Grannens stora skärmtak
Har googlat mycket på detta och inte hittat något definitivt svar.
Grannen söker bygglov för ett tvåvåningshus som överskrider detaljplanens maxgräns för byggnadsyta, och vi som grannar skall yttra oss.
Huset har två skärmtak, ett på på framsidan och ett på baksidan, som sitter tre meter över mark (i höjd med övervåningens golv). Utsticket är 1,3 meter och sammanlagda ytan är drygt 35 m2. Skärmtaket hamnar mindre än 4,5 meter från vår tomtgräns, men kommunen har inte begärt att vi skall yttra oss om det.
Vad jag har förstått så gäller enligt en kombination av PBL och Svensk Standard (SS) 02 10 52 att ett skärmtak med utstick under 1,5 meter på denna höjd är bygglovsbefriat och skall inte inräknas i BYA. Samtidigt står i PBL att sammanlagda ytan på bygglovsbefriade skärmtak inte får vara större än 15 m2.
Vad gäller då för detta tak:
Grannen söker bygglov för ett tvåvåningshus som överskrider detaljplanens maxgräns för byggnadsyta, och vi som grannar skall yttra oss.
Huset har två skärmtak, ett på på framsidan och ett på baksidan, som sitter tre meter över mark (i höjd med övervåningens golv). Utsticket är 1,3 meter och sammanlagda ytan är drygt 35 m2. Skärmtaket hamnar mindre än 4,5 meter från vår tomtgräns, men kommunen har inte begärt att vi skall yttra oss om det.
Vad jag har förstått så gäller enligt en kombination av PBL och Svensk Standard (SS) 02 10 52 att ett skärmtak med utstick under 1,5 meter på denna höjd är bygglovsbefriat och skall inte inräknas i BYA. Samtidigt står i PBL att sammanlagda ytan på bygglovsbefriade skärmtak inte får vara större än 15 m2.
Vad gäller då för detta tak:
- Är det bygglovsbefriat eller inte?
- Skall det räknas in i BYA eller ej?
- Får det vara närmare tomtgränsen än 4,5 meter?
Som jag förstår det så söker grannen bygglov för ett skärmtak. Det spelar då ingen roll om det går att bygga vissa skärmtak bygglovsfritt, grannen söker ju bygglov för det. Och i och med att grannen söker bygglov så får det vara närmare tomtgränsen än 4,5 meter.
Om det ingår i byggarean eller inte vet jag inte.
Om det ingår i byggarean eller inte vet jag inte.
Ja, grannen söker bygglov för hus med skärmtak. Att jag ställer frågan om bygglov för själva skärmtaket har att göra med om det skall inräknas i Byggnadsarean eller ej, eftersom huset redan utan skärmtak är alldeles för stort.
När det gäller 4,5-meters-gränsen så menade jag att fråga om inte vi som grannar borde få möjlighet att yttra oss.
När det gäller 4,5-meters-gränsen så menade jag att fråga om inte vi som grannar borde få möjlighet att yttra oss.
Taket borde rimligtvis inräknas i byggarean
Din granne kan knappast ha skickat in ritningar på huset, utan skärmtak till byggnadsnämnden. Bygger man närmare än 4,5 meter från tomtgränsen är man väldigt begränsad vad gäller tillbyggnad av olika slag. Ett skärmtak är normalt sett inte bygglovspliktigt, men så nära tomtgräns är det skillnad.
Om detaljplanen för området har normala regler om avstånd (4,5m, men det finns exempel på planer med andra avstånd), så måste kommunen inhämta dina synpunkter på bygglovet.
Det gäller för övrigt så fort det finns någon avvikelse från reglerna i det. planen. Dina synpunkter måste inhämtas innan kommunen fattar beslut om bygglov, annars är beslutet ogiltigt. Du kommer att få rätt i första överklagandeinstans (länstyrelsen).
