Behöver lite synpunkter inför ev husköp!
Hej!
Vet inte om detta är rätt ställe att lägga denna fråga!
Egentligen ska väl det hela brytas upp och postas under respektive avdelning, men jag söker ganska grova/enkla svar på inga jättesvåra frågor så jag provar att samla det här.
Vi tittar på ett hus och funderar på om vi ska lägga ett bud.
Vi bor idag i ett hus byggt 2007, allt är nytt fräscht och än så länge relativt underhållsfritt.
Vi vill dock sänka våra boendekostnader lite och jag har en verksamhet som sväljer plats, vilket det inte finns överdrivet mkt av i ett nyproducerat hus.
Vi försöker räkna på vad vi kommer åka på när det gäller renovering, tar självklart i så vi spricker, och dubblar sedan den kostnaden, men några frågor har jag som helt klart påverkar en ev renovering, mina frågor rör både priser och genomförande:
1. Badrum/toalett, ligger idag vägg i vägg, en liten toa och brevid den ett rum med dusch-kabin.
Båda dessa rummen behövs göras om från grunden, och vi tänker att man river väggen mellan rummen för att få ett större badrum. Vi har räknat med ca 150 000:- för detta.
2. Tvättstugan har fått en anmärkning gällande fukt kring golvbrunnen som är i gjutjärn, även plastmattan runt den har börjat släppa lite. Ny golvbrunn och nytt golv antar jag? I min fantasi så bilar man upp runt den bef golvbrunnen och gjuter fast en ny? Stämmer det? Vad kan ett sådant arbete gå på inkl plattläggning efter, rummet är kanske 10m2.
3. Taket är omlagt (platt tak med takpapp) 2011, men då platt tak är en risk, så funderar jag på om man så småningom kan göra något åt detta? Vad rekommenderas i såfall? Läkt och sedan lägga plåt? Är det bättre? Eller ska man bara hålla koll på papptaket? Upp och skotta vintrar med mkt snö antar jag?
4. Källarplanet består av 50% rå betong som det ligger en plastmatta på, på dessa ställen tänker jag mig att jag river upp mattan, och helt enkelt målar golvet, alternativt lägger klinkers eller någon lämplig filtmatta.
5. Resten av källaren har lagt golv varav ett rum är uppbyggt på följande sätt (kunde glutta under tröskeln): Betong->någon typ av plastväv->Genomskinlig plast->Papp->Parkett. Samt troligen något liknande men med platonmatta under i ett av rummen (detta golv ligger ca 2cm högre)
6. Väggarna i de två mer inredda källarrummen är uppreglade väggar mot betong, inte optimalt, det är jag medveten om.. Fuktmätning har gjorts och värdena (gränsvärden inom parantes) var: 45% (75%) RF samt 11% (17%) FK. Är detta rimligt? Rummen kommer användas som kontor/förråd troligen. Alla hus vi tittar på har mer eller mindre riskkonstruktion i hela eller delar av källarplanet..
7. Fasaden är sliten men det är ett enplanshus med källare så jag tror att vi kan måla detta själva (slipper ställningar och sånt...) Jag är dock själv ett fan av Linoljefärg (målat vår sommarstuga i skärgården med det), vilket nog innebär att skrapa fasaden trären i stort sätt?, så mkt jobb blir det...
8. Uppvärmningen är "tyvärr" direktverkande el + braskamin + luft/luft värmepump.
Både jag och min fru vill ha tystnad och får krupp på dessa luftvärmepumpar som ibland låter galet mkt. Vi kommer åka på att byta pumpen till en större mer tystgående misstänker jag, får elda som tokar i spisen. Ny luftvärmepump verkar kosta runt 25-30' inkl montering om man ska ha en feting?
9. Om man i framtiden skulle vilja dra vattenburen värme i huset, och sedan värma med större luft/vatten pump, vad kan man räkna med då? Vi behöver nog 5 radiatorer på entreplan och 4 på källarplan.
