Era bekanta kan absolut hjälpa er. De borde ha ganska bra koll på vad som fungerar bra och dåligt i husen, och hur prisbilden ser ut. Så är det iallafall på vår radhusgata. Det kan vara väldigt bra för er att veta.
Jag tror att 100k över utropspriset i Stockholm är för lite för att få köpa före budgivning.
Jag tror att 100k över utropspriset i Stockholm är för lite för att få köpa före budgivning.
Som jag förstått det så är utgångspriserna ofta satta som lockpriser i Stockholm nu igen. Men man ska såklart göra sin egen värdering. Jag har dock aldrig hört talas om att man kan få köpa före budgivning utan att ge ett bud som ligger tydligt över utgångspriset.
Det är lite det jag menar, varför gör säljaren en besiktning över huvud taget? Det blir ju vilseledande för köparen och leder bara till tvister (även om det är lätthanterliga tvister ur juridisk synpunkt) som ger en dålig eftersmak av husköpet.stefancrs skrev:
Min känsla av allt det här som gäller besiktningar och dolda fel mm är väldigt... fel. Det känns inte tryggt på något sätt, man kan inte lite på nån. Samtidigt som det är en miljonaffär som man inte gärna vill ska gå åt skogen... Inte för att jag har nån idé på bättre system i och för sig... Får klura lite på den.
Vi har gett upp tanken på att köpa innan budgivning dels pga att banken var kinkigare än vi trott så vi kommer inte få lånelöfte förrän i slutet på veckan och dels pga att vi också tror att man måste göra en så pass stor höjning att vi hamnar utanför vad som känns rimligt för objektet.
Ang prissättningen så ligger det i nivå med vad grannarna har sålt sina hus för så det borde väl inte vara lockpris tycker jag. Vi håller tummarna för att det inte är så många intresserade... =)
Ska i alla fall prata med våra bekanta för att höra om de vet nåt om några fel eller så i grannskapet för att få en bättre bild av husen.
Dina vänner måste ju veta det mesta om husets konstruktion eftersom det är radhus, så där har du ju mycket information "gratis". Sen vilket skick det är i blir en annan fråga.
Som jag har förstått det, och det skall väl tilläggas att jag på intet sätt är någon expert, så är en anledning för säljaren att göra en besiktning att de planerar att teckna en dolda fel försäkring. Tryggare för säljaren, betala försäkringsbolag för att ta över ansvaret för dolda fel i samband med hus försäljningen. Så slipper säljaren ha det hängande över sig i 10 år.weyk skrev:
Sen när man redan har besiktnings protokollet, kan man ju lika gärna använda det i utannonsering av fastighet. Ser ju fint ut med en liten 'besiktigat' banner på hemnet. Kan ju locka någon, utan att avskräcka andra.
I de fall där man mot en summa får en genomgång med säljarens bes. man så tror jag att ansvaret för besiktningen också gäller mot den betalande köparen. Men det är inget självklart att så är fallet. Så du bör granska avtalet. Om du ex. bara får ett erbjudande om genomgång av protokollet mot ex. 4000 kr. Så finns det inget som säger att bes. mannen har något annat ansvar än att korrekt förklara vad som står i protokollet, inget om vad som inte står i protokollet.
Nu har vi fått besiktningsprotokollet (dock inte lusläst det finstilta än) utan några större anmärkningar. Syllarna är fuktmätta till 8-10% så det är lugnt i alla fall =)
Det blev en anmärkning på golvbrunnarna i ena badrummet men säljaren har tydligen beställt en remaljering för att åtgärda det.
I övrigt är det enda felet jag kan komma på som skulle kunna finnas, men som inte upptäcktes i den här besiktningen, är huruvida tätskikten är korrekt utförda. Ägaren renoverade ena badrummet 2007 och hur det är gjort vet jag inte i nuläget. Skulle en djupare besiktning kunna upptäcka några felaktigheter i tätskikt eller annat? Enda sättet jag kan komma på är att fråga hur ägaren gjorde och det kan jag ju göra själv =)
Hur ställer sig försäkringsbolag till badrum renoverade av tidigare ägare? Om han har slarvat och vi får en läcka, ersätter försäkringen det?
Det är alltså ett hus i gott skick som säljs och troligen är säljaren medveten om det. Skulle avtal utan återgånsklausul respektive flexibel inflytt vara av intresse för säljaren? Eller är det noll värt? Det kanske är individuellt förresten…
Men för att framföra erbjudandet går vi via mäklaren, är det så?
(Man får inte ens träffa säljaren innan man ska skriva på? Känns väldigt opersonligt…
Det blev en anmärkning på golvbrunnarna i ena badrummet men säljaren har tydligen beställt en remaljering för att åtgärda det.
I övrigt är det enda felet jag kan komma på som skulle kunna finnas, men som inte upptäcktes i den här besiktningen, är huruvida tätskikten är korrekt utförda. Ägaren renoverade ena badrummet 2007 och hur det är gjort vet jag inte i nuläget. Skulle en djupare besiktning kunna upptäcka några felaktigheter i tätskikt eller annat? Enda sättet jag kan komma på är att fråga hur ägaren gjorde och det kan jag ju göra själv =)
Hur ställer sig försäkringsbolag till badrum renoverade av tidigare ägare? Om han har slarvat och vi får en läcka, ersätter försäkringen det?
Det är alltså ett hus i gott skick som säljs och troligen är säljaren medveten om det. Skulle avtal utan återgånsklausul respektive flexibel inflytt vara av intresse för säljaren? Eller är det noll värt? Det kanske är individuellt förresten…
Men för att framföra erbjudandet går vi via mäklaren, är det så?
(Man får inte ens träffa säljaren innan man ska skriva på? Känns väldigt opersonligt…
Klart att du kan få träffa säljaren innan du skriver på. Säg bara till mäklaren att du har lite frågor om hur badrummet är byggt och att du vill prata med säljaren. Eftersom det är hemmabygge bör det vara dokumenterat hur det har gått till om säljaren gjort allt rätt.
Normalt så framför man budet till mäklaren.
Normalt så framför man budet till mäklaren.
Det där med golvbrunn som skall remaljeras låter minst sagt skumt. Om det gäller det badrum som renoverades 2007, så är arbetet inte korrekt (brunnen skulle ovillkorligen ha bytts ut). Det blir inte mer godkänt för att man remaljerar brunnen.
Om det gäller ett äldre badrum så måste brunnen ha varit i riktigt dåligt skick för att bes. mannen skall klaga. Och då är frågan om en reamljering hjälper, jag tvivlar.
Om den felande brunnen finns i det renoverade badrummet så bör du räkna med att förs. bolaget nekar ersättning ifall det blir vattenskada. brunnen är bevis på felaktigt utförande. och då är risken stor att de nekar även om en ev. läcka är helt oberoende av just det felet.
Överhuvudtaget så nekar förs. bolaget ersättning om badrummet är felaktigt utfört. Många förs. bolag nekar iofs ersättning för ytskikt i badrum överhuvudtaget.
Om det gäller ett äldre badrum så måste brunnen ha varit i riktigt dåligt skick för att bes. mannen skall klaga. Och då är frågan om en reamljering hjälper, jag tvivlar.
Om den felande brunnen finns i det renoverade badrummet så bör du räkna med att förs. bolaget nekar ersättning ifall det blir vattenskada. brunnen är bevis på felaktigt utförande. och då är risken stor att de nekar även om en ev. läcka är helt oberoende av just det felet.
Överhuvudtaget så nekar förs. bolaget ersättning om badrummet är felaktigt utfört. Många förs. bolag nekar iofs ersättning för ytskikt i badrum överhuvudtaget.
För en säljare är ju en bes. klausul alltid ett orosmoment. Självklart uppskattar säljaren att slippa bjuda på ett par ångerveckor. Men som köpare tycker jag att det är ett aldeles för stort riskmoment såvida du inte själv är erfaren besiktningsman.
Som sagt det där med badrummen, där verkar det ligga en hund begraven. Vad exakt står det i protokollet om brunnarna?
En grundlig bes. av badrum kan ofta visa på indikationer om det är felaktigt utfört, man kan aldrig genom inspektion i efterhand se att allt är rätt. Förvånansvärt ofta är just golvbrunnarna felaktigt utförda. Det kan vara så att de är för gamla (alla äldre än ca. 1990 skall alltid bytas, kom nya typgodkännandekrav då). Eller så ser man felaktigheter i tätskiktets anslutning, ex. brunnsmanschetten ligger under klämringen, den skall tryckas mot sidorna på brunnen av ringen (varierar dock lite mellan fabrikat på brunn), ringen måste sitta i botten på sitt säte. Ett annat vanligt fel är att brunnen är felaktigt infäst, så att det blir mikroskopisk svikt i golvet runt brunnen. Det är svårt (omöjligt?) att upptäcka genom besiktning, visar sig efter några år som en vattenskada.
Man kan ofta se om tätskikt överhuvudtaget applicerats genom att öppna eldosor, eller montera bort brytare/uttag. Man kan undersöka hur tätskiktet ansluts mot tröskeln, man kan undersöka att det är riktigt fall mot brunnen (väldigt vanligt fel). Man kan genom att studera rördragningen avslöja att det måste finnas dolda skarvar i väggar eller golv. man kan undersöka att ev. rörfördelare sitter i korrekt utförda utrymmen. Vanligt att de bara sitter inne i en vägg med en lucka, men saknar tätt golv i utrymmet, eller med rörgenomföringar nedåt som saknar tätning osv.
Många bes. män tittar inte på den detaljnivån, så det gäller att välja med omsorg. Strikt formellt så innehåller de flesta besiktningar bara en "okulärkontroll", vilket kan innebär att bes. mannen stannar vid dörren "ser fint ut".
Det finns fler saker att titta på som jag inte har koll på.
Som sagt det där med badrummen, där verkar det ligga en hund begraven. Vad exakt står det i protokollet om brunnarna?
En grundlig bes. av badrum kan ofta visa på indikationer om det är felaktigt utfört, man kan aldrig genom inspektion i efterhand se att allt är rätt. Förvånansvärt ofta är just golvbrunnarna felaktigt utförda. Det kan vara så att de är för gamla (alla äldre än ca. 1990 skall alltid bytas, kom nya typgodkännandekrav då). Eller så ser man felaktigheter i tätskiktets anslutning, ex. brunnsmanschetten ligger under klämringen, den skall tryckas mot sidorna på brunnen av ringen (varierar dock lite mellan fabrikat på brunn), ringen måste sitta i botten på sitt säte. Ett annat vanligt fel är att brunnen är felaktigt infäst, så att det blir mikroskopisk svikt i golvet runt brunnen. Det är svårt (omöjligt?) att upptäcka genom besiktning, visar sig efter några år som en vattenskada.
Man kan ofta se om tätskikt överhuvudtaget applicerats genom att öppna eldosor, eller montera bort brytare/uttag. Man kan undersöka hur tätskiktet ansluts mot tröskeln, man kan undersöka att det är riktigt fall mot brunnen (väldigt vanligt fel). Man kan genom att studera rördragningen avslöja att det måste finnas dolda skarvar i väggar eller golv. man kan undersöka att ev. rörfördelare sitter i korrekt utförda utrymmen. Vanligt att de bara sitter inne i en vägg med en lucka, men saknar tätt golv i utrymmet, eller med rörgenomföringar nedåt som saknar tätning osv.
Många bes. män tittar inte på den detaljnivån, så det gäller att välja med omsorg. Strikt formellt så innehåller de flesta besiktningar bara en "okulärkontroll", vilket kan innebär att bes. mannen stannar vid dörren "ser fint ut".
Det finns fler saker att titta på som jag inte har koll på.
Redigerat:
Citat från protokollet:
"Golvbrunnar är inte utbytt i samband med renoveringen.
Golvbrunn vid tvättmaskin ligger för nära vägg.
Vattenrör som kommer upp ur golv."
Jag gissar att ägaren är en hemmafixare som alla vi andra som ville fräscha upp badrummet med lite kakel och klinkers utan speciellt mycket kunskap om brunnar och rördragningar...
Hur den nu remaljerade brunnen fäster in mot golvets tätskikt framgår inte men det ska jag försöka kika på på visningen.
Tack hempularen för alla tips om hur man kan hitta indikationer på fel i badrum, väldigt hjälpsamt.
Men åter till det här med besiktning:
Om man nu måste vara så extremt noga med vilken besiktningsman man anlitar och troligtvis får betala rejäla pengar för en någorlunda bra som kanske ändå bara säger "jag tror, att kanske kan det..." känns det lite onödigt...
Och om försäkringsbolaget inte ens täcker vattenskada från detta badrum så...
Ja, jag står hellre över det till en prisreduktion och renoverar sen enligt konstens alla regler. Det känns väldigt mycket mer rationellt.
"Golvbrunnar är inte utbytt i samband med renoveringen.
Golvbrunn vid tvättmaskin ligger för nära vägg.
Vattenrör som kommer upp ur golv."
Jag gissar att ägaren är en hemmafixare som alla vi andra som ville fräscha upp badrummet med lite kakel och klinkers utan speciellt mycket kunskap om brunnar och rördragningar...
Hur den nu remaljerade brunnen fäster in mot golvets tätskikt framgår inte men det ska jag försöka kika på på visningen.
Tack hempularen för alla tips om hur man kan hitta indikationer på fel i badrum, väldigt hjälpsamt.
Men åter till det här med besiktning:
Om man nu måste vara så extremt noga med vilken besiktningsman man anlitar och troligtvis får betala rejäla pengar för en någorlunda bra som kanske ändå bara säger "jag tror, att kanske kan det..." känns det lite onödigt...
Och om försäkringsbolaget inte ens täcker vattenskada från detta badrum så...
Ja, jag står hellre över det till en prisreduktion och renoverar sen enligt konstens alla regler. Det känns väldigt mycket mer rationellt.
Man behöver inte vara noga med vilken besiktningsman man anlitar, man behöver vara noga med hur man undersöker huset.
Idag verkar väldigt många tro att "dyker det upp nåt fel så kan vi stämma säljaren", vilket väldigt sällan är fallet. I princip tycker jag att man som köpare ska glömma allt man hört om "dolda fel". Låtsas som om begreppet inte existerar, du köper huset i befintligt skick och får ta alla smällar. Så hur noga vill du undersöka huset?
Dolda fel är nåt som en säljare eventuell ska vara lite orolig för, men glöm det som köpare.
Idag verkar väldigt många tro att "dyker det upp nåt fel så kan vi stämma säljaren", vilket väldigt sällan är fallet. I princip tycker jag att man som köpare ska glömma allt man hört om "dolda fel". Låtsas som om begreppet inte existerar, du köper huset i befintligt skick och får ta alla smällar. Så hur noga vill du undersöka huset?
Dolda fel är nåt som en säljare eventuell ska vara lite orolig för, men glöm det som köpare.
Som sagt golvbrunn ej bytt vid renovering betyder att förs. bolaget kommer att vägra betala någonting om det läcker vid den brunnen (vilket det kommer att göra med skapligt stor sannolikhet), det är också stor risk att bolaget kommer att neka ersättning överhuvudtaget för fel i bardumet, med hänvisning till att det inte är fackmannamässigt utfört (åter pga. brunnen).
Golvbrunn för nära vägg, betyder att man inte kan följa tätskiktstillverkarens anvisning om hur tätskiktet skall monteras, risk att det inte fäster ordentligt på sträckan mellan brunn och vägg. Förhöjd risk för vatternskada, ytterligare en faktor som förs. bolaget kan neka för.
Rör som kommer upp ur golvet, strider mot reglerna i BKR (plattsättningsregler) och jag tror att det även strider mot bestämmelserna i säkert vatten, som är VVS branschens regelverk. Båda finns på nätet och är lättlästa dokument, lätta att förstå för vem som helst. Rekommenderas som läsning inför alla former av husletande. Just det där med rör upp genom golvet tror jag att man kan ha om det är "orimligt" att ändra vid en renovering. Under förutsättning att det noteras i kvalitetshandlingen som en avvikelse. Dvs. det skall då inte diskvlificera hela badrummet, men man får givetvis ingen förs. ersättning om en läcka beror just på detta fel.
Orimligt kan vara att man kanske skulle tvingas riva halva huset för att dra om rören på ett godkänt sätt.
Golvbrunn för nära vägg, betyder att man inte kan följa tätskiktstillverkarens anvisning om hur tätskiktet skall monteras, risk att det inte fäster ordentligt på sträckan mellan brunn och vägg. Förhöjd risk för vatternskada, ytterligare en faktor som förs. bolaget kan neka för.
Rör som kommer upp ur golvet, strider mot reglerna i BKR (plattsättningsregler) och jag tror att det även strider mot bestämmelserna i säkert vatten, som är VVS branschens regelverk. Båda finns på nätet och är lättlästa dokument, lätta att förstå för vem som helst. Rekommenderas som läsning inför alla former av husletande. Just det där med rör upp genom golvet tror jag att man kan ha om det är "orimligt" att ändra vid en renovering. Under förutsättning att det noteras i kvalitetshandlingen som en avvikelse. Dvs. det skall då inte diskvlificera hela badrummet, men man får givetvis ingen förs. ersättning om en läcka beror just på detta fel.
Orimligt kan vara att man kanske skulle tvingas riva halva huset för att dra om rören på ett godkänt sätt.
Det är precis det här jag menar!
För mig känns säljarens besiktning, egen undersökning, input från er och annat informationssamlande som gott och väl. Jag ser inget riktigt värde i en besiktning till.
Hempularen, tack igen för utförliga svar och information, det ger väldigt mycket!
Som jag ser det i det här läget så erbjuder vi säljaren en smidig affär utan klausuler och sätter upp badrumsrenovering överst på att-göra-listan (dvs köper rakt av i befintligt skick och tar smällen av en renovering)
Angående att kontakta säljaren i tidigt skede som jag var inne på i början av tråden så visade det sig att mammas väninna kände säljaren och har nu framfört att vi är intresserade utan att jag visste om det. Får se om det har nån betydelse i slutändan =)