Leva på sitt boende - som hyresvärd
Om man jämför ekonomierna mellan att äga en villa för 4-10 Mkr (Stockholm tex) eller om man äger en
mindre fastighet för ungefär samma summa, kan tänka mig att den då endast innehåller 3-7 lägenheter.
Hur ser en jämförelse ut rent ekonomiskt?
Vilka marginaler ska man ha/lägenhet för att det ska räcka till uppvärmning, underhåll mm?
Ska man köpa in fastighetsskötsel?
Vilken ägande form är lämpligast?
mindre fastighet för ungefär samma summa, kan tänka mig att den då endast innehåller 3-7 lägenheter.
Hur ser en jämförelse ut rent ekonomiskt?
Vilka marginaler ska man ha/lägenhet för att det ska räcka till uppvärmning, underhåll mm?
Ska man köpa in fastighetsskötsel?
Vilken ägande form är lämpligast?
Jag har hört folk talas om att man bor gratis om man har en 5-6 läg, bor i huset och sköter det mesta av fastighetsskötseln själv.
Men jag har aldrig räknat på saken...
/Fredrik
Men jag har aldrig räknat på saken...
/Fredrik
Det kanske inte är så vanligt men tänkte ändå att någon skulle ha gjort en liten
kalkyl på att bli ägare till en mindre fastighet istället för att lägga pengarna på
"enbart" ett hus till en själv med familj.
I storstäderna är villor/hus dyra och man kan för ungefär samma summa bli ägare
till en fastighet i en (när) förort i stället.
Är det inte Charlie i programet Lyxfällan som är fastighetsägare och bor även
i sin fastighet till väldigt låg kostnad.
kalkyl på att bli ägare till en mindre fastighet istället för att lägga pengarna på
"enbart" ett hus till en själv med familj.
I storstäderna är villor/hus dyra och man kan för ungefär samma summa bli ägare
till en fastighet i en (när) förort i stället.
Är det inte Charlie i programet Lyxfällan som är fastighetsägare och bor även
i sin fastighet till väldigt låg kostnad.
Historiskt sett så har det ju varit en bra affär att vara fastighetsägare. Jag har en kompis som ägen en fastighet ihop med några andra polare och ingen av dom bor där, dom betalar en hyrestagare genom lägre hyra för gräsklippning och mindra grejer. Men dom går inte med någon större vinst på själva hyrorna men däremot så har ju fastighetens värde ökat rätt så bra dom senaste 5-6åren så dom räknar väll med en bra deal när dom säljer eller så.
Eller om dom plockar in tillärckligt mycket över tid och tar aktieutdelning eller så.
Charlie pratar ju hela tiden om att placera pengar så att dom tjänar pengar. köper man en fastighet så genererar den ju pengar även om den kostar lite också.
Eller om dom plockar in tillärckligt mycket över tid och tar aktieutdelning eller så.
Charlie pratar ju hela tiden om att placera pengar så att dom tjänar pengar. köper man en fastighet så genererar den ju pengar även om den kostar lite också.
Hej!
Kan bara berätta från egna erfarenheter, men generella iakttagelser är nog:
1. Köper du en stor småhusfastighet (1-2 familjsvilla) som du själv bor i så är hyresintäkterna en kapitalinkomst. Bor du på annat håll och hyr ut, så lär intäkterna vara inkomst av näringsverksamhet.
2. Hyr du ut möblerat och inkluderande tjänster som bredband, etc. så kan du lägga på en del på hyran (det får väl anses som bra om du skall maximera profiterna).
3. Varje fastighet ingår i ett område som Skatteverket har satt rikthyror för avseende olika användningsområden: butik, kontor, bostad. Jag tror inte att man skall/kan göra för stor avvikelse från dessa, förutom tillägg från punkt 2 ovan. Du kan typiskt få in högre hyror för butiks/verksamhetslokaler än för bostäder.
4. Räkna med worst-case scenarios avseende räntor och outhyrda lägenheter/lokaler.
5. Läget. En fastighet på attraktivt läge är en större investering av den anledningen, men samtidigt en mindre risk för outhyrda kvadratmeter av samma anledning. Du kan även lägga hyresnivåerna högre än för en fastighet på en mindre attraktiv ort. Investeringen och vad du kan få för fastigheten den dagen den skall säljas torde också vara säkrare på ett attraktivt läge och det är därför enklare att få lån från banken (med du behöver ju putta in fler miljoner!).
