Bygga nytt på sjötomt för att hyra ut. Lönsamt?
Hej alla!
Jag och min sambo har nyss köpt loss våra 2 arrendetomter som är bebyggda med fritidshus i Örebro-trakten. Båda tomterna är sjötomter (ingen skogstjärn men inte heller Hjälmaren) där man kan doppa tån i vattnet från altanen. Typ. Vi funderar på att bygga nytt lösvirkeshus på den ena tomten för att hyra ut.
Vi kommer isåfall bygga ett vinkelhus i åretruntstandard, modern arkitektur, stora fönster mot sjön och gigantisk altan. Kaklade badrum och bastu. Alla bekvämligheter ska finnas och schyssta möbler (jag är ett inredningsfreak
) Brygga, båt och kanot finns tillgängligt för eventuella hyresgäster.
Vi funderar på hur stort vi ska bygga, vad som är mest efterfrågat på hyresmarknaden och långsiktigt lönsamt. Jag läste i en fritidshus-uthyrnings-analys i DN att de stora, fina husen med 8-10 bäddar och sjötomt eller pool bokades upp allra först så det kan väl vara en bra idé att bygga lite större och finare om banken tillåter det tänker jag.
Så vad säger ni då om följande:
- Bygga ett mindre hus på ca 70 m2 med sovloft eller ett större hus på 140 m2 som lätt rymmer 8 personer?
- Och hur mycket kan man isåfall ta ut i hyra? Jag har sett att villor av den standard vi anser bygga och med sjötomt kostar 10-12 000 kr/vecka under högsäsong och 5-8 000 krunder lågsäsong. Är det en rimlig kostnad tycker ni?
- Och ska vi bygga inom vårt bolag eller som privatpersoner?
Jag vill gärna höra era spontana kommentarer och tankar! Shoot guys and girls!
Mvh Helena
Jag och min sambo har nyss köpt loss våra 2 arrendetomter som är bebyggda med fritidshus i Örebro-trakten. Båda tomterna är sjötomter (ingen skogstjärn men inte heller Hjälmaren) där man kan doppa tån i vattnet från altanen. Typ. Vi funderar på att bygga nytt lösvirkeshus på den ena tomten för att hyra ut.
Vi kommer isåfall bygga ett vinkelhus i åretruntstandard, modern arkitektur, stora fönster mot sjön och gigantisk altan. Kaklade badrum och bastu. Alla bekvämligheter ska finnas och schyssta möbler (jag är ett inredningsfreak
) Brygga, båt och kanot finns tillgängligt för eventuella hyresgäster.Vi funderar på hur stort vi ska bygga, vad som är mest efterfrågat på hyresmarknaden och långsiktigt lönsamt. Jag läste i en fritidshus-uthyrnings-analys i DN att de stora, fina husen med 8-10 bäddar och sjötomt eller pool bokades upp allra först så det kan väl vara en bra idé att bygga lite större och finare om banken tillåter det tänker jag.
Så vad säger ni då om följande:
- Bygga ett mindre hus på ca 70 m2 med sovloft eller ett större hus på 140 m2 som lätt rymmer 8 personer?
- Och hur mycket kan man isåfall ta ut i hyra? Jag har sett att villor av den standard vi anser bygga och med sjötomt kostar 10-12 000 kr/vecka under högsäsong och 5-8 000 krunder lågsäsong. Är det en rimlig kostnad tycker ni?
- Och ska vi bygga inom vårt bolag eller som privatpersoner?
Jag vill gärna höra era spontana kommentarer och tankar! Shoot guys and girls!
Mvh Helena
Redigerat:
Första frågan är ju vad ni får bygga på tomterna. På många ställen tillåter man inte att du bygger något större än det som finns på tomten, och du får inte exploatera mark närmare vattnet, än det som finns nu (egentligen det som fanns när lagen om strandskydd stiftades).
Hej hempularen!
Tack för ditt svar. Klart relevant fråga du ställer. Vi har inte sökt bygglov än så exakt hur stort vi får bygga på vår tomt vet vi inte. Däremot byggdes en villa på 170 m2 500 meter från oss för 2 år sedan och de ligger 6 meter från vattenkanten. På den tomten fanns tidigare ett fritidshus i storlek som det vi har. Så vi hoppas och tror att de inte tillämpar andra regler för oss för det finns inga naturreservat eller annat att ta hänsyn till. Men som sagt, vi har inte fått det bekräftat.
