Läckande garagetak (dolt fel?)

[Odjuret]

Jag tror du har ett case, vanligtvis är forummedlemmar här betydligt mer negativt inställda till dolda fel än våra tingsrätter, vilket har visat sig i ett antal rättsfall.

Du köpte ett nästan nytt tak, och bör kunna förvänta dig att det inte läcker. Det hade inte hjälpt att skotta taket. Go for it!

Vad vet du som inte vi andra vet? Som gör att du tror att det finns någonting att driva?

Vad jag har fått fram så var det ett platt garagetak, omlagt av säljaren själv. Det var snö på taket därför kollade han inte taket. Rätten har kommit fram till att snö på taket inte ska hindra en...

Ett platt tak är en riskkonstruktion. Även en sak som bör tas med i bedömningen.


Men slutklämmen är ändå att det ändå kommer vara alldeles för lite pengar för att driva det i rätten...

 

[Odjuret]

Att snö inte är ett tillräckligt bra skäl för att frånta köparens undersökningsplikt får nog anses utrett, såvida det inte skulle vara frågan om väldigt särskilda omständigheter. Hovrätten avgjorde exempelvis ett fall om det i höstas.

Ett par köpte en bostadsfastighet år 2005. På fastigheten fanns ett hus uppfört 1987. Köparna krävde prisavdrag med hänvisning till fel i hustakets utförande. Felen gick inte att upptäcka inifrån vindsutrymmet i huset. Säljarna hade inte heller gett köparna anledning att misstänka att yttertaket var behäftat med fel. Dessutom hindrade ett tjockt snötäcke en utvändig undersökning av taket. Tingsrätten fann därför att köparna fullgjort sin undersökningsplikt och tillerkände dem ett prisavdrag på 200 000 kronor.

Hovrätten framhöll dock att om snötäcket hade avlägsnats hade köparna inte kunnat undgå att upptäckta felen. Att ett utrymme är svåråtkomligt medför inte att köparen kan underlåta att undersöka utrymmet. Det får anses rimligt att en köpare tar bort snö för att undersöka åtminstone någon del av taket. Hovrätten ansåg således att köparna inte fullgjort sin undersökningsplikt och ogillade därför talan.

Ovanstående i kombination med att ni visste att garaget var hempulat gör att ni inte har en bra sits i snödelen. Nästa fråga är ju dock om ni borde ha upptäckt felet om ni hade undersökt garagetaket. Det är nog på den delen ni bör rikta era krafter.

Bara för att jag har börjat knarka domar, var hittar jag denna?

 

[Mikael_L]

Vad vet du som inte vi andra vet? Som gör att du tror att det finns någonting att driva?

Vad jag har fått fram så var det ett platt garagetak, omlagt av säljaren själv. Det var snö på taket därför kollade han inte taket. Rätten har kommit fram till att snö på taket inte ska hindra en...

Ett platt tak är en riskkonstruktion. Även en sak som bör tas med i bedömningen.


Men slutklämmen är ändå att det ändå kommer vara alldeles för lite pengar för att driva det i rätten...

Jag håller med dig om det tveksamma att driva detta rättslig p.g.a de låga belopp det handlar om. Och iom att det troligen inte är ett 100% bombsäkert fall, så blir det snabbt obehagligt att se advokatkostnader (på bägge sidorna) torna upp sig.

Men jag håller inte med om att det inte finns något att driva bara för att man struntade i att kolla pga snö.
Det är inte själva undersökandet som är viktigt, utan det är "om en undersökning hade visat några fel, eller tecken på fel", som är avgörande.


En undersökning vid köpetillfället är långt ifrån värdelös, den kan anses utgöra ett utlåtande från sakkunnig, dessutom ett bevis på hur det såg ut vid köpetillfället, vilken är ganska essentiellt.
Men att överlåtelsebesiktning skulle saknas gör inte att "dolt fel" inte skulle gå att driva.

 

[Mikael_L]

Men man kan ju ställa krav på säljaren, bara för att se hur denne ställer sig.
Kanske denne tycker att det var fel som denne borde ersätta, helt eller delvis, så är ju allt bra och frid och fröjd.

Annars kan man ju också driva det rättsligt, men lägga beloppet på det man yrkar så lågt så det går som småmål, då kan max förlust vid förlorat mål inte bli mer än eget arbete och några tusenlappar.

 

[linusgranberg]

TAck så mycket för alla era svar.
Jag känner väl lite så också med tanke på all er osäkerhet att jag får ta på mig detta, och det har jag varit ganska inställd på.
Var mer som sagt om det alls fanns något jag hade kunnat göra annorlunda.
Kan säga att svackan som blir fanns inte när vi köpte huset, då det var för liten snömängd så hade inte taket "satt sig" utan det sker först på vår sidan då det bildas islager som tynger ner mer än snön. Så just den biten hade inte blivit någon skillnad om än jag skottat. enda möjligheten till det hade alltså varit att belasta taket med tyngd för att se hur det skulle ha tett sig.
Jag har varit i kontakt med säljaren direkt detta uppdagades och tyckte att han skulle ha gjort ett avdrag på priset, men "vi ska ju just bli föräldrar så inte har jag råd med det".

