Fel i bostadsrätt gällande el
Hej!
En situation för närstående har uppstått. Ska försöka beskriva det så neutralt som möjligt.
Köparen till en bostadsrätt upptäcker efter tillträde att det är fel på elen i köket. B la är säkringarna feldimensionerade vilket gör att vissa apparater inte kan köras samtidigt. Köket är renoverat av föregående ägare till säljaren. Det har inte varit några problem för säljaren. Enligt uppgift till säljaren säger köparen att det är ett dolt fel eftersom man varit tvungen att lyfta ut ugnen eller lyfta på spishällen för att upptäcka felen.
Köparen börjar åtgärda felet och hör av sig till säljaren och säger att denna ska stå för kostnaderna för elektrikern. Det är ännu inte klart hur mycket det blir, elektrikern arbetar fortfarande.
Har köparen rätt att kräva att säljaren står för detta?
Mycket tacksam för hjälp!
En situation för närstående har uppstått. Ska försöka beskriva det så neutralt som möjligt.
Köparen till en bostadsrätt upptäcker efter tillträde att det är fel på elen i köket. B la är säkringarna feldimensionerade vilket gör att vissa apparater inte kan köras samtidigt. Köket är renoverat av föregående ägare till säljaren. Det har inte varit några problem för säljaren. Enligt uppgift till säljaren säger köparen att det är ett dolt fel eftersom man varit tvungen att lyfta ut ugnen eller lyfta på spishällen för att upptäcka felen.
Köparen börjar åtgärda felet och hör av sig till säljaren och säger att denna ska stå för kostnaderna för elektrikern. Det är ännu inte klart hur mycket det blir, elektrikern arbetar fortfarande.
Har köparen rätt att kräva att säljaren står för detta?
Mycket tacksam för hjälp!
Kan själv!
· Trelleborg
· 15 191 inlägg
Hade väl räckt med att köra igång berörda apparater, eller be om en gruppförteckning.
Du berättar inte om vilka apparater som inte går att köra samtidigt, allvarligheten i installationen beror delvis på det.
Oavsett så är det i mitt tycke inget dolt fel.
Du berättar inte om vilka apparater som inte går att köra samtidigt, allvarligheten i installationen beror delvis på det.
Oavsett så är det i mitt tycke inget dolt fel.
Det är ju faktiskt lite svårt att ens säga att detta skulle vara ett fel.frihopper skrev:
Det är ju trots allt det vanliga och rätt naturligt, särskilt i alla bostäder som inte är ganska nybyggda.
Är fastigheten från säg 50-talet eller tidigare så är det så gott som regel att det finns stora begränsningar i elsystemet då det inte på den tiden drogs elsystem för alla dagens effektkrävande apparater.
Och även i helt nybyggda hus finns det givetvis begränsningar i hur mycket effekt det går att ta ur elsystemet. Vi har t.ex. 16A Huvudsäkringar, så under smällkalla vintern när en hel del effekt går åt till uppvärmningen ligger vi säkerligen på gränsen mellan varven.
Så... är det inte ens ett fel, så är det ännu mindre ett "dolt fel".
Bostadsrätt räknas som lös egendom och innefattas inte i jordabalken.
Finns mycket att läsa på nätet tex. http://www.juristjouren.se/fel-ibostadsratt.html
Finns mycket att läsa på nätet tex. http://www.juristjouren.se/fel-ibostadsratt.html
Njaa, som du beskriver felet så låter det inte som något säljaren kan göras ansvarig för.
Om vi antar att "feldimensioneringen" bara består i att säkringen löser ut i vissa fall, så är det knappast ett fel.
Men OM det är så att någon ledning är underdimensionerad i förhållande till säkringen. Ex. om det går 1,5 kvmm trådar till en enfas spis som är säkrad 20A i centralen (korrekt ledning är 4 kvmm). Då föreligger brandrisk, och det är en felaktig elinstallation, och troligen åtalbart (om det går att bevisa vem som gjort det).
