Kontrakt skrivet - besiktning påpekar fel?
Vi har sålt vårt radhus och efter kontrakt undertecknades så tog köparen hit en besiktningsman, helt i enlighet med kontraktet.
Vid besiktningen gjordes ett påpekande av klinkergolvet (i hall+kök) som "bommar" dvs inte ligger helt dikt an utan sviktar lite. Nu vill köparen att vi ska åtgärda golver, vilket skulle innebära att riva upp allt, lägga om golv + golvvärme med nya plattor osv.
Kan det verkligen vara rimligt att vi måste betala detta?
Kontraktsklausulen ser ut så här:
§ 15 Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten. Om det vid sådan besiktning framkommer fel vars sammanlagda åtgärdandekostnad uppgår till minst 25.000 kr äger köparen rätt att begära köpets återgång.
bla bla bla
Även om fel uppdagas som avses i första stycket ovan, äger köparen dock inte rätt att kräva köpets återgång för det fall säljaren skriftligen åtar sig att fackmannamässigt låta avhjälpa felet. Avhjälpande ska i sådant fall ske senast 2007-01-15 och utfört arbete skall godkännas av sakkunnig besiktningsman.
bla bla bla
Det här är det väsentligaste i klausulen. (bla bla bla ersätter text som inte är relevant)
Det jag har svårt att "köpa" är att varenda påpekande skulle behöva åtgärdas.
Ta ett exempel. Vårt ena badrum har orginalmatta från 1984 på golvet. Nu satt mattan fortfarande bra kring golvbrunnen, men låt oss säga att besiktningsmannen hade dömt ut mattan (vilket skulle kunna varit fallet ganska sannolikt pga ålder på mattan) så skulle väl ändå inte det behöva bekostas av oss? Vi kan ju inte förväntas skriva ner varenda risk som finns. Hela huset är ju egentligen en risk. En glasruta kan gå sönder, en vattenledning likaså osv. Förstår ni hur jag tänker?
Och då känns ju ett klinkergolv som sviktar ganska irrelevant om man tänker på vad som är relevant (fuktskador m.m)
Era tankar kring mitt inlägg??
Konkreta frågor:
Ska vi stå till svars för ett dåligt lagt golv (vad säger eg jordabalken)?
Vem bekostar nytt golv? Står köparen för kostnad upp till 25000 och vi för överskjutande del eller hur ska jag tolka klausulen?
Vid besiktningen gjordes ett påpekande av klinkergolvet (i hall+kök) som "bommar" dvs inte ligger helt dikt an utan sviktar lite. Nu vill köparen att vi ska åtgärda golver, vilket skulle innebära att riva upp allt, lägga om golv + golvvärme med nya plattor osv.
Kan det verkligen vara rimligt att vi måste betala detta?
Kontraktsklausulen ser ut så här:
§ 15 Köparen har rätt att efter köpet låta besiktiga fastigheten. Om det vid sådan besiktning framkommer fel vars sammanlagda åtgärdandekostnad uppgår till minst 25.000 kr äger köparen rätt att begära köpets återgång.
bla bla bla
Även om fel uppdagas som avses i första stycket ovan, äger köparen dock inte rätt att kräva köpets återgång för det fall säljaren skriftligen åtar sig att fackmannamässigt låta avhjälpa felet. Avhjälpande ska i sådant fall ske senast 2007-01-15 och utfört arbete skall godkännas av sakkunnig besiktningsman.
bla bla bla
Det här är det väsentligaste i klausulen. (bla bla bla ersätter text som inte är relevant)
Det jag har svårt att "köpa" är att varenda påpekande skulle behöva åtgärdas.