Vi funderar mer i strategiska termer, hur stort vi ska söka bygglov för och vad som är smartast i ett långsiktigt perspektiv. Men vi ska såklart kolla med Byggnadsnämnden så det inte säger tvärnej redan på förhand.
Tack för ditt svar. Klart relevant fråga du ställer. Vi har inte sökt bygglov än så exakt hur stort vi får bygga på vår tomt vet vi inte. Däremot byggdes en villa på 170 m2 500 meter från oss för 2 år sedan och de ligger 6 meter från vattenkanten. På den tomten fanns tidigare ett fritidshus i storlek som det vi har. Så vi hoppas och tror att de inte tillämpar andra regler för oss för det finns inga naturreservat eller annat att ta hänsyn till. Men som sagt, vi har inte fått det bekräftat.
Vi funderar mer i strategiska termer, hur stort vi ska söka bygglov för och vad som är smartast i ett långsiktigt perspektiv. Men vi ska såklart kolla med Byggnadsnämnden så det inte säger tvärnej redan på förhand.
Jag har väl egentligen inte funderat så djupt över hur man skall räkna på ett uthyrningsprojekt. Men jag är skeptisk till lönsamheten. Om vi antar att ett rejält åretrunthus, med en standard som gör tomten/läget rättvisa (att bygga "billigt" är kapitalförstöring på en dyr tomt). Så tror jag att man måste räkna med 3,5 - 4 milj i byggkostnad.
Då bör man räkna en kalkylränta på 5 - 6% för break even. Röknar du lägre ränta så innebär det bara att du spekulerar i låga räntor (och det gör man nog bättre på obligationsmarknaden). Men att investera 4 milj, i ett projekt med viss risk, innebär att man måste lägga in en marginal, ex. 2% avkastning på kapitalet, ev. ytterligare 2% i amortering på lånet.
Så om du kan får en bruttointäkt i storleksordningen 3 - 400 000 / år efter att driftskostnader, slitage, är betalade, ja då kanske det är något att satsa på.
Om du satsar på veckouthyrning så tror jag att oavsett hur bra läget är så kan du inte räkna med mer än 50% uthyrningsgrad under lågsäsong. Veckouthyrning är också rätt struligt att administrera, räkna med att bli lurad på betalning för några veckor per år, antingen "springnota", eller folk som bara inte dyker upp till en 4 vekorsuthyrning, där du kanske visserligen fått in en deposition som täcker en vecka. Eller att huset ser ut som ett slagfält efter en veckas hårdfestande.
Satsar du på långtidsuthyrning så får du räkna med samma månadshyra i Januari som i Juli.
Då bör man räkna en kalkylränta på 5 - 6% för break even. Röknar du lägre ränta så innebär det bara att du spekulerar i låga räntor (och det gör man nog bättre på obligationsmarknaden). Men att investera 4 milj, i ett projekt med viss risk, innebär att man måste lägga in en marginal, ex. 2% avkastning på kapitalet, ev. ytterligare 2% i amortering på lånet.
Så om du kan får en bruttointäkt i storleksordningen 3 - 400 000 / år efter att driftskostnader, slitage, är betalade, ja då kanske det är något att satsa på.
Om du satsar på veckouthyrning så tror jag att oavsett hur bra läget är så kan du inte räkna med mer än 50% uthyrningsgrad under lågsäsong. Veckouthyrning är också rätt struligt att administrera, räkna med att bli lurad på betalning för några veckor per år, antingen "springnota", eller folk som bara inte dyker upp till en 4 vekorsuthyrning, där du kanske visserligen fått in en deposition som täcker en vecka. Eller att huset ser ut som ett slagfält efter en veckas hårdfestande.
Satsar du på långtidsuthyrning så får du räkna med samma månadshyra i Januari som i Juli.
