Hjälp mig utvärdera besiktningsprotokollet

[eroz]

Hej!

I brist på kunnig släkt och vänner så vänder jag mig till er i frågan huruvida huset vi tittar på är "lämpligt" att köpa. Vi vill ha ett hus som inte är särskilt renoverat då vi har ganska bestämda uppfattningar hur vi vill att saker ska vara. Planen är att renovera i steg, börja med det mest kritiska sedan gå över på "det kosmetiska".
Jämfört med andra protokoll jag tittat på så tycker jag detta är lindrigare än vanligt.
I vilken ordning skulle ni ha åtgärdat felen? Vilka är helt kritiska och vilka kan vänta något år eller två?

Stort tack på förhand! Här kommer utdraget ur protokollet:

BESIKTNING
GRANSKNING AV TILLHANDAHÅLLNA HANDLINGAR SAMT INFORMATION FRÅN UPPDRAGSGIVAREN
Tillhandahållna handlingar:
Inga handlingar tillhandahölls vid besiktningstillfället.
Information från uppdragsgivaren:
Under denna rubrik är samtliga uppgifter lämnade av fastighetsägare eller dess ombud. Uppgifterna är inte kontrollerade av besiktningsmannen. Säljaren förvärvade fastigheten 1963. Följande renoveringar och underhåll är utförda.
1983 Byggdes huset till i vinkel i två plan. Yttertaket lades om.
2002 Installerades en ny elpanna. Installerades en ny varmvattenberedare.
Övrigt Fortlöpande underhåll vid behov Våtrum och kök har troligen renoverats under 1980-talet (uppskattat). 3-glasfönster på övervåningen har installerats vid okänt tillfälle. Fasaden har beklätts med ny träpanel och tilläggsisolerats vid okänt tillfälle (troligen i samband med tillbyggnaden)
Begränsad information om renoveringar underhåll har lämnats med anledning av dödsbo.
Upplysningar om fel i fastigheten:
-----


OKULÄR BESIKTNING
Särskilda förutsättningar vid besiktningen:
En fuktmätning med ingrepp har ej utförts i fastigheten och dess konstruktioner. I de fall en fuktmätning utförs redovisas resultatet i ett separat utlåtande. Byggnaden var vid besiktningstillfället fullt möblerad. Besiktning har skett av de delar som varit normalt åtkomliga utan omflyttning av belamrade ytor eller möbler. Bakomliggande ytor ingår i köparens undersökningsplikt.
För ytor, utrymmen och byggnadsdelar som noterats helt eller delvis ej besiktningsbara eller belamrade har besiktningsmannen inget ansvar.
Notering ”-----” innebär att utrymmet/ytan bedöms vara i normalt skick med hänsyn taget till byggnadens ålder och byggnadssätt.
Avsikten har varit att i detta utlåtande redovisa samtliga förhållanden, som framkommit vid besiktningen och då även samtliga muntliga uppgifter av någon betydelse som lämnats av besiktningsmannen vid besiktningen.
Skulle någon muntlig uppgift av betydelse ha utelämnats eller blivit felaktigt återgiven, enligt beställarens uppfattning, har beställaren att snarast och helst inom sju dagar meddela besiktningsmannen vad som enligt beställarens uppfattning skall ändras i utlåtandet.
Om sådant meddelande inte lämnats inom ovan angiven tid kan inte besiktningsmannen göras ansvarig för eventuella brister i utlåtandet, som på så sätt kunnat rättas.
Muntliga uppgifter:
Väderlek:
Ca 8 ºC och mulet.
Byggnadstyp: 1 1/2 plans friliggande enfamiljshus. Undergrund av lera. Källare med grundmurar av betonghålsten alternativt lättbetong i huvudbyggnaden och i tillbyggnaden av lecasten. Stomme och bjälklag av trä. Fasader med träpanel. Fönster 3-glas isoler, 2-glas isoler med extraruta och 2-glas kopplade. Sadeltak med beklädnad av betongpannor. Kommunalt anslutet vatten och avlopp. Självdragsventilation. Vattenburen värme via en elpanna.
Byggnadsår:
1931
Ombyggnadsår:
Se under säljarupplysningar