OM det då finns en felaktighet i installationen (men att säkringen löser för att man kör kaffebryggaren samtidigt med brödrosten, är inget fel). Då uppstår frågan om det är ett fel köparen har rätt att få ersättning för.
För en bostadsrätt gäller då köplagen (en bostadsrätt är lösöre i juridisk mening). Den innehåller paragrafer som är relativt lika motsvarande regler om s.k "dolda fel" i jordabalken, som reglerar köp av fastigheter.
Lite förenklat så har köparen rätt till kompensation eller hävning av köpet om det visar sig att varan har fel som köparen inte har anledning att förvänta sig. Men köparen har inte rätt till ersättning för fel som han borde ha upptäckt vid en nogrann undersökning av varan.
En skillnad mellan köplagen och jordabalken är att vid köp av bostadsrätt har man två år på sig att reklammera ett fel, i en fastighet har man 10 år på sig.
Men den viktigaste frågan här är exakt vad som är fel. Finns det då rena fel i installationen, såsom felkopplingar, eller farliga fel. Då kan man börja fundera över om det är fel som köparen borde inse att de ev. kunde finnas (ex. om elen uppenbart är hempulad), och i vilken mån det går att upptäcka felen utan att riva allt.
Att elen i köket på en lägenhet är underdimensionerad så att ex. diskmaskin samtidigt med ugnen löser en säkring är obekvämt men oerhört vanligt. I formell mening så är "alla" kök även i villor underdimensionerade. Om du startar precis allt samtidigt, vattenkokare, kaffebryggare, brödrost, kokar upp 5l vatten på samtliga plattor på hällen/spisen kör igång ugnen, och passar på att dammsuga också, så löser du säkringar i de flesta hus.
Lite mer i gråzonen för att kallas fel är om man har en äldre lägenhet med gaspis men bygger om till elspis, och kanske bara har enfas 10A matning till lägenheten. Även dessa fel (som nog får betraktas som fel) är så vanliga att man som köpare av en bostadsrätt bör undersöka hur elmatningen ser ut (huvudsäkringens storlek), iallafall om det gäller ett område där många hus har gas. Om ett sådant fall skulle hamna i rätten, så tror jag att utgången är oviss.
Om vi antar att "feldimensioneringen" bara består i att säkringen löser ut i vissa fall, så är det knappast ett fel.
Men OM det är så att någon ledning är underdimensionerad i förhållande till säkringen. Ex. om det går 1,5 kvmm trådar till en enfas spis som är säkrad 20A i centralen (korrekt ledning är 4 kvmm). Då föreligger brandrisk, och det är en felaktig elinstallation, och troligen åtalbart (om det går att bevisa vem som gjort det).
OM det då finns en felaktighet i installationen (men att säkringen löser för att man kör kaffebryggaren samtidigt med brödrosten, är inget fel). Då uppstår frågan om det är ett fel köparen har rätt att få ersättning för.
För en bostadsrätt gäller då köplagen (en bostadsrätt är lösöre i juridisk mening). Den innehåller paragrafer som är relativt lika motsvarande regler om s.k "dolda fel" i jordabalken, som reglerar köp av fastigheter.
Lite förenklat så har köparen rätt till kompensation eller hävning av köpet om det visar sig att varan har fel som köparen inte har anledning att förvänta sig. Men köparen har inte rätt till ersättning för fel som han borde ha upptäckt vid en nogrann undersökning av varan.
En skillnad mellan köplagen och jordabalken är att vid köp av bostadsrätt har man två år på sig att reklammera ett fel, i en fastighet har man 10 år på sig.
Men den viktigaste frågan här är exakt vad som är fel. Finns det då rena fel i installationen, såsom felkopplingar, eller farliga fel. Då kan man börja fundera över om det är fel som köparen borde inse att de ev. kunde finnas (ex. om elen uppenbart är hempulad), och i vilken mån det går att upptäcka felen utan att riva allt.
