Hittar bra hus, men besiktningsprotokollet är befläckat
Hallå! Min familj är på banorna att köpa ett hus för 2 550 000 kr, och vi är de enda spekulanterna. Men en titt på besiktningsprotokollet gör en nere. Det är ganska många anmärkningar, och jag undrar om någon vet hur mycket detta kostar att åtgärda (på ett ungefär, empiri?) eller om ni själva hade kört på men för ett lägre pris.
Besiktningen är från 30 maj 2012. Skriver ned punkterna här nedan (de har skrivits om lite för att underlätta läsningen, säg till om det ska vara ordagrant):
Utvändigt.
Markförhållanden - Kondensvatten från luftvärmepumpen leds inte bort från husgrunden vilket medför en ökad risk för vatten att tränga in i anslutande konstruktioner. Besiktning av värmepump- eller system har ej gjorts.
det finns växter i anslutning till grundmuren och med det risker.
Sockel - Här noterades sprickor, färg- och putssläpp. Väggvattenutkastaren läcker och besiktning av ledningarna har ej gjorts. Puts- och färgsläpp även i källartrappan.
Fasad - Sprickor finns i putsfasaden. Torrsprickor och färg släpper från underlaget på fasadpanelen vid dörr/fönsterpartier - ökad risk för fuktintrång och rötskador.
Fönster - Fönster är i behov av målning/underhåll. Risk finns för fuktskador p.g.a. sämre vattenavvisande egenskaper, detta kan leda till rötskador i fönster och karm.
Dörrar - Tröskelbleck saknas, därav risk för vattenintrång och fuktskador i väggkonstruktion.
Hängrännor/stuprör - Rännorna är fulla med skräp som medför risk för översvämning och därför fuktskador på fasad och sockel.
Tak - Plåtdetaljer i behov av målning. Takpannorna är skadade och det förekommer risk för fuktskador på underliggande konstruktioner. De är gamla och har en begränsad livslängd och risken för vattenintrång ökar vilket kan leda till fukt på träläkt och takkonstruktion--> mikrobiella skador.
Mossväxt finns på takpannor och taktäckning kan får minskad motstånd mot vatten och samma skador som vid dåliga pannor förekommer isf.
Murbruk i fogarna släpper vid skorsten och kan leda till samma slags skador med fukt.
Vind - Äldre inläckage noterat runt skorstenen, inga förhöjda fuktvärden. Mikrobiell påväxt på underlagstaket - fukt införs således inifrån bostaden. Denna tillförsel måste minskas genom bättre ventilation och otätheter tätade.
Garage - Rötskador finns i taksargspanel, fönster, dörr och dörrfoder.
Invändigt.
Badrum/WC på entréplan - Golvlutningen. Vid besiktning var tröskeln fuktig. Golvfall mot brunnen är bristfälligt utfört. Brister i golvets och/eller tätskiktets lutning med risk för vattenintrång och fuktskador. Risk för kvarvarande vatten--> missfärgning på klinker och lukt.
Då ytskiktet på golvet i badrummet består av klinker som lagts direkt på den befintliga/gamla plastmattan finns en risk för att sprickor/glipor kan uppstå i plastmattans skarvar då den krymper med tiden. Eftersom plastmattan ska vara tätskiktet finns därför en risk för vattenintrång i gliporna och därav fuktskador.
En risk finns också att vidhäftningen mellan gammal och befintlig plastmatta och fästmassan kan vara svår att uppnå och klinkerplattorna kan börja släppa från underlaget. Skälet - mattans yta är ofta hård, slät, fet och bemängd med tvålrester och underlaget (bjälklaget) har inte tillräcklig böjstyvhet.
Golvbrunn av gjutjärn med anslutet tätskikt - gjutjärnets grova struktur gör det svårt att ansluta tätskiktet på rätt sätt--> risk för läckage med fuktskador som följd.
Entréplan/arbetsrum - Dörr griper.
Kök - Det finns inte fuktskydd under vitvaror - risk för smygläckage från ledningar och intrång i konstruktion med fuktskador som följd.
Allmänt om entréplan - Isolerglas är äldre än 20 år, vilket leder till dåliga egenskaper med täthet och risk för missfärgning av rutor.
Entréplan/garage - Förhöjda fuktvärden i trälåda rund inbyggt stuprör.
Källarplan/hall - Bomljud i klinker (vad innebär detta?)
Källarplan/TV-rum - Fuktkvoten i ytterväggens regelverk norrut är 21 % och västerut 20,5 %.
