Hjälp!!! - Halva huset är inte med på någon ritning
Medlem
· Västra götalands län
· 239 inlägg
Hej!
Jag hoppas verkligen att någon kan hjälpa mig här på forumet!
Saken är den att jag köpte mitt första hus för ca 6månader sen och trivs bra. Men jag har haft tankar att bygga ut det sen jag flyttade in.
Arkitekten jag anlitade bad mig att få alla ritningar på fastigheten så jag frågar kommunen och får alla papper dom hade.
Då såg jag att halva(!) huset inte var med på någon ritning!
Jag kontaktar säljaren och frågar om dom sökte bygglov för utbyggnaden dom gjort -07 -08 svaret blev NEJ.
Då lusläste jag alla köpepapper, fastighetsprospekt och det stod inte någonstans att dom inte hade bygglov. Varken mäklare eller säljare har muntligt upplyst mig om detta heller.
I "frågeformuläret" som säljaren får fylla i ang. dolda fel mm står en fråga:
Finns det erfoderliga bygglov? JA har säljaren fyllt i där!
Jag kontaktade mäklaren och frågade vad som ska göras. Han ringer säljaren och förklarar läget.
Säljaren ringer mig och säger "jag sa fel" det finns bygglov för tillbyggnaden. Men inte för hela.
Säljaren sökte och fick bygglov, men byggde ut dubbelt så mycket som han fick godkänt för!
Summa summarum: Jag bor i ett hus med en utbyggnad som till hälften är godkänd och hälften är byggd utan bygglov!
Vad har jag för rättigheter?
Vad har säljare och mäklare för skyldigheter?
Vem ska jag kontakta för att få hjälp?
Oerhört tacksam för hjälp!
Mvh/ Sandwich11
Jag hoppas verkligen att någon kan hjälpa mig här på forumet!
Saken är den att jag köpte mitt första hus för ca 6månader sen och trivs bra. Men jag har haft tankar att bygga ut det sen jag flyttade in.
Arkitekten jag anlitade bad mig att få alla ritningar på fastigheten så jag frågar kommunen och får alla papper dom hade.
Då såg jag att halva(!) huset inte var med på någon ritning!
Jag kontaktar säljaren och frågar om dom sökte bygglov för utbyggnaden dom gjort -07 -08 svaret blev NEJ.
Då lusläste jag alla köpepapper, fastighetsprospekt och det stod inte någonstans att dom inte hade bygglov. Varken mäklare eller säljare har muntligt upplyst mig om detta heller.
I "frågeformuläret" som säljaren får fylla i ang. dolda fel mm står en fråga:
Finns det erfoderliga bygglov? JA har säljaren fyllt i där!
Jag kontaktade mäklaren och frågade vad som ska göras. Han ringer säljaren och förklarar läget.
Säljaren ringer mig och säger "jag sa fel" det finns bygglov för tillbyggnaden. Men inte för hela.
Säljaren sökte och fick bygglov, men byggde ut dubbelt så mycket som han fick godkänt för!
Summa summarum: Jag bor i ett hus med en utbyggnad som till hälften är godkänd och hälften är byggd utan bygglov!
Vad har jag för rättigheter?
Vad har säljare och mäklare för skyldigheter?
Vem ska jag kontakta för att få hjälp?
Oerhört tacksam för hjälp!
Mvh/ Sandwich11
Du har tur här, i alla fall lite. Ty, du har undersökningsplikt. MEN, säljaren har gjort en utfästelse när han skriftligen har upplyst dig om att erforderliga bygglov finns. Därmed behöver du inte undersöka den saken vidare i samband med köpet. Det innebär att säljaren är ansvarig gentemot dig för det här felet.
Du har rätt att kräva säljaren på ersättning för felet. Men vad det i sin tur innebär kan det säkert tvistas en hel del om vad det lider, om du har otur.
Därmed inte sagt att du kan pusta ut. För du har ju fortfarande inget bygglov för en del av huset. Det är ett svartbygge och kommunen kan nog kräva att det rivs, i värsta fall. I bästa fall utfärdar kommunen ett nytt bygglov i efterhand på din begäran och säljaren står för alla kostnader i samband med det.