Att elen i köket på en lägenhet är underdimensionerad så att ex. diskmaskin samtidigt med ugnen löser en säkring är obekvämt men oerhört vanligt. I formell mening så är "alla" kök även i villor underdimensionerade. Om du startar precis allt samtidigt, vattenkokare, kaffebryggare, brödrost, kokar upp 5l vatten på samtliga plattor på hällen/spisen kör igång ugnen, och passar på att dammsuga också, så löser du säkringar i de flesta hus.
Lite mer i gråzonen för att kallas fel är om man har en äldre lägenhet med gaspis men bygger om till elspis, och kanske bara har enfas 10A matning till lägenheten. Även dessa fel (som nog får betraktas som fel) är så vanliga att man som köpare av en bostadsrätt bör undersöka hur elmatningen ser ut (huvudsäkringens storlek), iallafall om det gäller ett område där många hus har gas. Om ett sådant fall skulle hamna i rätten, så tror jag att utgången är oviss.
Det är lite otydligt från beskrivningen vari felet faktiskt ligger. Är det som hempularen beskriver, en regelvidrig installation, kan det möjligen betraktas som ett fel. Att köparen inte kan köra alla apparater samtidigt är inte ett fel, särskilt inte dolt. Det räcker normalt med en snabb titt i lägenhetens elcentral för att se detta. Om köparen inte gjorde detta eller saknar kunskap om hur mycket ström saker drar så är det inte säljarens problem. Man måste veta vad man köper. Kan man inte själv får man fråga någon som kan.
Jag skulle ärligt talat inte ens betrakta den där elspisen med 10A huvudsäkring som ett fel. En otroligt dum installation, absolut, men inte ett fel (i dolt-fel bemärkelsen).
Jag skulle ärligt talat inte ens betrakta den där elspisen med 10A huvudsäkring som ett fel. En otroligt dum installation, absolut, men inte ett fel (i dolt-fel bemärkelsen).
Som sagt en mer detaljerad beskrivning, dels av "felen", dels hur lägenheten ser ut i övrigt vad gäller el, vore bra.
Det kan ju ex. vara så att en del av elen är felaktigt hempulad, med en för klen tråd någonstans. Och om alla andra förutsättningar för dolt fel stämmer, så kanske det felet bör betalas av säljaren (oftast en snabb och billig åtgärd). Men om köparen samtidigt passar på att uppgradera hela installationen i köket och tom. bekostar en förstärkning av matningen till elcentralen (typ bekostar indragning av trefas), så är det inget som säljaren skall stå för.
Det kan ju ex. vara så att en del av elen är felaktigt hempulad, med en för klen tråd någonstans. Och om alla andra förutsättningar för dolt fel stämmer, så kanske det felet bör betalas av säljaren (oftast en snabb och billig åtgärd). Men om köparen samtidigt passar på att uppgradera hela installationen i köket och tom. bekostar en förstärkning av matningen till elcentralen (typ bekostar indragning av trefas), så är det inget som säljaren skall stå för.
När det gäller fastigheter är undersökningsplikten otroligt omfattande. På nivån man ska öppna alla kopplingsdosor och titta efter. När vi flyttade in i vårt hus fanns en handdukstork i badrummet. Korrekt kabel dragen från kopplingsdosan i badrummet, allt jordat. När jag en dag bestämde mig för att kolla lite noggrannare hur elsystemet var kopplat upptäckte jag att jordledaren inte var ansluten i matande dosa. Efter att ha läst på en del om dolda fel gav jag upp tanken på att bråka med säljaren om det.
Hur det är med bostadsrätter Vet jag inte säkert men jag skulle misstänka att det är svårt att få något till ett dolt fel om man hade kunnat upptäcka det genom att titta i dosorna.
Hur det är med bostadsrätter Vet jag inte säkert men jag skulle misstänka att det är svårt att få något till ett dolt fel om man hade kunnat upptäcka det genom att titta i dosorna.