6. Gör en ordentlig kalkyl! Annars är det svårt att få lån idag.
7. Kom överens med dig själv vem som skall sköta underhåll av fastigheten - räkna på det med avseende på timmar och kostnader oavsett om du skall göra det själv eller lägga ut det på proffs. Har du familj måste ni diskutera detta och förankra beslutet. En fastighet behöver alltid underhåll oavsett om det är trä eller tegelfasad!
8. Räkna även på investeringens utveckling avseende på amorteringar, förväntad värdestegring (räkna bara med inflationen!) och hyreshöjningar (räkna bara med inflationen!). Då ser du troligen (inte alltid...) att du ganska snart sitter på en guldgruva!
Köpte själv en fastighet på totalt c:a 400kvm ganska centralt i Lund för tre år sedan. Vi har hyrt ut ungefär halva ytan till verksamhetslokaler, en tvårumslägenhet och ett rum till en inneboende. Inräknat räntekostnader, drift och underhåll så går vi plus 300kr/mån plus att vi bor "gratis". Jag har dock inte räknat in eget arbete, som inte är försumbart. Jag ångrar inte detta köp en sekund även om vi har räntekostnader på runt 25.000kr/mån, vilket kan te sig lite skrämmande om man flyttat ifrån ett 3-miljonershus med betydligt mer beskedliga räntekostnader. En bra pensionsförsäkring!
Jag har tittat lite på andra objekt också (eventuellt som investering i nytt fastighetsbolag) och dragit slutsatsen att det kan vara en ekonomisk kassako att hitta en "ful", men rymlig fastighet på bra läge. Låg investeringskostnad för att ingen vill köpa en ful fastighet, men bor du på en ort med bostadsbrist och stor inflyttning måste ju folk bo ändå - gärna centralt!
/Johan
Kan bara berätta från egna erfarenheter, men generella iakttagelser är nog:
1. Köper du en stor småhusfastighet (1-2 familjsvilla) som du själv bor i så är hyresintäkterna en kapitalinkomst. Bor du på annat håll och hyr ut, så lär intäkterna vara inkomst av näringsverksamhet.
2. Hyr du ut möblerat och inkluderande tjänster som bredband, etc. så kan du lägga på en del på hyran (det får väl anses som bra om du skall maximera profiterna).
3. Varje fastighet ingår i ett område som Skatteverket har satt rikthyror för avseende olika användningsområden: butik, kontor, bostad. Jag tror inte att man skall/kan göra för stor avvikelse från dessa, förutom tillägg från punkt 2 ovan. Du kan typiskt få in högre hyror för butiks/verksamhetslokaler än för bostäder.
4. Räkna med worst-case scenarios avseende räntor och outhyrda lägenheter/lokaler.
5. Läget. En fastighet på attraktivt läge är en större investering av den anledningen, men samtidigt en mindre risk för outhyrda kvadratmeter av samma anledning. Du kan även lägga hyresnivåerna högre än för en fastighet på en mindre attraktiv ort. Investeringen och vad du kan få för fastigheten den dagen den skall säljas torde också vara säkrare på ett attraktivt läge och det är därför enklare att få lån från banken (med du behöver ju putta in fler miljoner!).
6. Gör en ordentlig kalkyl! Annars är det svårt att få lån idag.
7. Kom överens med dig själv vem som skall sköta underhåll av fastigheten - räkna på det med avseende på timmar och kostnader oavsett om du skall göra det själv eller lägga ut det på proffs. Har du familj måste ni diskutera detta och förankra beslutet. En fastighet behöver alltid underhåll oavsett om det är trä eller tegelfasad!
8. Räkna även på investeringens utveckling avseende på amorteringar, förväntad värdestegring (räkna bara med inflationen!) och hyreshöjningar (räkna bara med inflationen!). Då ser du troligen (inte alltid...) att du ganska snart sitter på en guldgruva!
Köpte själv en fastighet på totalt c:a 400kvm ganska centralt i Lund för tre år sedan. Vi har hyrt ut ungefär halva ytan till verksamhetslokaler, en tvårumslägenhet och ett rum till en inneboende. Inräknat räntekostnader, drift och underhåll så går vi plus 300kr/mån plus att vi bor "gratis". Jag har dock inte räknat in eget arbete, som inte är försumbart. Jag ångrar inte detta köp en sekund även om vi har räntekostnader på runt 25.000kr/mån, vilket kan te sig lite skrämmande om man flyttat ifrån ett 3-miljonershus med betydligt mer beskedliga räntekostnader. En bra pensionsförsäkring!
Jag har tittat lite på andra objekt också (eventuellt som investering i nytt fastighetsbolag) och dragit slutsatsen att det kan vara en ekonomisk kassako att hitta en "ful", men rymlig fastighet på bra läge. Låg investeringskostnad för att ingen vill köpa en ful fastighet, men bor du på en ort med bostadsbrist och stor inflyttning måste ju folk bo ändå - gärna centralt!
