Det är som sagt ganska lätt att se när en mäklare gjort bort sig och antingen inte får sålt, eller ett påtagligt lågt pris. Det är mycket svårare att se om ett synbarligen högt pris beror på mäklarens insats, eller på att objektet kanske faktiskt har unika egenskaper som motiverar ett premium pris. Så att försöka sammanstälal en sådan lista är nästan omöjligt, och skulle kunna slå väldigt fel.
För en mäklare tror jag att framgång blir lite självuppfyllande. En mäklare med gott om uppdrag ratar att sälja objekt som kommer att ge problem. De hamnar på "sämre" mäklare, som jobbar hårt för att hålla sig med uppdrag.
För en mäklare tror jag att framgång blir lite självuppfyllande. En mäklare med gott om uppdrag ratar att sälja objekt som kommer att ge problem. De hamnar på "sämre" mäklare, som jobbar hårt för att hålla sig med uppdrag.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Ja det är ju helt klart ett problem att prisbilden inte är helt transparent. Visst kan man jämföra kvadratmeterpriser på gjorda försäljningar men det säger ju inte hela sanningen om mäklarens ev prestation då objekten liksom tidpunkten för försäljning ofta skiljer sig.andersmc skrev:
Är man van att bedöma företag och rekrytera säljare samt har tillgång till prisstatistik kan man väl iofs skapa sig en hyfsad uppfattning om en mäklarbyrå/mäklare men det är alltid ett risktagande att välja mäklare och saker som mäklaren inte kan påverka kan inträffa.
Något prestationsindex lär knappast bli verklighet i mäklarbranschen.
Att sälja ett hus liknar i mångt och mycket att anlita en hantverkare. För att välja rätt mäklare bör man i princip vara en duktig mäklare själv. Först då kan man bedöma mäklarens säljstrategi, objektsbeskrivning, målgruppsdefinition, marknadsföring och säljförmåga etc. Helt säker kan man dock aldrig vara.
Själv har jag varit med om att få sitta med en mäklare och handgripligen berätta hur objektet skulle säljas. Orkade vid det tillfället inte researcha alla mäklare i Stockholms innerstad så jag valde en närliggande, stor mäklare som jag satte på skolbänken. Trots det klantade sig mäklaren (missade en överenskommen annonsering) vilket ledde till att jag vägrade att betala mer än en bråkdel av det arvode som överenskommits och att mäklaren fick sparken.
Svårt eller omöjligt att bedöma om priset påverkades av annonsmissen men vi fick ett pris en bra bit över snittet i området så jag var nöjd ändå.
Jodå, mäklaren skötte sig exemplariskt under och efter visningen och tog tom med sig två assistenter för att hinna hantera alla visningsbesökare.
Vi har en lokal mäklare som har fått för sig att ju mer högtravande man skriver i annonserna, ju bättre.
Jag får eksem i ögonen när jag läser beskrivningarna och skulle jag seriöst vilja ha ett hus som han hade till försäljning skulle jag kräva mäklarbyte. Enbart pga det dåliga intryck jag får av en person som desperat försöker sig på något han inte klarar av. Och då pratar vi enbart om de språkliga aspekterna, jag orkar inte utforska om det finns andra fördelar med personen.
Generellt tycker jag inte att hans objekt är ens i närheten av att motsvar den bild som mäklaren försöker måla upp...
Nedan, ett exempel. Ett av de bättre.
"Varmt välkommen till de stora slätterna i Långnäs, inte långt från Alvik med skola och barnomsorg. Här erbjuds möjlighet till ett toppmodernt boende i ett diskret läge med en tomtstorlek långt utöver det vanliga (4 784 kvm). Huset och garaget är inte färdigställt eftersom köparen kan påverka materialval och viss utformning. Man kan köpa fastigheten som den står för 1 695 000 kr. Om man lägger in eget arbete behövs material för ca 600 000 – 700 000 kr för att färdigställa. Enligt energiberäkningen(se länk nedan) kommer den specifika energianvändningen vara blygsamma 46 kWh/kvm/år. Din framtida driftkostnad kan med andra ord bli riktigt låg!
