Kapitalkostnaderna är också med i statistiken och det skiljer i snitt 12% på dom åren som redovisas vilket inte alls är som du påstår, "ingen privat aktör kan drömma om".roland53 skrev:
Dessutom undrar jag varför du skriver felaktigt när jag skriver att det inte är alla som har vinstsyfte, du kan heller inte bara räkan kommunala bolag utan det finns även många bolag som ägs av stiftelser som inte heller styrs av vinstintressen.
Jag vet exakt hur det funkar med hyresnämnden och har haft två fall uppe sen jag började 2008 vilket jag vann båda.
Intäktssidan är din siffra så vad man tar betalt för eller inte får stå för dighuggan skrev:Ja använder man siffror från allmännyttiga bolag som ofta inte drivs av vinstsyfte så är det klart inte kalkylen går ihop. Dessutom tar du betalt för värmen trots att det är kallhyra. Jag hade inte hyrt av dig iallafall.
Uppvärmingskostnaden (114 kr / kvm) har jag dock dragit av från driftkostnaden.
Frågan kvarstår var din siffra kom ifrån?
Men med siffrorna från privatägda fastigheter blir vinst före skatt 171 900 kr. Efter bolagsskatt 22% = 140 901 kr, efter skatt på utdelning (20%) = 117 417 kr vilket är ca. 4% på eget kapital.
Nu är jag som ni kanske förstår av uppfattningen att driftkostnaden kommer att ligga över genomsnittet om man är ett litet bolag som lägger ut all förvaltning och administration samt har en anställd VD. I ditt exempel har du (347 - 117) * 2500 = 575 000 kr som skall räcka till gemensam el, vatten, sophämtning, extern förvaltare, redovisningsbyrå, revisor, personalkostnader för VD, m.m. Känns lite tajt?
Du argumenterar ju mot dig själv.huggan skrev:
Om det nu är så att några eller alla kommunala bostadsbolag arbetar utan vinstintresse så är detta till nackdel till den privata fastighetssektorn eftersom deras hyror är vägledande och trycker ner hyresnivåerna.
Så det är i allra högsta grad relevant att jämföra med hur den kommunala aktören lokalt agerar och har agerat både när det gäller byggnation, hyresnivå och vakanser samt vinster.
Varför börjar du helt plötsligt prata om hyresintäkter när vi diskuterar driftkostnaderna? Givetvis om dom inte har vinstintresse att hyresnivåerna blir lägre men det är ju lätt att förstå, däremot om dom har mycket högre driftkostnader så blir det svårare att hålla lägre hyror också.roland53 skrev:
Nej, eftersom jag skrev exakt hur jag räknat ut hyresintäkten får den stå för alla som kan tänka själv om den är rimlig eller ej. Däremot såg jag nu att jag läst lite fort och det stod minus värme på ditt inlägg.cpalm skrev:Intäktssidan är din siffra så vad man tar betalt för eller inte får stå för dig
Uppvärmingskostnaden (114 kr / kvm) har jag dock dragit av från driftkostnaden.
Frågan kvarstår var din siffra kom ifrån?
Men med siffrorna från privatägda fastigheter blir vinst före skatt 171 900 kr. Efter bolagsskatt 22% = 140 901 kr, efter skatt på utdelning (20%) = 117 417 kr vilket är ca. 4% på eget kapital.
Nu är jag som ni kanske förstår av uppfattningen att driftkostnaden kommer att ligga över genomsnittet om man är ett litet bolag som lägger ut all förvaltning och administration samt har en anställd VD. I ditt exempel har du (347 - 117) * 2500 = 575 000 kr som skall räcka till gemensam el, vatten, sophämtning, extern förvaltare, redovisningsbyrå, revisor, personalkostnader för VD, m.m. Känns lite tajt?
Min siffror kommer från den länken jag la in, samma som dig. Men hur gjorde du så att du endast fick 171.900:- före skatt undrar jag? Kan påpeka att jag inte tog med hyresbortfall men påverkar ju inte så mycket, så det borde inte diffa över 300.000:- på våra kalkyler när vi har samma siffror. Någon av oss har räknat mycket fel. Är det du eller jag?
Sen är det faktiskt så att dom minsta bolagen har bland dom lägsta kostnader för drift/underhåll enligt SCB och där dom allra största bolagen har den dyraste.