10. Garaget är fristående och sväljer ganska precis en bil. Betonggolv och oisolerat /väldigt lite isolering. Om man skulle vilja sätta in en liten luft/luftvärmepump i garaget, är detta att rekommendera med tanke på fukt? Vad bör man isf åtgärda, se till att det är bra ventilation i garaget? Tilläggsisolera lite?
Även garagedörren är ganska sliten, vad kostar det ungefär att få en motorstyrd port monterad?
11. Ytskikten i hela huset kommer vi troligen vilja få åtgärdat, kanske inte på studs men del för del.
En del gör vi själva en del kanske vi lägger ut... Slita ner fiskbensmönstrad väv, spackla, slipa, tapetsera/måla. Finns det någon schablon-lik kostnad man kan räkna med, typ 10 000 per rum för sådant "basic" arbete? (självklart beroende på hur dyra tapeter man köper osv...)
12. Vid elskåpet saknas jordfelsbrytare, något vi kommer vilja få monterat direkt? Har hittat prisuppgifter från 1500-5000:- för att få detta utfört?
Lite blandade frågor, vi har inget emot att göra mkt saker själva, det handlar mer om vad vi realistiskt hinner med, så mkt av ovanstående kommer att lejas ut.
Länk till huset finns här:
http://www.hemnet.se/bostad/villa-7rum-tumba-vretarna-botkyrka-kommun-angsvagen-18-4664695
Blir överlyckliga för lite kloka råd!
Allt som allt så räknar vi nog med att lägga ner ca 250-300 000' i renovering.
Vet inte om detta är rätt ställe att lägga denna fråga!
Egentligen ska väl det hela brytas upp och postas under respektive avdelning, men jag söker ganska grova/enkla svar på inga jättesvåra frågor så jag provar att samla det här.
Vi tittar på ett hus och funderar på om vi ska lägga ett bud.
Vi bor idag i ett hus byggt 2007, allt är nytt fräscht och än så länge relativt underhållsfritt.
Vi vill dock sänka våra boendekostnader lite och jag har en verksamhet som sväljer plats, vilket det inte finns överdrivet mkt av i ett nyproducerat hus.
Vi försöker räkna på vad vi kommer åka på när det gäller renovering, tar självklart i så vi spricker, och dubblar sedan den kostnaden, men några frågor har jag som helt klart påverkar en ev renovering, mina frågor rör både priser och genomförande:
1. Badrum/toalett, ligger idag vägg i vägg, en liten toa och brevid den ett rum med dusch-kabin.
Båda dessa rummen behövs göras om från grunden, och vi tänker att man river väggen mellan rummen för att få ett större badrum. Vi har räknat med ca 150 000:- för detta.
2. Tvättstugan har fått en anmärkning gällande fukt kring golvbrunnen som är i gjutjärn, även plastmattan runt den har börjat släppa lite. Ny golvbrunn och nytt golv antar jag? I min fantasi så bilar man upp runt den bef golvbrunnen och gjuter fast en ny? Stämmer det? Vad kan ett sådant arbete gå på inkl plattläggning efter, rummet är kanske 10m2.
3. Taket är omlagt (platt tak med takpapp) 2011, men då platt tak är en risk, så funderar jag på om man så småningom kan göra något åt detta? Vad rekommenderas i såfall? Läkt och sedan lägga plåt? Är det bättre? Eller ska man bara hålla koll på papptaket? Upp och skotta vintrar med mkt snö antar jag?
4. Källarplanet består av 50% rå betong som det ligger en plastmatta på, på dessa ställen tänker jag mig att jag river upp mattan, och helt enkelt målar golvet, alternativt lägger klinkers eller någon lämplig filtmatta.
5. Resten av källaren har lagt golv varav ett rum är uppbyggt på följande sätt (kunde glutta under tröskeln): Betong->någon typ av plastväv->Genomskinlig plast->Papp->Parkett. Samt troligen något liknande men med platonmatta under i ett av rummen (detta golv ligger ca 2cm högre)
6. Väggarna i de två mer inredda källarrummen är uppreglade väggar mot betong, inte optimalt, det är jag medveten om.. Fuktmätning har gjorts och värdena (gränsvärden inom parantes) var: 45% (75%) RF samt 11% (17%) FK. Är detta rimligt? Rummen kommer användas som kontor/förråd troligen. Alla hus vi tittar på har mer eller mindre riskkonstruktion i hela eller delar av källarplanet..
