Tankar kring husköp och besiktningsprotokoll
Hej!
Detta är mitt första inlägget efter att ha browsat forumet i flera år!
Lite bakgrund:
Jag och min sambo bor idag i lägenhet och tanken var länge att vi skulle bygga ett nytt hus men nu har min arbetssituation ändrats och jag är inte längre bekväm med att belåna mig så mycket som det krävs för att bygga nytt. I och med detta har vi de senaste månaderna letat efter ett begagnat hus och nu har det dykt upp ett som vi är väldigt intresserade av. Men då ingen av oss egentligen kan så mycket om det här så vänder jag mig nu till er här på forumet för att vi lite rådgivning
Får man länka direkt till ett hus som ligger ute hos en mäklare? Jag hoppas att det är okey så att ni kan ta del av bilder och besiktnings protokoll!
Huset: http://objekt.fastighetsbyran.se/Objekt/?source=Hemnet&ObjektId=1293845&images=1
Besiktnings protokollet finns längst ner på sidan.
Huset har de senaste åren stått tomt då ägaren bor i Tyskland. Dock har en granne varit där nån gång i månaden och hållt efter i så väl trädgård som invändigt. När vi klev in i entren så var det väldigt svalt, nästan kallt och en doft av fukt var enligt mig ganska tydlig.
I besiktnings protokollet anmärker de bland annat på "relativ fuktighet 82%" på botten planet samt att det finns "läckage och mindre rötskador på takfoten".
I mina öron låter 82% extremt högt! Kan det vara så enkelt att fukthalten är så hög just på grund av den begränsade värmen som varit på i fastigheten?
Är dränering något som vi i så fall borde göra omgående och räcker det att dränera och värma upp för att få ordning på problemet?
Och vad gäller taket så har jag svårt att förstå hur allvarligt det egentligen är. Vad har ni för tankar runt detta? Någon som vågar sig på en gissning vad det kan tänkas kosta att åtgärda?
Jag vill verkligen inte ge mig in i något som vi inte klarar av eller har råd med. Vi har redan tänkt att installera bergvärme och har ekonomiskt svängrum att åtminstone lägga ca 200-250tkr mer på att dränera och fixa tak. Eller vi har ett betydligt högre lånelöfte men vill inte hamna i en situation där vi helt plötsligt betalar mycket mer för huset än vad andra hus i området är värda.
Alla tankar om kommentarer kommer uppskattas något enormt!
Detta är mitt första inlägget efter att ha browsat forumet i flera år!
Lite bakgrund:
Jag och min sambo bor idag i lägenhet och tanken var länge att vi skulle bygga ett nytt hus men nu har min arbetssituation ändrats och jag är inte längre bekväm med att belåna mig så mycket som det krävs för att bygga nytt. I och med detta har vi de senaste månaderna letat efter ett begagnat hus och nu har det dykt upp ett som vi är väldigt intresserade av. Men då ingen av oss egentligen kan så mycket om det här så vänder jag mig nu till er här på forumet för att vi lite rådgivning
Får man länka direkt till ett hus som ligger ute hos en mäklare? Jag hoppas att det är okey så att ni kan ta del av bilder och besiktnings protokoll!
Huset: http://objekt.fastighetsbyran.se/Objekt/?source=Hemnet&ObjektId=1293845&images=1
Besiktnings protokollet finns längst ner på sidan.
Huset har de senaste åren stått tomt då ägaren bor i Tyskland. Dock har en granne varit där nån gång i månaden och hållt efter i så väl trädgård som invändigt. När vi klev in i entren så var det väldigt svalt, nästan kallt och en doft av fukt var enligt mig ganska tydlig.
I besiktnings protokollet anmärker de bland annat på "relativ fuktighet 82%" på botten planet samt att det finns "läckage och mindre rötskador på takfoten".
I mina öron låter 82% extremt högt! Kan det vara så enkelt att fukthalten är så hög just på grund av den begränsade värmen som varit på i fastigheten?
Är dränering något som vi i så fall borde göra omgående och räcker det att dränera och värma upp för att få ordning på problemet?