Sen varför räknar du upp kostnader som redan är betalda? Taxebundna kostnader är just el, vatten och sophämtning. Förvaltningen redovisas ibland där och ibland under underhåll. Däremot redovisning, löner och andra kostnader dras ju från resultatet.
Redigerat:
Ja men jag använde ju din siffra rakt av, så om du har synpunkter på siffran har jag svårt att försvara den.huggan skrev:
Som jag skrev så är min uppfattning att diffen ligger i att du fått drift- och underhållskostnader till 252 kr / kvm och det är denna siffra jag undrar vad du fått ifrån. Jag får 142 (underhåll) + 347 (drift) - 117 (uppvärmning) = 372 kr / kvm. Sen lade jag på fastighetsavgift 25 kr / kvm = 397 kr / kvm.
Administrativa kostnader ingår i driftkostnader enligt SCB:s tabell. Och driftkostnaden i tabellen är 347 kr / kvm. I ditt exempel minus uppvärmning 117 kr / kvm vilket ger en kalkylerad driftskostnad på 230 kr / kvm * 2500 kvm = 575 000. Det skall täcka de driftskostnader jag räknade upp, vilket jag alltså menar är alltför optimistiskt.
Men om man låter löner och redovisning belasta "resultatet" som du är inne på så är ju 171 900 lite snålt för redovisning och VD-lön?
För övrigt kommer förmodligen avskrivningar att vara en "tung" post i resultaträkningen.
men hallå, VD -lön i ett litet AB med ett hyreshus? nu har jag bara skummat tråden så jag har kanske missat nåt där
Underhållskostnader beror ju helt på hur huset ser ut när man köper det... mitt hus där helrenoverade vi allt så enda kostnaden där har varit: 10l färg för nya hyresgästen vill bättra målningen, en PAXfläkt (snålade och köpte en billig först), några kolfilter då jag inte monterat och kopplat in vanliga köksfläkten än, snöröjning 2500:-/år och bensin till gräsklipparen, det är nog allt på 6år.
Gör iof all redovisning själv utom bokslut.
Ang lån så är det nog väldigt olika som sagt...
Hade Swedbank och lån på ca 1M och 6% ränta och amortering på 4000:-/mån ( ca 10000:-/mån totalt) och det åt upp mestadelen av överskottet, bytte bank till Handelsbanken, fick ett vanligt bottenlån på 2,2% (då, nu ligger det på 1,6% tror jag) och amorteringsfritt tillsvidare = ca 7-8000 extra / mån vilket har gjort att nu bygger vi en till lgh för egna pengar
Min erfarenhet är att de flesta väljer att bo i mindre hyreshus om det finns, ringer iaf 3-5 pers / år och frågar om jag har nåt ledigt. Det på en marknad där det finns väldigt mycket ledigt i det kommunala
Huggan: har du dina fastigheter i ett AB eller flera eller har du det "privat", vi har vårat som näringsfastighet men
med frivillig skattskyldighet då vi hyr ut ett hus till kommunen.
Om man har huset privat så att säga och driver det som ett
företag så får man ha lite koll på reavinstskatten den dagen man säljer då man har dragit alla kostnader löpande och
reavinsten blir förs.pris - ink.pris... ha rman då gjort stora renoveringar (tex som vi som har byggt lgh från 0 ) så blir
det rätt saftig skatt
Finns sätt att komma förbi det har jag sett
Underhållskostnader beror ju helt på hur huset ser ut när man köper det... mitt hus där helrenoverade vi allt så enda kostnaden där har varit: 10l färg för nya hyresgästen vill bättra målningen, en PAXfläkt (snålade och köpte en billig först), några kolfilter då jag inte monterat och kopplat in vanliga köksfläkten än, snöröjning 2500:-/år och bensin till gräsklipparen, det är nog allt på 6år.
Gör iof all redovisning själv utom bokslut.
Ang lån så är det nog väldigt olika som sagt...
Hade Swedbank och lån på ca 1M och 6% ränta och amortering på 4000:-/mån ( ca 10000:-/mån totalt) och det åt upp mestadelen av överskottet, bytte bank till Handelsbanken, fick ett vanligt bottenlån på 2,2% (då, nu ligger det på 1,6% tror jag) och amorteringsfritt tillsvidare = ca 7-8000 extra / mån vilket har gjort att nu bygger vi en till lgh för egna pengar
Min erfarenhet är att de flesta väljer att bo i mindre hyreshus om det finns, ringer iaf 3-5 pers / år och frågar om jag har nåt ledigt. Det på en marknad där det finns väldigt mycket ledigt i det kommunala
Huggan: har du dina fastigheter i ett AB eller flera eller har du det "privat", vi har vårat som näringsfastighet men
med frivillig skattskyldighet då vi hyr ut ett hus till kommunen.
