Besiktningsklausul, helt öppen. Kan man avbryta utan anledning?

[Plåthuset]

Det tror jag alla är införstådda med. I detta fall handlar det nu om huruvida hävningen gjorts på ett korrekt sätt.

Köparen anser antagligen, på goda grunder, att kravet på skriftlig hävning (obs! enligt avtalet finns inget krav på undertecknande) uppfyllts iom att hävning kommit säljaren till handa inom föreskriven tid. Att hävningen tillhandahållits säljaren via ombud lär inte vara något hinder.

Säljaren kan då invända att SMS inte är att likställa med "skriftligt", eller att hävningen via ombud inte är giltig eller slutligen inte är att anse som en hävning pga textens utformning "...köparen vill dra sig ur..."

-Vad gäller SMS så lär det med stor säkerhet uppfylla kravet på skriftlighet

-Det finns inget som hindrar att hävningen görs via ombud

-Hävningsmeddelandet i sig är ev lite tveksamt. Om man vill kan man tolka det som att mäklaren "förvarnar" att en hävning kommer att ske. Något formkrav på hävningsmeddelandet finns inte i avtalet så om bara säljaren förstår vad köparen avser så borde det vara ok MEN en hävning bör rätteligen innehålla ordet "häves/hävs" med hänvisning till relevant paragraf i avtalstexten. Då som sagt formkrav inte ställts upp i avtalet är nog hävningen ändå ok.

Säljaren (TS) kan slutligen invända att besiktningsklausulen är ogiltig då köpeobjektet benämns "fastighet" och inte bostadsrätt. Det kan ju vara en väg fram men troligen inte.

Hur som helst har TS inte så mycket att hämta vid en stämning utan gör bäst i att släppa saken och gå vidare.

Jag håller inte med, av följande skäl:

1. Hävningsförklaringen (hur den nu ser ut) har otvivelaktigt riktats till fel part.
2. Det är väl närmast bara en slump att meddelandet kom fram till säljaren inom den stipulerade tidenö.h.t. (mäklaren hade ju inte behövt vidarebefordra någonting). Det meddelande som kom ("köparen vill dra sig ur") uppfyller inte de formella kraven för en hävning. Säljaren kan alltså hävda att även om meddelande har skett via ombud så har det meddelande som kom fram till honom inom hävningsfristen inte uppfyllt formalia och är därför ändå ogiltig.
3. Jag tycker inte att mäklaren kan ses som ombud och även om mäklaren skulle göra det är det inte säker att det är ok att rikta meddelande till ombud iställer för direkt till sin motpart. Jag ska villigt erkänna att jag inte vet exakt hur det funkar i förhållandet med mäklare men det finns rättsfall på att parts advokater (det blir typ inte mer ombud än så) inte betraktas som delgivningsbara personer, d.v.s. det är inte tillräckligt att skicka ett meddelande till en parts advokat om man inte kan nå parten själv med ett meddelande.

Det enda som egentligen talar för köparen är om hela formuleringen endast skulle ses som en bevisbörderegel, d.v.s. att meddelande som har skett på ett visst sätt bevisligen skall anses ha kommit motparten tillhanda. Köparen skulle i så fall hävda att det enda som spelar någon roll är om säljaren har fått hävningsförklaringen i rätt tid och att det inte spelar någon roll hur säljaren fick kännedom om det, om det så var via mäklaren, annons i Post och Inrikes Tidningar eller genom bud från Hans Majestät Konungen.

Med det sagt tycker jag att säljarens case är juridiskt hyfsat, i vart fall tillräckligt hyfsat för att förtjäna en reklamation för att köpa sig tid att fundera. Om det är moralistk hyfsat eller inte bryr jag mig inte om här i Juridikforumet.

 

[Plåthuset]

Kan inte tycka annat än att det är smått löjligt av säljaren med alla dessa konstruerade försök för att få något slags skadestånd. Köparen har skriftligt till mäklare meddelat sitt avhopp, mäklaren meddelar säljaren. Där borde det vara stopp. Ägna istället tiden till att sälja lägenheten på nytt.