Och vad gäller taket så har jag svårt att förstå hur allvarligt det egentligen är. Vad har ni för tankar runt detta? Någon som vågar sig på en gissning vad det kan tänkas kosta att åtgärda?
Jag vill verkligen inte ge mig in i något som vi inte klarar av eller har råd med. Vi har redan tänkt att installera bergvärme och har ekonomiskt svängrum att åtminstone lägga ca 200-250tkr mer på att dränera och fixa tak. Eller vi har ett betydligt högre lånelöfte men vill inte hamna i en situation där vi helt plötsligt betalar mycket mer för huset än vad andra hus i området är värda.
Alla tankar om kommentarer kommer uppskattas något enormt!
Det ser ut att vara omfattande fuktskador på souterängplanet. Nedgjutna träreglar enligt 70tal. Fuktproblemet kommer kräva dränering, följdskadorna KAN kräva byte av golvkonstruktion till ett ventilerat golv.
Rötan i taket ser ut att ha angripit en takstol, det är mindre kul.
Vad är husen värda i området?
Rötan i taket ser ut att ha angripit en takstol, det är mindre kul.
Vad är husen värda i området?
Enkelt utryckt så har huset ungefär samtliga fel man kan räkna med i ett icke underhållet hus från 70- talet. Vid en hastig titt på objektbeskrivningen/bilder och bes. protokoll. Så ser det ut som man behöver byta:
Värmesystem (ingen använder olja idag, dyr i drift). Räkna med 100 - 200 000.
Taket, passerat sin tekn. livslängd, läcker. Räkna med 100 - 200 000, kan vara aavsevärt dyrare än så.
Båda badrummen vill man byta ut, både av tekniska skäl och estetiskt. De är förbrukade. Detta kan man kanske vänta lite med, verkar inte vara jätteakut. Men räkna 200 - 300 000.
Det allvarligaste är lukten i suterrängvåningen. Det minsta man måste göra där att att dränera, fixa yttre isolering med pordrän eller liknande. Nu vet jag inte hur lång sträcka som är under mark, men räkna 50 - 100 000. Därefter måste man åtgärda ev. ingjutna träreglar, få bort allt organiskt material som är i kontakt med källarväggar och golv. Hur dyrt det blir är jättesvårt att sia om. Det finns hus där man kommer undan med 50 000, andra lägger ut 5 - 600 000. men det värsta är att man kan aldrig vara säker på att lyckas. Finns hus där man river ut "allt" 2 - 3 ggr, men det fortsätter att lukta. Det är dock inte jättevanligt.
Värmesystem (ingen använder olja idag, dyr i drift). Räkna med 100 - 200 000.
Taket, passerat sin tekn. livslängd, läcker. Räkna med 100 - 200 000, kan vara aavsevärt dyrare än så.
Båda badrummen vill man byta ut, både av tekniska skäl och estetiskt. De är förbrukade. Detta kan man kanske vänta lite med, verkar inte vara jätteakut. Men räkna 200 - 300 000.
Det allvarligaste är lukten i suterrängvåningen. Det minsta man måste göra där att att dränera, fixa yttre isolering med pordrän eller liknande. Nu vet jag inte hur lång sträcka som är under mark, men räkna 50 - 100 000. Därefter måste man åtgärda ev. ingjutna träreglar, få bort allt organiskt material som är i kontakt med källarväggar och golv. Hur dyrt det blir är jättesvårt att sia om. Det finns hus där man kommer undan med 50 000, andra lägger ut 5 - 600 000. men det värsta är att man kan aldrig vara säker på att lyckas. Finns hus där man river ut "allt" 2 - 3 ggr, men det fortsätter att lukta. Det är dock inte jättevanligt.
Om man jämför priset med annat som säljs på orten (Booli.se), och även historiska priser så förefaller priset vara väldigt mycket för högt för ett renoveringsobjekt som det här.
Skall kanske tillägga att kostandsuppskattningarna jag gjorde härovan bygger på mina erfarenheter från stockholmsområdet. Men Såå himla stor skillnad blir det inte i Karlskoga. Man kan givetvis få ned kostnaderna en del om man gör allt själv. Men det tycker jag är fel sätt att räkna vid en prisjämförelse.
