Severus skrev:
" Allt beror på rätt köpare vid rätt tidpunkt. "
Det är just detta som är så groteskt. Varje fastighetsaffär är unik, och hur ska man då kunna öht jämföra med andra affärer?!
Det kan ju låta lite nedslående. Men i bankens ögon betalar en köpare ALLTID för mycket per definition: Ingen annan ville ju betala lika mycket. Ofta bjuder två spekulanter över varandra "tokhögt" Jag har hört en klok mäklare konstatera att "rätta priset" på en sådan fastighet ligger någonstans där den tredje och fjärde spekulanten ger upp.
På samma kan det bli tokigt med fel "utgångspris". Någon har tidigare på denna tråd tipsat om knepet att inte skrämma bort folk med för högt sådant. Jag kan bara instämma. För låga utgångsbud har ju visat sig vara ett så effektivt prishöjande att metoden förklarats oetisk. Rätta priset är är kanske den summa som ger både köpare och säljare samma svidande känsla av att bli lurad!
En metod jag definitivt vill varna för är att sälja med slutet anbud. I vårt grannskap är detta av outgrundlig orsak vanligt. Först visas stället upp. Det är alldeles svart av nyfiket folk som kryllar runt på bryggan och verandan med sjöutsikt. Samma anddäktiga fråga viskas i varenda hörn:
"Vad kostar det? På ett ungefär" ...
"Åtminstone många miljoner!" svarar mäklarn och gnuggar händerna i triumf. "Exakt hur mycket avgör marknaden".
Då åker folk hem och skäms. De hade bara tänkt bjuda nån enstaka miljon. Därför bjuder de inte alls. Sen visar det sig att högsta budet blev knappt en enda miljon ...
Summan är att också proffsen begår sina misstag. Så hur mycket lättare är det inte för amatören att göra bort sig minst lika myciket. ;D
" Allt beror på rätt köpare vid rätt tidpunkt. "
Det är just detta som är så groteskt. Varje fastighetsaffär är unik, och hur ska man då kunna öht jämföra med andra affärer?!
Det kan ju låta lite nedslående. Men i bankens ögon betalar en köpare ALLTID för mycket per definition: Ingen annan ville ju betala lika mycket. Ofta bjuder två spekulanter över varandra "tokhögt" Jag har hört en klok mäklare konstatera att "rätta priset" på en sådan fastighet ligger någonstans där den tredje och fjärde spekulanten ger upp.
På samma kan det bli tokigt med fel "utgångspris". Någon har tidigare på denna tråd tipsat om knepet att inte skrämma bort folk med för högt sådant. Jag kan bara instämma. För låga utgångsbud har ju visat sig vara ett så effektivt prishöjande att metoden förklarats oetisk. Rätta priset är är kanske den summa som ger både köpare och säljare samma svidande känsla av att bli lurad!
En metod jag definitivt vill varna för är att sälja med slutet anbud. I vårt grannskap är detta av outgrundlig orsak vanligt. Först visas stället upp. Det är alldeles svart av nyfiket folk som kryllar runt på bryggan och verandan med sjöutsikt. Samma anddäktiga fråga viskas i varenda hörn:
"Vad kostar det? På ett ungefär" ...
"Åtminstone många miljoner!" svarar mäklarn och gnuggar händerna i triumf. "Exakt hur mycket avgör marknaden".
Då åker folk hem och skäms. De hade bara tänkt bjuda nån enstaka miljon. Därför bjuder de inte alls. Sen visar det sig att högsta budet blev knappt en enda miljon ...
Summan är att också proffsen begår sina misstag. Så hur mycket lättare är det inte för amatören att göra bort sig minst lika myciket. ;D
[quote author=billy_baver link=board=Tomter;num=1124354353;start=0#15 date=09/08/05 kl 12:05:02]
Jag har hört en klok mäklare konstatera att "rätta priset" på en sådan fastighet ligger någonstans där den tredje och fjärde spekulanten ger upp.
