Tjena GF!General Failure skrev:
Du säger att de flesta hustillverkare bara är intr av att sälja materialet, men vill ha så lite som möjl att göra med själva byggandet... men hur funkar det då egentligen? ???
Hustillverkaren lockar bara med att vilja ha ett hus... och så fort man har "anlitat" dem så kastar de över en till ett byggföretag som i sin tur bara bygger efter hustillverkarens ritning?
Skulle det då uppstå problem under resan så får man själv fightas med byggföretaget och hålla i trådarna själv?
Vilken funktion har då hustillverkaren egentligen?
Då kan jag ju ta min ritning (som vi har ritat själva), putsa till den med hjälp av en arkitekt, kontakta själv ett byggföretag och slippa betala "mellanpengar" till någon lam hustillverkare... eller? :-/
Och hur gör alla de människor som köper en nyckelfärdig kåk och bara kommer med sina väskor och möbler 6 mån senare... de slipper ju vara samordnare.
Jag hajjar helt enkelt inte de olika termerna... Genaral, Total, Hel eller Delad entreprenad.... What´s going ooon?
Gabriella.
Hustillverkarna gör allt för att slippa det gyllene ordet ANSVAR. Det är därför de gör såna krumbukter för att slippa skriva ett enda kontrakt med köparen. Trivselhus har ju t o m i vissa fall en samordnare som ska ta hand om alla problem - men märk väl: Trivselhus ansvar har inte ökat för det.
En kompis till mig byggde på det sättet och hans samordnare tog hand om allt, ända fram till dess att det började strula, då försvann han som en avlöning.
Du har helt rätt i att det bästa är att göra egna ritningar och sen gå till ett byggföretag, men det ställer stora krav på dig att kolla upp firmans ekonomi etc, göra en komplett upphandling och att kontraktet blir rätt formulerat.
Sen skulle jag väldans gärna vilja veta lite statistik för hur många husbyggen som går snett, och vad som går snett. En del säger att de flesta byggen går bra, medan andra säger att det är skrämmande många som får stora problem. Är det någon som vet?
Min fundering är att det borde finnas en marknad för enskilda byggsamordnare som man kan anlita vid ett husbygge. Precis som Ekke skriver så tar husföretagen och entreprenörerna hutlöst betalt, 5 000 kr/kvm är ett realistiskt pris för ett husbygge. Men det kräver att man som forummedlemmen Erik Hjeltman övervakar inköp och bygge som en hök och gör detaljerade tidsplaner. Jag som vanlig dödlig har varken kunskap, tillräckligt med skinn på näsan eller tid att övervaka ett bygge för att våga bygga helt i egen regi.
Tänk att kunna anlita en sådan person (byggmästare?) som jag kan lita på. Även om han eller hon skulle kosta mig en tusenlapp per kvadratmeter skulle jag komma billigt undan och risken för kvalitetsproblem skulle minska.
Å andra sidan, går bygget bra så spelar det ingen roll vilken entreprenadform du använder, då är det bara att packa kartongerna och flytta in och börja gnälla över fastighetsskatten.
/Tobbe
En kompis till mig byggde på det sättet och hans samordnare tog hand om allt, ända fram till dess att det började strula, då försvann han som en avlöning.
Du har helt rätt i att det bästa är att göra egna ritningar och sen gå till ett byggföretag, men det ställer stora krav på dig att kolla upp firmans ekonomi etc, göra en komplett upphandling och att kontraktet blir rätt formulerat.
Sen skulle jag väldans gärna vilja veta lite statistik för hur många husbyggen som går snett, och vad som går snett. En del säger att de flesta byggen går bra, medan andra säger att det är skrämmande många som får stora problem. Är det någon som vet?