Skall kanske tillägga att kostandsuppskattningarna jag gjorde härovan bygger på mina erfarenheter från stockholmsområdet. Men Såå himla stor skillnad blir det inte i Karlskoga. Man kan givetvis få ned kostnaderna en del om man gör allt själv. Men det tycker jag är fel sätt att räkna vid en prisjämförelse.
Tack så otroligt mycket för era svar och tankar. Det uppskattas verkligen!
Instinktivt känns det nu som att det genast blev ett väldigt stort projekt.
Vad beträffar priset så har två hus i samma område sålts det senaste kvartalet och dessa gick för 1,9 respektive 1,8. Dock var dessa hus i betydligt bättre skick. Ett av dessa hus hade en takhöjd på 1,65 i trappan både upp till övervåningen samt ner till källaren vilket gjorde att jag och många andra nästan måste krypa upp.
Måste nog ta mig en ordentlig funderare. Att dränera och byta uppvärmning var jag beredd på men jag har svårt att få en bild av vilket arbete som krävs vad gäller tak och invändigt underhåll i suterräng planet.
Instinktivt känns det nu som att det genast blev ett väldigt stort projekt.
Att rycka upp golv och väggpanel förstår jag vad det innebär men vad menas med ingjutna träreglar? Jag lyfte på heltäckningsmattan i gillestugan och där under fanns ett betonggolv.hempularen skrev:
Vad beträffar priset så har två hus i samma område sålts det senaste kvartalet och dessa gick för 1,9 respektive 1,8. Dock var dessa hus i betydligt bättre skick. Ett av dessa hus hade en takhöjd på 1,65 i trappan både upp till övervåningen samt ner till källaren vilket gjorde att jag och många andra nästan måste krypa upp.
Måste nog ta mig en ordentlig funderare. Att dränera och byta uppvärmning var jag beredd på men jag har svårt att få en bild av vilket arbete som krävs vad gäller tak och invändigt underhåll i suterräng planet.
På souterängvåningen, är det betonggolv överallt eller trägolv någonstans? Det som menas med ingjutna reglar är att på 70talet så gjöt man fast reglarna till golvet, dessa suger i sig fukt och möglar/ruttnar. Finns det ingen sån konstruktion så är det positivt.
Antar att det är träreglat på övre våningen? Isåfall kan syllen till dessa framförallt på den sida som är närmast marknivå vara värd att fuktmäta.
Antar att det är träreglat på övre våningen? Isåfall kan syllen till dessa framförallt på den sida som är närmast marknivå vara värd att fuktmäta.
Ok, jag uppfattade det som att det var fastslaget att det finns ingjutna trägelar, jag tror jag missuppfattade.
Men det var väldigt vanligt på 70 talet. Först gjöt man in vanliga reglar för att ha något att fästa väggarna i. Sedan efter bara några år upptäckte man att det var en dålig lösning, de murknade i vissa fall redan efter ett par år. Då bytte man till tryckimpregnerade reglar. Dessa visar sig lukta rejält illa när de långvarigt utsätts för fukt.
Många av de här husen har fungerat någorlunda med den här lösninge så länge dräneringen fungerade (typ 30 år), sedan utsätts träkonstruktionen som ligger i direktkontakt med betongen för fukt...
Men det var väldigt vanligt på 70 talet. Först gjöt man in vanliga reglar för att ha något att fästa väggarna i. Sedan efter bara några år upptäckte man att det var en dålig lösning, de murknade i vissa fall redan efter ett par år. Då bytte man till tryckimpregnerade reglar. Dessa visar sig lukta rejält illa när de långvarigt utsätts för fukt.
Många av de här husen har fungerat någorlunda med den här lösninge så länge dräneringen fungerade (typ 30 år), sedan utsätts träkonstruktionen som ligger i direktkontakt med betongen för fukt...
Redigerat:
Jag har kontaktat kommunen för att få ta del av ritningen som bör ha lämnats in vig ansökan om bygglovet men har inte fått något svar ännu fast det var 3 dagar sedan jag mailade dem första gången. Ringde även vid ett tillfälle och fick då till svars att de inte kunde hitta dokumenten. Men någon stans måste de ju finnas kan jag tycka?