Kanske har du till och med rätt att kräva att köpet skall återgå.
Mäklaren ska ju kolla att bygglov finns, men huruvida denne har någon skyldighet att dubbelkolla byggloven då säljaren sagt att alla finns är jag osäker på.
Vem du ska kontakta för hjälp. Ja, du kanske kan få mäklaren med på din sida i detta fallet (jag tror det är ganska utsiktslöst att försöka driva något mot mäklaren i detta fallet, bättre att få denne med sig). Eftersom mäklaren inte kontaktade dig igen efter ditt samtal till denne, tycker jag du ska ringa mäklaren igen för att följa upp.
Gå med i villaägarna och be dem om juridisk rådgivning. Prata med kommunen, men för att inte väcka den björn som kanske ännu sover kan du ju tillsvidare undvika att uppge fastighetsbeteckning/adress/telefonnummer för dem
Å andra sidan kommer det väl vad det lider att bli helt oundvikligt, så det kanske är lika bra att ta det med dem med en gång. Men först kan du ju kolla upp vad detaljplanen säger, hur många kvm får tomten bebyggas. Ligger du inom gränsen som det är nu? Då borde det vara ganska lugnt.
Prata med grannarna, be dem skriva på ett papper om att de samtycker till att den tillbyggnad som finns är ok. Det borde ju inte vara några problem då de inte klagat hittills, får vi hoppas
Jag är lite av filosofin att ju mer du gör av kommunens jobb, desto lättare är det att få dem med sig
I värsta fall får du kontakta en advokatfirma vad det lider. Eller, om du tycker att det är värt pengarna, så kan du ju göra det redan nu för att få bästa möjliga råd redan från start, även om det inte är någon tvist och kanske inte blir det heller.
Allt ovanstående med reservation för att man aldrig kan vara helt säker på hur en domstol ser på sakerna.
Du har rätt att kräva säljaren på ersättning för felet. Men vad det i sin tur innebär kan det säkert tvistas en hel del om vad det lider, om du har otur.
Därmed inte sagt att du kan pusta ut. För du har ju fortfarande inget bygglov för en del av huset. Det är ett svartbygge och kommunen kan nog kräva att det rivs, i värsta fall. I bästa fall utfärdar kommunen ett nytt bygglov i efterhand på din begäran och säljaren står för alla kostnader i samband med det.
Kanske har du till och med rätt att kräva att köpet skall återgå.
Mäklaren ska ju kolla att bygglov finns, men huruvida denne har någon skyldighet att dubbelkolla byggloven då säljaren sagt att alla finns är jag osäker på.
Vem du ska kontakta för hjälp. Ja, du kanske kan få mäklaren med på din sida i detta fallet (jag tror det är ganska utsiktslöst att försöka driva något mot mäklaren i detta fallet, bättre att få denne med sig). Eftersom mäklaren inte kontaktade dig igen efter ditt samtal till denne, tycker jag du ska ringa mäklaren igen för att följa upp.
Gå med i villaägarna och be dem om juridisk rådgivning. Prata med kommunen, men för att inte väcka den björn som kanske ännu sover kan du ju tillsvidare undvika att uppge fastighetsbeteckning/adress/telefonnummer för dem
Å andra sidan kommer det väl vad det lider att bli helt oundvikligt, så det kanske är lika bra att ta det med dem med en gång. Men först kan du ju kolla upp vad detaljplanen säger, hur många kvm får tomten bebyggas. Ligger du inom gränsen som det är nu? Då borde det vara ganska lugnt. Prata med grannarna, be dem skriva på ett papper om att de samtycker till att den tillbyggnad som finns är ok. Det borde ju inte vara några problem då de inte klagat hittills, får vi hoppas
Jag är lite av filosofin att ju mer du gör av kommunens jobb, desto lättare är det att få dem med sig
I värsta fall får du kontakta en advokatfirma vad det lider. Eller, om du tycker att det är värt pengarna, så kan du ju göra det redan nu för att få bästa möjliga råd redan från start, även om det inte är någon tvist och kanske inte blir det heller.
