Ska sälja äkta sjötomt med 160kvm byggrätt. Pris?
Hej vi ska sälja en äkta sjötomt till våren, Dvs 2200kvm land + ca 3000kvm vatten. Tomten ligger vid en liten sjö en mil söder om södertälje och består i princip av riktigt fin park/gräsmatta. Kräftor och en massa annat finns i sjön. Mycket bra väg till tomten och 1,5 km bort finns busshållplats för bussen mellan Södertälje och Järna. Järna samhälle ligger ca 5 km bort. Bygganderna som finns idag är en fin helrenoverad strandstuga (delvis vinterbonad och med sommarvatten) på 28 kvm, Ett riktigt fint garage på ca 28 kvm (byggt 84) en friggebod på 10 kvm (cokså byggd 84) och slutligen en vedbod på 36 kvm. Förhandsbesked finns på 160 kvm hus (1-2 plan) som får ligga i princip hur nära vattnet som helst. Tomten ligger ungefär i Söderläge. Avloppstillstånd är klart och markundersökning är gjort (ingen pålning eller sprängning aktuellt). Avstyckningen kommer att bli klar under hösten från där vi bor idag (resten av tomten med superfint litet hus + gästhus) men det ska också säljas till våren.
3 km bort i nybyggnadsområdena (Kallfors) i Järna kostar vanliga utstyckade skogstomter (1200-1500kvm) i nya bostadsområden ca 600"-700" inkl anslutningsavgifter (många kräver sprängning eller pålning) och där har byggts ca 400 hus de senaste 8 åren. Där ligger också golfbanor och liknande som vi förövrigt i princip kan ro till!
Nu till frågan. Vad sjutton ska man begära för en sån här tomt?
3 km bort i nybyggnadsområdena (Kallfors) i Järna kostar vanliga utstyckade skogstomter (1200-1500kvm) i nya bostadsområden ca 600"-700" inkl anslutningsavgifter (många kräver sprängning eller pålning) och där har byggts ca 400 hus de senaste 8 åren. Där ligger också golfbanor och liknande som vi förövrigt i princip kan ro till!
Nu till frågan. Vad sjutton ska man begära för en sån här tomt?
Gå inte ut för högt....då skrämmer du budgivarna....satsa på marknadspriset per kvm som du har referenser på. Sen om mäklaren gör sitt jobb kommer priset drivas upp ändå.....
"Drömläge med byggrätt vid sjö" låter mycket attraktivt så det borde lätt kunna landa över 1,5 MSEK i ditt område.....
"Drömläge med byggrätt vid sjö" låter mycket attraktivt så det borde lätt kunna landa över 1,5 MSEK i ditt område.....
Hej, låter som en otroligt härlig tomt med bra läge. De senaste tomterna i Myrstugan i Kallfors ligger på
595 000 kr inkl vatten och avlopp. Den ursprungliga ägaren har stått för halva pålningskostnaden på de tomter där det har behövts pålas. Jag tycker att du kan ta mer än denna kostnad för din tomt trots att den ligger en bit utanför Järna centrum.
Mvh Iram
595 000 kr inkl vatten och avlopp. Den ursprungliga ägaren har stått för halva pålningskostnaden på de tomter där det har behövts pålas. Jag tycker att du kan ta mer än denna kostnad för din tomt trots att den ligger en bit utanför Järna centrum.
Mvh Iram
Utan lokalkännedom är det förstås väldigt svårt att göra en värdering, men om jag ska göra en ren gissning utifrån följande faktorer:
1. Sjötomt
2. 2200 kvadrat land
3. Storstockholmsområdet
4. "Jättebra väg"
Så skulle jag vilja påstå att tomten är nästan oväderlig
Du kan börja med att gå in på http://www.villavardet.se/ för att se vad fastigheter i närheten har gått för. Det kan ge en god indikation. Tänk dock på att en del av överlåtelserna kanske inte skett på öppna marknaden utan internt till priser som inte är marknadsvärdet.
Men, om jag ändå skulle gissa på något värde (vilket är en ren gissning) så skulle jag gissa att den den mycket väl kan vara värd 3 miljoner. Detta kanske låter som väldigt mycket, men om man tänker på vad värdeskillnaden blir på huset när det väl står där, så kan nog skillnaden mellan ett hus på en standardtomt och en jättefin sjötomt i Stockholmsområdet nog mycket väl vara 2,5 miljoner och mycket mer därtill. Jaja, ta inte min gissning på för stort allvar, det är en gissning.
