Köpa hus byggt 1970, snälla hjälp mig att tyda besiktningsprotokoll
Hej!
Nu är min familj sugen på hus (bor idag i lägenhet på södermalm), och områden som är aktuellt är strax söder om Stockholm (nära T-bana). Inget stort utbud här, men nu har vi hittat ett hus som vi älskar!
Huset är byggt 1970 och har härlig prägel av 60-talet, pool och 100 kvm gillestuga. Roliga attribut, och stor potential! Men eftersom jag aldrig ägt ett hus vet jag inte mycket om byggteknik under olika årstionden och kvalitet. Jag har läst besikningsprotokollet, och där begärs ingen fortsatt teknisk utredning. Det vet jag inte beror på att en sådan inte är motiverad, eller om jag förväntas beställa en sådan själv som köpare?
Ett annat frågetecken är radon, hur allvarligt är det att källarplanet ligger "klart över dagens gränsvärden", enligt mäklaren? Men bostadsplanet ligger under. Är det något man ventilerar bort?
Tacksam för all hjälp och kommentarer!
Här är rubriken Riskanalys:
Hela PDF:en finns att läsa här: http://www.maklarhuset.se/Files/objekt/Files/4ADQB1MMUIMHQV9O/Besiktningsprotokoll.pdf
Nu är min familj sugen på hus (bor idag i lägenhet på södermalm), och områden som är aktuellt är strax söder om Stockholm (nära T-bana). Inget stort utbud här, men nu har vi hittat ett hus som vi älskar!
Huset är byggt 1970 och har härlig prägel av 60-talet, pool och 100 kvm gillestuga. Roliga attribut, och stor potential! Men eftersom jag aldrig ägt ett hus vet jag inte mycket om byggteknik under olika årstionden och kvalitet. Jag har läst besikningsprotokollet, och där begärs ingen fortsatt teknisk utredning. Det vet jag inte beror på att en sådan inte är motiverad, eller om jag förväntas beställa en sådan själv som köpare?
Ett annat frågetecken är radon, hur allvarligt är det att källarplanet ligger "klart över dagens gränsvärden", enligt mäklaren? Men bostadsplanet ligger under. Är det något man ventilerar bort?
Tacksam för all hjälp och kommentarer!
Här är rubriken Riskanalys:
3 RISKANALYS
3:1 Närliggande planteringar (träd och buskar) kan komma att eller har påverkat
grundkonstruktioner negativt med sitt/sina rotsystem och kan orsaka fukt, mögel
och/eller rötrelaterade skador. Planteringar ökar även fuktbelastningen på fasad
samt kan täppa till luftspalter vid takfot vilket även där kan skapa/orsaka fukt,
mögel och/eller rötrelaterade skador på vind.
3:2 Risk föreligger för att inklädda delar och/eller trädetaljer samt övrigt organiskt
material som ansluter mot golv och väggar (trösklar, limmer, textil,
papperstapeter och dylikt) i källaren kan ha fukt, mögel och rötrelaterade skador
med anledning av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar
och golv samt om brister förekommer i dagvattenledningar, dränering och
tätskikt.
Platta på mark, särskilt med uppreglad konstruktion är en känd riskkonstruktion
och kan få/ha fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador om brister föreligger i
underliggande kapilärbrytande skikt (grusfyllning) dagvatten och/eller dränering.
Av åldersskäl ökar risken för att ovanstående kan ha inträffat.
3:3 Risk föreligger för att tätskiktet på yttertaket av åldersskäl kan ha brister med
takläckage som följd. Om så är fallet kan fuktrelaterade skador på vindsbjälklaget
förekomma/uppkomma.
3.4 Äldre golvbrunnar i gjutjärn är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga att
det går hål på godset eller påverkar anslutningen av tätskiktet mot golvbrunnen.
Fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan då uppkomma.
3:5 Då tätskiktet i våtrummet bedöms som åldersmässigt avskrivet samt att tätskiktet
inte var besiktningsbart finns risk för att tätskikt bakom kakel och under klinker kan
ha åldersrelaterade brister med ökad risk för att fukt, mögel och/eller
rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå i anslutning till de noterade
bristerna.
Rörgenomföringar i våtzon 1 innebär en ökad risk för att fukt, mögel och eller
rötrelaterade skador kan komma att uppstå då det är svårt att täta fullgott runt
tappvatten och värmerör.