7. Fasaden är sliten men det är ett enplanshus med källare så jag tror att vi kan måla detta själva (slipper ställningar och sånt...) Jag är dock själv ett fan av Linoljefärg (målat vår sommarstuga i skärgården med det), vilket nog innebär att skrapa fasaden trären i stort sätt?, så mkt jobb blir det...
8. Uppvärmningen är "tyvärr" direktverkande el + braskamin + luft/luft värmepump.
Både jag och min fru vill ha tystnad och får krupp på dessa luftvärmepumpar som ibland låter galet mkt. Vi kommer åka på att byta pumpen till en större mer tystgående misstänker jag, får elda som tokar i spisen. Ny luftvärmepump verkar kosta runt 25-30' inkl montering om man ska ha en feting?
9. Om man i framtiden skulle vilja dra vattenburen värme i huset, och sedan värma med större luft/vatten pump, vad kan man räkna med då? Vi behöver nog 5 radiatorer på entreplan och 4 på källarplan.
10. Garaget är fristående och sväljer ganska precis en bil. Betonggolv och oisolerat /väldigt lite isolering. Om man skulle vilja sätta in en liten luft/luftvärmepump i garaget, är detta att rekommendera med tanke på fukt? Vad bör man isf åtgärda, se till att det är bra ventilation i garaget? Tilläggsisolera lite?
Även garagedörren är ganska sliten, vad kostar det ungefär att få en motorstyrd port monterad?
11. Ytskikten i hela huset kommer vi troligen vilja få åtgärdat, kanske inte på studs men del för del.
En del gör vi själva en del kanske vi lägger ut... Slita ner fiskbensmönstrad väv, spackla, slipa, tapetsera/måla. Finns det någon schablon-lik kostnad man kan räkna med, typ 10 000 per rum för sådant "basic" arbete? (självklart beroende på hur dyra tapeter man köper osv...)
12. Vid elskåpet saknas jordfelsbrytare, något vi kommer vilja få monterat direkt? Har hittat prisuppgifter från 1500-5000:- för att få detta utfört?
Lite blandade frågor, vi har inget emot att göra mkt saker själva, det handlar mer om vad vi realistiskt hinner med, så mkt av ovanstående kommer att lejas ut.
Länk till huset finns här:
http://www.hemnet.se/bostad/villa-7rum-tumba-vretarna-botkyrka-kommun-angsvagen-18-4664695
Blir överlyckliga för lite kloka råd!
Allt som allt så räknar vi nog med att lägga ner ca 250-300 000' i renovering.
1. låter vettigt och rimligt. Kan nog gå att komma lite under 100' också eller över 200' om du tar första bästa offert.
2. Jag antar att detta är i källarplan. Där behöver man undersöka om det är ett utrymme med risk för tillskjutande fukt underifrån, i så fall skall man inte ha ngn, fuktspärr annat än lokalt runt golvbrunnen och ev. duschplats.
3. ingen uppfattning,
4.Det är alltid käsnligt och riskabelt att lägga ett tätt ytskikt på betong i källaren. Även mattor och andra organiska material är riskabelt, Säkrare skulle vara klinkers.
5.
6.
7. Undersök hur mycket det skulle kosta att byta fasaden istället. Att slipa den till trärent gåt att göra, mend det är ett enormt arbete.
8. Tveksamt att investera i det nu om du kanske skall uppgradera till vattenburet.
9. En shablonkostnad jag hört är ca 4 - 5 000 per radiator för VVS arbetet. Till det kommer ev. byggnadsarbeten för att dölja rören. Siffran är några år gammal så man kanske skall räkna med ytterligare ngn. 1000 lapp. En Luftvatten VP tror jag man skall räkna med 75 - 100 000 beroende på hur stor den behöver vara.
