Besiktningsmannafråga, 2 hus, byggt -09, -12
Vi har tittat på två hus och det som var byggt 2008 var besiktigat i september (svårt att sälja huset alltså). Mäklaren sa att min ide om egen besiktningsman var onödigt iom att man kunde använda samma mot halva priset. Vi ser iaf ut att backa ur att lägga bud på detta iom att det i vinter har läckt in via taket, dvs efter besiktning. Vi tittade in i kattvinden och såg inga fläckar el konstigheter dock.
Tankar kring ovanstående? Blir 2012-huset för dyrt kan kanske ovanstående bli aktuellt igen.
Det andra huset byggdes alltså färdigt 2012. Nuvarande ägare flyttade in i september förra året och är nu tvungna att flytta. Vi har just nu ett bud på detta. Besiktningsman lär väl vara aktuellt oavsett hur nytt det är eller? Något annat man bör tänka på eller göra vid köp av så pass nytt hus?
Tankar kring ovanstående? Blir 2012-huset för dyrt kan kanske ovanstående bli aktuellt igen.
Det andra huset byggdes alltså färdigt 2012. Nuvarande ägare flyttade in i september förra året och är nu tvungna att flytta. Vi har just nu ett bud på detta. Besiktningsman lär väl vara aktuellt oavsett hur nytt det är eller? Något annat man bör tänka på eller göra vid köp av så pass nytt hus?
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Säljarbesiktning kan ni (ska ni!) helt bortse ifrån.
Den har i princip inget värde för er. Gör en egen besiktning och läs på ordentligt avseende er undersökningsplikt innan ni anlitar ett besiktningsföretag. De vanliga besiktningarna som erbjuds täcker inte på långa vägar er underökningsplikt enligt Jordabalken vilket många dyrt fått erfara.
Att mäklaren säger att en egen besiktning är onödig är ett brott mot de regler som gäller för utövandet av mäklaryrket. Mäklaren är skyldig att tydligt upplysa er att ni har en långtgående EGEN undersökningsplikt.
Anmäl mäklaren till Fastighetsmäklarnämnden - omgående
Akta er dock särskilt för besiktningsmän som rekommenderas av mäklare.
När huset är byggt spelar ingen roll. Ett nybyggt hus är ingen garanti för att allt är ok. Bara att läsa alla trådar om byggfusk och problem i nybyggda hus här på www.byuggahus.se så förstår ni.
Annat att tänka på:
*Anlita INTE Anticimex för er besiktning. Sök på forumet så förstår ni.
*LÄS PÅ om både fastighetsköp, undersökningsplikt och fel/dolda fel. Ni kan ALDRIG bli för pålästa.
*Lita inte på NÅGOT som mäklaren (och i förekommande fall säljaren) säger.
*Allmänt lovprisande kan ni helt bortse ifrån, typ "....avloppet funkar utmärkt...", "...vattnet har det aldrig varit nåt problem med...", "...golvvärmen funkar bra..." osv. Utlovas något ska det SPECIFIKT framgå vad som utlovas. MYCKET SPECIFIKT och det ska skrivas in i avtalet. Det gäller ALLT som utlovas/påstås.
*Frågelistan som säljaren fyllt i kan ni i princip bortse ifrån. Alldeles oavsett vad säljaren svarat. Frågelistan har inget som helst juridiskt värde enligt praxis. Besiktningsmannen kan dock få den som underlag för besiktningen.
*Prata med grannarna
*Prata med ordf i ev samfälligheter som fastigheten tillhör
*Se till att energideklaration är gjord. Den har iofs inget större värde för er i normalfallet men efter ni väl köpt fastigheten är den i principo värdelös, ända till den dag ni själva ska sälja.
Listan kan göras nästan hur lång som helst. LÄS PÅ så förstår ni.
Den har i princip inget värde för er. Gör en egen besiktning och läs på ordentligt avseende er undersökningsplikt innan ni anlitar ett besiktningsföretag. De vanliga besiktningarna som erbjuds täcker inte på långa vägar er underökningsplikt enligt Jordabalken vilket många dyrt fått erfara.