Men dina synpunkter är inget veto, kommunen skall beakta dina synpunkter när de fattar sitt beslut. Men kan alltså välja att bevilja bygglovet med s.k "mindre avvikelse". Du har senare möjlighet att överklaga beslutet, ex. för att avvikelsen är för stor för att gå som mindre avvikelse.
Om jag förstår läget så har grannen säkt bygglov, men inte fått det beslutat ännu? I så fall har det hittils gått rätt till.
Vad gäller ytan på huset, så tänk på att byggarea är den yta som huset tar upp på tomten, så ett tvåplanshus kan ha dubbelt så stor boyta som ett enplanshus.
Det gäller för övrigt så fort det finns någon avvikelse från reglerna i det. planen. Dina synpunkter måste inhämtas innan kommunen fattar beslut om bygglov, annars är beslutet ogiltigt. Du kommer att få rätt i första överklagandeinstans (länstyrelsen).
Men dina synpunkter är inget veto, kommunen skall beakta dina synpunkter när de fattar sitt beslut. Men kan alltså välja att bevilja bygglovet med s.k "mindre avvikelse". Du har senare möjlighet att överklaga beslutet, ex. för att avvikelsen är för stor för att gå som mindre avvikelse.
Om jag förstår läget så har grannen säkt bygglov, men inte fått det beslutat ännu? I så fall har det hittils gått rätt till.
Vad gäller ytan på huset, så tänk på att byggarea är den yta som huset tar upp på tomten, så ett tvåplanshus kan ha dubbelt så stor boyta som ett enplanshus.
Tack för era synpunkter. Vore bra om man kunde hitta någon paragraf att hänvisa till som säger att skärmtaket skall inräknas i byggnadsarean. Med tanke på utformningen av brevet från byggnadsnämnden som ber om ett grannyttrande så verkar det inte som om byggnadsnämnden anser det.
http://www.stockholm.se/ByggBo/Bygglov/a-o-lanksidor/Area/
Inte jättetydlig. Men som jag förstår det så räknas ytan under skärmtaket som öppetyta, som skall räknas in i byggnadsytan.
Och oavsett vad det är så får de inte ge bygglov för någonting närmare tomtgränsen än 4,5m utan att ge dig möjlighet att yttra dig INNAN bygglovet beviljats. Nu antar jag att du har "vanliga" avstånd i detaljplanen där du bor. Det finns som sagt avvikande det. planer.
En variant är ju att du redan nu kontaktar länstyrelsen som är första överklagande instans, och beskriver läget och frågar där hur du bäst går vidare.
Inte jättetydlig. Men som jag förstår det så räknas ytan under skärmtaket som öppetyta, som skall räknas in i byggnadsytan.
Och oavsett vad det är så får de inte ge bygglov för någonting närmare tomtgränsen än 4,5m utan att ge dig möjlighet att yttra dig INNAN bygglovet beviljats. Nu antar jag att du har "vanliga" avstånd i detaljplanen där du bor. Det finns som sagt avvikande det. planer.
En variant är ju att du redan nu kontaktar länstyrelsen som är första överklagande instans, och beskriver läget och frågar där hur du bäst går vidare.
1. Skärmtak faller in under definitionen på byggnad (som finns i PBL 1 kap 4§) eftersom det räcker med en varaktig konstruktion med tak som är gjort för att människor ska uppehålla sig i den. Dvs. kräver bygglov precis som ett hus om det inte finns ett undantag. Undantag från bygglovplikten för skärmtak finns i PBL 9 kap 4§ i vissa fall, finns det inte där så kräver ett skärmtak bygglov eftersom det utgör en del av byggnad. I din grannes fall har de sökt bygglov eftersom det är en del av en ny byggnad.
2. Hur areor beräknas är en halv vetenskap i sig. Vill mig minnas att definitionen och hur man räknar ut byggnadsarea finns i SISstandarden SS 21054:2009 men kan komma ihåg fel, har aldrig behövt fördjupa mig i areaberäkning. Det bör vara där som man kan se hur man ska beräkna skärmtaket i förhållande till byggnadsarean men jag är ganska säker på att den ska räknas in i byggnadsarean.