Det är inte ofta en chans som denna dyker upp. Passa på och skaffa ett toppmodernt boende som Du vill ha det, med ett garage som Dina vänner kommer att sukta efter.
Ha en bra dag!
Vi syns på visningarna!"
Jag får eksem i ögonen när jag läser beskrivningarna och skulle jag seriöst vilja ha ett hus som han hade till försäljning skulle jag kräva mäklarbyte. Enbart pga det dåliga intryck jag får av en person som desperat försöker sig på något han inte klarar av. Och då pratar vi enbart om de språkliga aspekterna, jag orkar inte utforska om det finns andra fördelar med personen.
Generellt tycker jag inte att hans objekt är ens i närheten av att motsvar den bild som mäklaren försöker måla upp...
Nedan, ett exempel. Ett av de bättre.
"Varmt välkommen till de stora slätterna i Långnäs, inte långt från Alvik med skola och barnomsorg. Här erbjuds möjlighet till ett toppmodernt boende i ett diskret läge med en tomtstorlek långt utöver det vanliga (4 784 kvm). Huset och garaget är inte färdigställt eftersom köparen kan påverka materialval och viss utformning. Man kan köpa fastigheten som den står för 1 695 000 kr. Om man lägger in eget arbete behövs material för ca 600 000 – 700 000 kr för att färdigställa. Enligt energiberäkningen(se länk nedan) kommer den specifika energianvändningen vara blygsamma 46 kWh/kvm/år. Din framtida driftkostnad kan med andra ord bli riktigt låg!
Det är inte ofta en chans som denna dyker upp. Passa på och skaffa ett toppmodernt boende som Du vill ha det, med ett garage som Dina vänner kommer att sukta efter.
Ha en bra dag!
Vi syns på visningarna!"
Det jag stör mig lite på är varför många (de flesta?) mäklare utelämnar viktig information eller förskönar beskrivningen i syfte att få dit så många spekulanter som möjligt och förhoppningsvis (för säljaren) fler och högre bud. Jag menar, man lär ju på plats upptäcka den där 400 kV-luftledningen som går precis i tomtgränsen, liksom att det beskrivna garaget en gång i tiden kanske kunde inrymma en mindre bil men idag mest duger till att parkera gräsklipparen och cyklarna om det inte rasar ihop en dag. Inte blir jag som ev. köpare motiverad att lägga ett högre bud om det dyker upp sådana överraskningar på visningen.
Sådant kan man iofs. bli väldigt irriterad över som köpare. Men OM mäklaren skriver om 400 kV ledningen redan i annonsen så kommer det att sålla bort väldigt många spekulanter. Om de åker dit och iofs. blir besvikna över ledningen, så kanske ändå någon hinner bli kär i huset, trots ledningen.
Det är att begära för mycket att marknadsföringsmaterialet skall innehålla allt negativt om ett objekt.
Det är att begära för mycket att marknadsföringsmaterialet skall innehålla allt negativt om ett objekt.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Lät inte så farligt högtravande. Då ska du läsa vissa "finare" Stockholmsmäklares orddiarée då dom ger sig på att beskriva lite finare östermalmsvåningar. Där kan man snacka om högtravande.llehs skrev:
Tycker att den här diskussionen redan har förts i en annan tråd....
Men problemet som mäklarna har är att det är svårt att vara för säljande på en visning.
Jag skulle nog fly fortare än kvickt om det var en mäklare som hängde en i hasorna å försöka sälja.
Jag vill titta i lugn och ro. Blir jag intresserad så frågar jag mäklaren. Jag tror att många känner som jag...
Så då hänger det mesta på presentationen av objektet, som ska locka dit köparen.
En mäklare är en säljare naturligtvis! Men det finns andra regler som styr, både skrivna och oskrivna. Frågan är om mäklaren för försöka trissa upp budgivningen?
Att däremot ringa runt bland budgivarna under själva budgivningen, det tar tid men kanske kan räkna hem lite?!