För egen del kan jag tycka att det är förbannat jävla oansvarigt av köparen att då det (förutsätter jag) handlar om affärer för miljoner kronor inte bry sig om att läsa texten ord för ord om vad köparen ska göra för att slippa betala dessa miljoner kronor. Om man vet med sig att man inte behärskar situationen som köpare, se då till att fråga någon som vet för att slippa hamna i en sån här situation helt i onödan. Ställ åtminstone en gratisfråga på byggahus.se. Googla åtminstone.

Det handlar antagligen om en av de största affärerna i köparens och säljarens liv. Behandla det då därefter, inte som att man ska reklamera ett par stövlar på ICA.

 

[Månskenet]

Ett SMS hade räknats som skriftlig framställning, om bara köparen hade skickat det till mig. Ömsesidig respekt?

Jag måste korrigera mig själv på denna punkt. Jag har lusläst avtalet för 10:e gången nu, och enligt §12 i avtalet angående skriftliga meddelanden står detta att läsa:

”Skriftliga meddelanden enligt detta avtal ska ske genom personligt överlämnande/överlämnande genom bud, brev, rekommenderat brev, e-post eller telefax till den/den adress/telefaxnr som angetts för motparten på avtalets första sida samt med kännedomskopia till ansvarig mäklare.

Meddelanden ska anses ha kommit mottagaren tillhanda:
a) om avlämnats personligen/bud; vid överlämnandet;
b) om avsänt med brev: vid mottagandet;
c) om avsänt med e-post: vid avsändande;
d) om avsänt med telefax: vid avsändande.
e) om avsänt med rekommenderat brev: tre arbetsdagar efter avlämnande för postbefordran.”

Det står ingenting om skriftliga meddelanden via SMS, som det jag mottog av mäklaren... Jag börjar bli trött på hela situationen. Mäklaren verkar inte ha skött detta speciellt bra.

Du ska, utan någon som helst tvekan, reklamera nu och meddela att du återkommer med eventuellt skadestånd. Gör du inte det finns det risk för att du anses ha reklamerat för sent och du går då miste om din eventuella ersättningsrätt.

Jag förstår. Med anledning till ovanstående i §12, och att jag ej har köparens mailadress, måste jag då skicka SMS till denne (!) och hamna i samma sits. Är ett hederligt brev att rekommendera?
Jag måste fråga, har du personlig erfarenhet av detta?

Det handlar antagligen om en av de största affärerna i köparens och säljarens liv. Behandla det då därefter, inte som att man ska reklamera ett par stövlar på ICA.

Jag kan inte tala för köparen, men det är sannerligen mitt livs hittills största affär. Du sätter huvudet på spiken här. Det vore önskvärt med ömsesidig respekt för motparten i sådana här händelser.

 

[Plåthuset]

Jag förstår. Med anledning till ovanstående i §12, och att jag ej har köparens mailadress, måste jag då skicka SMS till denne (!) och hamna i samma sits. Är ett hederligt brev att rekommendera?
Jag måste fråga, har du personlig erfarenhet av detta?

I det läget hade jag personligen skickat brev med cc till mäklaren.
Jag är affärsjurist. Inte specialiserad på fastighetsfrågor men jag har gjort några reklamationer i mina dar.

 

[Månskenet]

I det läget hade jag personligen skickat brev med cc till mäklaren.
Jag är affärsjurist. Inte specialiserad på fastighetsfrågor men jag har gjort några reklamationer i mina dar.

Tack. Då förstår jag att du är hemma på detta området.
Jag skickade ett PM till dig.

 

[Thomas59]

Jag håller inte med, av följande skäl:

1. Hävningsförklaringen (hur den nu ser ut) har otvivelaktigt riktats till fel part.
2. Det är väl närmast bara en slump att meddelandet kom fram till säljaren inom den stipulerade tidenö.h.t. (mäklaren hade ju inte behövt vidarebefordra någonting). Det meddelande som kom ("köparen vill dra sig ur") uppfyller inte de formella kraven för en hävning. Säljaren kan alltså hävda att även om meddelande har skett via ombud så har det meddelande som kom fram till honom inom hävningsfristen inte uppfyllt formalia och är därför ändå ogiltig.
3. Jag tycker inte att mäklaren kan ses som ombud och även om mäklaren skulle göra det är det inte säker att det är ok att rikta meddelande till ombud iställer för direkt till sin motpart. Jag ska villigt erkänna att jag inte vet exakt hur det funkar i förhållandet med mäklare men det finns rättsfall på att parts advokater (det blir typ inte mer ombud än så) inte betraktas som delgivningsbara personer, d.v.s. det är inte tillräckligt att skicka ett meddelande till en parts advokat om man inte kan nå parten själv med ett meddelande.