Vid försäljning av ett sådant objekt ser jag det som självklart att ta dit en riktig värderare så att man kan hamna på rätt utropspris, med tanke på att fel utropspris nog kostar er mycket mer än värderingskostnaden.
EDIT: ok, vid en läsning till såg jag att det gällde en "liten sjö", och då kan värdet bli lägre, men låter ändå helt klart som ett härligt läge.
1. Sjötomt
2. 2200 kvadrat land
3. Storstockholmsområdet
4. "Jättebra väg"
Så skulle jag vilja påstå att tomten är nästan oväderlig
Du kan börja med att gå in på http://www.villavardet.se/ för att se vad fastigheter i närheten har gått för. Det kan ge en god indikation. Tänk dock på att en del av överlåtelserna kanske inte skett på öppna marknaden utan internt till priser som inte är marknadsvärdet.
Men, om jag ändå skulle gissa på något värde (vilket är en ren gissning) så skulle jag gissa att den den mycket väl kan vara värd 3 miljoner. Detta kanske låter som väldigt mycket, men om man tänker på vad värdeskillnaden blir på huset när det väl står där, så kan nog skillnaden mellan ett hus på en standardtomt och en jättefin sjötomt i Stockholmsområdet nog mycket väl vara 2,5 miljoner och mycket mer därtill. Jaja, ta inte min gissning på för stort allvar, det är en gissning.
Vid försäljning av ett sådant objekt ser jag det som självklart att ta dit en riktig värderare så att man kan hamna på rätt utropspris, med tanke på att fel utropspris nog kostar er mycket mer än värderingskostnaden.
EDIT: ok, vid en läsning till såg jag att det gällde en "liten sjö", och då kan värdet bli lägre, men låter ändå helt klart som ett härligt läge.
Det var ett annat fint hus till salu med sjötom alldeles i närheten av vårt hus för en vecka sedan. Vi testade då att sätta ut en liten skylt vid vägen i samma vägkorsning som vägen till det andra. På skylten stod "hus+sjötomt säljes" (Vi ska ju även sälja huset vi bor i som också har sjötomt och ligger direkt i anslutning till den andra tomten). Och gissa om det blev rusning! Vi trodde att det kanske skulle komma någon men på en vecka så kom det minst 20 seriösa spekulanter.
Tyvärr hände en personlig grej i den närmaste släkten (allvarlig sjukdom) i helgen så vi blev tvugna att avbryta och ta ner skylten eftersom vi får lov att prioritera annat ett tag. Så nu är det uppskjutet till våren då vi ska sälja. Så vi har ringt runt till alla vi hade nummer till och de flesta är fortfarande intresserade även om det blir i vår.
Dock vet vi fortfarande inte riktigt vad vi ska begära i utgångspris när det är dax. De mäklare vi pratat med är väldigt osäkra eftersom det är så ovanlig tomt. 1-1,5 milj "minst" sa de i vintras. Billigare blir det garanterat inte enligt dom men de har väldigt svårt att ange uppåt vilket självklart är helt förståeligt.
Men vi vill ju inte lägga utgångsbudet varken för lågt eller för högt. För lågt kanske gör att de som verkligen är beredda att betala för en sån här tomt inte tror att den är så fin och för högt kanske skrämmer bort alla rimliga/troliga köpare. Å andra sidan vill man ju känna att man är nöjd med att få utgångsbudet samtidigt också.
Väldigt kul att höra era kommentarer och era olika resonemang.
En fråga till Calle Anka. Tänkte du att man då bara räkna markytan på 2200 kvm eller ska man lägga till vattenytan vilket skulle innebära att det blir ca 5000kvm totalt? I pricip borde det ju vara markytan men å andra sidan så är det ju vattenytan/sjöutsikten som gör den speciell.
Tyvärr hände en personlig grej i den närmaste släkten (allvarlig sjukdom) i helgen så vi blev tvugna att avbryta och ta ner skylten eftersom vi får lov att prioritera annat ett tag. Så nu är det uppskjutet till våren då vi ska sälja. Så vi har ringt runt till alla vi hade nummer till och de flesta är fortfarande intresserade även om det blir i vår.
Dock vet vi fortfarande inte riktigt vad vi ska begära i utgångspris när det är dax. De mäklare vi pratat med är väldigt osäkra eftersom det är så ovanlig tomt. 1-1,5 milj "minst" sa de i vintras. Billigare blir det garanterat inte enligt dom men de har väldigt svårt att ange uppåt vilket självklart är helt förståeligt.