3. Ja, ett skärmtak får i princip vara hur nära tomtgränsen som helst. 4.5 meter är bara den "magiska gränsen" för när man inte behöver söka bygglov för exempelvis ett mindre skärmtak över en uteplats (se pbl 9 kap 4§) Får man bygglov kan man bygga närmare gränsen. I princip så nära tomtgräns att man är så nära att man inte kan underhålla det utan att gå in på grannens tomt.
2. Hur areor beräknas är en halv vetenskap i sig. Vill mig minnas att definitionen och hur man räknar ut byggnadsarea finns i SISstandarden SS 21054:2009 men kan komma ihåg fel, har aldrig behövt fördjupa mig i areaberäkning. Det bör vara där som man kan se hur man ska beräkna skärmtaket i förhållande till byggnadsarean men jag är ganska säker på att den ska räknas in i byggnadsarean.
3. Ja, ett skärmtak får i princip vara hur nära tomtgränsen som helst. 4.5 meter är bara den "magiska gränsen" för när man inte behöver söka bygglov för exempelvis ett mindre skärmtak över en uteplats (se pbl 9 kap 4§) Får man bygglov kan man bygga närmare gränsen. I princip så nära tomtgräns att man är så nära att man inte kan underhålla det utan att gå in på grannens tomt.
Du skriver i din post att kommunen har bett er grannar om att yttra er om bygget. Samtidigt säger du att du inte har ombetts yttra dig om placeringen av kåken. Den kan ju möjligen vara så att kommunen anser att det senare ingår i det första. Värt att beakta så att du inte förlorar din chans till detta.
Jag håller med om denna tolkning. Dvs skärmtaken är inte bygglovsbefriade (då de tillsammans är större än 15 m2), och utifrån reglerna i Svensk Standard ska de inte räknas in i BYA.tryggvas skrev:
En BYA-begränsning i detaljplanen hindrar alltså inte dessa skärmtak.
Frågan är således om kommunen utifrån övriga delar av detalplanen, PBL samt kommunens egen praxis ska bevilja bygglov för dessa skärmtak. I den kommun jag bor är min erfarenhet att lov för att bygga något som helst närmare tomtgräns än 4,5 meter är ovanligt. Har man inte den berörda grannens medgivande är det i nästintill omöjligt att få lov, och även om man har grannens medgivande är det svårt. Men den bedömningen skiljer sannolikt från kommun till kommun. Och hur högre instanser resonerar vet jag inte.
Husägare
· Stockholms län
· 52 inlägg
Observera att 4,5-metersregeln (enligt 39 § BS) gäller bara om planen tillkom enligt äldre lagstiftning från före 1 juli 1987. För att få rätt svar måste TS tala om när planen tillkom och inte bara fråga i allmänhet för 39 § BS gäller inte i planer enligt ÄPBL och PBL!
Om 39 § BS gäller i detta fall, så får lov inte ges för en gränsnära placering om det inte finns påvisbara särskilda skäl för en placering av skärmtaken eller annan del av byggnaden närmare än 4,5 m från gränsen. Byggs ett nytt hus, ska det (inkl. skärmtak) då placeras så att allt håller sig minst 4,5 m från gräns mot granne om inte annat har bestämts i planen. Det kan väl inte vara så svårt när man har en hel tomt att fritt välja byggnadsplacering på.
Alltför ofta tillämpas 39 § BS fel därför att lovhandläggare Inte begriper det första villkoret 1) att det måste finnas påvisbara och av rättsordningen erkända "särskilda skäl". Finns inga sådana så är det inte tillåtet att ens gå vidare med ärendet och be berörd granne att yttra sig. Det handlar aldrig om att fråga berörd granne om medgivande. Finns det särskilda skäl så har grannen inte vetorätt. Då är det BN som ska avgöra lovansökan utifrån vad den enligt 39 § BS tillfrågade grannen framfört för synpunkter och ev. invändningar.