Då det är svårt att få ett tillräckligt fuktskydd mot fönster och dörrkarmar i våtrum
ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan komma att
uppstå i anslutning till fönster och dörrar som är placerade i våtzon 1.
Förhöjningsring i golvbrunn är en risk om tätningen mellan ring och brunn av
åldersskäl har brister. Fukt, mögel och rötrelaterade skador kan då
uppstå/förekomma.
3:1 Närliggande planteringar (träd och buskar) kan komma att eller har påverkat
grundkonstruktioner negativt med sitt/sina rotsystem och kan orsaka fukt, mögel
och/eller rötrelaterade skador. Planteringar ökar även fuktbelastningen på fasad
samt kan täppa till luftspalter vid takfot vilket även där kan skapa/orsaka fukt,
mögel och/eller rötrelaterade skador på vind.
3:2 Risk föreligger för att inklädda delar och/eller trädetaljer samt övrigt organiskt
material som ansluter mot golv och väggar (trösklar, limmer, textil,
papperstapeter och dylikt) i källaren kan ha fukt, mögel och rötrelaterade skador
med anledning av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar
och golv samt om brister förekommer i dagvattenledningar, dränering och
tätskikt.
Platta på mark, särskilt med uppreglad konstruktion är en känd riskkonstruktion
och kan få/ha fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador om brister föreligger i
underliggande kapilärbrytande skikt (grusfyllning) dagvatten och/eller dränering.
Av åldersskäl ökar risken för att ovanstående kan ha inträffat.
3:3 Risk föreligger för att tätskiktet på yttertaket av åldersskäl kan ha brister med
takläckage som följd. Om så är fallet kan fuktrelaterade skador på vindsbjälklaget
förekomma/uppkomma.
3.4 Äldre golvbrunnar i gjutjärn är en risk om rostangreppen blir så pass kraftiga att
det går hål på godset eller påverkar anslutningen av tätskiktet mot golvbrunnen.
Fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan då uppkomma.
3:5 Då tätskiktet i våtrummet bedöms som åldersmässigt avskrivet samt att tätskiktet
inte var besiktningsbart finns risk för att tätskikt bakom kakel och under klinker kan
ha åldersrelaterade brister med ökad risk för att fukt, mögel och/eller
rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå i anslutning till de noterade
bristerna.
Rörgenomföringar i våtzon 1 innebär en ökad risk för att fukt, mögel och eller
rötrelaterade skador kan komma att uppstå då det är svårt att täta fullgott runt
tappvatten och värmerör.
Då det är svårt att få ett tillräckligt fuktskydd mot fönster och dörrkarmar i våtrum
ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan komma att
uppstå i anslutning till fönster och dörrar som är placerade i våtzon 1.
Förhöjningsring i golvbrunn är en risk om tätningen mellan ring och brunn av
åldersskäl har brister. Fukt, mögel och rötrelaterade skador kan då
uppstå/förekomma.
Hela PDF:en finns att läsa här: http://www.maklarhuset.se/Files/objekt/Files/4ADQB1MMUIMHQV9O/Besiktningsprotokoll.pdf
Det behövs ingen utredning efter vad jag ser, det står ju i klartext vad ni ska göra:
3.1 Ta bort alla planteringar utmed fasaden och lägg plattor, grus eller liknande.
3.2 Riv ut allt i källaren och gör om enligt moderna rön, med material som andas och/eller luftspalter. I samband med det fixar du ventilation, så löser sig radonhalten.
3.3 Se över och reparera eller byt taket.
3.4 Gjutjärnsbrunnarna ska bytas mot moderna.
3.5 Badrummet bör göras om innan det blir vattenskada pga åldern.
Mycket av ovanstående vill ni säkert renovera ändå pga hur det ser ut.
3.1 Ta bort alla planteringar utmed fasaden och lägg plattor, grus eller liknande.
3.2 Riv ut allt i källaren och gör om enligt moderna rön, med material som andas och/eller luftspalter. I samband med det fixar du ventilation, så löser sig radonhalten.
3.3 Se över och reparera eller byt taket.
3.4 Gjutjärnsbrunnarna ska bytas mot moderna.
3.5 Badrummet bör göras om innan det blir vattenskada pga åldern.
Mycket av ovanstående vill ni säkert renovera ändå pga hur det ser ut.
