Råd och tips angående köp av enplansvilla med källare och friskrivningsklausul
Hej!
Jag är helt ny medlem och skulle vilja testa detta forum för bra rådgivning och tips kring ett objekt som vi ser som mycket intressant, men har högst begränsade kunskaper kring hus och fällor man kan hamna i.
Förhoppningsvis hoppas jag även kunna bidra med kunskap och råd kring digitala lösningar och infrastruktur som rör bredband.
Huset är en enplansvilla med källare byggt 1968. (http://www.maklarhuset.se/till-salu/villa/orebro-hagaby-torngatan_9-534414)
Det jag har mest frågor kring rör fukt, vvs, el, grund och fasad. Besiktning är inte genomförd ännu, så har inte mer information än det som finns på mäklarsidan.
Min egentliga fråga är vad man ska vara vaksam på vid sådana här objekt. Det säljs med friskrivningsklausul och renoveringsbehov förekommer, främst avseende garaget.
Tacksam för all hjälp och tankar som kan hjälpa mig ta rätt beslut.
mvh Johan
Jag är helt ny medlem och skulle vilja testa detta forum för bra rådgivning och tips kring ett objekt som vi ser som mycket intressant, men har högst begränsade kunskaper kring hus och fällor man kan hamna i.
Förhoppningsvis hoppas jag även kunna bidra med kunskap och råd kring digitala lösningar och infrastruktur som rör bredband.
Huset är en enplansvilla med källare byggt 1968. (http://www.maklarhuset.se/till-salu/villa/orebro-hagaby-torngatan_9-534414)
Det jag har mest frågor kring rör fukt, vvs, el, grund och fasad. Besiktning är inte genomförd ännu, så har inte mer information än det som finns på mäklarsidan.
Min egentliga fråga är vad man ska vara vaksam på vid sådana här objekt. Det säljs med friskrivningsklausul och renoveringsbehov förekommer, främst avseende garaget.
Tacksam för all hjälp och tankar som kan hjälpa mig ta rätt beslut.
mvh Johan
Några saker som kan vara intressanta att ta reda på mer om:
1. Finns dränering? Om ja, när gjordes detta? Finns spolbrunnar?
Dränering ropas det ofta om så snart någon nämner intresse för ett äldre hus, men själv är jag inte lika säker på denna hysteri. Lär först känna huset istället. Men du måste ändå få information om dränering alls finns och när den är gjord så att du i framtiden vet detta om det blir aktuellt att dränera om.
2. Kontrollera ev. puts- eller färgsläpp på väggarna i källaren. Detta kan innebära att dräneringen måste göras om, men det kan också innebära att det förekommer fukt som sugs upp under plattan och upp i väggarna. En dränering löser inte detta.
3. Ta reda på när exempelvis tvättstugan renoverades. Om detta gjorts nyligen kan det vara för tidigt att se ev fuktskador. Det finns alltid en risk att folk snabbrenoverar före en försäljning för att dölja dylika skador.
4. Finns uppreglade golv eller väggar i källaren? Stor risk för fukt- och mögelskador. Lukta utefter golvlister, eluttag etc. Det finns väldigt mycket trägolv i källaren enligt beskrivningen...
5. Är badrummet renoverat enligt branschregler och finns intyg på detta? Om inte, låt inte denna renovering påverka värdet av huset. Man vet ju inte om det är korrekt gjort och om det snart måste göras om...
Detta var bara några punkter jag kom på i all hast. Kommer säkert på mer om ingen annan fyller på
1. Finns dränering? Om ja, när gjordes detta? Finns spolbrunnar?
Dränering ropas det ofta om så snart någon nämner intresse för ett äldre hus, men själv är jag inte lika säker på denna hysteri. Lär först känna huset istället. Men du måste ändå få information om dränering alls finns och när den är gjord så att du i framtiden vet detta om det blir aktuellt att dränera om.
2. Kontrollera ev. puts- eller färgsläpp på väggarna i källaren. Detta kan innebära att dräneringen måste göras om, men det kan också innebära att det förekommer fukt som sugs upp under plattan och upp i väggarna. En dränering löser inte detta.
3. Ta reda på när exempelvis tvättstugan renoverades. Om detta gjorts nyligen kan det vara för tidigt att se ev fuktskador. Det finns alltid en risk att folk snabbrenoverar före en försäljning för att dölja dylika skador.
4. Finns uppreglade golv eller väggar i källaren? Stor risk för fukt- och mögelskador. Lukta utefter golvlister, eluttag etc. Det finns väldigt mycket trägolv i källaren enligt beskrivningen...
5. Är badrummet renoverat enligt branschregler och finns intyg på detta? Om inte, låt inte denna renovering påverka värdet av huset. Man vet ju inte om det är korrekt gjort och om det snart måste göras om...
Detta var bara några punkter jag kom på i all hast. Kommer säkert på mer om ingen annan fyller på
En sak till. Finns en rimlig förklaring till varför säljaren vill ha en friskrivningsklausul? Du bör dra öronen åt dig annars. Om det inte finns ett väldigt bra skäl tycker jag nog att du ska fundera allvarligt på varför de valt en sådan klausul. Känner de till något som de inte vill stå för...?
Tapeter på källarvägg, hur ser det ut bakom?
Tvättstugan, är brunnen godkänd?
Varför finns det inte fler bilder på källaren?
Trägolv, hur ser det ut under detta?
Tvättstugan, är brunnen godkänd?
Varför finns det inte fler bilder på källaren?
Trägolv, hur ser det ut under detta?
Som sagt ev. fuktproblem i källaren är en stor riskfaktor.
