Uppskattad kostnad för renoveringsobjekt?
Hej!
Jag ber om ursäkt om denna post hamnat fel, jag har inte varit aktiv här förut.
Vi börjar så smått titta på hus i närområdet och då gärna ett som det är lite att göra på så man själv får välja hur saker och ting ska bli.
Nog för att jag är väldigt grön på kostander för stora renoveringar etc så undrar jag lite kring det besiktningsprotokoll som finns.
Utan att ta dit en egen besiktningsman som följer upp problemområden mer specifikt, hur mycket grisen-i-säcken skulle t.ex. detta hus bli?
Här kommer "lite" copy-paste med lite frågor:
_______________________________
Noteringar
Huvudbyggnad
Utvändigt
Mark m.m. Dagvatten leds bort från byggnaden i rör på mark.
Regelbunden kontroll av funktion rekommenderas för att
undvika vatteninträngning / fuktskador i källaren.
Grundmur/hussockel
Grundmurarna utgörs av puts på betong.
Inga avvikande noteringar gjordes vid besiktningen
Fasad
Utgörs av puts på trästomme samt träpanel på takkupor.
Intill balkong samt ovan balkongdörr noterades att puts delvis saknas samt bom (lös mot underlaget) i puts.
Fönster/dörrar
Utgörs av 2-glas kopplade.
Lokalt noterades att fönster ej går att öppna (sitter fast).
Lokalt spräckt ruta noterades samt sprickor i bågar.
En del algpåväxter noterades.
Yttertak
Yttertaket utgörs av tegelpannor ovan underlagspapp och läkt. Normal teknisk livslängd beräknas till ca 30 år under förutsättning att normalt underhåll utförs.
Vid kontroll av taket (endast via taklucka samt mark pga brant lutning samt is) noterades att delar av plåtar har färgsläpp.
Vid stickprovskontroll av underlagspappen noterades det att denna är spröd. Detta är ålderstecken. Teknisk livslängd bedöms som uppnådd.
Läckaget har kunnat konstateras i badrum. Avseende läckaget takkupan se badrum nedan samt fortsatt utredning nedan.
Balkong
Balkongens konstruktion är utförd med bärande balkar inbyggda i vägg och i golvbjälklag. Denna typ av konstruktion utgör en riskkonstruktion för fuktskador då balkarna kan bli skadade och kan transportera fukt in i konstruktionen.
Balkongen är besiktigad från mark, från fönster samt uppifrån.
Vid kontroll via fönster noterades att balkongen sannolikt renoverats vid något tillfälle. Extra/nya balkar har monterats intill äldre. De äldre noterades lokalt ha rötskador.
Tätskiktet utgörs av en plåt. Vid kontroll gjordes inga avvikande noteringar.
Entrétrapp
Entrétrappans konstruktion utgörs av betong. Vid byggnation av denna typ av betongtrappor monterades denna ovan grundmuren med en tjärpapp mot trästommen som fuktspärr. Denna tjärpapp kan med åren vittra sönder och fuktskyddet försämras. Betongkonstruktionen kan då ligga an trästommen. Vid denna typ av konstruktion kan det föreligga risk för fukt/mögelskador i anslutande trästomme då betongen transporterar fukten kapillärt.
Den här typen av trappkonstruktioner är vanligt förekommande i denna typ av byggnader.
Ingen kontroll av anslutande stomme är möjlig.
Vid kontroll av utrymme under trapp gjordes inga noteringar.
Altan
Altanen lutar något.
Stolpar / trädetaljer har underhållsbehov.
Grundläggningar
Grundläggningen av byggnaden utgörs av grundsulor med mellangjutna betonggolv. Den här typen av grundläggning har normalt högre fuktvärden i nedre del av grundmurar / anslutningar mot mark samt i mellangjutna betonggolv p.g.a. markfukt. Detta eftersom de i normalfallet grundlagts direkt på mark eller ovan endast ett tunt avjämningslager, utan underliggande kapillärbrytande eller dränerande material. Grundsulorna samt grundmurarna har en bärande funktion. Betonggolven är vanligtvis tunna och oarmerade eftersom de endast tjänar som golvbeläggning. Sprickor förekommer normalt i dessa betonggolv, vilka vanligtvis endast är av kosmetisk betydelse.