Men vi vill ju inte lägga utgångsbudet varken för lågt eller för högt. För lågt kanske gör att de som verkligen är beredda att betala för en sån här tomt inte tror att den är så fin och för högt kanske skrämmer bort alla rimliga/troliga köpare. Å andra sidan vill man ju känna att man är nöjd med att få utgångsbudet samtidigt också.
Väldigt kul att höra era kommentarer och era olika resonemang.
En fråga till Calle Anka. Tänkte du att man då bara räkna markytan på 2200 kvm eller ska man lägga till vattenytan vilket skulle innebära att det blir ca 5000kvm totalt? I pricip borde det ju vara markytan men å andra sidan så är det ju vattenytan/sjöutsikten som gör den speciell.
Tomten är det avgörande om man pratar pris/kvm....annars blir det lite konstigt. Vattnet är svårt att bygga på, även om det finns exempel på flytande hus. Visst är det vattnet som drar upp ert pris. Trist med sjukdomen men hoppas det löser sig i vår.skogstomten skrev:
Jag tror ni får en rejäl slant över 1,5 MSEK.......! ;D
Frågan var inte till mig, men jag hoppar in ändå
Både marken och vattnet har ett värde, men inte samma värde. Dessutom gäller ett avtagande marginalvärde, speciellt för vattnet. Det vill säga, de första 1000 kvm vatten är mycket mer värde än nästa 1000 kvm. Det blir därför inte helt rätt att räkna efter ett kvm-pris och multiplcera med vare sig landytan eller totalytan.
Som exempel på sjötomter som gått i "vårt" område nyligen, som visserligen är vid Mälaren, men i en "by" och inte lika nära Stockholm, så ligger de normalt på mellan 2 och 3 miljoner beroende på storlek och annat. En tomt på 3500 kvm land + 2500 kvm vatten med hävt strandskydd gick i budgivning upp till 3,25 miljoner, men då en köpare drog sig ur hamnade slutpriset på 2,9 miljoner.
Edit: stavfel
Tomter är svåra. Ibland verkar det uppstå budgivning och ibland är priset bara ett önsketänkande och priserna hamnar en bit under. Av tre gånger vi köpt tomt så har priset alltid hamnat under utgångspris, den tredje hamnade på utgångspris, (det var kommunen som sålde då). Ibland verkar det dock dra iväg. Ringde på en tomt i Danderyd idag där det senaste budet låg på 5,2 mille.
Priset på sjötomter verkar ha dragit iväg ordentligt de senaste åren. Lycka till med försäljningen, du lär inte behöva det!
mvh
David
Priset på sjötomter verkar ha dragit iväg ordentligt de senaste åren. Lycka till med försäljningen, du lär inte behöva det!
mvh
David
Ska dessa 160kvm boyta tolkas som övre gräns enligt detaljplanen eller vad det nu är som gäller i området, eller den absolut minsta boytan som garanteras redan nu?
Av din beskrivning verkar tomten jättefin, men 160kvm är riktigt snålt. Köper man en dyr tomt, vill man oftast bygga ett matchande hus.
Av din beskrivning verkar tomten jättefin, men 160kvm är riktigt snålt. Köper man en dyr tomt, vill man oftast bygga ett matchande hus.
Jättesvårt, precis som de andra i tråden säger.
Vi har jagat tomt i två år, och det var verkligen mycket varierade priser.
Allmänt kan man väl säga att sjötomtspriserna stigit väldigt mycket de senaste åren.
Vi har tittat på tomter mest i norra delen av Sthlms-området. En sjötomt i Östersjön med bilväg kostar från 2 mille och uppåt. En sjötomt i Mälaren varierar från 1,5 och uppåt.
Exempel är tex en sjötomt (2000kvm) långt ut på Färingsö som för 1½ år sedan utannonserades för 900.000 och gick för 2,5 milj. Vädret var dock perfekt, solen sken, gullvivorna blommade, vattnet gnistrade. Marknadsföringen var bra, det kom massor med folk, vilket är en förutsättning för att priset skall stiga.
Samtidigt kunde man få en tomt i skogen kanppt en km från sjön för 300.000. En tomt en bra bit utanför Åkersberga (en timme till stan) med sjöutsikt (ingen sjötomt) över Furusundsleden gick för 1 mille.
Själva köpte vi stor sjötomt av privatperson vid insjö i Roslagen (30 min från Roslagstull) och gav en hel del, men absolut inte så mycket som säljaren hade fått ut om han gick via mäklare.
Tycker också byggrätten känns lite liten. Vi bygger hus med boarea 111 kvm (bruttoarea 122 (väggars yttermått)), byggarean är 230! Detta pga stora altaner under tak och carport som sitter ihop med huset. Till detta kommer 10 kvm bod och sjöstuga på 50 kvm byggarea. Köper man en fin, och dyr, tomt vill man nog bygga lite större. Men det går kanske att utöka?
Sammanfattningsvis så är det jättesvårt att sia, allt mellan 1 och 2 mille verkar rimligt.
Vi har jagat tomt i två år, och det var verkligen mycket varierade priser.
Allmänt kan man väl säga att sjötomtspriserna stigit väldigt mycket de senaste åren.
Vi har tittat på tomter mest i norra delen av Sthlms-området. En sjötomt i Östersjön med bilväg kostar från 2 mille och uppåt. En sjötomt i Mälaren varierar från 1,5 och uppåt.
Exempel är tex en sjötomt (2000kvm) långt ut på Färingsö som för 1½ år sedan utannonserades för 900.000 och gick för 2,5 milj. Vädret var dock perfekt, solen sken, gullvivorna blommade, vattnet gnistrade. Marknadsföringen var bra, det kom massor med folk, vilket är en förutsättning för att priset skall stiga.
Samtidigt kunde man få en tomt i skogen kanppt en km från sjön för 300.000. En tomt en bra bit utanför Åkersberga (en timme till stan) med sjöutsikt (ingen sjötomt) över Furusundsleden gick för 1 mille.
Själva köpte vi stor sjötomt av privatperson vid insjö i Roslagen (30 min från Roslagstull) och gav en hel del, men absolut inte så mycket som säljaren hade fått ut om han gick via mäklare.
Tycker också byggrätten känns lite liten. Vi bygger hus med boarea 111 kvm (bruttoarea 122 (väggars yttermått)), byggarean är 230! Detta pga stora altaner under tak och carport som sitter ihop med huset. Till detta kommer 10 kvm bod och sjöstuga på 50 kvm byggarea. Köper man en fin, och dyr, tomt vill man nog bygga lite större. Men det går kanske att utöka?
Sammanfattningsvis så är det jättesvårt att sia, allt mellan 1 och 2 mille verkar rimligt.
Vi hade själva tänkt bygga på tomten. Så när vi bad om förhandsbesked så satte vi att vi ville bygga ca 130-160kvm. Det finns alltså ingen detaljplan. När det gäller antal våningar så satt vi bara ett stort? eftersom vi inte visste om det skulle blir 1, 1,5 eller tvåplans hus och det var inget problem.
Så det var detta dom sa ok till så man kanske kan bygga mycket mer? Jag har ingen aning. Men det finns i princip bara några små sommarstugor runt sjön nu som alla är utan el. Och det står att bebyggelsen ska anpassas till omgivningens bebyggelse så något 300 kvm funkishus kanske man inte kommer att godkänna.
Angående sjön så äger vi i princip hela änden av sjön. (tomten täcker nästan hela kortsidan av sjön och det är mycket ogenerat och helt privat läge för den som inte vill ha grannarna ända in på tomtgränsen.) ja det är en liten sjö! Kanske 100-150m bred och 500-800 m lång. Allktså inte mälaren eller havet direkt men väldigt fint är det i alla fall tycker vi.
Så det var detta dom sa ok till så man kanske kan bygga mycket mer? Jag har ingen aning. Men det finns i princip bara några små sommarstugor runt sjön nu som alla är utan el. Och det står att bebyggelsen ska anpassas till omgivningens bebyggelse så något 300 kvm funkishus kanske man inte kommer att godkänna.
Angående sjön så äger vi i princip hela änden av sjön. (tomten täcker nästan hela kortsidan av sjön och det är mycket ogenerat och helt privat läge för den som inte vill ha grannarna ända in på tomtgränsen.) ja det är en liten sjö! Kanske 100-150m bred och 500-800 m lång. Allktså inte mälaren eller havet direkt men väldigt fint är det i alla fall tycker vi.
En tomts värde baseras på dess byggbarhet.
Vad får du bygga? Vilket pris betingar det du får bygga i färdigt skick? Tag detta pris med avdrag för produktionskostnaden: Mellanskillnaden kan tjäna som skäligt utgångspris.
I Järna har Skandiamäklarna / Anders Holmberg just nu ett sjöobjekt (obebyggd tomt plus intilliggande tomt bebyggd med mindre villa) invid sjön Vällingen. Det betyder att han sannolikt har ett lager av hugande spekulanter och färsk erfarenhet av prisbildning.
Tips: Undersök på lantmäteriet möjligheten att stycka din tomt på två eller (ännu hellre) tre mindre. Totalpriset för byggrätt 100 + 100 + 100 kvm boyta kommer troligen att överstiga priset du kan ta ut på en rätten att bygga en enstaka stuga om 300 kvm.
Vad får du bygga? Vilket pris betingar det du får bygga i färdigt skick? Tag detta pris med avdrag för produktionskostnaden: Mellanskillnaden kan tjäna som skäligt utgångspris.
I Järna har Skandiamäklarna / Anders Holmberg just nu ett sjöobjekt (obebyggd tomt plus intilliggande tomt bebyggd med mindre villa) invid sjön Vällingen. Det betyder att han sannolikt har ett lager av hugande spekulanter och färsk erfarenhet av prisbildning.
Tips: Undersök på lantmäteriet möjligheten att stycka din tomt på två eller (ännu hellre) tre mindre. Totalpriset för byggrätt 100 + 100 + 100 kvm boyta kommer troligen att överstiga priset du kan ta ut på en rätten att bygga en enstaka stuga om 300 kvm.
Sjöobjektet som ska säljas som billy_baver beskriver ligger bara en liten bit från vår postlåda! Men man hade "glömt" att nämna den väg/gångstråk som går igenom mellan huset och gräsmattan, Sen ligger huset uppklämt i en brant slänt där man har en 1m gång att gå runt huset, Sen ligger en allmänning mellan huset och den fria tomten så dom sitter inte ihop. Planeringen invändigt lämnar en del att önska och inget är renoverat sen 1983. Sen är byggrätten bara 60+20 på den obebyggda tomten som också är en slänt med vägen nere vid strandkanten. Avlopp är bara helt sluten septitank som tillåts.
Passade på att sätta ut en saluskylt vid vår postlåda när det skulle bli visning på det andra! hi hi Många kom förbi och var besvikna på huset som var till salu som dom tittat på. Många hade vänt direkt pga vägen genom tomten osv. Många uttryckte att de tyckte att det var alldeles för dyrt.
När dom kom till oss så sa man WOW! Vilket ställe och var mycket intresserade. Så vi tog namnen på dom som fortfarande var intresserade när de hörde vad det var värderat till i vintras utan att för den skull nämna något pris som vi skulle bgära. Har sen ringt till alla och berättat om att vi tyvärr blev tvugna att avbryta den påbörjade försäljningen pga allvarlig sjukdom som jag skrev tidigare. Så till våren ska vi ta tag i det hela igen men vi vet fortfarande inte riktigt vad vi ska begära för pris.
Om någon är intresserad av att se hur det ser ut hos oss och på tomten + huset som jag skulle vilja ha hjälp med att värdera så kanske någon kan hjälpa mig att lägga upp en bild? (har tyvärr ingen egen hemsida) eller så kan jag skicka ett privat mail.
Mvh
Skogstomten
Passade på att sätta ut en saluskylt vid vår postlåda när det skulle bli visning på det andra! hi hi Många kom förbi och var besvikna på huset som var till salu som dom tittat på. Många hade vänt direkt pga vägen genom tomten osv. Många uttryckte att de tyckte att det var alldeles för dyrt.
När dom kom till oss så sa man WOW! Vilket ställe och var mycket intresserade. Så vi tog namnen på dom som fortfarande var intresserade när de hörde vad det var värderat till i vintras utan att för den skull nämna något pris som vi skulle bgära. Har sen ringt till alla och berättat om att vi tyvärr blev tvugna att avbryta den påbörjade försäljningen pga allvarlig sjukdom som jag skrev tidigare. Så till våren ska vi ta tag i det hela igen men vi vet fortfarande inte riktigt vad vi ska begära för pris.
Om någon är intresserad av att se hur det ser ut hos oss och på tomten + huset som jag skulle vilja ha hjälp med att värdera så kanske någon kan hjälpa mig att lägga upp en bild? (har tyvärr ingen egen hemsida) eller så kan jag skicka ett privat mail.
Mvh
Skogstomten
Det leder bara till missförstånd (och dyra efterräkningar) om du på egen hand eller mha andra amatörer försöker värdera och sälja privat. Kontakta helt enkelt en auktoriserad mäklare. Det är det värt.
Vill du kassera in maximalt betalt är - som sagt - stalltipset att öka explateringsgraden genom att stycka tomten. Utan pietet och tjafs.
Vill du kassera in maximalt betalt är - som sagt - stalltipset att öka explateringsgraden genom att stycka tomten. Utan pietet och tjafs.