Lätt att vara efterklok, och det bästa hade i detta fallet som jag ser det, varit att skrivit in en klausul i köpekontraktet att del av köpeskilling betalas ut under efterföljande sommar då man kunnat göra en bättre besiktning på de delar som ej var besiktningsbara pga av årstiden som förelåg vid köp och besiktning. Då hade det varit enklare att processa.

 

[Mikael_L]

Lätt att vara efterklok, och det bästa hade i detta fallet som jag ser det, varit att skrivit in en klausul i köpekontraktet att del av köpeskilling betalas ut under efterföljande sommar då man kunnat göra en bättre besiktning på de delar som ej var besiktningsbara pga av årstiden som förelåg vid köp och besiktning. Då hade det varit enklare att processa.

Det tror jag inte går.
En fastighetsaffär får (mig veterligen) inte vara villkorad med framtida prestation.

Ni hade nog varit tvungna att i så fall komma överens om ett annat lägre pris för själva fastigheten och sen haft en ytterligare betalning som kommer senare men som inte verkar vara en del av köpeskillingen.
Men det är också en farlig väg, hela fastighetsaffären kan bli ogiltig om det uppdagas.

 

[Odjuret]

Jag håller med dig om det tveksamma att driva detta rättslig p.g.a de låga belopp det handlar om. Och iom att det troligen inte är ett 100% bombsäkert fall, så blir det snabbt obehagligt att se advokatkostnader (på bägge sidorna) torna upp sig.

Men jag håller inte med om att det inte finns något att driva bara för att man struntade i att kolla pga snö.
Det är inte själva undersökandet som är viktigt, utan det är "om en undersökning hade visat några fel, eller tecken på fel", som är avgörande.


En undersökning vid köpetillfället är långt ifrån värdelös, den kan anses utgöra ett utlåtande från sakkunnig, dessutom ett bevis på hur det såg ut vid köpetillfället, vilken är ganska essentiellt.
Men att överlåtelsebesiktning skulle saknas gör inte att "dolt fel" inte skulle gå att driva.

Jag förutsätter kanske felaktigt att något hade upptäckts vid en undersökning.... Huruvida undersökningen gjordes eller ej, spelar ingen roll, men där är vi redan på samma nivå. Det hela handlar om något hade kunnat upptäckas vid en undersökning av taket.

Jag tror dock att vi kan vara överens om 2 saker... En undersökning är inte nödvändig för att kunna "vinna" en process. Samt att vi alla här är väldigt duktiga på att tycka

 

[Odjuret]

TAck så mycket för alla era svar.
Jag känner väl lite så också med tanke på all er osäkerhet att jag får ta på mig detta, och det har jag varit ganska inställd på.
Var mer som sagt om det alls fanns något jag hade kunnat göra annorlunda.
Kan säga att svackan som blir fanns inte när vi köpte huset, då det var för liten snömängd så hade inte taket "satt sig" utan det sker först på vår sidan då det bildas islager som tynger ner mer än snön. Så just den biten hade inte blivit någon skillnad om än jag skottat. enda möjligheten till det hade alltså varit att belasta taket med tyngd för att se hur det skulle ha tett sig.
Jag har varit i kontakt med säljaren direkt detta uppdagades och tyckte att han skulle ha gjort ett avdrag på priset, men "vi ska ju just bli föräldrar så inte har jag råd med det".

Lätt att vara efterklok, och det bästa hade i detta fallet som jag ser det, varit att skrivit in en klausul i köpekontraktet att del av köpeskilling betalas ut under efterföljande sommar då man kunnat göra en bättre besiktning på de delar som ej var besiktningsbara pga av årstiden som förelåg vid köp och besiktning. Då hade det varit enklare att processa.

Tja... eller så anstränger man sig och skottar av taket.... Går det inte att se utan att börja bryta upp massa saker så kan ett fel räknas som dolt. Att lyfta en å annan tegelpanna borde dock vara rimligt att kräva när man besiktigar ett tak... Det är inte meningen att man vid en undersökning ska behöva slänga upp en sumobrottare på taket för att kolla
taket....
Men i nu verkar det som att säljaren inte är intresserad av att betala. Då kan vi alltså vara nästan säkra på att det skulle kunna bli en process... kostnaden för att åtgärda taket kommer troligtvis bli alldeles för lite för att en process ska vara värd att göra. Med tanke på risken i förhållande till vinsten. Dessutom för att inte glömma den stressen som lätt blir vid en process....