Vem är det som köpt besiktningen är det säljaren, då är den att klassa som ett reklamblad likt dem man får från ICA, Jula Elgiganten eller ven som helst. Så har ni inte själva gjort en besiktning med en oberoende och erkänt bra besiktningsman/firma så börja där för att sedan gå vidare med det resultatet.
Jag tycker inte att det verkar vara några akuta problem med huset. Stenhus är bra, om en golvbrunn är lite rostig är det ingen katastrof när den är ingjuten i ett betongbjälklag. Samma sak med tätskikt bakom kakel, lättbetongväggen tar ingen skada av lite fukt.
Radon vill man ju inte ha men det brukar inte vara något problem att komma ner under gränsvärdet. Det kan ju till och med vara en fördel om det skrämmer bort andra spekulanter.
Låglutande tak läcker förr eller senare, så är det bara.
Jag bor sedan 17 år i ett hus byggt på ungefär samma sätt (och i samma kommun) och tycker det är väldigt gediget och bra.
Radon vill man ju inte ha men det brukar inte vara något problem att komma ner under gränsvärdet. Det kan ju till och med vara en fördel om det skrämmer bort andra spekulanter.
Låglutande tak läcker förr eller senare, så är det bara.
Jag bor sedan 17 år i ett hus byggt på ungefär samma sätt (och i samma kommun) och tycker det är väldigt gediget och bra.
Jag får intrycket att de inte inspekterat taket. De har bara tittat upp och konstaterat typ av tak.
Taket lär ju vara den viktigaste punkten i denna besiktning.
Börja med att skaffa en egen besiktning och undvik Anticimex. (sök på forumet)
Taket lär ju vara den viktigaste punkten i denna besiktning.
Börja med att skaffa en egen besiktning och undvik Anticimex. (sök på forumet)
Kändes som en väldigt ytlig besiktning... Kändes mest som att han bara tittade in i rummen....
Men det var bara säljarens reklamblad flåt... jag menar besiktning....
Jag får en känsla av att badrummen är ifrån byggnadsåret, lika så tvättstugan.... Så dessa behövs renoveras inom en ganska snar framtid. Dock borde tvättstugans renovering kan nog skjutas upp lite...
Kortfattat... Det finns en hel del som måste göras... Det mesta inom en 5 års period.
Badrummen troligtvis tidigare än så... Det badrum med badkar borde kunna göras under den senare delen av 5 års perioden. Förutsatt man har kvar badkaret...
Det är en byggnad som är från 70 talet där mest ytskikten har renoverats.... Så räkna med en hel del renoveringar de närmaste åren.... Källaren är en risk konstruktion... Där allt måste rivas ut och göras rätt...
Men det var bara säljarens reklamblad flåt... jag menar besiktning....
Jag får en känsla av att badrummen är ifrån byggnadsåret, lika så tvättstugan.... Så dessa behövs renoveras inom en ganska snar framtid. Dock borde tvättstugans renovering kan nog skjutas upp lite...
Kortfattat... Det finns en hel del som måste göras... Det mesta inom en 5 års period.
Badrummen troligtvis tidigare än så... Det badrum med badkar borde kunna göras under den senare delen av 5 års perioden. Förutsatt man har kvar badkaret...
Det är en byggnad som är från 70 talet där mest ytskikten har renoverats.... Så räkna med en hel del renoveringar de närmaste åren.... Källaren är en risk konstruktion... Där allt måste rivas ut och göras rätt...
Instämmer med föregående talare här i tråden att besiktningen är väldigt ytlig vad det verkar...
Det står att det är golvvärme i källarplan och golvvärme med platta på mark är ofta direkt olämpligt. Det beror förstås lite på hur konstruktionen ser ut men är det invändigt isolerade golv med platta på mark bör ni åtgärda det med antingen ventilerat golv (Nivell, Granab) eller bara lägga klinker direkt på plattan. Bäst är ju förstås att isolera under plattan men då måste man ju bila ur hela källargolvet först... Sök på forument på "platta på mark" eller Nivell så hittar ni massor med information.