Om man har huset privat så att säga och driver det som ett
företag så får man ha lite koll på reavinstskatten den dagen man säljer då man har dragit alla kostnader löpande och
reavinsten blir förs.pris - ink.pris... ha rman då gjort stora renoveringar (tex som vi som har byggt lgh från 0 ) så blir
det rätt saftig skatt
Finns sätt att komma förbi det har jag sett
Ja, underhållskostnader har ju även dunino skrev:
även om du valt att göra det som en helrenovering. Du får ju slå ut den kostnaden på en 10-15 år istället för att ta lite varje år. Det lär väl bli tid för renovering igen efter dessa 10-15 åren igen.Ja, man kan inte vara frivilligt skattskyldig. Skattskyldig är alla som bor i Sverige och har en inkomst
Du är möjligen frivilligt momspliktig och då för den del som avser lokaler eller möjligen uthyrning till momspliktig verksamhet.
Att vara frivilligt momspliktig ser inte jag som någon fördel, bara onödigt pappersarbete, såtillvida att man inte avser/har stora investeringar i lokalen där momsen kan lyftas.
Uthyrning av hyreslägenheter är inte belagd med moms och där kan man ej heller lyfta momsen för utgifter som är hänförda till lägenhetsdelen
Reavinstskatten; Man bör alltid ha koll på reavinstskatten, oavsett om man äger privat eller i bolag.
Det finns dock en skillnad i skattesatsen där den private ägaren kommer undan med några % lägre vinstskatt jämfört med ett AB.
Vad som är näringsfastighet eller ej, styrs av fastighetskoden som fastställs av skatteverket.
Om du äger en näringsfastighet är du alltid bokföringsskyldig. Om du som ägare själv bor i hela eller delar av fastigheten måste du ta upp detta som förmånsvärde enligt fastställda mallar i bokföringen.
Redigerat:
Ja om det är en VD så blir det ju en VD-lön. Det är ju inet konstigt med det, men det äsger ju inget om hur hög den är.nino skrev:men hallå, VD -lön i ett litet AB med ett hyreshus? nu har jag bara skummat tråden så jag har kanske missat nåt där
Underhållskostnader beror ju helt på hur huset ser ut när man köper det... mitt hus där helrenoverade vi allt så enda kostnaden där har varit: 10l färg för nya hyresgästen vill bättra målningen, en PAXfläkt (snålade och köpte en billig först), några kolfilter då jag inte monterat och kopplat in vanliga köksfläkten än, snöröjning 2500:-/år och bensin till gräsklipparen, det är nog allt på 6år.
Gör iof all redovisning själv utom bokslut.
Ang lån så är det nog väldigt olika som sagt...
Hade Swedbank och lån på ca 1M och 6% ränta och amortering på 4000:-/mån ( ca 10000:-/mån totalt) och det åt upp mestadelen av överskottet, bytte bank till Handelsbanken, fick ett vanligt bottenlån på 2,2% (då, nu ligger det på 1,6% tror jag) och amorteringsfritt tillsvidare = ca 7-8000 extra / mån vilket har gjort att nu bygger vi en till lgh för egna pengar
Min erfarenhet är att de flesta väljer att bo i mindre hyreshus om det finns, ringer iaf 3-5 pers / år och frågar om jag har nåt ledigt. Det på en marknad där det finns väldigt mycket ledigt i det kommunala
Huggan: har du dina fastigheter i ett AB eller flera eller har du det "privat", vi har vårat som näringsfastighet men
med frivillig skattskyldighet då vi hyr ut ett hus till kommunen.