Homestyling tror jag bara att den som utför det tjänar på. Den erfarenheten jag har är att det inte ger någon skillnad på slutpriset överhuvudtaget.
Dock kan det vara bra att se till att det finns möbler i bostaden under visningen. Så om man inte har det så kan man använda sig av homestyling. Men det gör inte att du får ett högre pris än annars.
Jag tror att man gärna överskattar mäklarens roll i det hela. Jag tror att en dålig mäklare påverkar priset mer än en bra mäklare...
Annonsen är trots allt en annons och är till för att locka köpare till visningen. Därför glömmer man väldigt gärna bort att nämna högspännings ledningen eller motorvägen bakom häcken.
Dock så blir jag väldigt fundersam på om det fattas bilder.... Då blir jag misstänksam.... Vad är det för fel?
Jag tror att man övervärderar mäklarens roll. Den dagen jag säljer så kommer jag vara en tuff förhandlare när det gäller att hitta en mäklare... Därför att jag tänker ta bilderna, och skriva den mesta av texten... Det blir bättre så...
Tycker att det är alldeles för ofta det är halvtaskiga bilder som mäklarna eller deras "proffsfotografer" tar....
Bättre göra jobbet själv.
Men jag kommer inte anlita hemverket. Det ger ett väldigt oseriöst intryck.
Men problemet som mäklarna har är att det är svårt att vara för säljande på en visning.
Jag skulle nog fly fortare än kvickt om det var en mäklare som hängde en i hasorna å försöka sälja.
Jag vill titta i lugn och ro. Blir jag intresserad så frågar jag mäklaren. Jag tror att många känner som jag...
Så då hänger det mesta på presentationen av objektet, som ska locka dit köparen.
En mäklare är en säljare naturligtvis! Men det finns andra regler som styr, både skrivna och oskrivna. Frågan är om mäklaren för försöka trissa upp budgivningen?
Att däremot ringa runt bland budgivarna under själva budgivningen, det tar tid men kanske kan räkna hem lite?!
Homestyling tror jag bara att den som utför det tjänar på. Den erfarenheten jag har är att det inte ger någon skillnad på slutpriset överhuvudtaget.
Dock kan det vara bra att se till att det finns möbler i bostaden under visningen. Så om man inte har det så kan man använda sig av homestyling. Men det gör inte att du får ett högre pris än annars.
Jag tror att man gärna överskattar mäklarens roll i det hela. Jag tror att en dålig mäklare påverkar priset mer än en bra mäklare...
Annonsen är trots allt en annons och är till för att locka köpare till visningen. Därför glömmer man väldigt gärna bort att nämna högspännings ledningen eller motorvägen bakom häcken.
Dock så blir jag väldigt fundersam på om det fattas bilder.... Då blir jag misstänksam.... Vad är det för fel?
Jag tror att man övervärderar mäklarens roll. Den dagen jag säljer så kommer jag vara en tuff förhandlare när det gäller att hitta en mäklare... Därför att jag tänker ta bilderna, och skriva den mesta av texten... Det blir bättre så...
Tycker att det är alldeles för ofta det är halvtaskiga bilder som mäklarna eller deras "proffsfotografer" tar....
Bättre göra jobbet själv.
Men jag kommer inte anlita hemverket. Det ger ett väldigt oseriöst intryck.
Personligen så spelar det ingen större roll för mig som köpare hur mäklaren agerar. Jag och min sambo vill ha en bestämd typ av hus i en särskild del av vår stad, och när ett sådant hus finns ute så är det intressant för oss, oavsett om det är en av de bättre mäklarna i stan eller något av "stolpskotten" Det spelar heller ingen roll hur bilderna ser ut, om huset är stylat eller om det ens är städat. Vi tittar på läge, typ av hus, planlösning samt självklart skick.
Det spelar heller ingen roll hur bilderna ser ut, om huset är stylat eller om det ens är städat. Vi tittar på läge, typ av hus, planlösning samt självklart skick.