10. Det är inte alltid bra med varmgarage. En kemisk process såsom korrosion går dubbelt så fort för varje 3 grader man höjer temperaturen. Dvs en bil som får torka i 20 graders rumstemp rostar nästan 100ggr mer än en bil som får torka i 0 grader. I gengäld torkar den också snabbare, men knappast 100gr snabbare.
11
12. rimligt. Dvs. 1500 är nog inte realistiskt.
2. Jag antar att detta är i källarplan. Där behöver man undersöka om det är ett utrymme med risk för tillskjutande fukt underifrån, i så fall skall man inte ha ngn, fuktspärr annat än lokalt runt golvbrunnen och ev. duschplats.
3. ingen uppfattning,
4.Det är alltid käsnligt och riskabelt att lägga ett tätt ytskikt på betong i källaren. Även mattor och andra organiska material är riskabelt, Säkrare skulle vara klinkers.
5.
6.
7. Undersök hur mycket det skulle kosta att byta fasaden istället. Att slipa den till trärent gåt att göra, mend det är ett enormt arbete.
8. Tveksamt att investera i det nu om du kanske skall uppgradera till vattenburet.
9. En shablonkostnad jag hört är ca 4 - 5 000 per radiator för VVS arbetet. Till det kommer ev. byggnadsarbeten för att dölja rören. Siffran är några år gammal så man kanske skall räkna med ytterligare ngn. 1000 lapp. En Luftvatten VP tror jag man skall räkna med 75 - 100 000 beroende på hur stor den behöver vara.
10. Det är inte alltid bra med varmgarage. En kemisk process såsom korrosion går dubbelt så fort för varje 3 grader man höjer temperaturen. Dvs en bil som får torka i 20 graders rumstemp rostar nästan 100ggr mer än en bil som får torka i 0 grader. I gengäld torkar den också snabbare, men knappast 100gr snabbare.
11
12. rimligt. Dvs. 1500 är nog inte realistiskt.
Tack för svar hempularen!
2. Nej det är faktiskt på entréplan, i anslutning till köket.
4. Klinkers är nog det jag funderar på också, alternativt att bara riva bort plastmattan och börja med att måla som ett första steg.
10. Ang garaget, så hade jag nog bara tänkt mig att hålla 4-5 grader typ, inte så mkt varmare än så.
2. Nej det är faktiskt på entréplan, i anslutning till köket.
4. Klinkers är nog det jag funderar på också, alternativt att bara riva bort plastmattan och börja med att måla som ett första steg.
10. Ang garaget, så hade jag nog bara tänkt mig att hålla 4-5 grader typ, inte så mkt varmare än så.
10. Låter som jag har ett liknande garage som dig fast mitt är betydligt större. Jag skulle bara låtit det vara så länge du nu inte vill ha det varmt om vintern för att meka med bilar. Det viktiga tycker jag är att man får en isfri bil och slipper att skrapa rutor på morgonen. Ska du sätta in en luft/luft så åker du ju på att isolera en massa med om du ska ha någon ekonomi i det långsiktigt. Känns som du har viktigare projekt att pyssla med
Jag har även rätt gammla portar till mitt garage, om det ny går att renovera din hyfsat så går det att köpa garageportsöppnare på Jula eller Biltema. Jag har köpt sådana och det är ett måste för att man ska orka använda garaget.
Jag har även rätt gammla portar till mitt garage, om det ny går att renovera din hyfsat så går det att köpa garageportsöppnare på Jula eller Biltema. Jag har köpt sådana och det är ett måste för att man ska orka använda garaget.
Om man räknar med en bra hantverkare med alla certifikat och behörigheter som gör dina våtrum:
Badrum/dusch: om du ska ha ett standardbadrum med kakel och klinker, räkna med 15-20 000 kr/kvm inklusive inredning (innan ROT).