I princip så har du samma undersökningsplikt i bostadsrätter som i fastigheter. Men jag vet att det sägs att den lilla rättspraxis som finns sätter ribban lite lägre i bostadsrätter.
Felet du hittade med den oanslutna jorden, skulle nog iofs varit ett rätt typiskt korrekt dolt fel. Men OM det fanns andra tecken få tveksamheter med elinstallationen så borde du låtit utföra en fördjupad undersökning, som innefattar att kontrollera sådant.
Så gäller det ett hus där det inte finns någon speciell anledning att misstänka felaktigheter med elen så skall du som köpare inte behöva kontrollmäta jordanslutningar, eller öppna kopplingsdosor. Problemet är att när felet väl hittas och skall beivras så kan säljaren peka på en amatörmässigt klamrad hempulad kabel någonstans bakom ett hörn i en garderob, och hävda att den borde du sett som köpare och därmed borde du begripit att all el var hempulad i katastrofskick, lite överdrivet men...
Felet du hittade med den oanslutna jorden, skulle nog iofs varit ett rätt typiskt korrekt dolt fel. Men OM det fanns andra tecken få tveksamheter med elinstallationen så borde du låtit utföra en fördjupad undersökning, som innefattar att kontrollera sådant.
Så gäller det ett hus där det inte finns någon speciell anledning att misstänka felaktigheter med elen så skall du som köpare inte behöva kontrollmäta jordanslutningar, eller öppna kopplingsdosor. Problemet är att när felet väl hittas och skall beivras så kan säljaren peka på en amatörmässigt klamrad hempulad kabel någonstans bakom ett hörn i en garderob, och hävda att den borde du sett som köpare och därmed borde du begripit att all el var hempulad i katastrofskick, lite överdrivet men...
Det är kanske samma sak juridiskt, men jag skulle ändå säga att det är en värld av skillnad mellan att inte kunna köra diskmaskin och ugn samtidigt jämfört med att t.ex. inte kunna köra mikro/vattenkokare/brödrost samtidigt. Det senare har vi haft problem med i samtliga lägenheter till min frus stora förtrytelse. Vi har försökt få till lagom många uttag på olika säkringar i nya köket i huset nu, får se om det funkar
Det är inte min lägenhet så jag kan inte detaljerna. Verkar vara att de klagar mest på att de inte kan använda mikro, ugn och kyl samtidigt (något som säljaren kunnat göra), sen såldes inte lägenheten med mikro heller. Ugnen och kylen är seriekopplade, de hävdar att kylen stängs av när ugnen används (hände inte säljaren heller).
Ignorera totalt är min åsikt. Är väl deras problem hur de kopplat in sin micro? Och detta med att ugnen och kylen skulle vara seriekopplade säger ju allt om hur bra koll de verkar ha (= noll).frihopper skrev:
OT, men i mitt fall fanns det gott om tecken på att en noggrannare undersökning krävdes. Jag bara trodde i min enfald attman inte slarvade med just den saken (skyddsjord i våtrum)
Som sagt inte seriekopplade. Men det låter som Micro, ugn och kyl går på samma uttag.frihopper skrev:
Det är inte så konstigt om det går för den ena familjen, men inte för en annan familj. Iom. att de inte har samma mikro. Den nya drar uppenbarligen mer ström.
Och gå då säkringen så blir även kylen strömlös.
Det finns rekommendationer/tumregler om att man bör ha en egen grupp (säkring) för mikro, och även för frys/kyl.
För mikron så är det just för att den drar så mycket att det är stor risk att säkringen inte tål mer. För kylen för att undvika att kyl o framfröallt frys blir strömlöst när någon annan apparat löser ut säkringen. En kyl drar väldigt lite ström.
Ugn o Mikro på samma säkring är troligen en rätt rejäl överbelastning, men det kan gå eftersom ugnen typiskt bara kör elementet kanske 5 minuter vid start, och sedan någon halv minut så och då. Säkringen tål överlast en stund.
Jag har väldigt svårt att tro att köparen skulle kunna få ersättning för detta problem.