Allt ovanstående med reservation för att man aldrig kan vara helt säker på hur en domstol ser på sakerna.
När det gäller kommunen så skulle jag nog först av allt begära ut en kopia av detaljplanen för området, och på så sätt kontrollera om huset uppfyller kraven i den, både vad gäller storlek och höjd. Om svartbygget håller sig inom vad planen tillåter så borde det "bara" vara att fixa bygglov på den delen också.
Om den bryter mot planen så finns det en viss risk att du får ett rivningsföreläggande.
Det kan vara bra att snarast ta reda på vad som ligger i vågskålen, om det är pengar för ett bygglov, eller att riva en del av huset. I det senare fallet skulle jag prata med en jurist innan jag tar upp problemet med kommunen.
Om det inte finns en detaljplan för området så kan det finnas en områdesplan eller liknande med regler.
Vad gäller ansvaret för den uppkomna situationen så ligger det på köparen att undersöka hur det ligger till med bygglov och ev. planmässiga regler / problem. Det är farligt att missa det, det kan visa sig att det skall byggas en väg eller en stor industri på granntomten. Eller att kommunen kommer att tvångsinlösa huset av ngn. anledning osv. Allt sådan skall man kontrollera som köpare.
Man brukar säga att frågelistan har väldigt begränsat värde, frågorna är för allmänt ställda, så att en säljare kan slingra sig ur en ev. lögn. Typ att någon tidigare ägare byggt utan lov, säljaren kan hävda att han menat att bygglov finns såvitt jag vet. Men har han byggt själv utan lov verkar det lite långsökt.
I det här fallet har jag (som inte är jurist) lite svårt att se hur säljaren skullle kunna gå fri från att ha gjort en osann utfästelse.
Om den bryter mot planen så finns det en viss risk att du får ett rivningsföreläggande.
Det kan vara bra att snarast ta reda på vad som ligger i vågskålen, om det är pengar för ett bygglov, eller att riva en del av huset. I det senare fallet skulle jag prata med en jurist innan jag tar upp problemet med kommunen.
Om det inte finns en detaljplan för området så kan det finnas en områdesplan eller liknande med regler.
Vad gäller ansvaret för den uppkomna situationen så ligger det på köparen att undersöka hur det ligger till med bygglov och ev. planmässiga regler / problem. Det är farligt att missa det, det kan visa sig att det skall byggas en väg eller en stor industri på granntomten. Eller att kommunen kommer att tvångsinlösa huset av ngn. anledning osv. Allt sådan skall man kontrollera som köpare.
Man brukar säga att frågelistan har väldigt begränsat värde, frågorna är för allmänt ställda, så att en säljare kan slingra sig ur en ev. lögn. Typ att någon tidigare ägare byggt utan lov, säljaren kan hävda att han menat att bygglov finns såvitt jag vet. Men har han byggt själv utan lov verkar det lite långsökt.
I det här fallet har jag (som inte är jurist) lite svårt att se hur säljaren skullle kunna gå fri från att ha gjort en osann utfästelse.
Jag tror också att det är en bra idé att kontrollera detaljplan och områdesbestämmelser. Men även om du hamnar utanför dessa så kan kommunen ofta acceptera "mindre avvikelser". Här i Falun kunde kommunen t.ex. tänka sig att godkänna ett uterum delvis på punktprickad mark, såvida huvuddelen av uterummet ligger utanför punktprickad mark. Så tolkade de alltså "mindre avvikelse".
Efter 10 år så blir svartbygget preskriberat, men som jag förstått det så kan kommunen då kräva rivning i samband med ansökan om nya bygglov.
Efter 10 år så blir svartbygget preskriberat, men som jag förstått det så kan kommunen då kräva rivning i samband med ansökan om nya bygglov.
Medlem
· Västra götalands län
· 239 inlägg
Tack så jättemycket för svaren! Det skänker lite ro!
Ska jag kontakta kommunen i detta skedet?
Är det kanske som du säger att man "väcker den björn som sover"..
Detaljplanen har jag kollat och husets mått/ placering (inkl svartbyggda delen) är inom dess ramar!
Jag ska definitivt ta upp detta med säljaren, men räcker det att skriva ett brev med "krav"?