/quote]
Tycker inte det var ett dugg klokt sagt. Rätta priset på en fastighet är ju precis det den spekulant med högst bud betalar. Det är marknadspriset på just den fastigheten just den dagen och därmed "rätt pris för just den köparen. Det kan ju vara så att han har ett antal skäl till att han vill köpa den specifika fastigheten plus att han besitter den ekonomiska förmågan att bjuda högre än alla andra. Då är det ju rätt pris för honom. Om sedan den kloke mäklaren tycker att rätt pris är när tredje eller fjärde spekulanten gav sig. Tja då har ju mäklaren misstagit sig på marknaden.
Att sedan vissa låter sig dras med i en budgivning och köpa hus de egentligen inte har råd med är ju en helt annan sak.
Jag har hört en klok mäklare konstatera att "rätta priset" på en sådan fastighet ligger någonstans där den tredje och fjärde spekulanten ger upp.
/quote]
Tycker inte det var ett dugg klokt sagt. Rätta priset på en fastighet är ju precis det den spekulant med högst bud betalar. Det är marknadspriset på just den fastigheten just den dagen och därmed "rätt pris för just den köparen. Det kan ju vara så att han har ett antal skäl till att han vill köpa den specifika fastigheten plus att han besitter den ekonomiska förmågan att bjuda högre än alla andra. Då är det ju rätt pris för honom. Om sedan den kloke mäklaren tycker att rätt pris är när tredje eller fjärde spekulanten gav sig. Tja då har ju mäklaren misstagit sig på marknaden.
Att sedan vissa låter sig dras med i en budgivning och köpa hus de egentligen inte har råd med är ju en helt annan sak.
Lugn kompis! Jag moraliserar inte. Detta med "marknad" är något man kan ta Nobelpris i ...
med mitt köp av sjötomt 2 mil från stockholm i ryggen så gissar jag värdet på din tomt till 1,2-1,6 miljoner. gillar egentligen inte att kasta ur mig ett pris utan att ha sett tomten men det är vad jag tror.
efter köpet fick vi vår tomt värderad till 2,0-2,1 miljoner.
större sjö och betydligt närmare stockholm.
efter köpet fick vi vår tomt värderad till 2,0-2,1 miljoner.
större sjö och betydligt närmare stockholm.
Jag tycker du ska vända dig till en opartisk aktör. där du kan få hjälp med detaljplan och få en riktig marknads undersökning kring värdering och försäljningsvärd. Allt annat blir bara glädjekalkyl. Om området är så attraktivt så skulle jag sälja det på ritning.
//KAN
//KAN
Hade mäklaren här förra veckan. Försäljningen blir i början av maj. Ska rapportera vad det blev efteråt. Är någon intresserad så maila oss på k_naessen@hotmail.com så skickar vi lite mer info.
Mvh
Skogstomten
Mvh
Skogstomten
Hoppas du haft kontakt med flera mäklare. Inte enbart för prisbilden, men även så att det "rätt" mäklare som säljer fastigheten på "rätt" sätt. Lycka till!
Har haft hit 7 olika mäklare! 5 "stolpskott" och två som vi nu står och väljer emellan....
Fattar verkligen inte hur vissa mäklare bär sig åt och hur dom jobbar. T ex När en mäklare sålde en sommarstuga i närheten så hade man bara en enda visning på en måndag eftermiddag kl 17! De flesta kommer i lågskor eller högklackat mitt i vintern för att titta på en tomt och hus långt ute på landet. När man då frågar om vi ska gå omkring och titta på byggnaderna (7st) så ser man genast lite besvärad ut.....
Vissa tycks tro att dom själva klarar av att hantera 50-tals kunder på två stora fastigheter med 7 byggnader på visningsdan utan att behöva ta in extra hjälp...