Det låter ju som om ni kommer att få renovera badrum och byta tak så ta höjd för det. När taket väl börjar läcka går det fort. Vi köpte en kåk från -77 och trodde då att taket skulle klara sig några år med lite lappa/laga men efter bara 1½ år ungefär insåg vi att vi måste byta eftersom det blev mer och mer fukt invändigt.
Kolla också fönster noga eftersom det påverkar uppvärmningen mycket.
Känns ingen mögel-/källar-lukt i huset så är det troligen inte så mycket fukt i plattan men det bör kollas upp. Radon kan vädras ut rätt bra men det kan krävas en radonpump under huset. Radon är en gas så den sprider sig. Nivellgolv ventilerar också ut Radon från källarplan i så fall så det kan vara två flugor i en smäll.
Det står att det är golvvärme i källarplan och golvvärme med platta på mark är ofta direkt olämpligt. Det beror förstås lite på hur konstruktionen ser ut men är det invändigt isolerade golv med platta på mark bör ni åtgärda det med antingen ventilerat golv (Nivell, Granab) eller bara lägga klinker direkt på plattan. Bäst är ju förstås att isolera under plattan men då måste man ju bila ur hela källargolvet först... Sök på forument på "platta på mark" eller Nivell så hittar ni massor med information.
Det låter ju som om ni kommer att få renovera badrum och byta tak så ta höjd för det. När taket väl börjar läcka går det fort. Vi köpte en kåk från -77 och trodde då att taket skulle klara sig några år med lite lappa/laga men efter bara 1½ år ungefär insåg vi att vi måste byta eftersom det blev mer och mer fukt invändigt.
Kolla också fönster noga eftersom det påverkar uppvärmningen mycket.
Känns ingen mögel-/källar-lukt i huset så är det troligen inte så mycket fukt i plattan men det bör kollas upp. Radon kan vädras ut rätt bra men det kan krävas en radonpump under huset. Radon är en gas så den sprider sig. Nivellgolv ventilerar också ut Radon från källarplan i så fall så det kan vara två flugor i en smäll.
Lösvirkesbyggare
· Kristinehamn
· 105 inlägg
Hej,
det finns andra som är bättre än jag på att specificera kostnader då jag bor på landet och du i storstan. Gör en grovkalkyl på vad det kommer att kosta, skapa en prioriteringlista. Kan du göra jobbet själv eller ska du ta in en hantverkare?. Tak, radon/källare och badrum är ganska stora projekt insatsmässigt och ekonomiskt. Mitt råd är att anlita en egen besiktningsman, det finns bättre eller sämre sådana.... På det här forumet finns goda råd om du söker. Ha kul men var realist!
det finns andra som är bättre än jag på att specificera kostnader då jag bor på landet och du i storstan. Gör en grovkalkyl på vad det kommer att kosta, skapa en prioriteringlista. Kan du göra jobbet själv eller ska du ta in en hantverkare?. Tak, radon/källare och badrum är ganska stora projekt insatsmässigt och ekonomiskt. Mitt råd är att anlita en egen besiktningsman, det finns bättre eller sämre sådana.... På det här forumet finns goda råd om du söker. Ha kul men var realist!
Ja har kollat på det där huset själv. Segeltorp är ett jättefint o populärt område, hus som inte säljs där snabbt brukar vara en hint på hur bra just det huset är, huset har legat ute länge nu. Glöm inte att du har en driftkostnad på 60.000 kr (poolen suger mest energi) o som många säger, hela nedervåningen borde rivas o göras om rätt. Om du frågar mig 
Ni borde reklamera besiktningen på grund av följande
Samtliga våtrum är i behov av renovering
Det finns ett våtrum som inte är utfört enligt branschreglerna
när det gjordes år 2011, golvbrunnen bytades inte.
Detta borde ni ha upplysts om för att därefter kunnat sänka priset vid köp.
Yttertaket har gjorts som en risk, det framgår inte att det finns fel.
Yttertaket borde ha angetts att det behöver underhåll.
Alla källare är en riskkonstruktion särskilt äldre på grund av utvändigt fuktskydd
kan ha slutat att fungera och släpper igenom vatten.Det sista framgår inte klart
och skall också reklameras som ett fel av Besiktningsmannen
Det skall inte urskuldas med att lämna med en massa upplysningar på ilaggda papper
Det skall klart framgå till er som beställare av besiktningen vad som är fel
inte saker som gäller efter dagens krav.