Min fundering är att det borde finnas en marknad för enskilda byggsamordnare som man kan anlita vid ett husbygge. Precis som Ekke skriver så tar husföretagen och entreprenörerna hutlöst betalt, 5 000 kr/kvm är ett realistiskt pris för ett husbygge. Men det kräver att man som forummedlemmen Erik Hjeltman övervakar inköp och bygge som en hök och gör detaljerade tidsplaner. Jag som vanlig dödlig har varken kunskap, tillräckligt med skinn på näsan eller tid att övervaka ett bygge för att våga bygga helt i egen regi.
Tänk att kunna anlita en sådan person (byggmästare?) som jag kan lita på. Även om han eller hon skulle kosta mig en tusenlapp per kvadratmeter skulle jag komma billigt undan och risken för kvalitetsproblem skulle minska.
Å andra sidan, går bygget bra så spelar det ingen roll vilken entreprenadform du använder, då är det bara att packa kartongerna och flytta in och börja gnälla över fastighetsskatten.
/Tobbe
Tack Tobbe för bra feedback!!
Jag håller med dig att man inte riktigt "vågar" styra upp själv, vi har heller inte vare sig kunskap eller tid att övervaka varje moment de gör!
Nu skall vi träffa vår säljare (HällingsjöHus) på måndag och gå igenom allt detta i detalj.
Vi återkommer med info om vad han sa och hur HällingsjöHus jobbar ifall någon är nyfiken på dem... även så att man kan jämföra med andra hustillverkare.
Tjing Gabriella
!
Jag håller med dig att man inte riktigt "vågar" styra upp själv, vi har heller inte vare sig kunskap eller tid att övervaka varje moment de gör!
Nu skall vi träffa vår säljare (HällingsjöHus) på måndag och gå igenom allt detta i detalj.
Vi återkommer med info om vad han sa och hur HällingsjöHus jobbar ifall någon är nyfiken på dem... även så att man kan jämföra med andra hustillverkare.
Tjing Gabriella
!Hällingsjöhus...
Jag mailade dem i slutet av oktober förra året och frågade om de var intresserade. Inget svar.
Då ringde jag upp och de bad mig faxa ner våra papper.
Inget svar.
Verkar vara duktiga säljare... Eller så kanske de gjorde i byxorna när jag skrev att vi hade totalentreprenad som krav. Hehe
/Tobbe
Jag mailade dem i slutet av oktober förra året och frågade om de var intresserade. Inget svar.
Då ringde jag upp och de bad mig faxa ner våra papper.
Inget svar.
Verkar vara duktiga säljare... Eller så kanske de gjorde i byxorna när jag skrev att vi hade totalentreprenad som krav. Hehe
/Tobbe
Idag är det märkligt nog så att de bästa är svårast att få tag på. Klåparna däremot, rekommenderade av ingen, har hur mycket tid som helst att maila, skriva brev, ringa upp och snacka i telefon eftersom de nu inte har några hus att bygga. (Jaja, det finns undantag)
Man får helt enkelt gå på rekommendation av andra huskunder. Sen får får man acceptera att ingen står i givakt när man kommer med ett par miljoner i plånboken.
Märkligt.
Man får helt enkelt gå på rekommendation av andra huskunder. Sen får får man acceptera att ingen står i givakt när man kommer med ett par miljoner i plånboken.
Märkligt.
Det här med ansvar gör man ju vad man kan för att slippa i sitt eget jobb... Ansvar är jobbigt.
Total/general/delad entreprenad är beskrivet tidigare i forumet men jag ska göra ett nytt försök:
Totalentreprenad
Kan även kallas funktionell entreprenad där köparen beställer en funktion. Exempelvis så beställer köparen funktionen "badrum". Då är det entreprenörens ansvar att se till att det blir ett badrum som innehåller en toalettstol, en dusch, att VVS-en kopplas in på rätt sätt, att elen dras och så vidare. Man säger att entreprenören är ansvarig för projekteringen av bygget.
Med totalentreprenad så köper man rubbet av entreprenören och har därför bara ett kontrakt. I princip kan entreprenören välja att köpa husdelarna från vilken husfirma som helst men oftast har man nog kommit överens om vem som ska leverera huset.