En annan hade ingen kunskap eller intresse om förhandsbesked, befintliga byggander eller deras skick, enskilda avlopp, köksvedpanna osv. De flesta känns inte vidare förtroendeingivande eller att dom har någon vidare idé om hur man ska marknadsföra ett sånt här objekt trots att dom oftast blir helt lyriska när dom kommer hit! Vissa andra känns som om att dom borde slutat för länge sen eller att försöka få en nytändning. Lite entusiasm för hur ens jobba ska göras bör man nog visa när man träffar nya eventuella kunder och helt slentrianmässigt begär 3-5% i arvode vilket blir 100 000-200 000kr med huset också. >
Dom flesta är ganska överrens om att ett lämpligt utgångsvärde är 1-1,5 miljon för tomten och att den bör marknadföras både lokalt och i DN och enligt vissa även i Dagens Industri eller liknande. Vi ska ju även sälja huset vi bor i som tomten är styckad ifrån. En liten enplansvilla på 80kvm i mycket bra skick och rejält ombyggd med vattenburen värme nya vitvaror osv med ett vinterbonat gästhus från 1983 på 42kvm + lika stor källare med exakt samma förutsättningar tomtmässigt som den separata tomten. Den sätter man till 2-3 miljoner i utgångspris på enligt mäklarna.
Så då begär man alltså mellan 3-5 % i mäklararvode utan blinka trots att man ens inte anstränger sig för att visa sig vidare kunnig eller intresserad. Lite märkligt tycker jag. Man kanske borde byta jobb!!! ;D
Men nu har vi hittat två olika som i alla fall verkar hyfsat kunniga och intresserade av att verkligen göra ett bra jobb så frå vi se vilken det blir som får jobbet
Det borde skilja en hel del mellan en tomt vid havet jämfört med en som ligger vid en liten insjö enligt min mening som svar på Tinas fråga
Fattar verkligen inte hur vissa mäklare bär sig åt och hur dom jobbar. T ex När en mäklare sålde en sommarstuga i närheten så hade man bara en enda visning på en måndag eftermiddag kl 17! De flesta kommer i lågskor eller högklackat mitt i vintern för att titta på en tomt och hus långt ute på landet. När man då frågar om vi ska gå omkring och titta på byggnaderna (7st) så ser man genast lite besvärad ut.....
Vissa tycks tro att dom själva klarar av att hantera 50-tals kunder på två stora fastigheter med 7 byggnader på visningsdan utan att behöva ta in extra hjälp...
En annan hade ingen kunskap eller intresse om förhandsbesked, befintliga byggander eller deras skick, enskilda avlopp, köksvedpanna osv. De flesta känns inte vidare förtroendeingivande eller att dom har någon vidare idé om hur man ska marknadsföra ett sånt här objekt trots att dom oftast blir helt lyriska när dom kommer hit! Vissa andra känns som om att dom borde slutat för länge sen eller att försöka få en nytändning. Lite entusiasm för hur ens jobba ska göras bör man nog visa när man träffar nya eventuella kunder och helt slentrianmässigt begär 3-5% i arvode vilket blir 100 000-200 000kr med huset också. >
Dom flesta är ganska överrens om att ett lämpligt utgångsvärde är 1-1,5 miljon för tomten och att den bör marknadföras både lokalt och i DN och enligt vissa även i Dagens Industri eller liknande. Vi ska ju även sälja huset vi bor i som tomten är styckad ifrån. En liten enplansvilla på 80kvm i mycket bra skick och rejält ombyggd med vattenburen värme nya vitvaror osv med ett vinterbonat gästhus från 1983 på 42kvm + lika stor källare med exakt samma förutsättningar tomtmässigt som den separata tomten. Den sätter man till 2-3 miljoner i utgångspris på enligt mäklarna.
Så då begär man alltså mellan 3-5 % i mäklararvode utan blinka trots att man ens inte anstränger sig för att visa sig vidare kunnig eller intresserad. Lite märkligt tycker jag. Man kanske borde byta jobb!!! ;D
Men nu har vi hittat två olika som i alla fall verkar hyfsat kunniga och intresserade av att verkligen göra ett bra jobb så frå vi se vilken det blir som får jobbet
Det borde skilja en hel del mellan en tomt vid havet jämfört med en som ligger vid en liten insjö enligt min mening som svar på Tinas fråga
Efter mycket funderande och dikuterande så har vi nu till slut bestämt utgångspris. Vi lägger oss lite lågt för att förhoppningsvis locka många att komma och upptäcka hur fin tomten är. Så det blir......995 000 (och 2275000 för husdelen) Tack för alla i tänkvärda råd vi fått av er alla. Nu håller vi bara tummarna att det är fint väder på visningen. Objekten kommer förhoppningsvis upp på hemnet under helgen. Ska försöka lägga med en bild så att ni själva får se.