Vid renovering av våtrum skall det göras efter de branschregler som gäller vid renoveringstillfället.
LEnnart
Samtliga våtrum är i behov av renovering
Det finns ett våtrum som inte är utfört enligt branschreglerna
när det gjordes år 2011, golvbrunnen bytades inte.
Detta borde ni ha upplysts om för att därefter kunnat sänka priset vid köp.
Yttertaket har gjorts som en risk, det framgår inte att det finns fel.
Yttertaket borde ha angetts att det behöver underhåll.
Alla källare är en riskkonstruktion särskilt äldre på grund av utvändigt fuktskydd
kan ha slutat att fungera och släpper igenom vatten.Det sista framgår inte klart
och skall också reklameras som ett fel av Besiktningsmannen
Det skall inte urskuldas med att lämna med en massa upplysningar på ilaggda papper
Det skall klart framgå till er som beställare av besiktningen vad som är fel
inte saker som gäller efter dagens krav.
Vid renovering av våtrum skall det göras efter de branschregler som gäller vid renoveringstillfället.
LEnnart
Nja... nu var det säljarens besiktning.... så då är det svårt att få igenom någonting...birgitbolennart skrev:
Det skulle kunna bli ett trevligt hus men räkna med en hel del kostnader för att få det i "modernt" och säkert skick (med tanke på mögel och radon).
Vi har gjort samma resa och lagt nästan 1½ miljon på renovering och då har jag gjort det mesta jobbet själv...
Vi har gjort samma resa och lagt nästan 1½ miljon på renovering och då har jag gjort det mesta jobbet själv...
Förlåt att jag inte uppfattade att det var säljarens besiktningsprotokoll ni skickade med och att det var det ni gick på när ni köpte huset.
Denna handling med att säljaren gör en säljare besiktning när man skall sälja huset i Stockholms regionen, kanske andra platser också är tyvärr inte av godo.
I skåne m.fl. platser brukar säljaren anlita en besiktningsman för att göra en besiktning.
det är köparens skyldighet att anlita eller själv göra en besiktning för att förstå det objekt man köper.
Om ni anlitat en besiktningsman hade ni kanske fått kännedom om de fukt problem som förekommer i era hus på området.
Tyvärr blir det svårt för er att komma vidare om ersättning eftersom ni inte anlitat en fackman själva för besiktning.
Tänk på det i fortsättningen att det viktigaste är att anlita en fackman, godkänd besiktningsman enligt Byggingenjörerna för att få bättre kännedom om vad man köper.
Hoppas att det ordnar sig för er.
Lennart
Denna handling med att säljaren gör en säljare besiktning när man skall sälja huset i Stockholms regionen, kanske andra platser också är tyvärr inte av godo.
I skåne m.fl. platser brukar säljaren anlita en besiktningsman för att göra en besiktning.
det är köparens skyldighet att anlita eller själv göra en besiktning för att förstå det objekt man köper.
Om ni anlitat en besiktningsman hade ni kanske fått kännedom om de fukt problem som förekommer i era hus på området.
Tyvärr blir det svårt för er att komma vidare om ersättning eftersom ni inte anlitat en fackman själva för besiktning.
Tänk på det i fortsättningen att det viktigaste är att anlita en fackman, godkänd besiktningsman enligt Byggingenjörerna för att få bättre kännedom om vad man köper.
Hoppas att det ordnar sig för er.
Lennart
Men nu har de nog inte köpt huset heller ännu, som jag tolkar tråden.
Även jag har tolkat det som att huset ännu inte var köpt....
Så då har man inte drabbats av några av felen på huset ännu...
Ett allmänt resonemang med hänvisning till birgitbolennart Man behöver inte ha gjort en egen besiktning av huset för att kunna få ersättning för dolt fel.Eftersom felet är dolt så skulle inte en besiktningsman hittat det.... Dock så är det rätt man "skall" alltid besiktiga huset innan köp.
Så då har man inte drabbats av några av felen på huset ännu...
Ett allmänt resonemang med hänvisning till birgitbolennart Man behöver inte ha gjort en egen besiktning av huset för att kunna få ersättning för dolt fel.Eftersom felet är dolt så skulle inte en besiktningsman hittat det.... Dock så är det rätt man "skall" alltid besiktiga huset innan köp.