IIlehs, bor du i Luleå?
Tror jag vet vilken mäklare du menar i så fall.
Brukar sitta och skratta över hur "målande" och übersliskigt säljande han skriver.
"Ladda kaffemaskinen, fixa latten, glöm inte smakessensen och kliv ut i morgonsolen med en av Luleås absolut bästa utsikter, som endast den klassiska och dyrkade ”guldkusten” på Bergnäset kan leverera. Som god granne möter den mäktiga Lule älv här havet. Sommartid avnjuts frukosten i värmande morgonsol på den gigantiska uteplatsen. Vintertid kan skotern stå på baksidan och inom några minuter är man en bra bit ute i skärgården. Tycker man att längdskidor är mer tilltalande så kan vi varmt rekommendera en tur på isen en solig vårdag.
Huset har ett läge som är optimerat för den som vill ha närhet till naturens element och samtidigt nära till centrala stadens utbud och service.
Här trivs familjen som är van och söker det lilla extra!"
Sen håller jag nog med Odjuret ovan i att man nog övervärderar mäklarens roll i de flesta fall. Har varit på många visningar och aldrig har jag varit med om en mäklare som agerat säljare. De delar ut sina prospekt, svarar på frågor och tar upp intresseanmälningar.
Tror jag vet vilken mäklare du menar i så fall.
Brukar sitta och skratta över hur "målande" och übersliskigt säljande han skriver.
"Ladda kaffemaskinen, fixa latten, glöm inte smakessensen och kliv ut i morgonsolen med en av Luleås absolut bästa utsikter, som endast den klassiska och dyrkade ”guldkusten” på Bergnäset kan leverera. Som god granne möter den mäktiga Lule älv här havet. Sommartid avnjuts frukosten i värmande morgonsol på den gigantiska uteplatsen. Vintertid kan skotern stå på baksidan och inom några minuter är man en bra bit ute i skärgården. Tycker man att längdskidor är mer tilltalande så kan vi varmt rekommendera en tur på isen en solig vårdag.
Huset har ett läge som är optimerat för den som vill ha närhet till naturens element och samtidigt nära till centrala stadens utbud och service.
Här trivs familjen som är van och söker det lilla extra!"
Sen håller jag nog med Odjuret ovan i att man nog övervärderar mäklarens roll i de flesta fall. Har varit på många visningar och aldrig har jag varit med om en mäklare som agerat säljare. De delar ut sina prospekt, svarar på frågor och tar upp intresseanmälningar.
Dåliga och oengagerade mäklare är otroligt stressande att ha med att göra som säljare. Fy tusan. Problemet är att det är väldigt svårt att avgöra innan då mäklare är säljare av mäklartjänster främst, resten är produktion (vilket jag lärt mig den tuffa vägen). Så mitt råd är att förhandla bort exklusiviteten till försäljningen, alternativt begränsa den till en månad, blir lättare att byta då om man inte är nöjd. Se även till att det inte finns krav på ersättning om det inte blir försäljning.
Sen tror jag att dåliga mäklare absolut kan skada en försäljning. Men också att bra mäklare bara bidrar med att ge bostaden "ärlig chans" till rätt marknadspris. Slutpris avgör köparna.
Sen var det lite underligt att köparen som "vann budgivningen" när vi sålde redan anlitat samma mäklare till sin försäljning. Kanske var det en slump, men det väckte en del funderingar i efterhand.
Sen tror jag att dåliga mäklare absolut kan skada en försäljning. Men också att bra mäklare bara bidrar med att ge bostaden "ärlig chans" till rätt marknadspris. Slutpris avgör köparna.
Sen var det lite underligt att köparen som "vann budgivningen" när vi sålde redan anlitat samma mäklare till sin försäljning. Kanske var det en slump, men det väckte en del funderingar i efterhand.
Redigerat:
Jepp!jeppeknaster skrev:IIlehs, bor du i Luleå?
Tror jag vet vilken mäklare du menar i så fall.
Brukar sitta och skratta över hur "målande" och übersliskigt säljande han skriver.
