs om undantag inte har godkänts av Arrendenämnden?
– Måste A köpa loss fritidshuset när arrendet går ut? Eller kan ha tvinga B att riva eller flytta huset? Planen från B:s sida verkar vara att rusta upp fritidshuset med pengar som B får genom försäljningen av sin andel i fastigheten vilket gör att A i framtiden kan behöva köpa tillbaka fritidshuset plus renoveringar som han i praktiken redan har betalt för genom köpet av B:s andel.
– Går det att förhindra B från att hyra ut huset (eller "låna" ut det om uthyrning inte är möjligt)?
– Om det blir en framtida konflikt. Kan A i sådan fall vägra låta B eller ev. hyresgäster få tillträde till marken?
– Idag finns en liten häck som omringar fritidshuset men om inget arrendeavtal tecknas borde ytan kunna minskas till enbart ytan under huset för att göra det mindre attraktivt? Kan han stänga av vattnet till fastigheten eftersom ledningar etc. tillhör A:s fastighet?
– Har B några implicita rättigheter till marken eller arrendeavtal av hävd? Vilka rättigheter har B i sådan fall och var kan man informera sig om detta i sådana fall?
Kan tillägga att A och B inte har någon uppenbar konflikt i dagsläget men jag ser stora risker för problem i framtiden eftersom det är uppenbart att B vill slippa kostnader och åtaganden för hela fastigheten som A och B har gemensamt idag och dessutom vill få loss pengar för att rusta upp sitt fritidshus men inte verkar tro att något ska ändras vad gäller nyttjanderätt till fritidshuset och allt talar för att B kommer behöva hyra ut fritidshuset för att få råd till drift och renovering av fritidshuset – och uthyrning är något som A motsätter sig kraftigt.
Just idag betalar B inget arrende alls och har inte gjort så de senaste åren sedan fastigheten köptes loss tillsammans. Det kommer blir svårt för A att få B att skriv på ett arrendeavtal som begränsar B:s rättigheter till fritidshuset och samtidigt kommer att kosta pengar i form av en ny arrendeavgif
Ingen kul situation. Men eftersom ingen konflikt föreligger för stunden skulle jag behöva lite råd hur man går vidare och skapar tydliga spelregler för både A och B innan någon obehaglig situation uppstår.
All input mottages med tacksamhet!
/ Påhl
Redigerat:
Inte för att det tillför något juridiskt, men det jag frågar mig är varför A skall köpa resten av fastigheten med det här upplägget? Det verkar vara lose-lose för honom.
Han får betala för att ta över samtliga kostnader och skyldigheter, samtidigt skapas det en situation där fritidsstugan hamnar på ofri grund, och han riskerar att få hyresgäster runt knuten.
Den uppenbara lösningen är ju att han köper loss även stugan. B verkar ju inte ha något större intresse av att nyttja den, då han tänkt använda pengarna till att renovera och sedan hyra ut.
Han får betala för att ta över samtliga kostnader och skyldigheter, samtidigt skapas det en situation där fritidsstugan hamnar på ofri grund, och han riskerar att få hyresgäster runt knuten.
Den uppenbara lösningen är ju att han köper loss även stugan. B verkar ju inte ha något större intresse av att nyttja den, då han tänkt använda pengarna till att renovera och sedan hyra ut.
Ett område jag inte kan mycket om.
Men oavsett huvudfrågan om arrende/ inte arrende. Så tror jag inte att det går att hindra ägaren till stugan att hyra ut den eller låna ut den.
Och om man kör vidare som nu avtalslöst, så tror jag (men som sagt, jag vet inte) att fastighetsägaren kan begära att stugan skall tas bort, i princip när som helst. Detta kan inte hända idag när de är delägare i fastigheten. En sådan begäran måste alla delägare vara övverens om.
Detta att stuga står där med eller utan arrende sänker troligen värdet på fastigheten avsevärt, och det gör att även stugan har ett lågt värde.
Så bäst borde ändå vara att A köper stugan också.
OM man tänker sig att B har ett intresse för sin stuga så kan man kanske lösa det genom att teckna ett långt hyresavtal (max 25 år) samtidigt med köpet.
Men oavsett huvudfrågan om arrende/ inte arrende. Så tror jag inte att det går att hindra ägaren till stugan att hyra ut den eller låna ut den.
Och om man kör vidare som nu avtalslöst, så tror jag (men som sagt, jag vet inte) att fastighetsägaren kan begära att stugan skall tas bort, i princip när som helst. Detta kan inte hända idag när de är delägare i fastigheten. En sådan begäran måste alla delägare vara övverens om.
Detta att stuga står där med eller utan arrende sänker troligen värdet på fastigheten avsevärt, och det gör att även stugan har ett lågt värde.
Så bäst borde ändå vara att A köper stugan också.
OM man tänker sig att B har ett intresse för sin stuga så kan man kanske lösa det genom att teckna ett långt hyresavtal (max 25 år) samtidigt med köpet.