 

[linusgranberg]

Tja... eller så anstränger man sig och skottar av taket.... Går det inte att se utan att börja bryta upp massa saker så kan ett fel räknas som dolt. Att lyfta en å annan tegelpanna borde dock vara rimligt att kräva när man besiktigar ett tak... Det är inte meningen att man vid en undersökning ska behöva slänga upp en sumobrottare på taket för att kolla
taket....
Men i nu verkar det som att säljaren inte är intresserad av att betala. Då kan vi alltså vara nästan säkra på att det skulle kunna bli en process... kostnaden för att åtgärda taket kommer troligtvis bli alldeles för lite för att en process ska vara värd att göra. Med tanke på risken i förhållande till vinsten. Dessutom för att inte glömma den stressen som lätt blir vid en process....

Som jag skrev så hade det inte hjälp att skotta av taket heller.
Är takpapp på taket så jag tror inte att det är något som man måste lyfta på för att undersöka?

 

[Fairlane]

Nu har jag dålig koll på vad det skulle kostat att åtgärda felet och ingen som helst koll på kostnaden för fastigheten, men om jag inte minns helt galet så skrevs det väl något nyligen om att om det inte skulle påverkat köpeskillingen så fick man inget för dold fel? Typ om man hade ett fel som skulle kosta 20' att fixa och man köpte ett hus för 10 miljoner så skulle inte priset påverkats av felet. Eller jag minns kanske tokigt?!

 

[Odjuret]

Som jag skrev så hade det inte hjälp att skotta av taket heller.
Är takpapp på taket så jag tror inte att det är något som man måste lyfta på för att undersöka?

Om du läst ordentligt så skrev jag icke förstörande åtgärder, så för min del är det väl självklart....
om du kan lyfta på takpappen.... Då är det ett fel....

 

[Odjuret]

Nu har jag dålig koll på vad det skulle kostat att åtgärda felet och ingen som helst koll på kostnaden för fastigheten, men om jag inte minns helt galet så skrevs det väl något nyligen om att om det inte skulle påverkat köpeskillingen så fick man inget för dold fel? Typ om man hade ett fel som skulle kosta 20' att fixa och man köpte ett hus för 10 miljoner så skulle inte priset påverkats av felet. Eller jag minns kanske tokigt?!

Jo du minns rätt.... min tolkning är dock inte lika självklar... Men ett fel som inte har någon jättebetydelse tillsammans med kostnaden för att åtgärda det hela samtidigt som man lagt en massa miljoner på huset...
Då får man inga pengar....

 

[hempularen]

Som det konstaterats i tråden. OM det hade varit möjligt att se ex. nivåfelet som senare ger en pöl på taket, eller något annat som indikerar att det kanske inte är korrekt utfört. Då får du svårt att driva det som dolt fel.

Men om felen och indikationerna är sådana att man kan säga att taket skulle sett helt fackmannamässigt ut, även efter en avskottning. Då kanske du har uppfyllt ett av kriterierna för dolt fel.

Sedan finns det ytterligare några som påpekats.

Den ersättning man "har rätt till" om felet bedöms som ett dolt fel är ju den uppskattade skillnaden i köpesumma om felet hade varit känt vid köpet. Enl. en dom som citerats i en annan tråd här nyligen så innebär det att fel som är billiga/försumbara i förhållande till det totala priset för fastigheten, anses inte påverka det uppskattade marknadsvärdet. Så det är då ytterligare en bedömning man skall passera.

Men jag reagerar på beskrivningen av felet. Om det är ett låglutande tak, så skall det vara utfört så att det klarar pölar utan att börja läcka. Men ofta används helt fel material och metoder på de taken. Så OM pölen resulterar i att taket läcker så gissar jag att det kan både vara fel typ av papp på taket och felaktiga skarvar. Och papptypen borde man kunnat bedöma på någon liten bit som inte är helt inisad. Kanske även se om skarvarna är svetsade osv.

Jag har dålig koll på exakt vad som gäller på låglutande tak, men tror att du måste ha svetsade skarvar. Något som man som hempulare oftast inte kan göra.

 

[aedwall]

Kan det vara så att taket egentligen är tätt? Det kanske var så att brunnarna var frusna och därmed fylldes det platta taket med vatten och vattnet steg ovanför uppviket?

 

[ivarssonivar]

Privat personer som lag om låglutande papp tak själva ska man vara väldigt vaksam för dom läcker in väldigt ofta!!
Troligen om ts läger upp en bild på hur pappen är lagd så hittar jag nog massa fel tak med riktigt låg lutning ska inte göras själv då dom måste svetsas med gasolbrännare mm och det är inget privatpersoner kan göra.