Jo, jag orkade inte läsa fler än en annons, det var nog troligen en av hans bästa. Inser att det ser något vettigare ut om man saknar lokalkunskap.
För att återvända en del till topic, jag tror nog att kombinationen rätt mäklare till rätt säljare kan vara värdeskapande.
Jag ser ju att vissa mäklare regelmässigt ser till att säljare mha firmor fixar till allt det där som kan skrämma upp/reta köpare.
jag förstår att den genomsnittliga Byggahus-användaren avviker från omvärlden. Genom att vistas här bekräftar man ju ett ovanligt intresse för hus.
Mäklare finns ju bara för att höja statusen för bilförsäljare.
En annan lokal mäklare skrev stolt i lokaltidningen hur han besvarat en spekulants fråga om uppvärmningssystem med: direktinsprutad el...
Obegripligt. Både den uppvisade okunskapen och att han kan tala högt om det efteråt...
Jag anar att någon läst lite Huthwaite-teori......Thomas59 skrev:Stämmer bra det "Hempularen" Ett misstag som många mäklare (ja alla typer av säljare för den delen) ofta gör är att PÅSTÅ saker om den vara (fastighet tex) eller tjänst man säljer (gärna utifrån vad mäklaren själv gillar/vet) istället för att fråga kunden, tex vad som är viktigt.
"Huset har en fantastisk trädgård..." istället för tex "Har ni trädgård idag?, "Vad tycker ni om den?" "Är trädgården viktig för er?" Kunden kanske hatar trädgårdsarbete och söker något lättskött.
"Huset har ett stort och exklusivt kök" istället för tex "Hur ser ert kök ut idag", "Gillar ni matlagning? "Är köket viktigt för er?" Kunden kanske mest äter färdiglagat/äter ute och istället prioriterar ett större vardagsrum.
En viktig fråga som många mäklare missar är att fråga VARFÖR KUNDEN VILL FLYTTA! Svaret på den frågan kan ge mäklaren bra ledtrådar till vad som ska lyftas fram hos objektet i fråga.
Tyvärr är det väl så att många mäklare varken frågar eller påstår något under en visning. Mäklaren står bara där, som ett fån, och delar ut prospekt. Kanske lika bra i vissa fall
En annan avgörande faktor är uppföljningen efter visning. Många mäklare sitter bara med armarna i kors och väntar på att budgivarna ska ringa. Det är knappast en bra säljstrategi. Snabb och proffsig uppföljning av hugade spekulanter är otroligt viktigt.
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Nej, faktiskt inte. Bara sunt förnuft....och en gnutta erfarenhet av försäljning.MathiasS skrev:Jag anar att någon läst lite Huthwaite-teori......
Man kanske ska ta in en riktig proffssäljare istället.... ingen mäklare utan renodlad säljare.... De borde nog kunna ge resultat... frågan är bara vilket.....
Annonsen är svår att göra personlig när man annonserar på ett hemnet med en sådan bred bild av köpare.... För du vill inte missa någon köpare bara för att man försöker anpassa sig till en typ av kund
Annonsen är svår att göra personlig när man annonserar på ett hemnet med en sådan bred bild av köpare.... För du vill inte missa någon köpare bara för att man försöker anpassa sig till en typ av kund
Redigerat:
Tre veckor innan vi sålde vår bostadsrätt tog jag ett par sjyssta bilder och la in en teaserannons på blocket där det stod att lägenheten snart kom ut hos en mäklare i stan och att man skulle hålla utkik på hemnet. Innan annonsen ens kom ut på hemnet ringde och mailade det säkert 20-25 personer varav några var desperata och la bud över telefon...
Detta gav garanterat mer än vad någon mäklare skulle kunna åstadkomma genom att agera "säljare".
På visningen var det sen enligt mäklaren galet mycket folk.
Detta gav garanterat mer än vad någon mäklare skulle kunna åstadkomma genom att agera "säljare".
På visningen var det sen enligt mäklaren galet mycket folk.