Odugligt besiktningsprotokoll inför köp? Snälla, snabba svar!

[Mika86]

Hej!

Är in en knepig sits som jag och min man inte vet hur vi ska lösa.

Vi är väldigt intresserade av att köpa ett annat hus, vi var på visning förra veckan. Innan hade mäklaren sagt att "allting var fräscht och fint, möjligen att man tyckte att ett badrum var gammalt och fult".

På visningen så blir vi fortsatt intresserade och vill verkligen ha huset. Men det finns några problem. Vi tog del av besiktningsprotokollet, där stod bland annat att någon kakelplatta i ett badrum var lös från underlaget (vi kunde inte se vart, och mäklaren visste inte) samt att klämring saknas, och att en plattsättare bör undersöka detta vidare. Detta var i ett badrum renoverat 2006, såg fint ut i övrigt. Det andra badrummet som var "fult" var orenoverat och gammalt och där var klämringen lös. Det fanns även några andra brister men det var det här med klämringen som fick magkänslan att vända till det negativa. Mäklaren säger att denne inte ens läst besiktningsprotokollet, pga att det är besiktningsmannens jobb att sköta besiktningen och att köpare får en genomgång med denne efter vunnen budgivning.

Vi kontaktade mäklaren efter visningen och det visade sig efter lite forskande att badrummet var renoverat av någon bekant till säljaren, alltså inte fackmannamässigt och då täcker ju inga försäkringar. Mäklarent tycker att VI innan visningen som är i övermorgon att vi ska ta dit plattsättare för att kolla. Samt ta dit egen besiktningsfirma som vi bestämt kommer göra innan eventuellt köp, men som inte behövdes enligt mäklaren. MEN:

1. Varför ska vi bekosta detta, det kanske finns 10 sugna köpare till som drar nytta av det vi betalar?
2. Hur ska en plattsättare kunna undersöka hur stor skada som är skedd utan att bryta upp golvet, när besiktningsmannen inte kunde se om det var skadat?
3. Ska inte hela badrummet renoveras om, en klämring måste ju finnas?

Sen lite andra funderingar.

4. Om vi är med i budgivningen, och har i åtanke att det kan kosta oss 100.000kr att göra om badrummet (vi kommer ju även behöva göra om det orenoverade badrummet i framtiden men det har vi räknat med ändå). Kan vi påverka priset i efterhand, eftersom besiktningsmannen de anlitat redan "upptäckt" felet, eller hur man ska förklara. De har ju egentligen bara noterat ett stort fel, som mäklaren verkar vifta bort som ingenting, men som i praktiken kommer innebära att vi får göra om hela badrummet?
5. Om vi diskuterar priset, när ska detta göras.. på bankmötet för kontraktskrivning eller vad? Då känns det som man gör säljaren besviken.

Vi vill ha det här huset, men vill inte lägga vårt maxbud OCH bekosta ett fuskrenoverat badrum som kan ha lett till omfattande vattenskador. Vill heller inte lägga ett lågt bud, som någon annan budar över och vinner och sedan gör vinnaren avdrag för skadorna. Då hade vi ju kunnat vara med och buda mer.


Kan någon reda ut något av mitt förvirrade inlägg? Kan inte sova pga det här. Vore evigt tacksam.

Mvh Mika

 

[Jugend]

Hej Mika, jag tycker inte att ni skall göra något förrän ni har vunnit budgivningen. Då kan man gå igenom det i detalj utan att någon annan köper objektet. Ta höjd för renoveringarna i era bud. Och säg också till att ni är intresserade till mäklaren om det är så att en annan budvinnare försöker att pruta senare.

 

[Marlen Eskilsson]

Ni gör så att ni bjuder på huset och om ni vinner budgivningen så skriver ni kontrakt med besiktningsförbehåll. Det betyder att ni betalar det överenskomna priset OM er egen överlåtelsebesiktning är till er belåtenhet i relation till det överenskomna priset.

Dyker det upp något vid besiktningen som ni inte hade räknat med, t ex en omfattande renovering av badrummet, då kan ni förhandla ner priset.