Att mäklaren säger att en egen besiktning är onödig är ett brott mot de regler som gäller för utövandet av mäklaryrket. Mäklaren är skyldig att tydligt upplysa er att ni har en långtgående EGEN undersökningsplikt.
Anmäl mäklaren till Fastighetsmäklarnämnden - omgående
Akta er dock särskilt för besiktningsmän som rekommenderas av mäklare.
När huset är byggt spelar ingen roll. Ett nybyggt hus är ingen garanti för att allt är ok. Bara att läsa alla trådar om byggfusk och problem i nybyggda hus här på www.byuggahus.se så förstår ni.
Annat att tänka på:
*Anlita INTE Anticimex för er besiktning. Sök på forumet så förstår ni.
*LÄS PÅ om både fastighetsköp, undersökningsplikt och fel/dolda fel. Ni kan ALDRIG bli för pålästa.
*Lita inte på NÅGOT som mäklaren (och i förekommande fall säljaren) säger.
*Allmänt lovprisande kan ni helt bortse ifrån, typ "....avloppet funkar utmärkt...", "...vattnet har det aldrig varit nåt problem med...", "...golvvärmen funkar bra..." osv. Utlovas något ska det SPECIFIKT framgå vad som utlovas. MYCKET SPECIFIKT och det ska skrivas in i avtalet. Det gäller ALLT som utlovas/påstås.
*Frågelistan som säljaren fyllt i kan ni i princip bortse ifrån. Alldeles oavsett vad säljaren svarat. Frågelistan har inget som helst juridiskt värde enligt praxis. Besiktningsmannen kan dock få den som underlag för besiktningen.
*Prata med grannarna
*Prata med ordf i ev samfälligheter som fastigheten tillhör
*Se till att energideklaration är gjord. Den har iofs inget större värde för er i normalfallet men efter ni väl köpt fastigheten är den i principo värdelös, ända till den dag ni själva ska sälja.
Listan kan göras nästan hur lång som helst. LÄS PÅ så förstår ni.
Tack för infon! Det är därför jag började läsa runt här för ett halvår sedan. Mycket matnyttigt att gräva i.
Jodå, jag är fullt medveten om att det fuskbyggs, utgår man ifrån vad man kan läsa här på byggahus (och andra typer av forum) så tror man att jorden håller på och gå under. Man får sålla lite. Jag har förstått att det är upp till oss som köpare att se till att kolla upp att allt står rätt till innan vi skriver på (el fixar friskrivningsklausuler). Frågan är om det är något som man behöver tänka extra på för nybyggt hus eller ska man dra alla hus över en kam när man köper? Inget protokoll som är mer intressant att ta del av vid nybygge jämfört när huset stått 20år? Besiktningsmannen kanske betar av allt ändå?
Mäklaren nämnde att vi skulle nyttja samma besiktningsman som gör en genomgång med oss. För 50% av priset innebär det nog inte att man förväntas få en timme per telefon utan något mer omfattande. Jag frågade om det inte var skillnad på det juridiska planet om jag tar in en egen besiktningsman jämfört med säljarens men det sa mäklaren nej på. Besiktningen gjordes alltså i september. Oavsett så är just detta hus lite lägre prio på just nu. Dock är det intressant att veta vad som gäller.
Jodå, jag är fullt medveten om att det fuskbyggs, utgår man ifrån vad man kan läsa här på byggahus (och andra typer av forum) så tror man att jorden håller på och gå under. Man får sålla lite. Jag har förstått att det är upp till oss som köpare att se till att kolla upp att allt står rätt till innan vi skriver på (el fixar friskrivningsklausuler). Frågan är om det är något som man behöver tänka extra på för nybyggt hus eller ska man dra alla hus över en kam när man köper? Inget protokoll som är mer intressant att ta del av vid nybygge jämfört när huset stått 20år? Besiktningsmannen kanske betar av allt ändå?