Om man har huset privat så att säga och driver det som ett
företag så får man ha lite koll på reavinstskatten den dagen man säljer då man har dragit alla kostnader löpande och
reavinsten blir förs.pris - ink.pris... ha rman då gjort stora renoveringar (tex som vi som har byggt lgh från 0 ) så blir
det rätt saftig skatt
Finns sätt att komma förbi det har jag sett
Ja det ser väldigt olika ut beronde på hur man sköter det och husets förutsättningar och även hyresgästernas slitage. Men 6 år är en kort tid för ett hyreshus, blir det en stor utgift som att byta taket kommer ju kanske det gå åt det trippla än vad man har i underhåll det året men då har man ju sparat för det alla andra år. Jag tror inte man ska räkna med mindre underhåll än vad jag gjort, sedan om det blir mindre så kan man glädjas åt det.
Jag har inte haft en vakans så länge jag haft mina hyreshus och jag upplever det precis som du, vi ligger en bit under det kommunala bolaget i hyresnivå vilket också är attraktivt för hyresgästerna.
Jag driver alla husen på en enskild firma och min fru är redovisningskonsult så hur det funkar med skatterna har vi full koll på. Du vet väl vad en kattrumpa är?
Lite pinsamt men jag hade ärknat fel, och din kalkyl stämmer.cpalm skrev:Ja men jag använde ju din siffra rakt av, så om du har synpunkter på siffran har jag svårt att försvara den.
Som jag skrev så är min uppfattning att diffen ligger i att du fått drift- och underhållskostnader till 252 kr / kvm och det är denna siffra jag undrar vad du fått ifrån. Jag får 142 (underhåll) + 347 (drift) - 117 (uppvärmning) = 372 kr / kvm. Sen lade jag på fastighetsavgift 25 kr / kvm = 397 kr / kvm.
Administrativa kostnader ingår i driftkostnader enligt SCB:s tabell. Och driftkostnaden i tabellen är 347 kr / kvm. I ditt exempel minus uppvärmning 117 kr / kvm vilket ger en kalkylerad driftskostnad på 230 kr / kvm * 2500 kvm = 575 000. Det skall täcka de driftskostnader jag räknade upp, vilket jag alltså menar är alltför optimistiskt.
Men om man låter löner och redovisning belasta "resultatet" som du är inne på så är ju 171 900 lite snålt för redovisning och VD-lön?
För övrigt kommer förmodligen avskrivningar att vara en "tung" post i resultaträkningen.
Däremot behöver man inte oroa sig för avskrivningarna eftersom man avsätter 355.000:- varje år till underhåll och avskrivningen är 280.000:-. Du har ju rätt att skriva upp värdet när du gör underhåll så där kan man få 0 om man vill.
Men ingår administrativa kostnader i statistiken så ligger även VD lönen och redovisning med här. Så då är nettot 171.900:-
En avkastning på knapp 5% vilket är en låg siffra. Dock som sagt får man göra en riktig kalkyl med värden från säljaren. Och räntan kommer vara ungefär hälften i början vilket kan användas till amortering.
I sak har du rätt Roland, MEN det korrekta namnet är som jag skriver, Frivillig skattskyldighet för moms
Nej det är mest pappersarbete med momsredovisningen... Vet inte riktigt varför du fetstila att det inte är moms på hyreslgh?
jo självklart har jag ju underhållskostnader på lång sikt, men har man bra hyresgäster så behöver det inte bli så stora kostnader och sköter man det löpande så minskar kostnaderna i det långa loppet iaf enl min egen erfarenhet.
Är kanske inte alla som tänker på att man drar kostnaderna för förbättringar på huset direkt utan tänker fel att det blir avdrag senare vid ev försäljning. Iaf gjorde jag det när jag sålde andra hyreshuset... Blir lätt så när man inte är en pappersnisse utan bara en vanlig knegare
Nej det är mest pappersarbete med momsredovisningen... Vet inte riktigt varför du fetstila att det inte är moms på hyreslgh?
jo självklart har jag ju underhållskostnader på lång sikt, men har man bra hyresgäster så behöver det inte bli så stora kostnader och sköter man det löpande så minskar kostnaderna i det långa loppet iaf enl min egen erfarenhet.
Är kanske inte alla som tänker på att man drar kostnaderna för förbättringar på huset direkt utan tänker fel att det blir avdrag senare vid ev försäljning. Iaf gjorde jag det när jag sålde andra hyreshuset... Blir lätt så när man inte är en pappersnisse utan bara en vanlig knegare
Risken är den samma... Men eftersom jag inte inte vet vilken smart och ärlig människa du är så blir det än osäkerhetsfaktor till för min del.huggan skrev:
Men å andra sidan är jag inte så mycket för att investera i olika projekt...