Behöver det verkligen bli så kostsamt som 3,5-4 miljoner tänker jag? Nu är ju jag en hel grön nybyggare, har aldrig varit i närheten tidigare. Bara renoverat ett äldre hus. Men jag inbillar mig att det går att bygga ett hus i bra standard för strax över 2 miljoner. När jag läser här på forumet ser jag ofta att en uppskattad kostnad av lösvirkesbygge är 8-12 000 kr/m2. Om jag då drar till med 15 000 kr/m2 så borde det väl räcka för lite högre kvalitet. Eller vad tror du/ni? Vi har bra kontakter för markarbeten, el, vvs och kan få bra priser från duktiga och erfarna byggare vi känner. Därför väljer vi att bygga lösvirke eftersom vi tror det är ekonomiskt fördelaktigt för oss. Vi kan ju åka på pålning in absurdum, sånt vet man ju inte förrän man gjort en geoteknisk undersökning men jag har sett flertalet här som skriver att de pålar sjötomter för 50-75 000 kr. Om det inte är nåt superträsk man bygger på det vill säga....
Kostnader:
Om man räknar med en total byggkostnad på 2 250 000 kr för ett lösvirkeshus på 150 m2; dvs 15 000 kr/m2 + tomten 200 000 kr. Och ränta 6 %= 147 000 kr. Driftkostnader: ca 2500 kr/mån=30 000 kr/år (vatten, avlopp, sophämtning, uppvärmning (jordvärme), hushållsel och villaförsäkring). Totalt 175 000 kr/år.
Hyresintäkter:
Om jag räknar med att hyra ut huset 8 veckor (högsäsong) till 10000 kr/vecka och 50% uthyrning övriga veckor (lågsäsong) till priset av 6000 kr/ vecka blir det 212 000 kr/år i hyresintäkter. Och så ett par springnotor så är vi nere på 200 000 kr/år.
Hyresintäkterna är absolut inte en garanti utan bara en gissning så för att få en mer säker uppfattning måste jag ju höra mig för hos andra som hyr ut liknande hus med samma typ av tomt i vår del av landet. Om det nu finns några sådana... Och jag utgår från att jag missat nån väsentlig kostnads-post. Ska bara vänta på att någon av alla ni som kan de här grejerna ska påpeka detta.
Äh fasen va jag spekulerar på känner jag när jag läser vad jag skrivit. Är jag helt ute och cyklar tro?
Kostnader:
Om man räknar med en total byggkostnad på 2 250 000 kr för ett lösvirkeshus på 150 m2; dvs 15 000 kr/m2 + tomten 200 000 kr. Och ränta 6 %= 147 000 kr. Driftkostnader: ca 2500 kr/mån=30 000 kr/år (vatten, avlopp, sophämtning, uppvärmning (jordvärme), hushållsel och villaförsäkring). Totalt 175 000 kr/år.
Hyresintäkter:
Om jag räknar med att hyra ut huset 8 veckor (högsäsong) till 10000 kr/vecka och 50% uthyrning övriga veckor (lågsäsong) till priset av 6000 kr/ vecka blir det 212 000 kr/år i hyresintäkter. Och så ett par springnotor så är vi nere på 200 000 kr/år.
Hyresintäkterna är absolut inte en garanti utan bara en gissning så för att få en mer säker uppfattning måste jag ju höra mig för hos andra som hyr ut liknande hus med samma typ av tomt i vår del av landet. Om det nu finns några sådana... Och jag utgår från att jag missat nån väsentlig kostnads-post. Ska bara vänta på att någon av alla ni som kan de här grejerna ska påpeka detta.
Äh fasen va jag spekulerar på känner jag när jag läser vad jag skrivit. Är jag helt ute och cyklar tro?
Tror ni bör kontrollera hyresmarknaden för fritidshus noggrant. Vill inte vara elak, men vem vill hyra stuga i Örebro-trakten? Inte jag och definitivt inte för 10-12'.
Ni måste definiera er kundgrupp. Är det småbarnsfamiljer inom ett par mils radio som inte har råd att åka längre och tycker en stuga vid en sjö låter lockande så är det en enkel stuga med kök och vardagsrum ni bygger.
Finns det något stort event eller annat som lockar folk att åka till Örebro? finns det något annat som lockar i Örebro höst, vinter, vår? Tänk på att ett fritidshus nästan aldrig är fullbokad en hel säsong.
Ni måste definiera er kundgrupp. Är det småbarnsfamiljer inom ett par mils radio som inte har råd att åka längre och tycker en stuga vid en sjö låter lockande så är det en enkel stuga med kök och vardagsrum ni bygger.
Finns det något stort event eller annat som lockar folk att åka till Örebro? finns det något annat som lockar i Örebro höst, vinter, vår? Tänk på att ett fritidshus nästan aldrig är fullbokad en hel säsong.