/Johan
21án tack för inputten.
Ja lund har väl studenter om inte annat som hugande rum/lägenhetsspekulanter.
Hur nära centrum fastigheten ligger vs vilken beläggning stämmer också och det
gäller väl att hitta någon form av gyllene medelväg däremellan.
Rent generellt så har du ju rätt att ett "renoverings" objekt kan ge en intressantare
investerings/avkastingskurva däremot måste man göra mer eget arbete alt.
leja ut detta och det kostar pengar.
Ja lund har väl studenter om inte annat som hugande rum/lägenhetsspekulanter.
Hur nära centrum fastigheten ligger vs vilken beläggning stämmer också och det
gäller väl att hitta någon form av gyllene medelväg däremellan.
Rent generellt så har du ju rätt att ett "renoverings" objekt kan ge en intressantare
investerings/avkastingskurva däremot måste man göra mer eget arbete alt.
leja ut detta och det kostar pengar.
Jag är delägare i 3 fastigheter med totalt 5 lägenheter + 300m2 lokal uthyrning.
Kan inte säga att vi tjänar pengar i daxläget, men det går runt utan tillskott + att vi amorterar 60000:-/ år
Har istortsett haft kö till lägenheterna fast det finns mycket tomt i kommunens hyreshus, många som vill bo i mindre fastigheter istället för hyreshusområden,
Ser husen som en ren investering, min pensionsförsäkring eller ev. barnens
Kan inte säga att vi tjänar pengar i daxläget, men det går runt utan tillskott + att vi amorterar 60000:-/ år
Har istortsett haft kö till lägenheterna fast det finns mycket tomt i kommunens hyreshus, många som vill bo i mindre fastigheter istället för hyreshusområden,
Ser husen som en ren investering, min pensionsförsäkring eller ev. barnens
>>nino gar det runt även med underhall/renoveringar?
Finns det med i kostnaden och att ni ända kan amortera?
Det later ju inte sa dumt, hur manga timmar lagger ni ner/vecka (manad?).
Bor ni även i huset?
(Finns inga a´n här med en liten cirkel ovanför).
Finns det med i kostnaden och att ni ända kan amortera?
Det later ju inte sa dumt, hur manga timmar lagger ni ner/vecka (manad?).
Bor ni även i huset?
(Finns inga a´n här med en liten cirkel ovanför).
Vi lånade upp för att kunna renovera så allt är nyrenoverat nu, underhållet dom närmaste åren räknar jag med att är minimalt
I det stora huset lägger jag inte ner någon tid alls... har dock ett litet föråd och några maskiner där så jag är dit 2 ggr i veckan, i det andra är det pelletsuppvärmining så dit är jag kanske 3 ggr vecka, totalt kanske 2h / månad
Bor inte i något av husen.
I det stora huset lägger jag inte ner någon tid alls... har dock ett litet föråd och några maskiner där så jag är dit 2 ggr i veckan, i det andra är det pelletsuppvärmining så dit är jag kanske 3 ggr vecka, totalt kanske 2h / månad
Bor inte i något av husen.
Har själv haft de tankarna. De svårigheter jag har haft är att hitta lämpligt objekt.
Sedan har jag skaffat mig lite erfarenhet genom att sitta i min Brf styrelse.
Den erfarenheten är att det finns både jobbiga och bra hyresgäster. Bor du i samma fastighet och är öppen med det så finns det stor risk att hyresgästerna kommer till dig så fort det blir problem. Vist sköter du underhåll och liknande själv så ska du ju ändå få infon men inte alla som respekterar tider för kontakt och felanmälan. Hittar jag objekt och jag ska bo där så hade jag skaffat en fastighetsskötare både så man har person som har rätt kunskaper och kontakter för att utföra underhåll m.m. men även låta felanmällan och kontakt gå genom fastighetsskötaren.
Sedan har jag skaffat mig lite erfarenhet genom att sitta i min Brf styrelse.
Den erfarenheten är att det finns både jobbiga och bra hyresgäster. Bor du i samma fastighet och är öppen med det så finns det stor risk att hyresgästerna kommer till dig så fort det blir problem. Vist sköter du underhåll och liknande själv så ska du ju ändå få infon men inte alla som respekterar tider för kontakt och felanmälan. Hittar jag objekt och jag ska bo där så hade jag skaffat en fastighetsskötare både så man har person som har rätt kunskaper och kontakter för att utföra underhåll m.m. men även låta felanmällan och kontakt gå genom fastighetsskötaren.