Ta ett exempel. Vårt ena badrum har orginalmatta från 1984 på golvet. Nu satt mattan fortfarande bra kring golvbrunnen, men låt oss säga att besiktningsmannen hade dömt ut mattan (vilket skulle kunna varit fallet ganska sannolikt pga ålder på mattan) så skulle väl ändå inte det behöva bekostas av oss? Vi kan ju inte förväntas skriva ner varenda risk som finns. Hela huset är ju egentligen en risk. En glasruta kan gå sönder, en vattenledning likaså osv. Förstår ni hur jag tänker?
Och då känns ju ett klinkergolv som sviktar ganska irrelevant om man tänker på vad som är relevant (fuktskador m.m)
Era tankar kring mitt inlägg??
Konkreta frågor:
Ska vi stå till svars för ett dåligt lagt golv (vad säger eg jordabalken)?
Vem bekostar nytt golv? Står köparen för kostnad upp till 25000 och vi för överskjutande del eller hur ska jag tolka klausulen?
Nej, ni ska inte acceptera omläggning av klinkergolvet. Vad jag kan förstå finns golvfunktionen kvar och problemet tycks mest estetiskt? Besiktningsmannens "påpekande" innebär inte att huset har så allvarligt fel att det måste åtgärdas vid försäljning.
Har ni fått kopia på besiktningsmannens protokoll? Besiktningsmannens skrivning innebär snarare att hallgolvet inte kan betraktas som ett försäkringsfel i senare skede.
Det låter som om köparen missuppfattat protokollet (såvida jag har tolkat 'påpekande' rätt i just detta fall). Kontakta mäklaren och låt mäklaren förklara innebörden av besiktningsprotokollet. Det är ju, precis som du säger, ett äldre hus som naturligtvis måste innehålla en hel hög av 'fel'. Din jämförelse med badrumsgolv är precis på pricken vad vi menar.
Jag vet för lite om just denna situation men skulle ändå tro att köparens krav inte ens är tilllräckligt för att låta köpet återgå. Låt mäklaren sköta det jobb ni betalar så mycket för
.
Förresten ... hur gammalt är hallgolvet?
Har ni fått kopia på besiktningsmannens protokoll? Besiktningsmannens skrivning innebär snarare att hallgolvet inte kan betraktas som ett försäkringsfel i senare skede.
Det låter som om köparen missuppfattat protokollet (såvida jag har tolkat 'påpekande' rätt i just detta fall). Kontakta mäklaren och låt mäklaren förklara innebörden av besiktningsprotokollet. Det är ju, precis som du säger, ett äldre hus som naturligtvis måste innehålla en hel hög av 'fel'. Din jämförelse med badrumsgolv är precis på pricken vad vi menar.
Jag vet för lite om just denna situation men skulle ändå tro att köparens krav inte ens är tilllräckligt för att låta köpet återgå. Låt mäklaren sköta det jobb ni betalar så mycket för
.Förresten ... hur gammalt är hallgolvet?
Står det inget i kontraktet om att säljaren(du/ni) kan välja mellan att åtgärda felen eller låta köpet återgå? Om köparen gärna vill ha huset och ni har andra ni kan sälja det till, så har ju ni lite påtryckningsmöjlighet oxå?
Som jag tolkar skrivningen så kan ni ju låta köpet gå tillbaka genom att vägra åtgärda felet.
Huvudfrågan här är ju om det upptäckta är ett fel eller ej. Jag tycker nog att klausulen är lite väl "kitslig". En mer rimlig beloppsgräåns borde vara 50 - 100 000. När det gäller ett gammalt hus.
OM man kan anse att anmärkningen är ett fel (och det går som sagt att diskutera), så tolkar jag klausulen som att ni måste åtghärda felet eller acceptera att köparen häver köpet (sedan blir det givetvis snarare en fråga om prisförhandling). Detta oavsett att huste är av den ålder det är.
Detta hadlar ju inte om dolda fel (där det finns regler om att fel man borde "förvänta sig" inte är ersättningsbara).