Det enda som egentligen talar för köparen är om hela formuleringen endast skulle ses som en bevisbörderegel, d.v.s. att meddelande som har skett på ett visst sätt bevisligen skall anses ha kommit motparten tillhanda. Köparen skulle i så fall hävda att det enda som spelar någon roll är om säljaren har fått hävningsförklaringen i rätt tid och att det inte spelar någon roll hur säljaren fick kännedom om det, om det så var via mäklaren, annons i Post och Inrikes Tidningar eller genom bud från Hans Majestät Konungen.

Med det sagt tycker jag att säljarens case är juridiskt hyfsat, i vart fall tillräckligt hyfsat för att förtjäna en reklamation för att köpa sig tid att fundera. Om det är moralistk hyfsat eller inte bryr jag mig inte om här i Juridikforumet.

Nu har det ju efter våra inlägg framkommit att avtalet stipulerar att hävning via ombud är ok så den frågan är överspelad.

1/ Det visste jag dock inte då jag svarade så mitt svar var grundat på de uppgifter som fanns i tråden vid tiden för mitt svar. Något generellt förbud mot att använda ombud för hävning finns inte så där har du FEL. Vill man kräva det måste det regleras i avtalet. Är det inte det är ombud ok om inte annan tvingande lagstiftning säger annorlunda.

2/ Några formkrav för hävningen finns inte heller i avtalet. Som jurist vill man ju gärna se tex "...avtalet hävs..." med hänvisning till relevant paragraf i avtalet men inget hindrar annan text bara det framgår att man vill utträda ur avtalet. Att hävningens överlämnande berodde på en slump har ingen relevans i fallet.

3/ Vad du tycker om mäklaren som ombud är inte heller relevant. Det finns inga formkrav på ombud heller och enligt avtalet var det ok med ombud. Blanda inte ihop detta med Delgivning. Det är något helt annat.

Jag tror dock att du är inne på något i det näst sista stycket i alla fall vad gäller ombudsdelen. Vad gäller SMS finns det inte specificerat som OK i avtalet, även om det generellt anses som ok när det INTE står något i ett avtal. Detta givet att inte generella formkrav sätter stopp för SMS. Där kan således säljaren ha något att hämta.

Än en gång. För lite att vinna. För mycket att förlora. Gå vidare.

 

[Hemmakatten]

För egen del kan jag tycka att det är förbannat jävla oansvarigt av köparen att då det (förutsätter jag) handlar om affärer för miljoner kronor inte bry sig om att läsa texten ord för ord om vad köparen ska göra för att slippa betala dessa miljoner kronor. Om man vet med sig att man inte behärskar situationen som köpare, se då till att fråga någon som vet för att slippa hamna i en sån här situation helt i onödan. Ställ åtminstone en gratisfråga på byggahus.se. Googla åtminstone.

Det handlar antagligen om en av de största affärerna i köparens och säljarens liv. Behandla det då därefter, inte som att man ska reklamera ett par stövlar på ICA.

Jag brukar inte uttrycka mig så kategoriskt men i detta fall har ju säljaren fått reda på (i tid) att köparen häver avtalet. Även om säljaren framhärdar att köparen använt fel format eller vänt sig till fel person (mäklaren) så är faktum att köparen inte kommer att köpa lägenheten. Frågan är då vad säljaren lidit för skada till skillnad för om köparen vänt sig direkt till säljaren?

En mig närstående skrev kontrakt på ett hus för några år sedan. Besiktning utfördes och köpte hävdes genom att mäklaren underrättades. Kan inte annat förstå än att detta är ett i vart fall inte ovanligt beteende.

 

[Plåthuset]

Nu har det ju efter våra inlägg framkommit att avtalet stipulerar att hävning via ombud är ok så den frågan är överspelad.

