Köpa hus inkl renovering eller ta renovering separat? (input på upplägg)
Om denna tråd är lagd fel så flytta den gärna så den hamnar rätt. Om funderingarna är besvarade någon annanstans så peka gärna på det (har försökt att leta...)
Vi har sprungit på ett hus som ej ute på öppna marknaden än.
Nuvarande ägare är en entrepenör som hade köpt huset (eller troligen marken?) på spekulation men som nu har för avsikt att avyttra det.
Huset, som är gammalt, är synbarligen (behöver undersökas noggrannare!) i ok skick fast väldigt slitet så det behöver renoveras från grund till tak, något som nuvarande ägare (genom sitt fastighets-/byggföretag) är sugen på att göra.
Den föreslagna totalkostnaden för hus+arbete, allt då gjort genom honom, ligger på en nivå vi har kalkylerat med (och clearat med bank) vid köp av ett hus som är "klart" (dvs ingen mer renovering behövs göras vid ett husköp).
Vi har fått se prov på liknande jobb ägaren har låtit utföra och det ser ut att vara rimlig kvalitet på det hela.
Ägaren är också inne på att låta affären gå via en mäklare som han har samarbetat med tidigare.
Summa sumarum så känner vi att det hela skulle kunna fungera för oss men vi är fundersamma på upplägg av affären...
Ägarens (än så länge) skissartade upplägg för affären är enligt följande;
- vi köper fastigheten av honom som den står nu
- vi låter honom renovera huset (med regelbunda inspektioner, avstämningar och delbetalningar av moment)
Även om gissningsvis många renoveringar av inköpta hus går till på det här sättet så ser vi lite nackdelar med det, både känslomässiga (t ex lite stort att som första husägande ge sig in att köpa ett stort renoveringsobjekt snarare än att köpa något som är mer eller mindre "klart") och ekonomiska (t ex borde vi ju ta in offerter och referenser från fler utförare för att säkerställa att vi får ett bra pris på renoveringen, samt att det kan bli lite tight att efter fastighetsköpet få loss pengar att genomföra renoveringen för (för att till sist låta omvärdera huset och höja upp lånen...)?)
En variant som vi har funderat på är om man jämför med tillvägagångssättet vid ett vanligt husköp och tweakar det för vårt fall;
- man skriver ett kontrakt (dels på fastigheten och dels på renoveringen, inkl detaljspec och tidsplan) och erlägger en handpenning (m klausul om återbetalning om besiktningar längs vägen ger upphov till att häva affären)
- nuvarande ägare renoverar (enl våra instruktioner), besiktigar och dokumenterar
- en slutbesiktning (inkl genomgång av gjort arbete och kvalitet) görs och vid positivt utfall så genomförs affären och betalning sker vid tillträdet.
Går det alls att göra på det senare sättet?
Vad för risker tillkommer i så fall och vilka risker underviker man?
Vad för ekonomisk skillnad (undantaget pris på hus+renovering) kan man se i de olika fallen?
Finns det något annat upplägg än de två ovanstående som skulle kunna komma i fråga?
[vi har långtifrån diskuterat klart med ägaren ang villkor och liknande så därför är en del av informationen än så länge lite skissartad, men vill gärna ha input så vi kan förbereda oss bättre...]
Vi har sprungit på ett hus som ej ute på öppna marknaden än.
Nuvarande ägare är en entrepenör som hade köpt huset (eller troligen marken?) på spekulation men som nu har för avsikt att avyttra det.
Huset, som är gammalt, är synbarligen (behöver undersökas noggrannare!) i ok skick fast väldigt slitet så det behöver renoveras från grund till tak, något som nuvarande ägare (genom sitt fastighets-/byggföretag) är sugen på att göra.
Den föreslagna totalkostnaden för hus+arbete, allt då gjort genom honom, ligger på en nivå vi har kalkylerat med (och clearat med bank) vid köp av ett hus som är "klart" (dvs ingen mer renovering behövs göras vid ett husköp).
Vi har fått se prov på liknande jobb ägaren har låtit utföra och det ser ut att vara rimlig kvalitet på det hela.
Ägaren är också inne på att låta affären gå via en mäklare som han har samarbetat med tidigare.
Summa sumarum så känner vi att det hela skulle kunna fungera för oss men vi är fundersamma på upplägg av affären...
Ägarens (än så länge) skissartade upplägg för affären är enligt följande;
- vi köper fastigheten av honom som den står nu
- vi låter honom renovera huset (med regelbunda inspektioner, avstämningar och delbetalningar av moment)
Även om gissningsvis många renoveringar av inköpta hus går till på det här sättet så ser vi lite nackdelar med det, både känslomässiga (t ex lite stort att som första husägande ge sig in att köpa ett stort renoveringsobjekt snarare än att köpa något som är mer eller mindre "klart") och ekonomiska (t ex borde vi ju ta in offerter och referenser från fler utförare för att säkerställa att vi får ett bra pris på renoveringen, samt att det kan bli lite tight att efter fastighetsköpet få loss pengar att genomföra renoveringen för (för att till sist låta omvärdera huset och höja upp lånen...)?)