Första visningen var i helgen och nästa är 14/5. Det var strålande solsken och en hel del folk. Folk satt i trädgårdsmöblerna och beundrade utsikten. Mäklaren fick in ganska många intresseanmälningar så nu ska det bli intressant att se vad som händer framöver. Misstänker i alla fall att det borde bli någon slags budgivning. Jag meddelar mer framöver.
Well,
Jag gjorde ett intressant experiment som jag nog skall utveckla lite mera den närmsta tiden. Med en brasklapp för att jag har alldeles för lite data (hemnet/ekerö idag), så
säger mina data mig efter en grov attack med excel och gamla statistik/numerisk analys kunskap mig följande:
* Det viktigaste för priset är hur nära vatten tomten/huset ligger. Sjötomt är bäst, därefter strandtomt, sjöutsikt följt av sjönära (promenad till bad/brygga).
* Det näst-viktigaste är hur nära tätort eller hur populärt området är (på ekerö satte jag munsö/adelsö/färentuna till 1 i närhet, Lundhagen däremot hamnade högst med 8 i poäng)
* Husstorlek spelar mindre roll (Värst här var 60 kvm för 4 MSEK för att det var sjötomt i söderläge)
* Tomtstorlek spelar liten roll
Med andra ord - Läge, Läge och Läge är de tre faktorer som är viktigast. Sjötomt på Ekerö varierar från runt 32000 kr/kvm till 65000 kr/kvm (!!!) om du vill ha ett sådant mått, det visar mest hur hopplöst det måttet är...
Jag har inte räknat på mer data just nu och inget för Södertälje, tänkte sätta mig och leka vidare med det här dock, det var kul ;-)
Mvh
/Angelven
Jag gjorde ett intressant experiment som jag nog skall utveckla lite mera den närmsta tiden. Med en brasklapp för att jag har alldeles för lite data (hemnet/ekerö idag), så
säger mina data mig efter en grov attack med excel och gamla statistik/numerisk analys kunskap mig följande:
* Det viktigaste för priset är hur nära vatten tomten/huset ligger. Sjötomt är bäst, därefter strandtomt, sjöutsikt följt av sjönära (promenad till bad/brygga).
* Det näst-viktigaste är hur nära tätort eller hur populärt området är (på ekerö satte jag munsö/adelsö/färentuna till 1 i närhet, Lundhagen däremot hamnade högst med 8 i poäng)
* Husstorlek spelar mindre roll (Värst här var 60 kvm för 4 MSEK för att det var sjötomt i söderläge)
* Tomtstorlek spelar liten roll
Med andra ord - Läge, Läge och Läge är de tre faktorer som är viktigast. Sjötomt på Ekerö varierar från runt 32000 kr/kvm till 65000 kr/kvm (!!!) om du vill ha ett sådant mått, det visar mest hur hopplöst det måttet är...
Jag har inte räknat på mer data just nu och inget för Södertälje, tänkte sätta mig och leka vidare med det här dock, det var kul ;-)
Mvh
/Angelven
Kul experiment! Jag gillar också siffror och har ibland funderat på att göra något liknande, men efter att ha varit med i ett antal budgivningar (både aktivt och passivt) på diverse olika objekt så tror jag att det är meningslöst att försöka utröna något ur utgångspriserna(*), vilket är det som finns tillgängligt på Hemnet, etc.Angelven skrev:
Hade man tillgång till slutpriserna vore det desto intressantare, men dom är mycket jobbigare att få tag på. Blir till att följa budgivningar via e-bud eller ringa runt och terrorisera mäklarna med nyfikna frågor!
/Henrik
(*) De budgivningar jag observerat har gett ett slutpris på allt från 5 till 75% högre än utgångspriset. Bara senaste veckorna har jag dock noterat att slutpriserna hamnar betydligt närmare utgångspriserna på grund av "Insider-effekten" så kanske är ditt experiment ändå ganska relevant.
På siten Villavärdet kan du se försäljningspriserna, givet att köparen inte betalar delar av köpeskillingen under bordet för att komma undan stämpelskatten.