Tvättstuga: 10-12 000 kr/kvm om du ska lägga klinker. (innan ROT) Plastmatta ska du inte ha i källare! Lägg klinker själv om det inte är i våtrum. Måla kan också bli snyggt, det är nog billigast.
Taket med takpapp som är ett par år gammal ska du inte behöva göra nåt åt. Det ska hålla åtminstone 10 år. Håll koll på det!
Om du ska byta värmesystem till vattenburet får du slanta upp 150-200 000 kr för bergvärme (att föredra! Luft/vattenpump kostar nästan lika mycket men den är inte lika effektiv) och ca 100 000 till för att dra alla ledningar och installera radiatorer (räkna med 6 000 kr per radiator plus 1 000 kr/meter ledning, det fick jag betala när jag installerade bergvärmepump för ett år sedan i Spånga).
En hel elcentral med jfb kan du nog få för 5-6 000 kr. Bara en jordfelsbrytare kanske 2-3 000 är rimligt.
Garaget; byt port ca 10-15 000 kr. Ingen ide att isolera eller ha någon värmekälla om du inte ska inhysa gäster där ;-) Bilen klarar sig ändå.
Fuktvärdena i källaren verkar vara rimliga. Om de reglade väggarna är uppbyggda med träreglar är det inte optimalt, men aluminiumreglar mot golv är helt ok. Håll koll på unken lukt eller liknande. Men om du har bra ventilation ska det inte vara några problem.
Om du vill måla om fasaden i linoljefärg finns bara ett att göra: Riv ner den gamla fasaden och sätt upp ny, som du målar från grunden med linoljefärg. Det går inte att måla med linoljefärg på panel som redan är behandlad. Inte så det blir bra iaf.
Om du anlitar entreprenörer kan du kanske klara renoveringen på 300 000 om du/ni kan utnyttja ROT-avdraget maximalt över ett par tre års tid. Å andra sidan kanske du kan göra en del själv och då blir det lite billigare såklart.
Badrum/dusch: om du ska ha ett standardbadrum med kakel och klinker, räkna med 15-20 000 kr/kvm inklusive inredning (innan ROT).
Tvättstuga: 10-12 000 kr/kvm om du ska lägga klinker. (innan ROT) Plastmatta ska du inte ha i källare! Lägg klinker själv om det inte är i våtrum. Måla kan också bli snyggt, det är nog billigast.
Taket med takpapp som är ett par år gammal ska du inte behöva göra nåt åt. Det ska hålla åtminstone 10 år. Håll koll på det!
Om du ska byta värmesystem till vattenburet får du slanta upp 150-200 000 kr för bergvärme (att föredra! Luft/vattenpump kostar nästan lika mycket men den är inte lika effektiv) och ca 100 000 till för att dra alla ledningar och installera radiatorer (räkna med 6 000 kr per radiator plus 1 000 kr/meter ledning, det fick jag betala när jag installerade bergvärmepump för ett år sedan i Spånga).
En hel elcentral med jfb kan du nog få för 5-6 000 kr. Bara en jordfelsbrytare kanske 2-3 000 är rimligt.
Garaget; byt port ca 10-15 000 kr. Ingen ide att isolera eller ha någon värmekälla om du inte ska inhysa gäster där ;-) Bilen klarar sig ändå.
Fuktvärdena i källaren verkar vara rimliga. Om de reglade väggarna är uppbyggda med träreglar är det inte optimalt, men aluminiumreglar mot golv är helt ok. Håll koll på unken lukt eller liknande. Men om du har bra ventilation ska det inte vara några problem.
Om du vill måla om fasaden i linoljefärg finns bara ett att göra: Riv ner den gamla fasaden och sätt upp ny, som du målar från grunden med linoljefärg. Det går inte att måla med linoljefärg på panel som redan är behandlad. Inte så det blir bra iaf.
Om du anlitar entreprenörer kan du kanske klara renoveringen på 300 000 om du/ni kan utnyttja ROT-avdraget maximalt över ett par tre års tid. Å andra sidan kanske du kan göra en del själv och då blir det lite billigare såklart.