Generalentreprenad
Kan även kallas utförandeentreprenad. Om vi tar exemplet med badrummet ovan så är det i det här fallet köparen som ansvarar för konstruktionen av badrummet och att det blir en toalettstol, en dusch, att rören dras på rätt sätt osv. Entreprenören gör i det här fallet bara det som du säger åt honom att göra (i teorin i alla fall). Köparen är alltså ansvarig för projekteringen.
Med generalentreprenad har man bara avtal med en entreprenör som sköter samordningen med eventuella underentreprenörer. Sedan har man ett köpeavtal med det företag som levererar husmaterialet (kan levereras av entreprenören).
Delad entreprenad
Påminner mest om generalentreprenad men det är köparen som sköter samordningen mellan alla de olika entreprenörerna.
Här har man ett köpeavtal med husfirman och entreprenadavtal med varje entreprenör.
De som köper huset och inte bryr sig förrän det är dags att flytta in har antagligen totalentreprenad eller så köper de ett modulhus. Har de inte totalentreprenad så har de inte tagit sitt ansvar som byggherre alternativt så litar de blint på att husleverantören och entreprenören gör som de tänkt.
Det har tidigare varit en del diskussion här på forumet om vem som ska leverera vad i de olika entreprenadformerna. Jag tycker det är mindre viktigt. Det viktiga är att ha koll på ansvarsfördelningen.
Det finns kanske invändningar mot ovanstående beskrivningar men det är så jag ser på det hela.
Ansvar är jobbigt.Total/general/delad entreprenad är beskrivet tidigare i forumet men jag ska göra ett nytt försök:
Totalentreprenad
Kan även kallas funktionell entreprenad där köparen beställer en funktion. Exempelvis så beställer köparen funktionen "badrum". Då är det entreprenörens ansvar att se till att det blir ett badrum som innehåller en toalettstol, en dusch, att VVS-en kopplas in på rätt sätt, att elen dras och så vidare. Man säger att entreprenören är ansvarig för projekteringen av bygget.
Med totalentreprenad så köper man rubbet av entreprenören och har därför bara ett kontrakt. I princip kan entreprenören välja att köpa husdelarna från vilken husfirma som helst men oftast har man nog kommit överens om vem som ska leverera huset.
Generalentreprenad
Kan även kallas utförandeentreprenad. Om vi tar exemplet med badrummet ovan så är det i det här fallet köparen som ansvarar för konstruktionen av badrummet och att det blir en toalettstol, en dusch, att rören dras på rätt sätt osv. Entreprenören gör i det här fallet bara det som du säger åt honom att göra (i teorin i alla fall). Köparen är alltså ansvarig för projekteringen.
Med generalentreprenad har man bara avtal med en entreprenör som sköter samordningen med eventuella underentreprenörer. Sedan har man ett köpeavtal med det företag som levererar husmaterialet (kan levereras av entreprenören).
Delad entreprenad
Påminner mest om generalentreprenad men det är köparen som sköter samordningen mellan alla de olika entreprenörerna.
Här har man ett köpeavtal med husfirman och entreprenadavtal med varje entreprenör.
De som köper huset och inte bryr sig förrän det är dags att flytta in har antagligen totalentreprenad eller så köper de ett modulhus. Har de inte totalentreprenad så har de inte tagit sitt ansvar som byggherre alternativt så litar de blint på att husleverantören och entreprenören gör som de tänkt.
Det har tidigare varit en del diskussion här på forumet om vem som ska leverera vad i de olika entreprenadformerna. Jag tycker det är mindre viktigt. Det viktiga är att ha koll på ansvarsfördelningen.
Det finns kanske invändningar mot ovanstående beskrivningar men det är så jag ser på det hela.