Man behöver alltså inte gå via jurist eller liknande?
Det enda jag vill är att säljaren helt enkelt åtar sig att söka bygglov för den delen.
Skulle detta inte gå får man ta det vidare därifrån kanske?
Oerhört tacksam för svaren än en gång!
Mvh
Ska jag kontakta kommunen i detta skedet?
Är det kanske som du säger att man "väcker den björn som sover"..
Detaljplanen har jag kollat och husets mått/ placering (inkl svartbyggda delen) är inom dess ramar!
Jag ska definitivt ta upp detta med säljaren, men räcker det att skriva ett brev med "krav"?
Man behöver alltså inte gå via jurist eller liknande?
Det enda jag vill är att säljaren helt enkelt åtar sig att söka bygglov för den delen.
Skulle detta inte gå får man ta det vidare därifrån kanske?
Oerhört tacksam för svaren än en gång!
Mvh
Nej jag skulle råda som övriga, ta ut detaljplan först och kolla vad den säger. Förbered dig så mycket du kan innan du pratar med kommunen.Sandwich11 skrev:
Ja visst, med lite tur löser sig allt detta utan inblandning av jurister.
I bästa fall "räcker" detaljplanen till för den extra tillbyggnaden, säljaren inser sitt misstag och står för kostnaderna och kommunen utfärdar ett nytt bygglov i efterhand,eller ni kommer på ett eller annat vis överens om en lösning.
Men i värsta fall vägrar säljaren att prata med dig, detaljplanen är redan ansträngd till bristningsgränsen och kommunen kräver rivning mot vite. Då är det inte roligt att vara du. Vi får hoppas på det bästa
Börja med att prata med mäklaren och säljaren och sedan någon utomstående med koll på läget, exvis villaägarnas jurister eller någon annan jurist. Spela in alla samtal med säljaren och mäklaren. OM de sedan inte behövs är det bara att slänga dem, men om de behövs kommer du att vara väldigt väldigt glad att du har dem!
Det låg ju tydligen inom planens gränser. Det betyder att det borde "bara" vara pengar det handlar om. Dvs, avgift för bygglov.
Nu skulle det kanske vara läge att försöka kräva säljaren på åtminstonde ett löfte att betala.
Om han vägrar så får du börja kolla lite nogrannare hur man kan tolka det där frågeformuläret.
I slutändan så var det ju så att du hade för avsikt själv att bygga ut om jag förstod dig rätt. Om kommunen är välvillig så kanske du kan slå ihop ditt bygglov, med det saknade lovet. I så fall är det inte jättemycket pengar det handlar om.
När vi hyggde på en våning på en del av huset, så passade vi på och "legaliserade" en utbyggd altan som förre ägaren hade svartbyggt. Vi ritade bara in den på ritningen som befintlig, utan kommentar. Och handläggaren kommenterade att den "visst tillkommit", men inget mer. Fast det var med gamla PBL.
Nu skulle det kanske vara läge att försöka kräva säljaren på åtminstonde ett löfte att betala.
Om han vägrar så får du börja kolla lite nogrannare hur man kan tolka det där frågeformuläret.
I slutändan så var det ju så att du hade för avsikt själv att bygga ut om jag förstod dig rätt. Om kommunen är välvillig så kanske du kan slå ihop ditt bygglov, med det saknade lovet. I så fall är det inte jättemycket pengar det handlar om.
När vi hyggde på en våning på en del av huset, så passade vi på och "legaliserade" en utbyggd altan som förre ägaren hade svartbyggt. Vi ritade bara in den på ritningen som befintlig, utan kommentar. Och handläggaren kommenterade att den "visst tillkommit", men inget mer. Fast det var med gamla PBL.
Hoppsan, ja det stod ju där ju, missade visst det. Du har alltså kollat, TS att totala byggarean inte överskrider tillåten byggarea?
Vad gäller det där med ritning och bygglov så är det ju så att bara för att en byggnad finns med på ritningarna så är det inte automatiskt bygglov. Det har jag kollat upp för en friggebod jag byggde OCH ett partytält vi hade uppställt fanns plötsligt med på kommunens ritningar. De hade flygfotat och lagt in allt de hittat på ritningarna. Så altanen som nämnts måste vad jag förstått varit en del av bygglovsansökan för att bli vit, att den är med på ritningarna räcker inte.