Mäklaren nämnde att vi skulle nyttja samma besiktningsman som gör en genomgång med oss. För 50% av priset innebär det nog inte att man förväntas få en timme per telefon utan något mer omfattande. Jag frågade om det inte var skillnad på det juridiska planet om jag tar in en egen besiktningsman jämfört med säljarens men det sa mäklaren nej på. Besiktningen gjordes alltså i september. Oavsett så är just detta hus lite lägre prio på just nu. Dock är det intressant att veta vad som gäller.
En överlåtelsebesiktning, är den på tok för bristfällig menar du Thomas59? Jag antar att majoriteten tar en sån. El, vvs, radon, skorsten mm kan vara exkluderat vid denna typ av besiktning. Är man helt ute ock cycklar om man inte betar av allt?
Något att tänka på gällande 2årsbesiktningen? Något jag ska fråga köparen?
Något att tänka på gällande 2årsbesiktningen? Något jag ska fråga köparen?
Om du lägger på 50% så får du en helt egen besiktningsman som gör en besiktning tillsammans med er. Ni får då reda på andra saker som kan vara värda att tänka på men som inte nämns i protokollet.
För min del är det självklart, den dagen jag köper hus anlitar jag min egen besiktningsman, och använder säljarens papper till att tända eld i spisen.
El, VVS och skorsten, ingår oftast inte i de flesta besiktningar... men det ingår i din undersökningsplikt.
Rent juridiskt så tar du då över säljarens besiktning, vad nu det är värt....
Det är egentligen bara intressant ifall du upptäcker något fel som besiktningsmannen missat och inte lyckats friskriva sig i från.
en besiktning är mer än bara pappret, du får tips på saker att tänka på gällande just ditt hus.
Och sist men inte minst.... AntiClimax ska hålla sig till att utrota skadedjur, inte besiktningar... Så håll dig så långt bort du kan från dom, så vida du inte har fått skadedjur....
För min del är det självklart, den dagen jag köper hus anlitar jag min egen besiktningsman, och använder säljarens papper till att tända eld i spisen.
El, VVS och skorsten, ingår oftast inte i de flesta besiktningar... men det ingår i din undersökningsplikt.
Rent juridiskt så tar du då över säljarens besiktning, vad nu det är värt....
Det är egentligen bara intressant ifall du upptäcker något fel som besiktningsmannen missat och inte lyckats friskriva sig i från.
en besiktning är mer än bara pappret, du får tips på saker att tänka på gällande just ditt hus.
Och sist men inte minst.... AntiClimax ska hålla sig till att utrota skadedjur, inte besiktningar... Så håll dig så långt bort du kan från dom, så vida du inte har fått skadedjur....
Thomas59
Byggveteran
· Stockholms län
· 3 248 inlägg
Thomas59
Byggveteran
- Stockholms län
- 3 248 inlägg
Nja, en vanlig överlåtelsebesiktning som sådan behöver inte vara bristfällig (om man nu inte väljer Anticimex) om besiktningsmannen är kunnig MEN den omfattar inte allt som du enligt JB är skyldig att undersöka. Eller Ja, på sätt och vis är den ju då bristfällig.
En vanlig överlåtelsebesiktning, som de flesta väljer, är normalt endast en byggteknisk underökning och exkluderar som du redan konstaterat flera viktiga områden.
Enligt Jordabalken har du dock en betydligt mer långtgående undersökningsplikt, bla vad avser andra än rent byggtekniska faktorer som kan "belasta" en fastighet. Tänker tex på bygglov, servitut och en massa annat. Gå in på Densias hemsida, www.densia.se och läs under menyn VÅRA TJÄNSTER så förstår du.
Nej du är väl inte HELT ute och cyklar om du inte betar av allt. En egen besiktning, om än ej heltäckande, är ju bättre än ingen besiktning alls.
Notera att besiktningen inte har något att göra med dolda fel. Dolda fel är just DOLDA och upptäcks inte vid en besiktning. Även om du väljer att inte besiktiga kan du utkräva ansvar från säljaren för ev dolda fel som upptäcks efter tillträdet. En besiktning kan dock påverka bevisläget när du tex ska bevisa att felet (det dolda) fanns redan vid tillträdet.
Fel som upptäcks EFTER tillträdet och som skulle ha kunnat upptäckas av en professionell besiktningman kan aldrig (nåja) klassas som dolda, just för att dom skulle ha gått att upptäcka vid en besiktning.