NOTERINGAR
Huvudbyggnad Utvändigt Mark m.m.
Allmän information Uppvuxen trädgård. Planteringar skall undvikas mot husfasaden då dessa ökar fuktbelastningen på grund och fasader samt kan påverka vind och tak negativt.Följande noterades:
-----

Grundmur/ hussockel
Grundläggning med grundmurar av troligen betonghålsten alternativt lättbetong på längsgående grundsulor av betong och en mellangjuten betongplatta. Tillbyggnad med grundmurar av lecasten på hel platta. Följande noterades:
- Äldre dränering och tätskikt runt grundmurar. Se även riskanalys punkt 3:1.

Fasad
Fasader med stående träpanel. Ommålningsintervall är 7-10 år. Den kortare tiden i söderläge (mot solsidan). Stuprör med utkastare.
Följande noterades:
- Fasaden är allmänt torrsprucken och urblekt.
- Dagvatten från stuprör med utkastare leds inte bort från husgrunden.

Fönster/dörrar
Fönster, 3-glas, isoler, 2-glas isoler med extraruta och 2-glas, kopplade. Ommålningsintervall är 7-10 år, den kortare tiden i söderläge (mot solsida). Isolerfönster har normalt 10 års garanti mot läckage. Följande noterades:
- Äldre isolerglas. Se även riskanalys punkt 3:2.
- Fönster är färg och kittskadade.
- Plåtdetaljer är färgflagnande.

Yttertak
Tak typ sadeltak. Takbeklädnad av betongpannor på underlag av asfaltpappinklädd träpanel. Underliggande asfaltpapp har en medellivslängd på cirka 35-40 år. Avvattning med hängrännor och stuprör. Hängrännor bör rensas minst en gång per år.
Följande noterades:
- Mossa förekommer på taket. Se även riskanalys punkt 3:3.
- En del spräckta takpannor. Se även riskanalys punkt 3:3.
- Underliggande takpapp är torr och spröd. Se även riskanalys punkt 3:3.
- Friliggande takpapp på takkupan är torr och spröd och är bitvis trasig. Se även riskanalys punkt 3:3. Övrigt -----

Invändigt
Allmänt
- Små skador som förekommer på ytskikt och inredning orsakade av åldersskäl eller normalt slitage noteras inte särskilt här.
- Inklädda golv och väggar förekommer i källarplanet. Se även riskanalys punkt 3:1.
- Äldre rostskadade vatten och avloppsledningar samt äldre elinstallationer. Se även fortsatt teknisk utredning punkt 4:1.

Källarvåning
Trapp -----
Hall -----
Förråd under trapp -----
Bad/Tvätt
- Rostskadad gjutjärnsgolvbrunn. Se även fortsatt teknisk utredning punkt 4:1.
- Utrymmet lämpar sig inte i nuvarande skick för avsett ändamål och bedöms som åldersmässigt avskrivet. Se även riskanalys punkt 3:4.
- Flera skador förekommer på ytskikt. Se även riskanalys punkt 3:4.
- Tätskikt bakom kakel och under klinker är inte besiktningsbart.
Bastu
- Utrymmet lämpar sig inte i nuvarande skick för avsett ändamål och bedöms som åldersmässigt avskrivet. Se även riskanalys punkt 3:4. WC
- Frånluftsventilation saknas.
Pannrum
- Golv och väggar var till stora delar belamrade/ej besiktningsbara.
- Eventuell golvbrunn var inte åtkomlig för besiktning.
Matkällare -----
Gillestuga -----
Klädvårdsrum -----
Sovrum 1 -----
Entréplan
Entré/Hall -----
Trapphall -----
Vardagsrum -----
Kök/Matplats
- Spillskydd saknas under kombiskåpet kyl och frys.
- Tippskydd saknas till spisen.
Sovrum 2 -----
WC/Dusch - Fönster i våtzon 1. Se även riskanalys punkt 3:5.
- Rörgenomföringar i golv i våtzon 1.
- Tätskikt bakom kakel är inte besiktningsbart.
- Tät och ytskikt i våtrummet bedöms som åldersmässigt avskrivet. Se även riskanalys punkt 3:5. Trapp -----
Övervåning Hall -----
WC -----
Sovrum 3 -----
Allrum -----