Grundprincipen för att undvika fukt- och mikrobiella skador är att inget organiskt material (träreglar, isolering mm) skall vara i kontakt med fuktig miljö. Vid inredning av konstruktioner som kan påverkas av markfukt bör de utföras med fuktskydd eller fuktsäkra material som t.ex. mekaniskt ventilerade Platonmattor, Nivellgolv, klinker m.m.
Golvkonstruktionerna utgörs av betong. Inga noteringar gjordes vid besiktningen.
Grundmurarna utgörs av betong.
Vid kontroll noterades färg/putssläppor samt missfärgningar.
Typ av fuktisolering samt dränering är okänt. Vid kontroll av källaren noterades fuktpåverkan i nedre delar med puts/färgsläppor.
Teknisk livslängd på fuktisolering och dränering bedöms som uppnådd.
Invändigt
Ventilation
Ventilationen utgörs av självdrag.
Stomme
Stommen samt bjälklagen i byggnaden utgörs av trä. I trästommar förekommer det normalt rörelser med medföljande sprickbildningar i väggar och tak samt knarr i golv.
En del normala sprickor, lutningar samt golvknarr noterades.
Ytor är ej besiktigade med avseende på slitage.
Anmärkningar:
Tvättstuga
Utrymmet har kakel på väggar. En del bom (lösa mot underlaget) i kakel noterades.
Wc
Spår av läckaget från yttertak/takkupa på vägg i form av fuktgenomslag samt rinnmärken noterades.
Badrum
Utrymmet har plastmatta på golv samt våtrumstapet på väggar. Utrymmet är äldre. Renovering erfordras. I anslutning till avloppsluftningsrör samt i framkant noterades läckage från taket. Vid öppnande av det vänstra fönstret noterades skador i karm pga läckaget. Se fortsatt utredning.
3 RISKANALYS
Balkongens konstruktion med bärande balkar inbyggda i vägg och i golvbjälklag utgör en riskkonstruktion för fuktskador då balkarna kan bli skadade och kan transportera fukt in i anslutande konstruktioner. Om entrétrappens fuktspärr är bristfällig, och konstruktionen som utgörs av betong ligger an trästommen, kan det föreligga risk för fukt/mögelskador i anslutande trästomme då betongen kan transportera fukt kapillärt.
4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Fortsatt utredning avseende tak och läckaget ned till badrum erfordras för att reda ut omfattning samt åtgärder.
______________________
Dessa delar där den tekniska livslängden bedöms som uppnådd, behöver dessa åtgärdas direkt eller klarar det sig något/några år eller så?
Vad kan man tänka sig att övriga kostnader ligger på om man exkluderar nya badrum och kök? Alltså de av besiktningsmannen föreslagna?
Hur mycket mer och nyttig info får man om man tar en egen besiktningsman till platsen?
Tack på förhand (om ni orkar läsa igenom allt
)!
Jag ber om ursäkt om denna post hamnat fel, jag har inte varit aktiv här förut.
Vi börjar så smått titta på hus i närområdet och då gärna ett som det är lite att göra på så man själv får välja hur saker och ting ska bli.
Nog för att jag är väldigt grön på kostander för stora renoveringar etc så undrar jag lite kring det besiktningsprotokoll som finns.
Utan att ta dit en egen besiktningsman som följer upp problemområden mer specifikt, hur mycket grisen-i-säcken skulle t.ex. detta hus bli?
Här kommer "lite" copy-paste med lite frågor:
_______________________________
Noteringar
Huvudbyggnad
Utvändigt
Mark m.m. Dagvatten leds bort från byggnaden i rör på mark.
Regelbunden kontroll av funktion rekommenderas för att
undvika vatteninträngning / fuktskador i källaren.
Grundmur/hussockel
Grundmurarna utgörs av puts på betong.
Inga avvikande noteringar gjordes vid besiktningen
Fasad
Utgörs av puts på trästomme samt träpanel på takkupor.