 

[Odjuret]

I det här fallet finns det ingen anledning att ta in någon expert innan eventuellt avtal är skrivet.
Men räkna med att båda badrummen måste åtgärdas. Att klämring saknas är ett tecken på att badrummet inte är korrekt utfört.
Ni får ta med i beräkningarna när ni budar att båda badrummen måste göras om. Det ni ska betala är det bud ni lagt.
Det går inte att börja pruta efteråt, så vida ni inte hittar fler skador vid en egen besiktning. Men det är upptill säljaren att avgöra omhan/hon vill sänka priset.

Ni måste bestämma Er.. Ni vet att ni måste renovera badrummen. Det bör ni ta i åtanke när ni lägger erat bud. Antingen lägger ni högsta budet eller så få ni titta er efter andra hus. Det finns fler hus.

 

[Mika86]

Okej, tack för svar hittils. Men de drar åt olika håll. Precis som våra funderingar och tankar kring hur vi ska göra.

Vi tänkte absolut ha med en besiktningsklausul i kontraktet, då bl.a. taket inte gick att besikta när de gjorde sin besiktning. Men eftersom de påpekat saker i protokollet, dock inte alls av vilket grad av skada det kan röra sig om.. gällande badrummet, så vet jag inte om det räknas som något "nytt" som tillkommer eller inte. Fast de kanske kan uppskatta att det kommer kosta 10.000 eller 100.000 att fixa, och det vet vi ju inte innan vi kollar upp det, vilket vi inte vill göra INNAN vi vet om vi är köparna eller inte.

Om vi lägger bud och har med i det att vi får börja med att totalrenovera, utöver budpriset, så vet jag inte om banken godkänner att man lånar 100.000 till för det. även om vi har lånelöfte på mer. Men det är ju till huslån. Men det kan vi ju försöka hinna kolla upp innan onsdag.


Jag hoppas att andra eventuella budgivare också tänker på att det kan bli dyrt med badrummet, så man har samma utgångsläge. Det finns absolut andra hus, men vi tänkte köpa det här huset då det skulle ge oss betydligt mindre månadskostnad än vi har idag, och det kanske inte blir så om vi nu måste låna mer än vi tänkt. Det är även andra omständigheter som att vi får låna till det här objektet INNAN vi säljer vårt nuvarande hus (det här är ett radhus så det är billigare än andra hus vi tittat på, där banken vill att vi säljer först och köper sen), och att vi dessutom ska ha barn i höst och ska vi hinna flytta innan så är det nu det gäller. Så, det är mycket som gör att vi vill ha just det här objektet. Svårt läge tycker vi. Vi har råd att köpa det och renovera det, men efter den summan det kostar kommer vi knappast kunna sälja det för i våran tur i framtiden.

 

[oceanis]

Ni gör så att ni bjuder på huset och om ni vinner budgivningen så skriver ni kontrakt med besiktningsförbehåll. Det betyder att ni betalar det överenskomna priset OM er egen överlåtelsebesiktning är till er belåtenhet i relation till det överenskomna priset.

Dyker det upp något vid besiktningen som ni inte hade räknat med, t ex en omfattande renovering av badrummet, då kan ni förhandla ner priset.

Verkar som ett ganska dåligt råd du kommer med !!

Dom vet idag att plattor är lösa och att klämring saknas. Då vet köparen om allvarliga brister i badrummen innan köp och att tro att man sen ska kunna dra ner priset efter att man vunnit budgivningen pga av att badrummen behöver renoveras är väl lite magstarkt att tro och av dig att rekommendera.

Man lägger ett bud som man tycker man kan stå till med vetskapen om att badrummen ska renoveras. Det är inget man börjar tjafsa om efteråt. Andra fel som inte kunde ses eller som inte var omtalade är en helt annan sak men när det gäller badrummen så fanns det på visningen uppgifter om att fel fanns i badrummen.

 

[Mika86]

oceanis: Men det är ju svårt att som köpare kunna gissa sig till vad som behöver göras, om det är helrenovering av ett badrum som nyligen är renoverat pga fusk, så kanske det redan är en vattenskada som brett ut sig, eller så är det inga fel ännu. Skiljer ju mycket i kostnad för köpare. Hur ska vi kunna undersöka det närmare, utan att börja riva? Det stod att de rekommenderade att en plattsättare kollade på det. Men hur ska de kunna se skadan utan att riva något? Vi kontaktade plattsättare, de sa att de endast brukar göra såna här ärenden om besiktningsmannen dömt ut badrummet helt och det ska åtgärdas. Inget som nån kan ta en snabbkoll på för billig peng innan någon budgivning. Alltså omöjligt för oss att veta