Det är endast hallen på suterrängplanet som har trä&parket golv. De övriga utrymmena är betonggolv med undantag för en heltäckningsmatta i gillestuga samt ett sovrum.
Hur vida det är träreglat eller inte på övervåningen eller inte vet jag inte med säkerhet. Skulle dock absolut tro att så är fallet.
Än en gång ett stort tack för er input. Verkligen super glad att detta forum och alla medlemmar finns till hands för en total rookie som mig själv
Finns det något jag kan göra för att ta reda på hur vida det är ingjutna träreglar i betong golvet? Annat än att vänta på ritningarna från kommunen det vill säga.
Det är endast hallen på suterrängplanet som har trä&parket golv. De övriga utrymmena är betonggolv med undantag för en heltäckningsmatta i gillestuga samt ett sovrum.
Hur vida det är träreglat eller inte på övervåningen eller inte vet jag inte med säkerhet. Skulle dock absolut tro att så är fallet.
Än en gång ett stort tack för er input. Verkligen super glad att detta forum och alla medlemmar finns till hands för en total rookie som mig själv
Finns det något jag kan göra för att ta reda på hur vida det är ingjutna träreglar i betong golvet? Annat än att vänta på ritningarna från kommunen det vill säga.
Är det betonggolv så har du inga nedgjutna reglar, såvida inte någon idiot gjutit över reglarna med ny betong, men så dum tror jag ingen är.
OM syllen är tryckt och ligger mot betongen är det ändå inte lika allvarligt som om det varit ett hus med platta på mark eller uppreglat golv i källare (från 70talet då)
På souterängdelen är syllen så högt från mark att den är relativt säker från fukt, däremot har du ju en sida som ligger närmre mark, denna är mer utsatt givetvis.
Att ni möttes av mögellukt i huset kan ju betyda att just golvet i hallen där har nedgjutna reglar som möglat, är det så så underlättas situationen avsevärt då det inte gäller allt golv på källarplan.
Tror det bästa är att vänta på ritningarna om du vill vara säker. Men annars brukar man provborra (med säljarens godkännande) ett litet hål i uppreglade golv (trägolv) på källarplan, och fuktmäta.
OM syllen är tryckt och ligger mot betongen är det ändå inte lika allvarligt som om det varit ett hus med platta på mark eller uppreglat golv i källare (från 70talet då)
På souterängdelen är syllen så högt från mark att den är relativt säker från fukt, däremot har du ju en sida som ligger närmre mark, denna är mer utsatt givetvis.
Att ni möttes av mögellukt i huset kan ju betyda att just golvet i hallen där har nedgjutna reglar som möglat, är det så så underlättas situationen avsevärt då det inte gäller allt golv på källarplan.
Tror det bästa är att vänta på ritningarna om du vill vara säker. Men annars brukar man provborra (med säljarens godkännande) ett litet hål i uppreglade golv (trägolv) på källarplan, och fuktmäta.
Som referens finns det nu ett liknande objekt till salu som är snarlikt objektet i storlek och hustyp men som ligger i ett något mer attraktivt område. Är visning av objektet imorgon och hoppas då på att det kanske även finns ett besiktnings protokoll för detta hus. Vore väldigt intressant att jämföra båda husen och dess respektive priser.
Villan i OP ligger på utgångpris 1.100.000 men kommer troligtvis gå för något mindre(Ännu inget bud eller intresse efter 1 vecka).
Det nya huset är betydligt bättre underhållet och renoverat men har då utgångpris 1.895.000. Som sagt värt att notera att denna villa ligger betydligt bättre till men min magkänsla är att priset kommer gå upp.
Nya objektet: http://www.lansfast.se/hitta/villa/orebro/karlskoga/karlskoga/norrasvagen-23/4d9i1b2jg9itfgru/
Vet inte varför jag fortsätter skriva när jag redan fått svar på mina frågor men tänker att någon kanske finner det intressant och läsa. Samt att jag gärna tar till mig yterliggare feedback om någon vänlig själv vill flika in
Min spontanta känsla är att huset för 1.1 snabbt kommer landa på 1.5++ då det både är problem med tak och grund. För att inte tala om den renovering som krävs invändigt.