Jo, jag vill bara korrigera andra stycket under GF:s generalentreprenadbeskrivning. En generalentreprenad är till stora delar identisk med totalentreprenad. Den enda men mycket väsentliga skillnaden är att det vid generalentreprenad är beställaren (eller beställarens konsult) som svarar för projektering. Generalentreprenören ansvarar dock för hela produktionen inklusive upphandling och samordning av underentreprenörer och inköp av husmaterialsats.
Om du skriver ett kontrakt på husmaterialsatsen och ett annat på entreprenaden så är det delad entreprenad.
De här entreprenadformerna är skrivna i första hand för stora byggare som staten eller NCC etc och inte för små husbyggare. Om staten bestämmer sig för att bygga ett museum på Skeppsholmen och väljer generalentreprenad så låter de entreprenören svara för materialinköp. Staten kan ju knappast ringa Eksjömuseum eller Myresjömuseer AB och beställa materialsats till ett styck museum. Det blir omöjligt att ha koll på ansvarsfrågan om staten ska köpa in fönster här och golv där och leverera till byggfirman. Alltså ingår materialet i entreprenaden och definitionerna är skrivna på det sättet. Om du köper en skruv förväntar du dig att den ska passa i din gänga eftersom det finns enhetliga normer för storlek, gängsnitt etc.
Det är faktiskt viktigt att följa de här definitionerna om man ska ha en chans att få rätt vid en tvist och framförallt ska man ha klart för sig vad man betalar för. En definition är en definition, punkt slut.
Om du skriver ett kontrakt på husmaterialsatsen och ett annat på entreprenaden så är det delad entreprenad.
De här entreprenadformerna är skrivna i första hand för stora byggare som staten eller NCC etc och inte för små husbyggare. Om staten bestämmer sig för att bygga ett museum på Skeppsholmen och väljer generalentreprenad så låter de entreprenören svara för materialinköp. Staten kan ju knappast ringa Eksjömuseum eller Myresjömuseer AB och beställa materialsats till ett styck museum. Det blir omöjligt att ha koll på ansvarsfrågan om staten ska köpa in fönster här och golv där och leverera till byggfirman. Alltså ingår materialet i entreprenaden och definitionerna är skrivna på det sättet. Om du köper en skruv förväntar du dig att den ska passa i din gänga eftersom det finns enhetliga normer för storlek, gängsnitt etc.
Det är faktiskt viktigt att följa de här definitionerna om man ska ha en chans att få rätt vid en tvist och framförallt ska man ha klart för sig vad man betalar för. En definition är en definition, punkt slut.
Hur gick det med Hällingsjöhus? Jag är nyfiken på vad det är för firma.
Jag håller helt med om att många bra firmor har för mycket att göra för att sköta säljandet fullt ut. Den firma vi anlitar har tidvis varit tvungna att tacka nej till jobb för att de haft för mycket att göra.
De vanligaste entreprenadformerna, dvs köpeavtalen av varor och/eller tjänster, vid villabyggen är delad-,total-, eller generalentreprenad.
Jag själv håller f n på och bygger ett hus som jag köper från Trivselhus. Jag har således ett avtal med TH. I det avtalet ingår, förutom allt material som de levererar, även att deras personal tillhandahåller arkitekttjänster som behövs samt att de hjälper till att ta fram anbudsunderlag inför upphandling av de olika entreprenörer som behövs (t ex elektriker, rörmokare, målare, byggare etc).
Med hjälp av TH har sedan alla olika entreprenörer handlats upp av mig, fast TH i praktiken gjort allt jobb. Jag och min fru behöver bara underteckna de olika entreprenadkontrakten, ca 10 st. Som husbyggare kallas vi antingen beställare eller byggherre. Eftersom vi har ett avtal med var och en av de olika entreprenörer som jobbar på villan kallas detta för en delad entreprenad. I praktiken spelar detta inte så stor roll eftersom byggentreprenören har inskrivet i sitt kontrakt att han är ansvarig för samordningen av alla entreprenörerna på bygget. Jag förmodar att detta är det vanligaste upplägget - juridiskt - när man bygger hus som tillverkats på någon husfabrik. Alla inblandade entreprenörer har genom det ABS 95 kontrakt som är en del av entreprenadkontrakten förbundit sig att teckna upp vissa försäkringar som sedan skyddar beställaren om någon skada inträffar under byggtiden.