VA Hemmakatten??? Vill inte ALLA komma till Örebrotrakten på sin semester?? 
Skämt åsido, tomten ligger i norra Örebro län, alltså i Bergslagen 5 mil från Örebro stad. Det finns en jättefin golfbana på andra sidan sjön om man gillar sånt, vandringsleder, bär och svampmarker utanför dörren. Pimpling, skidsko och korvgrillnign på sjön på vintern är populära aktiviteter har jag hört (inte min grej, jag hatar snö) .Till Bergslagen kommer det massor av tyskar och holländare på semester. Om min faktakoll stämmer så är Småland och Bergslagen några av de mest populära resmålen för den här målgruppen; dvs vatten, skog, lite avskiljt läge men ändå nära en stad. Sen tror jag nog att det kan finnas en eller möjligtvis två svenska familjer som kan vilja njuta av vackra Bergslagen på sommaren.
Men jag kan ju förstås ha fel.
Men vad vet jag, tyskar, holländare och två svenska familjer kanske vill leva spartanskt med utedass, kroppstvagning i sjön, diska i emaljbalja och sova skavfötters i nerluggna dra-ut-bäddsoffor från 80-talet och då är ju mina flådiga husbyggartankar totalt överflödiga...
Skämt åsido, tomten ligger i norra Örebro län, alltså i Bergslagen 5 mil från Örebro stad. Det finns en jättefin golfbana på andra sidan sjön om man gillar sånt, vandringsleder, bär och svampmarker utanför dörren. Pimpling, skidsko och korvgrillnign på sjön på vintern är populära aktiviteter har jag hört (inte min grej, jag hatar snö) .Till Bergslagen kommer det massor av tyskar och holländare på semester. Om min faktakoll stämmer så är Småland och Bergslagen några av de mest populära resmålen för den här målgruppen; dvs vatten, skog, lite avskiljt läge men ändå nära en stad. Sen tror jag nog att det kan finnas en eller möjligtvis två svenska familjer som kan vilja njuta av vackra Bergslagen på sommaren.
Men jag kan ju förstås ha fel.Men vad vet jag, tyskar, holländare och två svenska familjer kanske vill leva spartanskt med utedass, kroppstvagning i sjön, diska i emaljbalja och sova skavfötters i nerluggna dra-ut-bäddsoffor från 80-talet och då är ju mina flådiga husbyggartankar totalt överflödiga...
Vi har egentligen som du...två tomter.. två hus, det vi skulle kunna hyra ut ligger 3 meter från vattnet, i absolut söderläge på en udde sol från morgon till kväll,stor sjö, fri sikt över sjön till sjöänden 7 km bort,STOR insjöring i sjön. Vi äger marken ut i sjön. Strax söder om Sundsvall, med 4 golfbanor väldigt nära o 3 slalombackar nära...Björnar,älgar,bäver,rådjur,sjöfågel,svanar, ja allt du vill, svamp i massor av alla slag bär etc. Totalkostnad för nybyggda lilla huset,65 m2, max 5-600.000,vi har gjort/gör allt själva(nästan).Skulle jag kunna hyra ut för de siffror du anger, skulle jag nog göra det...men jag tror att det är en önskedröm, kanske.....Glömde möbler etc max 100.000:-,Kanske 60-70?
Glömde möbler etc max 100.000:-,Kanske 60-70?carra, det låter som ni har det jättehärligt! Jo det är nog en önskedröm det jag beskriver här ovan. Det får kanske bli 70 m2 och inget extravagant för en mer rimlig summa. Men det kan ju bli riktigt bra det med.
Jag gillar det här forumet, ni är såna bra bollplank allihopa!
Jag gillar det här forumet, ni är såna bra bollplank allihopa!
Jag skrev i mitt första svar att du borde kolla vad du får bygga först. Jag modifierar, du måste undersöka marknaden för uthyrning först. Mitt väldigt gissade och hypotetiska räkneexempel får man nog se som gällande i ett område där det dels finns ett stort tryck på semesterboende (typ Stockh. skärgård) dels ett skapligt stort tryck på hyresmarknaden för villor. och då inbillar jag mig att korttidsuthyrning av villor "off season" mest är aktuellt om det finns en marknad för tillfällig kvalifiecerad utländsk arbetskraft, ex. gästpofessorer på ett närliggande universitet, forskare på någon större industri i närheten osv.
När det gäller byggkostnader. Du kan aldrig komma ned till 10 000 per kvm. såvida du inte i princip bygger alltihop själv.
Om det skall kunna vara aktuellt med de hyrespriser du nämner (vilket jag iofs tvivlar på i Örebro). Så måste tomten vara "bra". Att då bygga ett hus med enkel standard är kapitalförstöring. Det kanske går att hyra ut, men den dag du vill sälja, så kommer köpare i princip att se det som ett rivningsobjekt, om tomten är värdefull.
När det gäller byggkostnader. Du kan aldrig komma ned till 10 000 per kvm. såvida du inte i princip bygger alltihop själv.
Om det skall kunna vara aktuellt med de hyrespriser du nämner (vilket jag iofs tvivlar på i Örebro). Så måste tomten vara "bra". Att då bygga ett hus med enkel standard är kapitalförstöring. Det kanske går att hyra ut, men den dag du vill sälja, så kommer köpare i princip att se det som ett rivningsobjekt, om tomten är värdefull.
Man ska minnas att slitaget är enormt på denna typ av uthyrningsstugor. Genomsnittsgästen hyr en eller max två veckor, vilket betyder att mellan fem och tio vilt främmande hushåll passerar genom stugan per säsong. Visst kan man portförbjuda husdjur och rökare, men räkna kallt med ett antal intermezzon varenda sommar. Det typiska larmet lyder: "Det var trasigt från början, dörren bara ramlade ner". I september - när sista gästerna åkt hem - upptäcker ni ännu fler skador och skavanker, brännhål i lampskärmar och gosedjur i golvbrunnen.
Det är vanligt att starta sin sommaruthyrning via någon av de stora stugförmedlingarna. Många kör med taktiken att utnyttja första säsongen till att hitta trevliga och skötsamma badgäster. Med dessa kommer man överens att de får återvända nästa sommar till lägre pris. Detta blir möjligt genom att man slingrar sig förbi stugförmedlingens provision.
Summan är att detta är ingen marknad där man skär guld med täljkniv. Att investera mångmiljonbelopp i en verksamhet man aldrig förr provat verkar dömt att misslyckas. Varför inte testa uthyrning i stugorna som redan finns?
Det är vanligt att starta sin sommaruthyrning via någon av de stora stugförmedlingarna. Många kör med taktiken att utnyttja första säsongen till att hitta trevliga och skötsamma badgäster. Med dessa kommer man överens att de får återvända nästa sommar till lägre pris. Detta blir möjligt genom att man slingrar sig förbi stugförmedlingens provision.
Summan är att detta är ingen marknad där man skär guld med täljkniv. Att investera mångmiljonbelopp i en verksamhet man aldrig förr provat verkar dömt att misslyckas. Varför inte testa uthyrning i stugorna som redan finns?
Man måste ju också tänka på att det är mycket som skall administreras runt veckouthyrning. Hyresgästen ringer och berättar att Tvättmaskinen pajat osv.
Min dotter hyr för närvarande en lägenhet utomlands tillsammans med några andra tjejer (studier). Strax före Jul (innan min dotter flyttade in) pajade spishällen, nu för en månad sedan pajade kylskåpet, och någon vecka efter det började varmvattenberedaren läcka (rejäl vattenskada). Därimellan hade de stopp i avloppet.
Jag börjar tycka synd om uthyraren som bor ca 150 mil från lägenheten, och som fått fixa ny häll, kylskåp, vvberedare med hantverkare osv. remote. Alla felen har ju dessutom varit ganska akuta.
Och detta är ändå inte veckouthyrning.
Min dotter hyr för närvarande en lägenhet utomlands tillsammans med några andra tjejer (studier). Strax före Jul (innan min dotter flyttade in) pajade spishällen, nu för en månad sedan pajade kylskåpet, och någon vecka efter det började varmvattenberedaren läcka (rejäl vattenskada). Därimellan hade de stopp i avloppet.
Jag börjar tycka synd om uthyraren som bor ca 150 mil från lägenheten, och som fått fixa ny häll, kylskåp, vvberedare med hantverkare osv. remote. Alla felen har ju dessutom varit ganska akuta.
Och detta är ändå inte veckouthyrning.