3. Ett papptak av bra kvalitet som är rätt utfört håller 30-40 år, minst.
Så med en omläggning om 28 år klarar du dig till 2071 iallafall. och då pratar vi om sämstaläge.
Däremot blir jag lite konfunderad att taket är omlagt efter bara 4 år, men det kan vi ju egentligen skita i
Så med en omläggning om 28 år klarar du dig till 2071 iallafall. och då pratar vi om sämstaläge.
Däremot blir jag lite konfunderad att taket är omlagt efter bara 4 år, men det kan vi ju egentligen skita i
Redigerat:
Detdär låter sjukt billigt... Menar du inkl eventuellt badkar/dusch,tvättställ, ny toalett, spegelskåp etc?Vanbeasten skrev:
Jag har precis fått en offert för 5,6 kvadrat med golvvärme, kakel, klinker, tätskikt, infällda spottar. Priset är 85.000 inkl moms och efter rot. Det tyckte jag var skäligt tills jag läste din post. Allt förrutom möbler, toalett, handdukstork, badkar ingår då. Det ger mig ett kvm-pris på 15000 utan inredningen!!
Jag tänkte nog på en sak och skrev en annan. Man bör räkna med 20-25 000 kr/kvm exklusive möbler och innan ROT.
Taken... jag gillar inte platta tak... de samlar vatten... "vatten finner en väg" nedåt genom de flesta material...
Finns det fotodokumentation på renoveringen?
Det där är semi-soteräng...
- Hur är dräneringen utförd?
- Hur leder man bort plötsliga stora mängder ytvatten?
På bild på köket mot tvättstugan ser man en list som när ned- och utbockad. Detta tyder på sättningar av huset, eller annat fel. Liknande ses på foto sovrum 2, foto braskamin och hall i entré taket, foto allrum i källarplanet, foto sovrum 5 golvlist,
Kanske bara betyder slarvigt montage, men kan lika gärna betyda att huset är duktigt skevt - räkna med "dolda fel" bakom all "kosmetika". Finns det foton av hur det såg ut när man klädde om insidan av huset - så du kan se ev., potentiella problem och/eller dolda fel?
...varför la man om taket 2011?...när kläddes insidan om (nya innertak, golv och väggar)?...
Jag skulle kalkylera med att behöva blåsa ur huset helt, nytt tak och helt ny dränering.
Saknar detaljerad objektbeskrivning. Detaljplan. Lantmäterikarta. VA-karta. El och teleanslutning. Belastningar och förmåner (servitut).
Kommunala regler för tillbyggnad, skötsel och underhåll (skall du skotta och sanda gatan vintertid?), osv etc mm - finns inte hårddata om fastigheten. Det enda som finns är reklam.
Finns det fotodokumentation på renoveringen?
Det där är semi-soteräng...
- Hur är dräneringen utförd?
- Hur leder man bort plötsliga stora mängder ytvatten?
På bild på köket mot tvättstugan ser man en list som när ned- och utbockad. Detta tyder på sättningar av huset, eller annat fel. Liknande ses på foto sovrum 2, foto braskamin och hall i entré taket, foto allrum i källarplanet, foto sovrum 5 golvlist,
Kanske bara betyder slarvigt montage, men kan lika gärna betyda att huset är duktigt skevt - räkna med "dolda fel" bakom all "kosmetika". Finns det foton av hur det såg ut när man klädde om insidan av huset - så du kan se ev., potentiella problem och/eller dolda fel?
...varför la man om taket 2011?...när kläddes insidan om (nya innertak, golv och väggar)?...
Jag skulle kalkylera med att behöva blåsa ur huset helt, nytt tak och helt ny dränering.
Saknar detaljerad objektbeskrivning. Detaljplan. Lantmäterikarta. VA-karta. El och teleanslutning. Belastningar och förmåner (servitut).
Kommunala regler för tillbyggnad, skötsel och underhåll (skall du skotta och sanda gatan vintertid?), osv etc mm - finns inte hårddata om fastigheten. Det enda som finns är reklam.