Intill balkong samt ovan balkongdörr noterades att puts delvis saknas samt bom (lös mot underlaget) i puts.
Fönster/dörrar
Utgörs av 2-glas kopplade.
Lokalt noterades att fönster ej går att öppna (sitter fast).
Lokalt spräckt ruta noterades samt sprickor i bågar.
En del algpåväxter noterades.
Yttertak
Yttertaket utgörs av tegelpannor ovan underlagspapp och läkt. Normal teknisk livslängd beräknas till ca 30 år under förutsättning att normalt underhåll utförs.
Vid kontroll av taket (endast via taklucka samt mark pga brant lutning samt is) noterades att delar av plåtar har färgsläpp.
Vid stickprovskontroll av underlagspappen noterades det att denna är spröd. Detta är ålderstecken. Teknisk livslängd bedöms som uppnådd.
Läckaget har kunnat konstateras i badrum. Avseende läckaget takkupan se badrum nedan samt fortsatt utredning nedan.
Balkong
Balkongens konstruktion är utförd med bärande balkar inbyggda i vägg och i golvbjälklag. Denna typ av konstruktion utgör en riskkonstruktion för fuktskador då balkarna kan bli skadade och kan transportera fukt in i konstruktionen.
Balkongen är besiktigad från mark, från fönster samt uppifrån.
Vid kontroll via fönster noterades att balkongen sannolikt renoverats vid något tillfälle. Extra/nya balkar har monterats intill äldre. De äldre noterades lokalt ha rötskador.
Tätskiktet utgörs av en plåt. Vid kontroll gjordes inga avvikande noteringar.
Entrétrapp
Entrétrappans konstruktion utgörs av betong. Vid byggnation av denna typ av betongtrappor monterades denna ovan grundmuren med en tjärpapp mot trästommen som fuktspärr. Denna tjärpapp kan med åren vittra sönder och fuktskyddet försämras. Betongkonstruktionen kan då ligga an trästommen. Vid denna typ av konstruktion kan det föreligga risk för fukt/mögelskador i anslutande trästomme då betongen transporterar fukten kapillärt.
Den här typen av trappkonstruktioner är vanligt förekommande i denna typ av byggnader.
Ingen kontroll av anslutande stomme är möjlig.
Vid kontroll av utrymme under trapp gjordes inga noteringar.
Altan
Altanen lutar något.
Stolpar / trädetaljer har underhållsbehov.
Grundläggningar
Grundläggningen av byggnaden utgörs av grundsulor med mellangjutna betonggolv. Den här typen av grundläggning har normalt högre fuktvärden i nedre del av grundmurar / anslutningar mot mark samt i mellangjutna betonggolv p.g.a. markfukt. Detta eftersom de i normalfallet grundlagts direkt på mark eller ovan endast ett tunt avjämningslager, utan underliggande kapillärbrytande eller dränerande material. Grundsulorna samt grundmurarna har en bärande funktion. Betonggolven är vanligtvis tunna och oarmerade eftersom de endast tjänar som golvbeläggning. Sprickor förekommer normalt i dessa betonggolv, vilka vanligtvis endast är av kosmetisk betydelse.
Grundprincipen för att undvika fukt- och mikrobiella skador är att inget organiskt material (träreglar, isolering mm) skall vara i kontakt med fuktig miljö. Vid inredning av konstruktioner som kan påverkas av markfukt bör de utföras med fuktskydd eller fuktsäkra material som t.ex. mekaniskt ventilerade Platonmattor, Nivellgolv, klinker m.m.
Golvkonstruktionerna utgörs av betong. Inga noteringar gjordes vid besiktningen.
Grundmurarna utgörs av betong.
Vid kontroll noterades färg/putssläppor samt missfärgningar.
Typ av fuktisolering samt dränering är okänt. Vid kontroll av källaren noterades fuktpåverkan i nedre delar med puts/färgsläppor.
Teknisk livslängd på fuktisolering och dränering bedöms som uppnådd.
Invändigt
Ventilation
Ventilationen utgörs av självdrag.