En vanlig överlåtelsebesiktning, som de flesta väljer, är normalt endast en byggteknisk underökning och exkluderar som du redan konstaterat flera viktiga områden.
Enligt Jordabalken har du dock en betydligt mer långtgående undersökningsplikt, bla vad avser andra än rent byggtekniska faktorer som kan "belasta" en fastighet. Tänker tex på bygglov, servitut och en massa annat. Gå in på Densias hemsida, www.densia.se och läs under menyn VÅRA TJÄNSTER så förstår du.
Nej du är väl inte HELT ute och cyklar om du inte betar av allt. En egen besiktning, om än ej heltäckande, är ju bättre än ingen besiktning alls.
Notera att besiktningen inte har något att göra med dolda fel. Dolda fel är just DOLDA och upptäcks inte vid en besiktning. Även om du väljer att inte besiktiga kan du utkräva ansvar från säljaren för ev dolda fel som upptäcks efter tillträdet. En besiktning kan dock påverka bevisläget när du tex ska bevisa att felet (det dolda) fanns redan vid tillträdet.
Fel som upptäcks EFTER tillträdet och som skulle ha kunnat upptäckas av en professionell besiktningman kan aldrig (nåja) klassas som dolda, just för att dom skulle ha gått att upptäcka vid en besiktning.
Eftersom det gäller nybyggda hus; kolla upp med byggföretaget så att de är med på banan vad gäller att överföra garantiåtagande. För oss var det inget problem när vi köpte ett nästan nytt JM-hus, men har hört från andra där det gällt mindre byggföretag att det varit struligare.
Jag brukar iofs råda folk att anmäla mäklaren. Men i det här fallet tror jag inte att han gjort något formellt fel vad gäller rekomendationen att köpa in sig i dne redan gjorda besiktningen.
Problemet med en säljarbesiktning är annars att det är en besiktning där besiktningsmannen inte har något ansvar gentemot köparen, bes. mannen är bara ansvarig inför sin uppdragsgivare.
Om säljarbesiktningen har klausuler i avtalet om att köparen kan "överta" den gratis eller mot betalning, då har köparen formellt anlitat en bes. man. Och mäklarens skyldighet är att försöka få köparen att uppfylla sin undersökningsplikt. De fall där man bör anmäla mäklaren är där mäklaren säger ngt. i stil med "besiktning är onödigt, säljaren har redan besiktigat". Då står köparen med en situation där det inte går att hålla bes. mannen ansvarig för fel han borde ha upptäckt.
Däremot så är det ingen bra lösning att köpa in sig i säljaren besiktning. Man bör anlita en bes. man som man själv väljer på rekomendation eller liknande.
En säljarbesiktning är ofta beställd av mäklaren, bes. mannen har ett beroende av mäklaren, och kommer alltid att i viss mån påverkas i sin besiktning av mäklarens önskan att få en besiktning som förenklar försäljningen av huset. HUR mycket besiktningen färgas av den beroendeställningen variera givetvis från fall till fall. Det finns troligen hela skalan, där besiktningen överhuvudtaget inte tar upp ene uppenbara brister, till att bes. mannen bara undviker ord som "dömma ut", skriver fuktigt istället för blött osv.
Problemet med en säljarbesiktning är annars att det är en besiktning där besiktningsmannen inte har något ansvar gentemot köparen, bes. mannen är bara ansvarig inför sin uppdragsgivare.
Om säljarbesiktningen har klausuler i avtalet om att köparen kan "överta" den gratis eller mot betalning, då har köparen formellt anlitat en bes. man. Och mäklarens skyldighet är att försöka få köparen att uppfylla sin undersökningsplikt. De fall där man bör anmäla mäklaren är där mäklaren säger ngt. i stil med "besiktning är onödigt, säljaren har redan besiktigat". Då står köparen med en situation där det inte går att hålla bes. mannen ansvarig för fel han borde ha upptäckt.
Däremot så är det ingen bra lösning att köpa in sig i säljaren besiktning. Man bör anlita en bes. man som man själv väljer på rekomendation eller liknande.