Vind
Vinden över tillbyggnaden är åtkomlig via utvändig lucka. Vinden bör inspekteras några gånger per år för att notera eventuella avvikelser. Följande noterades;
- Ursprungshuset saknar inspektionslucka till vinden och den del av vinden är inte besiktigad.

3 RISKANALYS
3:1
Risk föreligger för att inklädda delar och/eller trädetaljer samt övrigt organiskt
material som ansluter mot golv och väggar (trösklar, limmer, textil, papperstapeter
och dylikt) i källaren kan ha fukt, mögel och rötrelaterade skador med anledning
av normalt förekommande fuktvandring genom grundmurar och golv samt om
brister förekommer i dagvattenledningar, dränering och tätskikt. Av åldersskäl
ökar risken för ovanstående.

3:2
Isolerfönster har en begränsad livslängd. Risk föreligger för att enstaka fönster av åldersskäl kan ha mindre ”punkteringar” läckage med imbildning mellan rutor som följd.

3:3
Av åldersskäl och konstaterade brister är yttertaket åldersmässigt avskrivet.
Med anledning av att den underliggande takpappen är torr och spröd i
kombination med mosspåväxt, trasiga takpannor och frostskador på takpannorna ökar risken för att läckage kan komma att uppstå. Om läckage inträffar kan fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador uppstå på underliggande konstruktioner. Trasig takpapp på takkupan är särskilt utsatt.

3:4
Då eventuellt tätskikt i tvättstugan/bastu/bad bedöms som åldersmässigt avskrivet samt att eventuellt tätskikt inte var besiktningsbart finns risk för att åldersrelaterade brister kan förekomma med ökad risk för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå i anslutning till de noterade bristerna.

3:5
Då tätskiktet i våtrummet bedöms som åldersmässigt avskrivet samt att delar av tätskiktet inte var besiktningsbart finns risk för att tätskikt bakom kakel kan ha åldersrelaterade brister med ökad risk för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan förekomma/uppstå i anslutning till de noterade bristerna. Rörgenomföringar i väggtätskikt i våtzon 1 innebär en ökad risk för att fukt, mögel och eller rötrelaterade skador kan komma att uppstå då det är svårt att täta fullgott runt tappvatten och värmerör.
Då det är svårt att få ett tillräckligt fuktskydd mot fönster och dörrkarmar i våtrum
ökar risken för att fukt, mögel och/eller rötrelaterade skador kan komma att
uppstå i anslutning till fönster och dörrar som är placerade i våtzon 1.

4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING
4:1
Vatten, avloppsledningar och äldre elinstallationer bör ses över av en lämplig fackman inom respektive område.
Köpare kan begära fortsatt teknisk utredning för att klarlägga om risk för väsentligt fel som besiktningsmannen antecknat i riskanalysen finns eller inte.
En fortsatt teknisk utredning ingår inte i överlåtelsebesiktningen.
En sådan utredning kan beställas särskilt. En fortsatt teknisk utredning förutsätter fastighetsägarens uttryckliga medgivande.

 

[eviljava]

Klimatskalet har alltid högst prio, enligt min åsikt!

Alltså är taket viktigast att börja med. Sedan kan ju en ommålning av fasaden + fönster löna sig. (så att du slipper rötskador)

Nästa steg är att ge sig på badrum, brunnar, avloppsstammar osv. De rostskadade vattenledningarna skulle jag definitivt undersöka närmare och sannolikt byta ut.