Villan i OP ligger på utgångpris 1.100.000 men kommer troligtvis gå för något mindre(Ännu inget bud eller intresse efter 1 vecka).
Det nya huset är betydligt bättre underhållet och renoverat men har då utgångpris 1.895.000. Som sagt värt att notera att denna villa ligger betydligt bättre till men min magkänsla är att priset kommer gå upp.
Nya objektet: http://www.lansfast.se/hitta/villa/orebro/karlskoga/karlskoga/norrasvagen-23/4d9i1b2jg9itfgru/
Vet inte varför jag fortsätter skriva när jag redan fått svar på mina frågor men tänker att någon kanske finner det intressant och läsa. Samt att jag gärna tar till mig yterliggare feedback om någon vänlig själv vill flika in
Min spontanta känsla är att huset för 1.1 snabbt kommer landa på 1.5++ då det både är problem med tak och grund. För att inte tala om den renovering som krävs invändigt.
Medlem
· Blekinge
· 10 202 inlägg
Man kan lätt ta en instängd lukt (som när ni kom in i hallen) för fukt. 82% fuktighet är väl luftfuktighet och det kan variera väldigt mycket med aktuell väderlek.
Bergvärme kostar 150 kkr och är en väldigt bra investering. Huset kommer att vinna mycket och blir mycket luftigare om du river bort all gammal vegetation i samband med dränering. Det gjorde jag också. Den stora kostnaden är när du vill byta badrum och kök.räkna med 150 kkr per enhet om du lejar bort arbetet
Bergvärme kostar 150 kkr och är en väldigt bra investering. Huset kommer att vinna mycket och blir mycket luftigare om du river bort all gammal vegetation i samband med dränering. Det gjorde jag också. Den stora kostnaden är när du vill byta badrum och kök.räkna med 150 kkr per enhet om du lejar bort arbetet
Tack Thomas, uppskattar din kommentar
Det som jag är mest orolig för när det gäller det första huset är just taket. Då det verkar som att en takstol eventuellt är skadad.
Gissar att jag borde ta kontakt med någon kunnig gällande tak och be dem kika på taket och ge något form av kostnads förslag. Detta måste man väll kunna göra även om man inte har budat ännu? Så länge men är överens med mäklare/säljare?
Det som jag är mest orolig för när det gäller det första huset är just taket. Då det verkar som att en takstol eventuellt är skadad.
Gissar att jag borde ta kontakt med någon kunnig gällande tak och be dem kika på taket och ge något form av kostnads förslag. Detta måste man väll kunna göra även om man inte har budat ännu? Så länge men är överens med mäklare/säljare?
Redigerat:
Medlem
· Blekinge
· 10 202 inlägg
Om en takstol är skadad behöver man ju inte byta hela taket. En byggnadssnickare kan avgöra hur mycket som behöver bytas.
Du kan buda redan nu om du vill för bud är inte alls bindande och du kan dra ur dig när som helst utan kostnad, ända fram tills du skriver på köpekontrakt. Du kan även ändra ditt bud nedåt eller uppåt utan motivering.
Du kan buda redan nu om du vill för bud är inte alls bindande och du kan dra ur dig när som helst utan kostnad, ända fram tills du skriver på köpekontrakt. Du kan även ändra ditt bud nedåt eller uppåt utan motivering.
Går det alltså att byta en takstol utan att riva befintlig råspont och så vidare? Jag ifrågasätter inte utan är allmänt nyfiken, känns som en stört komplicerad grej?Thomas_Blekinge skrev:
Ska kolla på det andra objektet för att ha något att jämföra med.
En annan fråga. Hur fungerar det normalt om man i samband med ett hus köp vill låna till renovering?
Jag gissar att man inte kan klumpa in det i bolånet? Eller kan man det om man tex vill låna till Dränering, eventuellt tak renovering eller installation av bergvärme?
En annan fråga. Hur fungerar det normalt om man i samband med ett hus köp vill låna till renovering?
Jag gissar att man inte kan klumpa in det i bolånet? Eller kan man det om man tex vill låna till Dränering, eventuellt tak renovering eller installation av bergvärme?