Prövningen enligt 39 § BS ska ske i tre steg: 1) Finns inga särskilda skäl så ska ingen fortsatt prövning ske och ansökan ska avslås (MÖD mål P3247-13). 2) Finns särskilda skäl så ska bara den av placeringen berörda grannen ges tillfälle enligt 39 § BS att yttra sig över ansökan. 3) Lov får ges bara om placeringen inte medför "men" (=olägenhet) för den berörda grannes tomt. Graden av olägenhet är då lägre än vad som i ÄPBL kallades "betydande olägenheter" (MÖD mål P 2693-12).
Placeringen av byggnader styrs även av prickmark och t.ex bestämmelser i detaljplanen om största tillåtna BYA. Skärmtakens area ät BYA! Det är bara balkonger som kragar ut (utan stolpar eller pelare till marken) som inte räknas in i BYA om det är minst 3,0 m fritt under balkongen och den inte når mer än 1,5 m ut från fasaden- Gäller ansökan en liten avvikelse från planen ska alla angränsande grannar ges tillfälle att yttra sig. Är avvikelserna stora ska lov vägras.
Om 39 § BS gäller i detta fall, så får lov inte ges för en gränsnära placering om det inte finns påvisbara särskilda skäl för en placering av skärmtaken eller annan del av byggnaden närmare än 4,5 m från gränsen. Byggs ett nytt hus, ska det (inkl. skärmtak) då placeras så att allt håller sig minst 4,5 m från gräns mot granne om inte annat har bestämts i planen. Det kan väl inte vara så svårt när man har en hel tomt att fritt välja byggnadsplacering på.
Alltför ofta tillämpas 39 § BS fel därför att lovhandläggare Inte begriper det första villkoret 1) att det måste finnas påvisbara och av rättsordningen erkända "särskilda skäl". Finns inga sådana så är det inte tillåtet att ens gå vidare med ärendet och be berörd granne att yttra sig. Det handlar aldrig om att fråga berörd granne om medgivande. Finns det särskilda skäl så har grannen inte vetorätt. Då är det BN som ska avgöra lovansökan utifrån vad den enligt 39 § BS tillfrågade grannen framfört för synpunkter och ev. invändningar.
Prövningen enligt 39 § BS ska ske i tre steg: 1) Finns inga särskilda skäl så ska ingen fortsatt prövning ske och ansökan ska avslås (MÖD mål P3247-13). 2) Finns särskilda skäl så ska bara den av placeringen berörda grannen ges tillfälle enligt 39 § BS att yttra sig över ansökan. 3) Lov får ges bara om placeringen inte medför "men" (=olägenhet) för den berörda grannes tomt. Graden av olägenhet är då lägre än vad som i ÄPBL kallades "betydande olägenheter" (MÖD mål P 2693-12).
Placeringen av byggnader styrs även av prickmark och t.ex bestämmelser i detaljplanen om största tillåtna BYA. Skärmtakens area ät BYA! Det är bara balkonger som kragar ut (utan stolpar eller pelare till marken) som inte räknas in i BYA om det är minst 3,0 m fritt under balkongen och den inte når mer än 1,5 m ut från fasaden- Gäller ansökan en liten avvikelse från planen ska alla angränsande grannar ges tillfälle att yttra sig. Är avvikelserna stora ska lov vägras.
Bra redogörelse om 39 § BS, där lärde jag mig en del nytt, tack!
Vad gäller BYA står det så här i min utgåva (Svensk Standard 21054:2009):
7.3.1 Byggnadsdelar
Vid beräkning av byggnadsarea (BYA) inräknas projektionen
av
...