Finessen med att ta in en besiktningsman för köparen skall ju vara att han med sina expertögon skall hitta sådana fel som en lekman har svårt att se. Dvs det hus man köpt är kanske betydligt sämre än man begrep vid budtillfället. Genom att då via kontraktet tillåta en besiktning så får köparen en sista chans att bedömma objektet.
Om ni väljer att låta köparen häva köpet så bör ni kunna komma till en kompromiss med köparen så att ni slipper ta hela kostnaden för golvet. Nu vet jag inte hur gammalt golvet är, men rimligen så bör ju värdet skrivas ned pga ålder.
Om det är så att detta beror på att ni har ett för dåligt underlag så att bjälklaget inte är tillräckligt stabilt så finns det ju risk att åtgärden kan bli oerhört dyr.
Huvudfrågan här är ju om det upptäckta är ett fel eller ej. Jag tycker nog att klausulen är lite väl "kitslig". En mer rimlig beloppsgräåns borde vara 50 - 100 000. När det gäller ett gammalt hus.
OM man kan anse att anmärkningen är ett fel (och det går som sagt att diskutera), så tolkar jag klausulen som att ni måste åtghärda felet eller acceptera att köparen häver köpet (sedan blir det givetvis snarare en fråga om prisförhandling). Detta oavsett att huste är av den ålder det är.
Detta hadlar ju inte om dolda fel (där det finns regler om att fel man borde "förvänta sig" inte är ersättningsbara).
Finessen med att ta in en besiktningsman för köparen skall ju vara att han med sina expertögon skall hitta sådana fel som en lekman har svårt att se. Dvs det hus man köpt är kanske betydligt sämre än man begrep vid budtillfället. Genom att då via kontraktet tillåta en besiktning så får köparen en sista chans att bedömma objektet.
Om ni väljer att låta köparen häva köpet så bör ni kunna komma till en kompromiss med köparen så att ni slipper ta hela kostnaden för golvet. Nu vet jag inte hur gammalt golvet är, men rimligen så bör ju värdet skrivas ned pga ålder.
Om det är så att detta beror på att ni har ett för dåligt underlag så att bjälklaget inte är tillräckligt stabilt så finns det ju risk att åtgärden kan bli oerhört dyr.
Hej,
Golvet är enligt tidigare ägare av radhuset lagt 2001.
Och att underlaget är dåligt kan gissningsvis bero på att man lagt klinkerplattorna ovanpå det gamla plastgolvet, dvs klinker på flytande golv. Men som sagt, det vet vi inte. Det skulle lika gärna kunna vara så att plattorna "bommar" pga att man satte på värmen för snabbt m.m då man gjorde golvet.
Jag är inne på samma linje som Yonna, dvs att påpekandet har att göra med försäkring snarare än vad som är att anse som byggfel i köpets bemärkelse. Men klausulen är ju inte speciellt tydlig!?
Jag förstår också besiktningsmannen på försäkringsbolaget. Klart att han inte kan låta golvet gå igenom utan anmärkning eftersom försäkringsbolaget då kan åka på kostnaden inom den s.k överlåtelsebesikningens försäkringsvillkor.
Vi har tyvärr inte sett protokollet ännu, så besikningsmannens exakta formulering och definition av det uppkommna är ännu oklart.
Golvet är enligt tidigare ägare av radhuset lagt 2001.
Och att underlaget är dåligt kan gissningsvis bero på att man lagt klinkerplattorna ovanpå det gamla plastgolvet, dvs klinker på flytande golv. Men som sagt, det vet vi inte. Det skulle lika gärna kunna vara så att plattorna "bommar" pga att man satte på värmen för snabbt m.m då man gjorde golvet.
Jag är inne på samma linje som Yonna, dvs att påpekandet har att göra med försäkring snarare än vad som är att anse som byggfel i köpets bemärkelse. Men klausulen är ju inte speciellt tydlig!?