Källarplan/tvättstuga och dusch - Bomljud i klinker. Kaklat våtutrymme utfört före 1989 (då fanns inga krav på vattentätt vägg i våtrum). Finns risk att det inte finns tätskits bakom väggkakel--> risk för fuktskador i vägg och golv.
Golvfall mot brunnen är bristfälligt utfört. Brister i golvets och/eller tätskiktets lutning med risk för vattenintrång och fuktskador. Risk för kvarvarande vatten--> missfärgning på klinker och lukt.
Källarplan/sovrum/bastu - Kontroll av befintlig golv/väggkonstruktion godkändes ej vid besiktningstillfället. För att kontrollera om befintlig konstruktion har fuktskador rekommenderas att en teknisk undersökning genomförs (så dessa utrymmena är inte godkända, är detta p.g.a. undermålig konstruktion eller måste man gå in djupare på detta?).
Allmänt om källarplan - Vid kontroll av konstruktionen uppmättes fuktvärden över kritisk fuktnivå för mikrobiell tillväxt. Risken för tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Fördjupad undersökning rekommenderas för att konstatera orsak och omfattning av fuktvärden i provhål.
Det är viktigt att tänka på att denna rekommendation om fördjupad undersökning gäller hela den påreglade väggkonstruktionen även om besiktningsteknikern inte upptäckt några brister i ett visst rum eller byggnadsdel.
Vad tycker ni? Vi gillar verkligen huset, planlösningen, läget och mycket mer passar oss perfekt, så vore synd att köpa ett kanske fallfärdigt hus.
Besiktningen är från 30 maj 2012. Skriver ned punkterna här nedan (de har skrivits om lite för att underlätta läsningen, säg till om det ska vara ordagrant):
Utvändigt.
Markförhållanden - Kondensvatten från luftvärmepumpen leds inte bort från husgrunden vilket medför en ökad risk för vatten att tränga in i anslutande konstruktioner. Besiktning av värmepump- eller system har ej gjorts.
det finns växter i anslutning till grundmuren och med det risker.
Sockel - Här noterades sprickor, färg- och putssläpp. Väggvattenutkastaren läcker och besiktning av ledningarna har ej gjorts. Puts- och färgsläpp även i källartrappan.
Fasad - Sprickor finns i putsfasaden. Torrsprickor och färg släpper från underlaget på fasadpanelen vid dörr/fönsterpartier - ökad risk för fuktintrång och rötskador.
Fönster - Fönster är i behov av målning/underhåll. Risk finns för fuktskador p.g.a. sämre vattenavvisande egenskaper, detta kan leda till rötskador i fönster och karm.
Dörrar - Tröskelbleck saknas, därav risk för vattenintrång och fuktskador i väggkonstruktion.
Hängrännor/stuprör - Rännorna är fulla med skräp som medför risk för översvämning och därför fuktskador på fasad och sockel.
Tak - Plåtdetaljer i behov av målning. Takpannorna är skadade och det förekommer risk för fuktskador på underliggande konstruktioner. De är gamla och har en begränsad livslängd och risken för vattenintrång ökar vilket kan leda till fukt på träläkt och takkonstruktion--> mikrobiella skador.
Mossväxt finns på takpannor och taktäckning kan får minskad motstånd mot vatten och samma skador som vid dåliga pannor förekommer isf.
Murbruk i fogarna släpper vid skorsten och kan leda till samma slags skador med fukt.
Vind - Äldre inläckage noterat runt skorstenen, inga förhöjda fuktvärden. Mikrobiell påväxt på underlagstaket - fukt införs således inifrån bostaden. Denna tillförsel måste minskas genom bättre ventilation och otätheter tätade.
Garage - Rötskador finns i taksargspanel, fönster, dörr och dörrfoder.
Invändigt.
Badrum/WC på entréplan - Golvlutningen. Vid besiktning var tröskeln fuktig. Golvfall mot brunnen är bristfälligt utfört. Brister i golvets och/eller tätskiktets lutning med risk för vattenintrång och fuktskador. Risk för kvarvarande vatten--> missfärgning på klinker och lukt.
Då ytskiktet på golvet i badrummet består av klinker som lagts direkt på den befintliga/gamla plastmattan finns en risk för att sprickor/glipor kan uppstå i plastmattans skarvar då den krymper med tiden. Eftersom plastmattan ska vara tätskiktet finns därför en risk för vattenintrång i gliporna och därav fuktskador.
En risk finns också att vidhäftningen mellan gammal och befintlig plastmatta och fästmassan kan vara svår att uppnå och klinkerplattorna kan börja släppa från underlaget. Skälet - mattans yta är ofta hård, slät, fet och bemängd med tvålrester och underlaget (bjälklaget) har inte tillräcklig böjstyvhet.
Golvbrunn av gjutjärn med anslutet tätskikt - gjutjärnets grova struktur gör det svårt att ansluta tätskiktet på rätt sätt--> risk för läckage med fuktskador som följd.
Entréplan/arbetsrum - Dörr griper.
Kök - Det finns inte fuktskydd under vitvaror - risk för smygläckage från ledningar och intrång i konstruktion med fuktskador som följd.
Allmänt om entréplan - Isolerglas är äldre än 20 år, vilket leder till dåliga egenskaper med täthet och risk för missfärgning av rutor.
Entréplan/garage - Förhöjda fuktvärden i trälåda rund inbyggt stuprör.
Källarplan/hall - Bomljud i klinker (vad innebär detta?)
Källarplan/TV-rum - Fuktkvoten i ytterväggens regelverk norrut är 21 % och västerut 20,5 %.
Källarplan/tvättstuga och dusch - Bomljud i klinker. Kaklat våtutrymme utfört före 1989 (då fanns inga krav på vattentätt vägg i våtrum). Finns risk att det inte finns tätskits bakom väggkakel--> risk för fuktskador i vägg och golv.
Golvfall mot brunnen är bristfälligt utfört. Brister i golvets och/eller tätskiktets lutning med risk för vattenintrång och fuktskador. Risk för kvarvarande vatten--> missfärgning på klinker och lukt.
Källarplan/sovrum/bastu - Kontroll av befintlig golv/väggkonstruktion godkändes ej vid besiktningstillfället. För att kontrollera om befintlig konstruktion har fuktskador rekommenderas att en teknisk undersökning genomförs (så dessa utrymmena är inte godkända, är detta p.g.a. undermålig konstruktion eller måste man gå in djupare på detta?).
Allmänt om källarplan - Vid kontroll av konstruktionen uppmättes fuktvärden över kritisk fuktnivå för mikrobiell tillväxt. Risken för tillväxt föreligger om den relativa fuktigheten (RF) i den omgivande luften är över 75 % vilket i furuvirke motsvarar en fuktkvot (FK) på 17 %. Fördjupad undersökning rekommenderas för att konstatera orsak och omfattning av fuktvärden i provhål.
Det är viktigt att tänka på att denna rekommendation om fördjupad undersökning gäller hela den påreglade väggkonstruktionen även om besiktningsteknikern inte upptäckt några brister i ett visst rum eller byggnadsdel.
Vad tycker ni? Vi gillar verkligen huset, planlösningen, läget och mycket mer passar oss perfekt, så vore synd att köpa ett kanske fallfärdigt hus.
Medlem
· Västerbottens län
· 17 853 inlägg
En del är ju enkelt att fixa, rensa hängrännor. Måla fönster tar mycket tid men relativt enkelt.
Renovera badrummet 50-100 tusen.
Jag är ingen expert men 2,5 mille för ett renoveringsobjekt...... kanske får ni lägga en mille till.
Ta och gör en djupare kontroll.
Protte
Renovera badrummet 50-100 tusen.
Jag är ingen expert men 2,5 mille för ett renoveringsobjekt...... kanske får ni lägga en mille till.
Ta och gör en djupare kontroll.
Protte
Det blir ju självklart dyrt att ordna till huset. Eventuellt sjusiffrigt för att få det som ni vill. Så kolla vad fräsha hus i området går för och få en egen uppfattning för vad huset är värt. Det blir mycket jobb som sagt!
knappast fallfärdigt
kan man snickra o tex kakla själv eller har nån kompis som kan
en del saker måste ju åtgärdas men en del e ju bara tramms
att dom lagt klinkers på plastmattan är ju mindre bra
men bommljud i klinkersen e ju att plattan släppt från underlaget.
tycker ni ska be en hantverkare kolla på huset o läsa pappret o räkna på vad de nödvändigaste skulle kosta,rotavdraget e ju förmånligt,elle om man gör mycke själv.
sen kontra priset på huset o nödvändiga åtgärder mot vad andra hus omkring ligger på
men som sagt är det ett gammalt hus o man inte hållt efter det ordentligt så blir de ju mycke att göra.
själv har ja hus o på 15 år har ja målat 2 ggr 20 tusen bytt isolerglas 10 tusen nytt kök 80 tusen garagetak 10 tusen
braskamin 10 tusen luftpump 20 tusen ny elpanna 40 tusen nytt badrum 20 tusen.
ja som ni ser så blir de ju en hel del.men ja gör 90% själv,även ev eldragning sen kollar elektriken o kopplar in.
så antingen köper man nytt hus o gör ingenting eller ett äldre o då blir de lite arbete.
men på din beskrivning ser ja inget som skulle va katastrof
men som sagt be lokala hantverkare kolla o beräkna vad det skulle kosta,fördelen med lokala hantverkare är att dom kan komma lite då o då för att göra en del o så visar dom en del hur du ska göra
vet inte om detta kan vara en vägledning för er men allt som står e ju inte i behov av reparation nu .
därimot måste man ju kolla så det inte e mögel mm i så fall åtgärdar man detta innan det blir mögel
men bara för att fönstren e 20 år betyder det ju inte att de behövs bytas nu
det viktiga är att förhindra saker så det inte blir värre,tex som ett tak som läcker är ju prio ett. ett rör som läcker prio ett.lite fukt i väggen som inte blir värre o som säkert vatt så i många år är kanske prio 10
kan man snickra o tex kakla själv eller har nån kompis som kan
en del saker måste ju åtgärdas men en del e ju bara tramms
att dom lagt klinkers på plastmattan är ju mindre bra
men bommljud i klinkersen e ju att plattan släppt från underlaget.
tycker ni ska be en hantverkare kolla på huset o läsa pappret o räkna på vad de nödvändigaste skulle kosta,rotavdraget e ju förmånligt,elle om man gör mycke själv.
sen kontra priset på huset o nödvändiga åtgärder mot vad andra hus omkring ligger på
men som sagt är det ett gammalt hus o man inte hållt efter det ordentligt så blir de ju mycke att göra.
själv har ja hus o på 15 år har ja målat 2 ggr 20 tusen bytt isolerglas 10 tusen nytt kök 80 tusen garagetak 10 tusen
braskamin 10 tusen luftpump 20 tusen ny elpanna 40 tusen nytt badrum 20 tusen.
ja som ni ser så blir de ju en hel del.men ja gör 90% själv,även ev eldragning sen kollar elektriken o kopplar in.
så antingen köper man nytt hus o gör ingenting eller ett äldre o då blir de lite arbete.
men på din beskrivning ser ja inget som skulle va katastrof
men som sagt be lokala hantverkare kolla o beräkna vad det skulle kosta,fördelen med lokala hantverkare är att dom kan komma lite då o då för att göra en del o så visar dom en del hur du ska göra
vet inte om detta kan vara en vägledning för er men allt som står e ju inte i behov av reparation nu .
därimot måste man ju kolla så det inte e mögel mm i så fall åtgärdar man detta innan det blir mögel
men bara för att fönstren e 20 år betyder det ju inte att de behövs bytas nu
det viktiga är att förhindra saker så det inte blir värre,tex som ett tak som läcker är ju prio ett. ett rör som läcker prio ett.lite fukt i väggen som inte blir värre o som säkert vatt så i många år är kanske prio 10
I och med att det är en träkonstruktion i källarens ytterväggar och fukthalten är så hög får man kanske vara beredd på
a. Utvändig dränering och isolering
b. Riva innerväggarna och ersätta dem med oorganiskt material.
Märkligt att de ej tillät besiktningsmannen att borra ett litet hål och kolla fukten i väggkonstruktionen "Kontroll av befintlig golv/väggkonstruktion godkändes ej vid besiktningstillfället".
Var det något i huset som var i bra skick?
Det är alltså 45 år gammalt, och ej, eller i alla fall mycket dåligt underhållet.
Fasad, skorsten, yttertak, vindsbjälklag, våtrum, fönster, källare och dränering,
allt har "tjänat ut" och behöver åtgärdas.
Det är väl en fråga om personlig läggning, och naturligtvis pris, hur man vill göra.
Jag hade nog avstått. Men jag är ingen renoveringsfreak längre heller.
a. Utvändig dränering och isolering
b. Riva innerväggarna och ersätta dem med oorganiskt material.
Märkligt att de ej tillät besiktningsmannen att borra ett litet hål och kolla fukten i väggkonstruktionen "Kontroll av befintlig golv/väggkonstruktion godkändes ej vid besiktningstillfället".
Var det något i huset som var i bra skick?
Det är alltså 45 år gammalt, och ej, eller i alla fall mycket dåligt underhållet.
Fasad, skorsten, yttertak, vindsbjälklag, våtrum, fönster, källare och dränering,
allt har "tjänat ut" och behöver åtgärdas.
Det är väl en fråga om personlig läggning, och naturligtvis pris, hur man vill göra.
Jag hade nog avstått. Men jag är ingen renoveringsfreak längre heller.