+ utkragande byggnadsdel (taksprång, balkong, burspråk,
skärmtak etc.) som väsentligt påverkar användbarheten
av underliggande mark, enligt avsnitt 7.4.2
[Kommentar: 7.42 reglerar att allt som är mindre än 3,00 m över mark samt även sådant når mer än 1,5 meter ut från fasaden (och är lägre än 5,00 m över mark) anses påverka användbarheten]
...
+ utrymme under tak eller skärmtak inrättat för vistelse,
t.ex. parkering, lastgård, uteplats
Vid beräkning av byggnadsarea (BYA) inräknas inte projektionen
av
utkragande byggnadsdel (taksprång, balkong, burspråk,
skärmtak etc.) som inte väsentligt påverkar användbarheten
av underliggande mark,
skärmtak över entré, cykelställ etc.,
...
Min tolkning av Svensk Standards rätt motsägelsefulla text på området är följande:
1. Om skärmtaket i någon punkt befinner sig lägre än 3,00 m ovan mark ska det räknas in i BYA, såvida det inte är beläget vid entrén eller cykelstället.
2. Om skärmtaket är mer än 3,00 m över mark (men mindre än 5,00 m) och någonstans sträcker sig mer än 1,50 meter från fasaden ska hela skärmtaket räknas in i BYA, såvida det inte är beläget vid entrén eller cykelstället.
3. I andra fall än 1 och 2 ska skärmtaket räknas in i BYA om det är inrättat för mänsklig vistelse (parkering, uteplats etc), men inte annars (t.ex. dekoration, regnskydd vid entrépassage, skydd för cyklar, förvaring av pulkor).
Jag är dock amatör på området så det finns kanske andra som kan göra en säkrare tolkning av texten.
Vad gäller BYA står det så här i min utgåva (Svensk Standard 21054:2009):
7.3.1 Byggnadsdelar
Vid beräkning av byggnadsarea (BYA) inräknas projektionen
av
...
+ utkragande byggnadsdel (taksprång, balkong, burspråk,
skärmtak etc.) som väsentligt påverkar användbarheten
av underliggande mark, enligt avsnitt 7.4.2
[Kommentar: 7.42 reglerar att allt som är mindre än 3,00 m över mark samt även sådant når mer än 1,5 meter ut från fasaden (och är lägre än 5,00 m över mark) anses påverka användbarheten]
...
+ utrymme under tak eller skärmtak inrättat för vistelse,
t.ex. parkering, lastgård, uteplats
Vid beräkning av byggnadsarea (BYA) inräknas inte projektionen
av
utkragande byggnadsdel (taksprång, balkong, burspråk,
skärmtak etc.) som inte väsentligt påverkar användbarheten
av underliggande mark,
skärmtak över entré, cykelställ etc.,
...
Min tolkning av Svensk Standards rätt motsägelsefulla text på området är följande:
1. Om skärmtaket i någon punkt befinner sig lägre än 3,00 m ovan mark ska det räknas in i BYA, såvida det inte är beläget vid entrén eller cykelstället.
2. Om skärmtaket är mer än 3,00 m över mark (men mindre än 5,00 m) och någonstans sträcker sig mer än 1,50 meter från fasaden ska hela skärmtaket räknas in i BYA, såvida det inte är beläget vid entrén eller cykelstället.
3. I andra fall än 1 och 2 ska skärmtaket räknas in i BYA om det är inrättat för mänsklig vistelse (parkering, uteplats etc), men inte annars (t.ex. dekoration, regnskydd vid entrépassage, skydd för cyklar, förvaring av pulkor).
Jag är dock amatör på området så det finns kanske andra som kan göra en säkrare tolkning av texten.
Redigerat:
Stort tack för inläggen och utredningarna! Nu börjar vi närma oss svar på de frågor jag egentligen var ute efter, men kanske inte formulerade på rätt sätt.