Jag förstår också besiktningsmannen på försäkringsbolaget. Klart att han inte kan låta golvet gå igenom utan anmärkning eftersom försäkringsbolaget då kan åka på kostnaden inom den s.k överlåtelsebesikningens försäkringsvillkor.
Vi har tyvärr inte sett protokollet ännu, så besikningsmannens exakta formulering och definition av det uppkommna är ännu oklart.
Vilken försäkring syftar du på?
Det där om huruvida det är ett fel eller ej kan ju vara lie klurigt.
Kör man en stenhård tolkning så är det ett fel först om en platta lossnar. Frågan är väl om det är en gångbar tolkning. För ser man på den andra ytterligheten så är det ett fel om man kan hitta minsta lilla fel i utförande eller skick. Och att plattorna inte sitter fast faller ju onekligen in under en sådan tolkning.
Det där om huruvida det är ett fel eller ej kan ju vara lie klurigt.
Kör man en stenhård tolkning så är det ett fel först om en platta lossnar. Frågan är väl om det är en gångbar tolkning. För ser man på den andra ytterligheten så är det ett fel om man kan hitta minsta lilla fel i utförande eller skick. Och att plattorna inte sitter fast faller ju onekligen in under en sådan tolkning.
Tyvärr tror jag det här är ganska enkelt. Försäkringsbolaget/besiktningsmannen anser att golvet är felkonstruerat, så anmärkningen innebär att de inte kommer att betala ut ersättning för eventuella fel relaterat till detta i framtiden.
För att köparen ska ha rätt till ersättning runt golvet i framtiden måste detta fel först åtgärdas.
Det har alltså ingenting med dolda fel att göra, utan ett mindre konstruktionsfel som hittats under jordabalksbesiktning. Hur pass litet/rättvist det är har inget med saken att göra.
Om totalkostnaden för åtgärder inklusive detta fel är över 25kkr måste ni alltså antingen betala åtgärder, gå med på ett något lägre pris, eller acceptera att köpet hävs.
I praktiken är nog prisnedsättning det bästa, eftersom köparen kanske inte räknar med att göra om golvet, men får de 10-20kkr lägre pris kan de gå med på en funktion som inte är perfekt.
Ett alternativ skulle möjligen vara att ni hävdar att det inte är något fel i praktiken, men eftersom försäkringsbolaget inte kommer att acceptera att betala ersättning för evt. fel på golvet så erbjuder ni er att stå för alla kostnader just för detta de närmaste tio åren. Dumt alternativ i min mening, det är bättre att betala/acceptera prisnedsättning och vara kvitt besväret.
För att köparen ska ha rätt till ersättning runt golvet i framtiden måste detta fel först åtgärdas.
Det har alltså ingenting med dolda fel att göra, utan ett mindre konstruktionsfel som hittats under jordabalksbesiktning. Hur pass litet/rättvist det är har inget med saken att göra.
Om totalkostnaden för åtgärder inklusive detta fel är över 25kkr måste ni alltså antingen betala åtgärder, gå med på ett något lägre pris, eller acceptera att köpet hävs.
I praktiken är nog prisnedsättning det bästa, eftersom köparen kanske inte räknar med att göra om golvet, men får de 10-20kkr lägre pris kan de gå med på en funktion som inte är perfekt.
Ett alternativ skulle möjligen vara att ni hävdar att det inte är något fel i praktiken, men eftersom försäkringsbolaget inte kommer att acceptera att betala ersättning för evt. fel på golvet så erbjuder ni er att stå för alla kostnader just för detta de närmaste tio åren. Dumt alternativ i min mening, det är bättre att betala/acceptera prisnedsättning och vara kvitt besväret.
Tanken med ett jordabalksbesiktning och köp var ursprungligen att man ska göra besiktningen först så man vet vad man köper, och därefter teckna kontraktet. Om man då hittade något kunde man helt enkelt avstå från köpet.Sannastockholm skrev:
Nu för tiden har mäklarna bråttom, så det är nästan norm att man direkt skriver köpeavtal eller t.o.m. kontrakt, men att köparen har rätt att ångra sig om det framkommer något han inte kände till i besiktningen, innan köpet verkligen går igenom.