 

[Lolle]

oceanis: Men det är ju svårt att som köpare kunna gissa sig till vad som behöver göras, om det är helrenovering av ett badrum som nyligen är renoverat pga fusk, så kanske det redan är en vattenskada som brett ut sig, eller så är det inga fel ännu. Skiljer ju mycket i kostnad för köpare. Hur ska vi kunna undersöka det närmare, utan att börja riva? Det stod att de rekommenderade att en plattsättare kollade på det. Men hur ska de kunna se skadan utan att riva något? Vi kontaktade plattsättare, de sa att de endast brukar göra såna här ärenden om besiktningsmannen dömt ut badrummet helt och det ska åtgärdas. Inget som nån kan ta en snabbkoll på för billig peng innan någon budgivning. Alltså omöjligt för oss att veta

Vem som har gjort badrummet har inget med fackmannamässighet att göra och påverkar inte försäkringen nämnvärt (kan påverka vissa tillägg för ytskikt). Det skulle lika gärna kunna vara säljarens 8 åriga barn sålänge det är korrekt utfört på samma sätt som ett badrum utfört av behörig försäkringsrättslogt inte är mer värt om utförandet är felaktigt.

Om klämning saknas så är badrummet felaktigt byggt och troligen har man återanvänt en gammal gjutjärnsbrunn. Då är problemet just att det är svårt att få en korrekt anslutning av tätskikt mot golvbrunnen.

Att göra om badrummet om det är som jag misstänker går egentligen inte utan att riva allting och börja om. Ni får antingen leva med vetskapen om att det är en förhöjd skaderisk och att försäkringen troligen inte gäller eller så får ni göra om. Budgetera och lägg maxbud efter detta, däremot står ni alltid med risken att andra köpare är okunniga och bara ser en fräsch yta.

Att undersöka mer är föga givande, att det står så är mest för att besiktningsmannen skall förtydliga och friskriva sig

 

[noone70]

Ni gör så att ni bjuder på huset och om ni vinner budgivningen så skriver ni kontrakt med besiktningsförbehåll. Det betyder att ni betalar det överenskomna priset OM er egen överlåtelsebesiktning är till er belåtenhet i relation till det överenskomna priset.

Dyker det upp något vid besiktningen som ni inte hade räknat med, t ex en omfattande renovering av badrummet, då kan ni förhandla ner priset.

Det här kanske ingår i vad Marlen menar med besiktningsförbehåll men... Se till att det står klart att ni har rätt att dra er ur köpet också. När vi köpte vårt hus var klausulen skrivet i stil (fast på juridisk) med att köparen har rätt att dra sig ur köpet eller omförhandla priset om de hittar fel som kostar mer än 1 prisbasbelopp (idag 44500) att åtgärda. I övrigt anser jag att Marlen har rätt.

 

[Lolle]

Det här kanske ingår i vad Marlen menar med besiktningsförbehåll men... Se till att det står klart att ni har rätt att dra er ur köpet också. När vi köpte vårt hus var klausulen skrivet i stil (fast på juridisk) med att köparen har rätt att dra sig ur köpet eller omförhandla priset om de hittar fel som kostar mer än 1 prisbasbelopp (idag 44500) att åtgärda. I övrigt anser jag att Marlen har rätt.

Nej nej nej! Fortfarande finns en del som använder gamla standardavtal vid fastighetsöverlåtelse och där kan finnas besiktningsklausuler som är villkorade. Detta är inte att rekommendera och just villkor med pris för åtgärd för att frånträda avtal har varit ett tolkningsjuridiskt helvete vid fastighetsöverlåtelse.

Ett vettigt avtal skall inte innehålla några villkor för att få frånträda avtal efter besiktning utan bör vara nedtecknade som ett "öppet köp". Annars sitter säljare och köpare till slut och argumenterar om pris för åtgärd i oändlighet.

Säljare har ett lösningsförslag på 10 000kr medan köpare anser denna lösning undermåligt och dennes fackman anser en lösning för 65 000kr vara det rätta

 

[noone70]

Nej nej nej! Fortfarande finns en del som använder gamla standardavtal vid fastighetsöverlåtelse och där kan finnas besiktningsklausuler som är villkorade. Detta är inte att rekommendera och just villkor med pris för åtgärd för att frånträda avtal har varit ett tolkningsjuridiskt helvete vid fastighetsöverlåtelse.