Lite mer fakta: Grannens bygglovsansökan är för ett hus som även utan skärmtak överskrider maximalt tillåten enligt detaljplanen (165 m2 mot tillåtna 150 m2). Dessutom finns ett vidbyggt garage på 35 m2, och tillsammans upptar åbäket hela tomtbredden, dvs det går inte att flytta i sidled utan att komma för nära vår tomt på ena sidan och på andra sidan kommer garaget direkt i gräns till en skaftväg (som går in till en tomt som ägs av samma person). I detaljplanen finns en bestämmelse om att uthus får placeras i tomtgräns.
Detaljplanen är stämplad 15/5 1987 vilket torde betyda att 39$ BS gäller. Vi grannar har inte fått reda på några "särskilda skäl" för gränsnära placering, och är inte anmodade att yttra oss om något annat är den överskridande byggnadsarean. Det tyder då på att handläggaren anser att skärmtaket inte räknas i detta sammanhang (eller att det är ett förbiseende). Vi kommer inte att begränsa oss till att protestera mot överskriden BYA, utan även 4,5-metersgränsen och en hel del annat. (Det vore förträffligt om vi kan hänvisa till MÖD mål P3247-13, särskilt tack för det till Stadsarkitekten!).
BYA: Det känns fortfarande tveksamt om skärmtaket räknas till BYA eller ej. Det sitter delvis över huvudentrén och på baksidan över en altan i markplanet. Det sitter tre meter över mark och sticker ingenstans ut mer än 1,3 meter vinkelrätt mot fasaden. Eftersom det går runt hörnor så blir utsticket från hörnan ca 1,8 meter, men det kanske inte räknas. Om grannen får bygglov på detta och i ett senare skede sätter dit stödstolpar så ska taket såvitt jag förstått definitivt räknas i BYA, och då förvandlas bygget med enkla medel till ett svartbygge.
Tilläggsfråga: Altanen i markplanet kommer ännu närmare vår tomt än skärmtaket, ska vi inte bli ombedda att yttra oss om det också?
Lite mer fakta: Grannens bygglovsansökan är för ett hus som även utan skärmtak överskrider maximalt tillåten enligt detaljplanen (165 m2 mot tillåtna 150 m2). Dessutom finns ett vidbyggt garage på 35 m2, och tillsammans upptar åbäket hela tomtbredden, dvs det går inte att flytta i sidled utan att komma för nära vår tomt på ena sidan och på andra sidan kommer garaget direkt i gräns till en skaftväg (som går in till en tomt som ägs av samma person). I detaljplanen finns en bestämmelse om att uthus får placeras i tomtgräns.
Detaljplanen är stämplad 15/5 1987 vilket torde betyda att 39$ BS gäller. Vi grannar har inte fått reda på några "särskilda skäl" för gränsnära placering, och är inte anmodade att yttra oss om något annat är den överskridande byggnadsarean. Det tyder då på att handläggaren anser att skärmtaket inte räknas i detta sammanhang (eller att det är ett förbiseende). Vi kommer inte att begränsa oss till att protestera mot överskriden BYA, utan även 4,5-metersgränsen och en hel del annat. (Det vore förträffligt om vi kan hänvisa till MÖD mål P3247-13, särskilt tack för det till Stadsarkitekten!).
BYA: Det känns fortfarande tveksamt om skärmtaket räknas till BYA eller ej. Det sitter delvis över huvudentrén och på baksidan över en altan i markplanet. Det sitter tre meter över mark och sticker ingenstans ut mer än 1,3 meter vinkelrätt mot fasaden. Eftersom det går runt hörnor så blir utsticket från hörnan ca 1,8 meter, men det kanske inte räknas. Om grannen får bygglov på detta och i ett senare skede sätter dit stödstolpar så ska taket såvitt jag förstått definitivt räknas i BYA, och då förvandlas bygget med enkla medel till ett svartbygge.
Tilläggsfråga: Altanen i markplanet kommer ännu närmare vår tomt än skärmtaket, ska vi inte bli ombedda att yttra oss om det också?