Jag kan inte mot denna bakgrunden se skäl till att betala hundratusentals kronor extra för att få en general- eller totalentreprenad. Vilka risker är det då vi är rädda för som vi inte har försäkringsteckning för?
Jag själv håller f n på och bygger ett hus som jag köper från Trivselhus. Jag har således ett avtal med TH. I det avtalet ingår, förutom allt material som de levererar, även att deras personal tillhandahåller arkitekttjänster som behövs samt att de hjälper till att ta fram anbudsunderlag inför upphandling av de olika entreprenörer som behövs (t ex elektriker, rörmokare, målare, byggare etc).
Med hjälp av TH har sedan alla olika entreprenörer handlats upp av mig, fast TH i praktiken gjort allt jobb. Jag och min fru behöver bara underteckna de olika entreprenadkontrakten, ca 10 st. Som husbyggare kallas vi antingen beställare eller byggherre. Eftersom vi har ett avtal med var och en av de olika entreprenörer som jobbar på villan kallas detta för en delad entreprenad. I praktiken spelar detta inte så stor roll eftersom byggentreprenören har inskrivet i sitt kontrakt att han är ansvarig för samordningen av alla entreprenörerna på bygget. Jag förmodar att detta är det vanligaste upplägget - juridiskt - när man bygger hus som tillverkats på någon husfabrik. Alla inblandade entreprenörer har genom det ABS 95 kontrakt som är en del av entreprenadkontrakten förbundit sig att teckna upp vissa försäkringar som sedan skyddar beställaren om någon skada inträffar under byggtiden.
Jag kan inte mot denna bakgrunden se skäl till att betala hundratusentals kronor extra för att få en general- eller totalentreprenad. Vilka risker är det då vi är rädda för som vi inte har försäkringsteckning för?
Jag tror skillnaden i pengar mellan delad entreprenad och generalentreprenad är i tiotusenkronorsklassen och inte hundratusen. Sen är jag övertygad om att ni får betala för samordningen som om det var en generalentreprenad - även om det inte syns på fakturorna.Olle_Bull skrev:
Så länge allt fungerar som det ska så är det väl inget problem med att ha delad entreprenad. Men om det strular och ni måste använda försäkringen så tar det lika länge för försäkringsbolaget att reda ut strulet som det tar för er att göra det själva.
Om du (GF) med strul menar att det uppkommer en plötslig och oförutsedd fysisk skada på entreprenaden så bör det inte vara något problem för det försäkringsbolag som har entreprenaden försäkrad.
Få försäkringsobjekt är så väl försäkrade i dagsläget som en villa under uppförande. Byggherren har sin villabyggareförsäkring och entreprenörerna ska ha sina entreprenadförsäkringar.
Få försäkringsobjekt är så väl försäkrade i dagsläget som en villa under uppförande. Byggherren har sin villabyggareförsäkring och entreprenörerna ska ha sina entreprenadförsäkringar.
Med strul menar jag främst att något arbete utförs fel och orsakar en skada på huset men det är inte direkt uppenbart vilken av entreprenörerna som är ansvarig för att åtgärda felet. Ingen av entreprenörerna vill ta på sig ansvaret och skyller på varandra. Jag tror inte att någon försäkring gör att det går snabbare att reda ut sådana problem.Olle_Bull skrev:
Instämmer i det du säger vad gäller att identifiera den som gjort felet. Om jag inte minns fel blir det i ett sådant läge - enl ABS 95- att kalla in besiktningsmannen som får avgöra vem som felat. Har felet sedan resulterat i en följdskada kan den skadan tas på försäkringen.