En säljarbesiktning är ofta beställd av mäklaren, bes. mannen har ett beroende av mäklaren, och kommer alltid att i viss mån påverkas i sin besiktning av mäklarens önskan att få en besiktning som förenklar försäljningen av huset. HUR mycket besiktningen färgas av den beroendeställningen variera givetvis från fall till fall. Det finns troligen hela skalan, där besiktningen överhuvudtaget inte tar upp ene uppenbara brister, till att bes. mannen bara undviker ord som "dömma ut", skriver fuktigt istället för blött osv.
Vi budade hem huset byggt 2012. Mäklaren propsade på en besiktningsman som de viste var bra. 6 arbetsdagar fick vi på oss att få till besiktning, rapport och beslut. Kan vi inte skriva om till 2-3v frågade jag? De ville de inte för att set inte skulle dra ut på tiden. Hänvisade till besiktningsman som kan ordna rapporten samma dag.... Jag sa att det kan ta ett par dagar och propsade på egen. Och om det skulle krävas extra tid så gick det givetvis att ordna enligt mäklarn.
När jag kom hem var jag sur för att jag inte höll på mig att få till förändring på plats direkt. Jag förstår att de vill ta den föreslagna egna besiktningsmannen. Att man ska känna sig stressad och välja den enkla vägen. Aja, jag har ordnat med en på torsdag nästa v iaf. Om besiktningsmannen anser att det är svårt att få till en bra rapport till söndag så kommer jag begära förlängning av tiden.
Lätt att bli överkörd som förstagångsköpare el om man är den lata typen. Så länge inget går fel vid husköpen är det frid och fröjd men så hade det ju också varit utan besiktningsman över huvud taget =)
När jag kom hem var jag sur för att jag inte höll på mig att få till förändring på plats direkt. Jag förstår att de vill ta den föreslagna egna besiktningsmannen. Att man ska känna sig stressad och välja den enkla vägen. Aja, jag har ordnat med en på torsdag nästa v iaf. Om besiktningsmannen anser att det är svårt att få till en bra rapport till söndag så kommer jag begära förlängning av tiden.
Lätt att bli överkörd som förstagångsköpare el om man är den lata typen. Så länge inget går fel vid husköpen är det frid och fröjd men så hade det ju också varit utan besiktningsman över huvud taget =)
Medlem
· Stockholms Län
· 702 inlägg
Finns någon klausul i kontraktet att ni kan dra er ur ifall ni inte är nöjda efter fördjupad undersökning?
Vi har möjlighet att dra oss ur. Mest sannolikt är, OM vi hittar fel som inte säljaren eller deras besiktningsman har gjort, att säljaren ber byggaren åtgärda felen (bygget stod klart 2012). Om det uppstår tvist mellan dom så kan det vara intressant att dra sig ur.
Frågan är om det vid den tidpunkten är görbart att dra sig ur? Det lär inte gå på en vecka att komma fram till att byggaren vägrar åtgärda problem/brister som uppdagas. Sen är det givetvis en gråzon vad som är ett problem/brist.. Byggare och besiktningsman är säkert inte 100% överens. Hur skriver man det i kontraktet? "Om byggföretaget ej åtar sig att rätta till felet/problemet som uppdagats av besiktningsman kan köpare dra sig ur köpet av fastigheten".
Vi har skjutit på datumet en vecka för då vi ska ta vårt beslut, efter besiktningsmannens undersökning och rapport. Kontraktet skrivs om just nu och skrivs under på torsdag.
Frågan är om det vid den tidpunkten är görbart att dra sig ur? Det lär inte gå på en vecka att komma fram till att byggaren vägrar åtgärda problem/brister som uppdagas. Sen är det givetvis en gråzon vad som är ett problem/brist.. Byggare och besiktningsman är säkert inte 100% överens. Hur skriver man det i kontraktet? "Om byggföretaget ej åtar sig att rätta till felet/problemet som uppdagats av besiktningsman kan köpare dra sig ur köpet av fastigheten".