En variant som vi har funderat på är om man jämför med tillvägagångssättet vid ett vanligt husköp och tweakar det för vårt fall;
- man skriver ett kontrakt (dels på fastigheten och dels på renoveringen, inkl detaljspec och tidsplan) och erlägger en handpenning (m klausul om återbetalning om besiktningar längs vägen ger upphov till att häva affären)
- nuvarande ägare renoverar (enl våra instruktioner), besiktigar och dokumenterar
- en slutbesiktning (inkl genomgång av gjort arbete och kvalitet) görs och vid positivt utfall så genomförs affären och betalning sker vid tillträdet.
Går det alls att göra på det senare sättet?
Vad för risker tillkommer i så fall och vilka risker underviker man?
Vad för ekonomisk skillnad (undantaget pris på hus+renovering) kan man se i de olika fallen?
Finns det något annat upplägg än de två ovanstående som skulle kunna komma i fråga?
[vi har långtifrån diskuterat klart med ägaren ang villkor och liknande så därför är en del av informationen än så länge lite skissartad, men vill gärna ha input så vi kan förbereda oss bättre...]
Det finns en del nackdelar med att låta säljaren renovera före köpet.
Istället för att ni kan utnyttja ROT avdrag så gör säljaren jobbet utan detta troligen (eftersom han vill göra jobbet själv). Detta kan fördyra kostnaderna i dess helhet.
Den största nackdelen däremot blir en annan. Istället för att arbetet utförs under konsumenttjänstlagen med skydd för er som beställare så är ni oskyddade entreprenadmässigt förutom ev säljaransvar för dolt fel.
Sen kommer ni få en udda avtalsskrivning för att få till renoveringsklausuler som skyddar båda parterna.
Det enklaste är att genomföra köpet för rätt pris men utan att låsa er vid säljaren som framtida entreprenör. Eller köpa ett annat hus helt enkelt.
Istället för att ni kan utnyttja ROT avdrag så gör säljaren jobbet utan detta troligen (eftersom han vill göra jobbet själv). Detta kan fördyra kostnaderna i dess helhet.
Den största nackdelen däremot blir en annan. Istället för att arbetet utförs under konsumenttjänstlagen med skydd för er som beställare så är ni oskyddade entreprenadmässigt förutom ev säljaransvar för dolt fel.
Sen kommer ni få en udda avtalsskrivning för att få till renoveringsklausuler som skyddar båda parterna.
Det enklaste är att genomföra köpet för rätt pris men utan att låsa er vid säljaren som framtida entreprenör. Eller köpa ett annat hus helt enkelt.
@Lolle: bra input, tack!
Vi är inte främmande heller för att släppa det här huset om vi inte skulle känna oss bekväma med upplägg eller ekonomi i det hela. Ibland handlar det kanske också om att vänja sig lite vid tanken på saker, även om det när det gäller hus alltid rör sig om en himla massa pengar...
@stefancrs: du behöver inte hålla andan - detta är ett annat hus
Vi är inte främmande heller för att släppa det här huset om vi inte skulle känna oss bekväma med upplägg eller ekonomi i det hela. Ibland handlar det kanske också om att vänja sig lite vid tanken på saker, även om det när det gäller hus alltid rör sig om en himla massa pengar...
@stefancrs: du behöver inte hålla andan - detta är ett annat hus
Jag skulle inte köpa med detta upplägg. Det finns sååå många andra hus till salu utan dessa (stora) riskmoment.
Köp huset as is (efter besiktning så klart) och upphandla entreprenör för renovering i vanlig ordning. Viktigt att hålla isär köpet och renoveringen ur många aspekter.
Vi har nog börjat vänja oss mer vid tanken på att hålla isär momenten (inköp hus resp renovering), mycket tack vare bra input här - tack för detta!
Sen får vi se om det går att nå en bra uppgörelse detalj- och prismässigt... Annars får man väl leta vidare
Sen får vi se om det går att nå en bra uppgörelse detalj- och prismässigt... Annars får man väl leta vidare
Jag tror att det är dumt att köpa ett hus som totalrenoveras före man flyttar in. Jag hade många idéer kring mitt nuvarande boende innan jag flyttade in. När jag väl flyttat in så ser man saker annorlunda.
@stefancrs: får återkomma när vi vet vartåt det lutar
@Jugend: jo, vi är nog inne lite på att man egentligen behöver "bo in" sig innan man vet hur man vill ha det, men samtidigt blir det lite trixigt om hela huset är såpass slitet att nästan allt behöver renoveras på en gång... [varför göra det lätt för sig typ? ]
@Jugend: jo, vi är nog inne lite på att man egentligen behöver "bo in" sig innan man vet hur man vill ha det, men samtidigt blir det lite trixigt om hela huset är såpass slitet att nästan allt behöver renoveras på en gång... [varför göra det lätt för sig typ?
]Problemet med detta upplägg är att man är bunden vid en viss entreprenör. Risken är att så fort man skrivit på ett avtal och betalat en del i förskott så är firman dom bortblåst.
Tschak: Är huset verkligen så slitet? Vad menar du med "allt"? Att fasad, tak och våtutrymmen behöver fixas direkt är nog att se som normalt, men att de andra rummen måste göras på en gång? Vad är fel på huset?