Stomme
Stommen samt bjälklagen i byggnaden utgörs av trä. I trästommar förekommer det normalt rörelser med medföljande sprickbildningar i väggar och tak samt knarr i golv.
En del normala sprickor, lutningar samt golvknarr noterades.
Ytor är ej besiktigade med avseende på slitage.
Anmärkningar:
Tvättstuga
Utrymmet har kakel på väggar. En del bom (lösa mot underlaget) i kakel noterades.
Wc
Spår av läckaget från yttertak/takkupa på vägg i form av fuktgenomslag samt rinnmärken noterades.
Badrum
Utrymmet har plastmatta på golv samt våtrumstapet på väggar. Utrymmet är äldre. Renovering erfordras. I anslutning till avloppsluftningsrör samt i framkant noterades läckage från taket. Vid öppnande av det vänstra fönstret noterades skador i karm pga läckaget. Se fortsatt utredning.
3 RISKANALYS
Balkongens konstruktion med bärande balkar inbyggda i vägg och i golvbjälklag utgör en riskkonstruktion för fuktskador då balkarna kan bli skadade och kan transportera fukt in i anslutande konstruktioner. Om entrétrappens fuktspärr är bristfällig, och konstruktionen som utgörs av betong ligger an trästommen, kan det föreligga risk för fukt/mögelskador i anslutande trästomme då betongen kan transportera fukt kapillärt.
4 FORTSATT TEKNISK UTREDNING
Fortsatt utredning avseende tak och läckaget ned till badrum erfordras för att reda ut omfattning samt åtgärder.
______________________
Dessa delar där den tekniska livslängden bedöms som uppnådd, behöver dessa åtgärdas direkt eller klarar det sig något/några år eller så?
Vad kan man tänka sig att övriga kostnader ligger på om man exkluderar nya badrum och kök? Alltså de av besiktningsmannen föreslagna?
Hur mycket mer och nyttig info får man om man tar en egen besiktningsman till platsen?
Tack på förhand (om ni orkar läsa igenom allt
)!
Om du tar dit en egen besiktningsman för en överlåtelsebesiktning kommer nog denne säga i stort sett samma sak. En genomgång på plats av säljarens besiktningsman ger lika mycket, och blir lite billigare. Är du orolig ska du beställa en större undersökning, jordabalksbesiktning tror jag de kallas.
Det jag skulle framför allt skulle koncentrera mig på är taket och badrummet i första hand, dränering och kanske fasad i andra hand. Inget i protokollet tycker jag verkar avskräckande, även om det verkar vara en del jobb att göra, men det kan ju vara kul
Det jag skulle framför allt skulle koncentrera mig på är taket och badrummet i första hand, dränering och kanske fasad i andra hand. Inget i protokollet tycker jag verkar avskräckande, även om det verkar vara en del jobb att göra, men det kan ju vara kul
Tack för svar!bonnier skrev:Om du tar dit en egen besiktningsman för en överlåtelsebesiktning kommer nog denne säga i stort sett samma sak. En genomgång på plats av säljarens besiktningsman ger lika mycket, och blir lite billigare. Är du orolig ska du beställa en större undersökning, jordabalksbesiktning tror jag de kallas.
Det jag skulle framför allt skulle koncentrera mig på är taket och badrummet i första hand, dränering och kanske fasad i andra hand. Inget i protokollet tycker jag verkar avskräckande, även om det verkar vara en del jobb att göra, men det kan ju vara kul
Får man med en sådan jordabalksbesiktning helt reda på fuktskadans omfattning? Om inte, finns det något sätt man kan få det innan ett eventuellt köp?
Badrummet och taket är absolut prio 1, förmodligen i nämnd ordning. Är jag ute på hal is när jag tänker att tak kan ordnas till sommaren?
Angående att dräneringen inte höjer värdet med motsvarande så är det inget problem. Är det rimligt att anta att den typ av dräningen som omnäms kostar kring det beloppet? Vilka variabler spelar in? Inom vilken tidsperiod bör detta åtgärdas när "den tekniska livslängen är uppnådd"?
Tack igen!