Vi har skjutit på datumet en vecka för då vi ska ta vårt beslut, efter besiktningsmannens undersökning och rapport. Kontraktet skrivs om just nu och skrivs under på torsdag.
Redigerat:
Av det du skriver så antar jag att du skriver ett kontrakt med öppen bes. klausul? Dvs. efter besiktningen får du hoppa av oavsett vilka fel som hittas? Blanda inte in villkor i stitl med att det skall vara fel som kostar mer än 50 000 eller fel som inte finns upptagna i prospektet.
När du fått bes. protokollet och det visar på något som du inte är villig att acceptera, så skall du inte gå med på att säljaren (eller rättare sagt att byggaren) åtgärdar efter att villkorsklausulen slutat gälla, utan antingen skall du ha en sänkning av priset, eller en förlängd ÖPPEN villkorsklausul tills felet anses som avhjälpt. Det betyder att du har den fulla friheten att bedömma om felet är avhjälpt.
Får de till en förlängning av villkoret som är villkorad med att bara gälla om de inte lyckas åtgärda felen inom tiden så kan de i princip måla om soptunnan istället för att fixa felet med saknad värme i ett rum, och så hamnar du i en tolkningskonflikt om huruvida soptunnans färg har med värme i sovrummet att göra. Eller en lite mer oviss tolknings diskussion.
När du fått bes. protokollet och det visar på något som du inte är villig att acceptera, så skall du inte gå med på att säljaren (eller rättare sagt att byggaren) åtgärdar efter att villkorsklausulen slutat gälla, utan antingen skall du ha en sänkning av priset, eller en förlängd ÖPPEN villkorsklausul tills felet anses som avhjälpt. Det betyder att du har den fulla friheten att bedömma om felet är avhjälpt.
Får de till en förlängning av villkoret som är villkorad med att bara gälla om de inte lyckas åtgärda felen inom tiden så kan de i princip måla om soptunnan istället för att fixa felet med saknad värme i ett rum, och så hamnar du i en tolkningskonflikt om huruvida soptunnans färg har med värme i sovrummet att göra. Eller en lite mer oviss tolknings diskussion.
Vi kan dra oss ur mot 30papp. Inte bra men ingen katastrof. Jag brukar läsa på om allt inför möten vad man måste tänka på... Teori och praktik är helt olika saker. =)
Vi fick lov att ta med 1,5åringen på kontraktsmötet för att dagiset var stängt. Frun är gravid med bruten fot. Alla tre av oss förkylda. Jag blödde näsblod på morgonen. Dottern viftade direkt ut en kopp kaffe över hela bordet när vi skulle börja mötet... Det lilla jag argumenterade om i kontraktet gled mäklaren smidigt undan för. Inte bra men ingen katastrof.
Vi håller tummarna att nybyggda huset är ok så vi slipper rådda.
Nu ska inte mäklarn ha skit för allt. Hon gick utan omsvep med på att förlänga när jag ringde om det. Hon kommer se till att pappren kan skrivas om i morgon på besiktningen så vi slipper mötas upp alla på deras kontor. Hon gör sitt jobb som mäklare och vill dra in pengar, de är ju inte våra kompisar (visserligen ska de tillmötesgå både köpare och säljare).
Vi fick lov att ta med 1,5åringen på kontraktsmötet för att dagiset var stängt. Frun är gravid med bruten fot. Alla tre av oss förkylda. Jag blödde näsblod på morgonen. Dottern viftade direkt ut en kopp kaffe över hela bordet när vi skulle börja mötet... Det lilla jag argumenterade om i kontraktet gled mäklaren smidigt undan för. Inte bra men ingen katastrof.
Vi håller tummarna att nybyggda huset är ok så vi slipper rådda.
Nu ska inte mäklarn ha skit för allt. Hon gick utan omsvep med på att förlänga när jag ringde om det. Hon kommer se till att pappren kan skrivas om i morgon på besiktningen så vi slipper mötas upp alla på deras kontor. Hon gör sitt jobb som mäklare och vill dra in pengar, de är ju inte våra kompisar (visserligen ska de tillmötesgå både köpare och säljare).
Redigerat: