Location, location, location...

[anthill]

Två väldigt likvärdiga hus (varianter på samma modell) i samma kommun (Borås) med tillsynes likvärdig standard. Prisskillnad: 3,1 miljoner kr.

http://www.hemnet.se/bostad/villa-6rum-viskafors-boras-kommun-kallhagsgatan-30-6029399

http://www.hemnet.se/bostad/villa-8rum-ostermalm-boras-kommun-hasselbacksgatan-18-5938120

Sensmoralen: när man bygger nytt som dessa gjorde 1968 resp 1969, välj läge med omsorg...

 

[huggan]

Inte för jag tror att dom populära områdena sent sextiotal är samma som idag.

Men visst spelar läget roll.

 

[stoif]

Ja, det mesta med huset kan man ändra (även redan befintliga hus), men läget är svårt att förändra.

Så, jag håller med. Läget är A och O, men då tänker jag framförallt på att det är ett område man skall trivas i, inte den ekonomiska aspekten.

 

[Anders_Nilsson]

I slutet av 60-talet stod miljoprogrammet för förnyelse och man såg inte de problem som skulle komma. Vissa av dessa områden har utvecklats bra, andra katastrofalt. Men en röd tråd är väl att när man bygger nytt skall det vara i områden med övervägande höginkomsttagare, dessa brukar utvecklas bra. Kom ihåg att Torslanda på 70-talet var ett lågstatusområde som var helt underutvecklat och låg nära Volvo och raffinaderierna som ansågs som ett miljöproblem, sedan på 80-talet höjde Göteborgs kommun markpriserna kraftigt och området är idag ett av Göteborgs mest etniskt rensade områden med höga priser.

 

[anthill]

Inte för jag tror att dom populära områdena sent sextiotal är samma som idag.

Men visst spelar läget roll.

Jag vet inte om jag håller med. I de städer där jag bott har vissa områden varit populära i alla år. Ofta har det att göra med närhet till kommunikationer/samhällsservice, särskilda skolor, eller vatten/utsikt.

Ja, det mesta med huset kan man ändra (även redan befintliga hus), men läget är svårt att förändra.

Så, jag håller med. Läget är A och O, men då tänker jag framförallt på att det är ett område man skall trivas i, inte den ekonomiska aspekten.

Givetvis är trivseln viktigast, men samtidigt tror jag att många nybyggare utanför Stockholmsregionen kommer få en kalldusch den dagen de vill sälja och finner att folk inte är intresserade av deras fyramiljonersvilla långt ifrån bussar, skolor, osv.

I slutet av 60-talet stod miljoprogrammet för förnyelse och man såg inte de problem som skulle komma. Vissa av dessa områden har utvecklats bra, andra katastrofalt. Men en röd tråd är väl att när man bygger nytt skall det vara i områden med övervägande höginkomsttagare, dessa brukar utvecklas bra. Kom ihåg att Torslanda på 70-talet var ett lågstatusområde som var helt underutvecklat och låg nära Volvo och raffinaderierna som ansågs som ett miljöproblem, sedan på 80-talet höjde Göteborgs kommun markpriserna kraftigt och området är idag ett av Göteborgs mest etniskt rensade områden med höga priser.

Jättebra inlägg! Här i Borås har verkar samma områden ha stått sig genom åren. De utpräglade (ofta lite äldre) villaområdena med goda kommunikationer och med lite eller ingen blandad bebyggelse och egna skolor, samt sjönära lägen är de som stått sig. Villaområden i anslutning till utpräglade hyresområden har stått sig ok i centrumnära lägen.

Jag är bara bekymrad för många nybyggare som lägger fyra miljoner på att bygga nytt på pyttesmå tomter på lägen som saknar närhet till tillsynes värdehöjande kvaliteter. De som byggde på sena sextiotalet som i exemplet i denna tråden gjorde nog trots allt lönsamma affärer tack vare inflationen. Jag är inte så säker på att en prefab, ytligt "New England"-stylad låda utan någon utav den snickarglädje och hantverk som kännetäcknar förlagan med ett ok (men inte mer än ok) läge i en stad som Borås kommer hålla i värde om säg 15 år när den garanterat kommer kännas passé och man istället kan köpa ett renoveringsobjekt från 60-talet för mindre pengar i ett populärt område med konstant stigande priser. Hur som helst, med inlägget ville jag bara illustrera att om dessa hus hade tillhört ursprungsägarna så finns det en familj som gör mångmiljonvinst och en som i bästa fall kanske går ett par 100k plus på i princip likadana hus i samma mellanmjölksstad.

 

[cecar33]

Ja det är väl ett bra och belysande fall som TS visar, det är ju många trådar som handlar om när någon inte förstår varför en värdering från mäklare inte godtas av banken.
Då höjs det ofta röster på att byta bank, utan att veta mer om varför resultatet ser ut som det gör. Det är alltid likadant, ett exakt lika hus och samma ålder kostar totalt olika beroende på var det ligger. Det gör det förmodligen redan när det byggs för att markpriser är så olika från plats till plats. Så resonemanget om att tänka på var man köper/bygger hus har med många faktorer att göra men till sist är det ekonomin som bestämmer har man råd med läge A så köp läge A annars så får man hålla sig till det som ekonomin räcker till. Svårare en så är det inte.

 

[anthill]

Ja det är väl ett bra och belysande fall som TS visar, det är ju många trådar som handlar om när någon inte förstår varför en värdering från mäklare inte godtas av banken.
Då höjs det ofta röster på att byta bank, utan att veta mer om varför resultatet ser ut som det gör. Det är alltid likadant, ett exakt lika hus och samma ålder kostar totalt olika beroende på var det ligger. Det gör det förmodligen redan när det byggs för att markpriser är så olika från plats till plats. Så resonemanget om att tänka på var man köper/bygger hus har med många faktorer att göra men till sist är det ekonomin som bestämmer har man råd med läge A så köp läge A annars så får man hålla sig till det som ekonomin räcker till. Svårare en så är det inte.

Relevant poäng! Och visst kostar bättre tomtlägen mer, men jag kan garantera att en tomt i området Östermalm/Borås inte kostar tre miljoner mer än likvärdig tomt i Viskafors/Borås. Vill minnas att senaste tomten som jag såg till salu (avstyckning av gigantisk villatomt) i det dyrare området i detta exempel kostade runt 1,5 miljoner, och när det gäller det billigare området så skänks inte tomterna bort; skulle gissa på att de kostar runt 250k.

 

[cecar33]

Ja men vad vet du mer om förutsättningarna, den avstyckade villa tomten på 1,5 mille den har kanske kostnader för VA anslutning som till största delen brukar vara tomtyt avgift, gatubyggnadskostnader som många kommuner lägger direkt på fastighetsägaren är väl också betald. Så att jämföra på det viset kräver alla uppgifter om den billigare tomten är kända, den kan lätt belastas med en hel del avgifter i 100 000 kr klassen.

 

[anthill]

Ja men vad vet du mer om förutsättningarna, den avstyckade villa tomten på 1,5 mille den har kanske kostnader för VA anslutning som till största delen brukar vara tomtyt avgift, gatubyggnadskostnader som många kommuner lägger direkt på fastighetsägaren är väl också betald. Så att jämföra på det viset kräver alla uppgifter om den billigare tomten är kända, den kan lätt belastas med en hel del avgifter i 100 000 kr klassen.

Min poäng var helt enkelt att prisskillnaden mellan tomter i de två områdena är långt under de 3,1 miljoner som skiljer dessa objekt. Jag är inte intresserad av en detaljerad kalkyl utan syftet med hela tråden var, som du påpekade i ditt första inlägg, att belysa lägesvariabeln, framförallt eftersom jag kan oroas över unga familjer som vill bygga nytt och jag har sett flera hus som visserligen är enkla standardmodeller (men som vi vet kostar även dessa flera miljoner) slås upp på lägen där min första tanke är att de i allra bästa fall går jämt ut ifall de har möjlighet att vänta länge på rätt köpare.

 

[Johnsson 56]

Jag undrar om fastigheterna är helt jämförbara. Tittar man på snitt för området skiljer det ju bara ca 400 k. Det måste väl alltså vara så att det billiga huset av någon anledning är jättebilligt och det dyrare väldigt mycket dyrare än snitten för området.

 

[carl fabian]

Håller helt med köp läget,helst vattennära (hav),om inte detta finns så nära centrum som möjligt i 60-talsområde
där man hade stora tomter utan att husen ligger på spottavstånd från varandra.
Hus i 4-6 miljonersklass i nyproducerade yttreområden kommer helt stagnera i pris och kan bli svårsålda.Jag har 40 års erfarenhet av husprojekt

 

[cecar33]

Håller helt med köp läget,helst vattennära (hav),om inte detta finns så nära centrum som möjligt i 60-talsområde
där man hade stora tomter utan att husen ligger på spottavstånd från varandra.
Hus i 4-6 miljonersklass i nyproducerade yttreområden kommer helt stagnera i pris och kan bli svårsålda.Jag har 40 års erfarenhet av husprojekt

Hur menar du nu? inte kan du ha 40 års erfarenhet av nyproducerade ytterområden som byggs nu eller. Men för 40 år sedan producerades det massor av hus som då var ytterområden och idag kostar dom det dubbla i storstäderna här i Sverige, så du får nog förklara dig liiite till.

 

[peterhjalmarsson]

Kanske inte skall dra för stora växlar på utannonserade priser - husen skall ju säljas också...

 

[carl fabian]

Cesar,har aldrig påstått att jag har 40 års erfarenhet av nyproducerade hus i ytterområden,däremot 40års erfarenhet av husprojekt.
Kan inte tänka mig att dessa hus i ytterområden kan kan fortsätta stiga hejdlöst i pris,isåfall förutsätter vi att löneökningarna stiger kraftigt samt att ränteavdragen bibehålls på oförändrad nivå.
Detta har ju diskuterats bland politiker och man vill ju stävja den ohämmade överbelåningen som sker samt tvinga folk till amorteringar och detta sätter ju automatiskt en broms på prisutvecklingen.Dom hus som först drabbas är de som finns på sämre lägen

 

[cecar33]

Cesar,har aldrig påstått att jag har 40 års erfarenhet av nyproducerade hus i ytterområden,däremot 40års erfarenhet av husprojekt.
Kan inte tänka mig att dessa hus i ytterområden kan kan fortsätta stiga hejdlöst i pris,isåfall förutsätter vi att löneökningarna stiger kraftigt samt att ränteavdragen bibehålls på oförändrad nivå.
Detta har ju diskuterats bland politiker och man vill ju stävja den ohämmade överbelåningen som sker samt tvinga folk till amorteringar och detta sätter ju automatiskt en broms på prisutvecklingen.Dom hus som först drabbas är de som finns på sämre lägen

Vad har då din kommentar om 40 års erfarenhet med husprojekt med resonemanget att göra?
Det är ju bara en ren gissning om framtida utveckling du gör. Det har gjorts spekulationer i alla tider och det har nog inte blivit rätt någon gång hittills