Ett vettigt avtal skall inte innehålla några villkor för att få frånträda avtal efter besiktning utan bör vara nedtecknade som ett "öppet köp". Annars sitter säljare och köpare till slut och argumenterar om pris för åtgärd i oändlighet.

Säljare har ett lösningsförslag på 10 000kr medan köpare anser denna lösning undermåligt och dennes fackman anser en lösning för 65 000kr vara det rätta

ok, där ser man vad fel man kan ha...

 

[noone70]

Nej nej nej! Fortfarande finns en del som använder gamla standardavtal vid fastighetsöverlåtelse och där kan finnas besiktningsklausuler som är villkorade. Detta är inte att rekommendera och just villkor med pris för åtgärd för att frånträda avtal har varit ett tolkningsjuridiskt helvete vid fastighetsöverlåtelse.

Ett vettigt avtal skall inte innehålla några villkor för att få frånträda avtal efter besiktning utan bör vara nedtecknade som ett "öppet köp". Annars sitter säljare och köpare till slut och argumenterar om pris för åtgärd i oändlighet.

Säljare har ett lösningsförslag på 10 000kr medan köpare anser denna lösning undermåligt och dennes fackman anser en lösning för 65 000kr vara det rätta

Men ett sådan avtal sätter ju säljaren i ett riktigt dåligt förhandlingsläge om det är en köpare som kör lite fultaktik.

 

[Jonas-A]

Golvbrunnen är utbytt vid renovering, men klämringen saknas ändå enligt besiktningsmannen. Jag vet hur det ska se ut när det är rätt och riktigt gjort, då vi har en likadan golvbrunn i vårt eget badrum.
På bilden i besiktningsprotokollet ser det ut att vara silikon eller någon annan typ av "gulnad" massa där klämringen ska sitta. Om personen som renoverade badrummet har slopat klämringen känns det som att det absolut inte är gjort enligt konstens alla regler.
Fuktmätning i ett kaklat badrum är som bekant väldigt svårt, eller nästintill omöjligt. Dock har besiktningsmannen gjort mätningar i golv och väggar i intilliggande rum utan anmärkningar.

Enligt mäklaren har säljaren dokumenterat hela badrumsrenoveringen med bilder, och dessa får vi ta del av i morgon.

 

[oceanis]

Det här kanske ingår i vad Marlen menar med besiktningsförbehåll men... Se till att det står klart att ni har rätt att dra er ur köpet också. När vi köpte vårt hus var klausulen skrivet i stil (fast på juridisk) med att köparen har rätt att dra sig ur köpet eller omförhandla priset om de hittar fel som kostar mer än 1 prisbasbelopp (idag 44500) att åtgärda. I övrigt anser jag att Marlen har rätt.

Så du tycker det är rätt att, om en säljare själv berättar om ett allvarligt fel eller brist så ska man buda som om detta inte var omtalat eller existerade, för att sen när man väl vunnit budgivningen börja tjafsa och pruta på den bristen som så tydligt var omtalad före budgivningen.

En avsaknad av klämring, besiktningsutlåtande och att köparna vet att det inte är gjort av någon med våtrumscertifikat borde väl räcka för att man ska kunna förstå att man måste kalkylera med en helrenovering av badrummet. Det priset man då bjuder måste naturligtvis avspegla vad man vill ge för huset med denna vetskap.

Att bjuda högre för att sen pruta på det man redan visste är inte hederligt eller sunt enligt mitt sett att se det. Men vi har nog olika värderingar om vad heder är.

 

[Mika86]

Jo vi vet att det inte spelar någon roll vem som utfört jobbet, men det är ju uppenbarligen inte gjort som det skall enligt bestämmelser. Tror inte det är någon gammal brunn, utan en ny. Men minns inte säkert nu.

Vi vill aboslut inte köra någon fulteknik, bara inte hamna med risken att göra den sämsta affären nånsin om det visar sig vara totalt förstört. Tycker att det känns som mäklaren försöker släta över allt, de kanske inte har ansvar att tala om att badrummet är förstört och kommer kosta oss pengar, men tycker inte denne kan uttala sig om skicket, att allt är bra, om den sen säger att den inte ens läst besiktningsprotokollet. De kanske har rätten på sin sida där också, men känns bara skumt.