1/ Det visste jag dock inte då jag svarade så mitt svar var grundat på de uppgifter som fanns i tråden vid tiden för mitt svar. Något generellt förbud mot att använda ombud för hävning finns inte så där har du FEL. Vill man kräva det måste det regleras i avtalet. Är det inte det är ombud ok om inte annan tvingande lagstiftning säger annorlunda.

2/ Några formkrav för hävningen finns inte heller i avtalet. Som jurist vill man ju gärna se tex "...avtalet hävs..." med hänvisning till relevant paragraf i avtalet men inget hindrar annan text bara det framgår att man vill utträda ur avtalet. Att hävningens överlämnande berodde på en slump har ingen relevans i fallet.

3/ Vad du tycker om mäklaren som ombud är inte heller relevant. Det finns inga formkrav på ombud heller och enligt avtalet var det ok med ombud. Blanda inte ihop detta med Delgivning. Det är något helt annat.

Jag tror dock att du är inne på något i det näst sista stycket i alla fall vad gäller ombudsdelen. Vad gäller SMS finns det inte specificerat som OK i avtalet, även om det generellt anses som ok när det INTE står något i ett avtal. Detta givet att inte generella formkrav sätter stopp för SMS. Där kan således säljaren ha något att hämta.

Än en gång. För lite att vinna. För mycket att förlora. Gå vidare.

1) Hur menar du nu? Avtalet stipulerar att hävningsförklaringen ska riktas till motparten med kännedomskopia till mäklaren. Så har inte skett i det här fallet. Avtalet stipulerar att besked ska lämnas till X med cc till Y. I praktiken har beskedet skickats till Y. Utan att veta exakt vad det stod i köparens meddelande till mäklaren kan du inte veta om köparen avsåg att använda ett ombud ö.h.t. så jag har svårt att förstå att du är så tvärsäker på att jag har fel, vare sig med versaler eller gemener.

2) Jo, det finns formkrav fastställda för hur hävningen ska gå till: "Begäran om återgång ska inom ovan angiven tid framställas skriftligen till motparten." Det ska alltså vara skriftligt och det ska vara ställt till motparten, d.v.s. inte till mäklaren.

3) Varför är inte frågan om mäklarens roll som ombud relevant? Enligt 15 § finns det ett förbud för mäklare att uppträda som ombud. Mäklaren får inte företräda säljaren gentemot köparen eller köparen gentemot säljaren.

"För lite att vinna. För mycket att förlora." Hur kan du säga det utan att veta vilka belopp det rör sig om?

 

[sunqan]

En liten petitess beträffande besiktningen:

"Köparen har rätt att genom sakkunnig person låta besiktiga fastigheten. Köpet ska återgå om köparen efter genomförd besiktning inte längre vill stå fast vid köpet och köparen senast 2014-10-31 begär att köpet ska återgå."

Säger detta om besiktinigen:
Köparen måste inte anlita en sakkunnig, den måste däremot göras av någon.

 

[Plåthuset]

Enligt 15 § finns det ett förbud för mäklare att uppträda som ombud. Mäklaren får inte företräda säljaren gentemot köparen eller köparen gentemot säljaren.

15 § Fastighetsmäklarlagen, kanske jag ska tillägga.

Dessutom är jag inte med på vad Thomas59 menar att mäklarens ombudsroll skulle bestå i: är det att vara ombud för köparen i att vidarebefordra hävningsmeddelandet till säljaren eller är det att vara ombud för säljaren att motta hävningsmeddelandet från köparen?

 

[Thomas59]

15 § Fastighetsmäklarlagen, kanske jag ska tillägga.

Dessutom är jag inte med på vad Thomas59 menar att mäklarens ombudsroll skulle bestå i: är det att vara ombud för köparen i att vidarebefordra hävningsmeddelandet till säljaren eller är det att vara ombud för säljaren att motta hävningsmeddelandet från köparen?

Var nog lite otydlig. Menade snarare bud än ombud.

Håller med om att det är lite märkligt att köparen skickar hävningsmeddelandet via mäklaren men det kan ju bero på okunskap.

Om köparen verkligen RIKTAT hävningsmeddelandet till mäklaren (felaktig hävning enl avtal), om köparen ville att mäklaren skulle vidarebefordra meddelandet (bud), om köparen ville att mäklaren skulle formulera ett korrekt hävningsmeddelande (ombud) och sedan meddela säljaren kan vi ju inte veta.

Ombud att mottaga hävningen kan mäklaren hur som helst inte vara enl avtalet.

Såg dina tidigare kommentarer ovan men hinner inte svara nu.

 

[Krille4]

Det tror jag alla är införstådda med. I detta fall handlar det nu om huruvida hävningen gjorts på ett korrekt sätt.

Köparen anser antagligen, på goda grunder, att kravet på skriftlig hävning (obs! enligt avtalet finns inget krav på undertecknande) uppfyllts iom att hävning kommit säljaren till handa inom föreskriven tid. Att hävningen tillhandahållits säljaren via ombud lär inte vara något hinder.

Säljaren kan då invända att SMS inte är att likställa med "skriftligt", eller att hävningen via ombud inte är giltig eller slutligen inte är att anse som en hävning pga textens utformning "...köparen vill dra sig ur..."

-Vad gäller SMS så lär det med stor säkerhet uppfylla kravet på skriftlighet

-Det finns inget som hindrar att hävningen görs via ombud

-Hävningsmeddelandet i sig är ev lite tveksamt. Om man vill kan man tolka det som att mäklaren "förvarnar" att en hävning kommer att ske. Något formkrav på hävningsmeddelandet finns inte i avtalet så om bara säljaren förstår vad köparen avser så borde det vara ok MEN en hävning bör rätteligen innehålla ordet "häves/hävs" med hänvisning till relevant paragraf i avtalstexten. Då som sagt formkrav inte ställts upp i avtalet är nog hävningen ändå ok.

Säljaren (TS) kan slutligen invända att besiktningsklausulen är ogiltig då köpeobjektet benämns "fastighet" och inte bostadsrätt. Det kan ju vara en väg fram men troligen inte.

Hur som helst har TS inte så mycket att hämta vid en stämning utan gör bäst i att släppa saken och gå vidare.

Nja jag upplever det inte som att alla är införstådda med det i och med att frågan fortfarande diskuteras.

Min personliga uppfattning från vår försäljning var att mäklaren var tydlig med klausulen i praktiken innebär:
- Köparen kan häva köpet utan att behöva motivera varför
- Oavsett vad som står i avtalet så skulle det räcka med att köparna skickade ett sms till mäklaren senast 23.59.59 sista dagen för en återgång av avtalet.

Så vi vågade inte fira försäljningen förrän mäklaren dagen efter meddelande att hon inte fått någon hävning.

Sedan om det håller i domstol vet jag inte men i slutändan håller jag med dig och min personliga uppfattning är att TS bör släppa frågan och gå vidare.

/Krille

 

[Thomas59]

Nja jag upplever det inte som att alla är införstådda med det i och med att frågan fortfarande diskuteras.

Min personliga uppfattning från vår försäljning var att mäklaren var tydlig med klausulen i praktiken innebär:
- Köparen kan häva köpet utan att behöva motivera varför
- Oavsett vad som står i avtalet så skulle det räcka med att köparna skickade ett sms till mäklaren senast 23.59.59 sista dagen för en återgång av avtalet.

Så vi vågade inte fira försäljningen förrän mäklaren dagen efter meddelande att hon inte fått någon hävning.

Sedan om det håller i domstol vet jag inte men i slutändan håller jag med dig och min personliga uppfattning är att TS bör släppa frågan och gå vidare.

/Krille

Ja, om vi bortser från vad som nu står i avtalet och det aktuella caset så är det nog så att det är vanligast, eller i alla fall vanligt, att meddelanden mellan köpare och säljare går via mäklaren.

Så var det sist vi köpte och sist vi sålde. Något tal om att en hävning skulle meddelas direkt till köparen var det inte, även om vi nog hade gjort det då avtalet stipulerade detta.

Även SMS har i praxis ansetts som "skriftligt". I alla fall om inte annat specifikt anges i avtalet.

Man kan vrida och vända på detta hur många gånger som helt och möjligen har säljaren ett case rent strikt juridiskt (sett till en bokstavstolkning av avtalet) men rätten kan lika väl göra en extensiv tolkning (tolka in saker utöver den faktiska avtalstexten) så man kan aldrig säkert veta.

Hur som helst har säljaren (TS) för lite att vinna på en process så det enda vettiga är att gå vidare.

 

[Plåthuset]

Hur som helst har säljaren (TS) för lite att vinna på en process så det enda vettiga är att gå vidare.

Återigen, hur vet du hur lite säljaren har att vinna på en process utan att veta vilka belopp det rör sig om? Jag säger inte att säljaren har något klockrent case men det har ju sannerligen inte köparen heller. Det enda vi vet med 100 % säkerhet är ju att köparen har gjort formaliafel. Om detta fel är tillräckligt för att ha förlorat sin hävningsrätt vet vi ju dock inte.

Säg att nuvarande köpekontrakt är på 5 mkr. Säljaren tvingas sälja lägenheten på nytt för 4,5 mkr. Skadan p.g.a. (det eventuella) avtalsbrottet är 500 tkr. Hur trygg hade du varit som köpare att gå till process och riskera behöva betala 500 tkr + rättegångskostnader när du fått förklarat för dig att det finns en risk för att du kommer förlora? Risken för säljaren i en process är ju att behöva betala rättegångskostnaderna, och delar av dessa kan ju täckas av försäkringar.

Men vi är ju ljusår från process i det här läget. Jag förstår därför inte varför man skulle släppa någonting redan på förhand utan att ha någon aning om hur köparen ställer sig till att stå fast vid köpet. Säljaren har ju enligt egen utsago fått ett riktigt bra bud från säljaren på lägenheten. Vad är det för fel med att säga "Jag tyckte att du hanterade detta fel och det finns risk att jag drabbas av skada p.g.a. detta om jag tvingas sälja lägenheten till ett lägre pris. Vad var det du tyckte var fel på lägenheten? Är det något vi kan prata om?"

Varför "gå vidare" med att bita i ett surt äpple om man inte ens vet om äpplet är surt eller inte?

 

[Thomas59]

Återigen, hur vet du hur lite säljaren har att vinna på en process utan att veta vilka belopp det rör sig om? Jag säger inte att säljaren har något klockrent case men det har ju sannerligen inte köparen heller. Det enda vi vet med 100 % säkerhet är ju att köparen har gjort formaliafel. Om detta fel är tillräckligt för att ha förlorat sin hävningsrätt vet vi ju dock inte.

Säg att nuvarande köpekontrakt är på 5 mkr. Säljaren tvingas sälja lägenheten på nytt för 4,5 mkr. Skadan p.g.a. (det eventuella) avtalsbrottet är 500 tkr. Hur trygg hade du varit som köpare att gå till process och riskera behöva betala 500 tkr + rättegångskostnader när du fått förklarat för dig att det finns en risk för att du kommer förlora? Risken för säljaren i en process är ju att behöva betala rättegångskostnaderna, och delar av dessa kan ju täckas av försäkringar.

Men vi är ju ljusår från process i det här läget. Jag förstår därför inte varför man skulle släppa någonting redan på förhand utan att ha någon aning om hur köparen ställer sig till att stå fast vid köpet. Säljaren har ju enligt egen utsago fått ett riktigt bra bud från säljaren på lägenheten. Vad är det för fel med att säga "Jag tyckte att du hanterade detta fel och det finns risk att jag drabbas av skada p.g.a. detta om jag tvingas sälja lägenheten till ett lägre pris. Vad var det du tyckte var fel på lägenheten? Är det något vi kan prata om?"

Varför "gå vidare" med att bita i ett surt äpple om man inte ens vet om äpplet är surt eller inte?

Nä du har nog rätt. Av det som framkommit verkar TS ha lite att vinna men utan alla fakta på bordet kanske man inte ska uttala sig alls.

OM det nu skulle vara så att skadan är substantiell, säg 500 TSEK så skulle jag nog ändå tveka vad gäller process men ok, får jag mina rättegångskostnader täckta så...

Även en ogrundad (säger inte att just denna är det) stämning kan få den tuffaste motpart att vekna. Kan sluta i förlikning iaf. Rätt vanligt.