För att slippa tjafs om småsaker som att det inte finns skydd under diskmaskinen eller att det är en spricka i en glasruta sätter man ofta en beloppsgräns, i ert fall 25000 kr.
Vad jag förstått så fanns det inget angivet om golvet i prospekt eller annat innan ni tecknade kontrakt, men det upptäcktes i besiktningen. I det läget är köparen inte längre skyldig att fullgöra sin del av kontraktet, om ni inte först fixar golvet (helt på er bekostnad), eller kommer överens med dem om en alternativ lösning.
Men det är ju bara den formella biten! I praktiken får ni ju anta att köparna bjöd för att de verkligen var intresserade av huset, och då borde det finnas goda möjligheter att förhandla.
OM ni skulle börja diskutera med en annan spekulant - tänk på att berätta om golvet. Visserligen kan det kännas dumt, men gör ni det inte och de senare för reda på att det finns ett besiktningsprotokoll med anmärkningar som ni inte uppgett sitter ni i ett väldigt trist läge.
Vilka bra svar jag får här. Tack alla!!
Men man kan sammanfatta det med att det inte är helt ensidigt och okomplicerat, förutom om vi kan träffa en överenskommelse och dra ned på priset.
Vi vill bara inte betala ut pengar som vi inte är skyldiga till.
Och angående besiktningen.
Jag har själv varit i kontakt med detta försäkringsbolag och kollat upp vad besiktningen handlar om. Det är en specialförsäkring dom säljer till köpare och kallas överlåtelsebesiktning. Jag blev upplyst om att den inte kan räknas som en besiktning till grund för att häva ett köp. Nu är det alltså detta som skett. Och bara för att en säljare på försäkringsbolaget sagt så till mig, tar jag inte förgivet att det är så..utan vill först luta mig mot paragrafen i kontraktet.
Det är pga att det är ur försäkringsperspektivet som jag anser att besiktningen är utförd (och inte per definition en jordabalksbesiktning) som jag ifrågasätter att detta är ett fel i den bemärkelsen.
Men man kan sammanfatta det med att det inte är helt ensidigt och okomplicerat, förutom om vi kan träffa en överenskommelse och dra ned på priset.
Vi vill bara inte betala ut pengar som vi inte är skyldiga till.
Och angående besiktningen.
Jag har själv varit i kontakt med detta försäkringsbolag och kollat upp vad besiktningen handlar om. Det är en specialförsäkring dom säljer till köpare och kallas överlåtelsebesiktning. Jag blev upplyst om att den inte kan räknas som en besiktning till grund för att häva ett köp. Nu är det alltså detta som skett. Och bara för att en säljare på försäkringsbolaget sagt så till mig, tar jag inte förgivet att det är så..utan vill först luta mig mot paragrafen i kontraktet.
Det är pga att det är ur försäkringsperspektivet som jag anser att besiktningen är utförd (och inte per definition en jordabalksbesiktning) som jag ifrågasätter att detta är ett fel i den bemärkelsen.
Det är möjligt att en tilläggsförsäkring kan reglera en skada, om golvplattor har lossnat p g a olika omständigheter.
Jag har själv ett tiotal plattor som bommar när man går på dom, och jag ville ha det till att orsaken var när pannan/reglersystemet skickade ut 50 gradigt vatten i golvvärman p g a något fel.
Men försäkringsbolaget svarade att sådana skador täcks inte av villa hem försäkringen.
Jag har själv ett tiotal plattor som bommar när man går på dom, och jag ville ha det till att orsaken var när pannan/reglersystemet skickade ut 50 gradigt vatten i golvvärman p g a något fel.
Men försäkringsbolaget svarade att sådana skador täcks inte av villa hem försäkringen.