Vad gäller det där med ritning och bygglov så är det ju så att bara för att en byggnad finns med på ritningarna så är det inte automatiskt bygglov. Det har jag kollat upp för en friggebod jag byggde OCH ett partytält vi hade uppställt fanns plötsligt med på kommunens ritningar. De hade flygfotat och lagt in allt de hittat på ritningarna. Så altanen som nämnts måste vad jag förstått varit en del av bygglovsansökan för att bli vit, att den är med på ritningarna räcker inte.
De räknade in ytan iallafall, vi hade typ 3kvm överyta, så att det gick till grannehörande. Då hade de dessutom räknat in en balkong som sitter på typ 4,5 m höjd, som såvittt jag förstår inte borde räknats in (höjden).
Det var helt oväntat med grannehörandet (jag räknade inte med balkongen), jag fick reda på av en slump att det skickats ut, så jag fick springa runt samma kväll och förklara planerna, ville inte att de skulle få det på posten innan jag förklarat. De grannar som överhuvudtaget kan se den del av huset där vi byggde på var redan vidtalade,
Nåväl det gick igenom, och vi har fått slutbevis.
Det var helt oväntat med grannehörandet (jag räknade inte med balkongen), jag fick reda på av en slump att det skickats ut, så jag fick springa runt samma kväll och förklara planerna, ville inte att de skulle få det på posten innan jag förklarat. De grannar som överhuvudtaget kan se den del av huset där vi byggde på var redan vidtalade,
Nåväl det gick igenom, och vi har fått slutbevis.
Medlem
· Västra götalands län
· 239 inlägg
Verkligen ett stort TACK till er som svarat!
Jag ska tala med säljaren om att han ska ordna till detta med bygglovet så att det blir riktigt.
Eller åtminstone då som sagt ge kompensation (om jag kan baka in befintligt svartbygge med tänkt nytillbyggnad på en och samma bygglovsansökan).
Jag kommer att skriva här i tråden när jag fått någon sorts svar!
Tack så länge!
Mvh
Jag ska tala med säljaren om att han ska ordna till detta med bygglovet så att det blir riktigt.
Eller åtminstone då som sagt ge kompensation (om jag kan baka in befintligt svartbygge med tänkt nytillbyggnad på en och samma bygglovsansökan).
Jag kommer att skriva här i tråden när jag fått någon sorts svar!
Tack så länge!
Mvh
Försök få säljaren att lova skriftligt! Du vill uppnå att han lever upp till sin utfästelse att "huset i befintligt skick har bygglov". Säljaren har tur, eftersom gamla PBL gällde på den tiden han råkade bygga svart. Det gör det lite billigare för honom att leva upp till sin utfästelse.
Varför inte göra ritningar på din nya tillbyggnad och ta med huset som det ser ut idag och söka byggnadslov för alltihopa? Om det då inte går igenom p.g.a. vad förra ägaren gjort så får du väl agera utifrån den situationen då.
Framförallt, larma inte kommunen bara, då blir det problem.
Medlem
· Västra götalands län
· 239 inlägg
Ja där har ni absolut rätt!
Det jag tänker kan hända om jag söker bygglov för hans svartbyggda del och den utbyggnad jag vill göra är att om kommunen säger NEJ, så är jag tillbaka på ruta ett.
Och då har man varskott kommunen om att jag "undanhållit" information om "svartbygget"..
Jobbig situation..
Tack för tankar och idéer, fortsätt gärna om ni kommer på något som kan hjälpa mig!
Mvh
Det jag tänker kan hända om jag söker bygglov för hans svartbyggda del och den utbyggnad jag vill göra är att om kommunen säger NEJ, så är jag tillbaka på ruta ett.
Och då har man varskott kommunen om att jag "undanhållit" information om "svartbygget"..
Jobbig situation..
Tack för tankar och idéer, fortsätt gärna om ni kommer på något som kan hjälpa mig!
Mvh