Taket på huset bör du ta reda på lite om. Om det är mer än 30 år gammalt så bör du räkna med att det kan vara problem inom en snar framtid, men det kan fungera i mer än 10 år till också.
Bergvärmen, det är bra med bergvärme, men du bör ta reda på hur gammal den är. Är den mer än 10 år så kan man räkna med att det kan bli större reparationer på den, i värsta fall utbyte. Samma sak här, det kan hända imorgon, och den kan tuffa och gå i 10 år till.
Garaget var ju dekalrerat att det fann renoveringsbehov. Bortsett från att dte ser ut att behöva målas, och ev. bytas panel på "kransen" runt taket. Så är den typen av platt tak en känd riskkonstruktion med stora risker för läckor. Platta tak kräver också lite speciella material och metoder när man lägger ny ytbeläggning. Jag tror att man måste köra med svetsade skarvar på takpappen.
Taket på huset bör du ta reda på lite om. Om det är mer än 30 år gammalt så bör du räkna med att det kan vara problem inom en snar framtid, men det kan fungera i mer än 10 år till också.
Bergvärmen, det är bra med bergvärme, men du bör ta reda på hur gammal den är. Är den mer än 10 år så kan man räkna med att det kan bli större reparationer på den, i värsta fall utbyte. Samma sak här, det kan hända imorgon, och den kan tuffa och gå i 10 år till.
Garaget var ju dekalrerat att det fann renoveringsbehov. Bortsett från att dte ser ut att behöva målas, och ev. bytas panel på "kransen" runt taket. Så är den typen av platt tak en känd riskkonstruktion med stora risker för läckor. Platta tak kräver också lite speciella material och metoder när man lägger ny ytbeläggning. Jag tror att man måste köra med svetsade skarvar på takpappen.
Friskrivningsklausulen kan vara för att de flesta gamla lösningar anses som riskkonstruktioner idag. Det kan vara ett sätt att "försäkra" sig om att slippa kladd med dyra efterkrav efter att man sålt villan och gått vidare i livet, (och förmodligen inte sitter på några högar av extra pengar att att av för ev dolda fel.
Ni måste naturligtvis göra en noggrann undersökning av huset. T ex vinden (på i stort sett alla hus) är en riskkonstruktion, och särskilt om oljepanna (varm skorsten) blivit ersatt med bergvärme (kall skorsten), och ännu mer så om vinden dessutom blivit tilläggsisolerad. Lyft på isoleringen på vinden och kontrollera om det finns något tätskikt (plast). Om inte så späder det på risken, då fukt kan vandra upp genom taket. (Jag utgår från att det är glas- el stenull på vinden och inte sågspån.)
Morsan & farsan har en liknande kåk från 1973. De har trägolv i gillestugan i källaren. Har aldrig varit några problem. Deras golv är ventilerat, och plattan torr (oisolerad och kall men torr). De lade om taket för några år sedan, och fräschade upp duschrum och tvättstuga i källaren, med klinker. De lejde ut alla dessa jobben så de är gjorda enl alla konstens regler. (Farsan skulle aldrig acceptera suspekta hantverkare, och han har garanterat inspekterat, och frågat om något varit oklart för honom, allt eftersom jobben framflutit.) Vidare är det nu ca 10 år sedan de kastade ut oljepanna och tank och ersatte med bergvärme. Så vitt jag har hört så är det inga problem med vinden.
Alltså fråga om vem som gjort renoveringar. Fråga också om vad ägarna har sett som kommande underhåll och reparationer. Huset har ju några år på nacken så alla våtutrymmen är det ju hög tid att förnya om det inte redan är gjort. Liksom taket (som tidigare nämndes i tråden). Huset är högst sannolikt dränerat, så det bör kollas upp.
Det står bergvärme i texten, men på en av bilderna ser man en luft/luftvärmepump. Varför då? Räcker inte bergvärmen? Tycker uppvärmningskostnaden låter lite hög för bergvärme. Fråga, fråga, fråga. Använd med fördel 3-årings-psykologi: varför? varför? varför? varför? varför? varför? varför? varför? varför?....
Ni måste naturligtvis göra en noggrann undersökning av huset. T ex vinden (på i stort sett alla hus) är en riskkonstruktion, och särskilt om oljepanna (varm skorsten) blivit ersatt med bergvärme (kall skorsten), och ännu mer så om vinden dessutom blivit tilläggsisolerad. Lyft på isoleringen på vinden och kontrollera om det finns något tätskikt (plast). Om inte så späder det på risken, då fukt kan vandra upp genom taket. (Jag utgår från att det är glas- el stenull på vinden och inte sågspån.)
Morsan & farsan har en liknande kåk från 1973. De har trägolv i gillestugan i källaren. Har aldrig varit några problem. Deras golv är ventilerat, och plattan torr (oisolerad och kall men torr). De lade om taket för några år sedan, och fräschade upp duschrum och tvättstuga i källaren, med klinker. De lejde ut alla dessa jobben så de är gjorda enl alla konstens regler. (Farsan skulle aldrig acceptera suspekta hantverkare, och han har garanterat inspekterat, och frågat om något varit oklart för honom, allt eftersom jobben framflutit.) Vidare är det nu ca 10 år sedan de kastade ut oljepanna och tank och ersatte med bergvärme. Så vitt jag har hört så är det inga problem med vinden.
Alltså fråga om vem som gjort renoveringar. Fråga också om vad ägarna har sett som kommande underhåll och reparationer. Huset har ju några år på nacken så alla våtutrymmen är det ju hög tid att förnya om det inte redan är gjort. Liksom taket (som tidigare nämndes i tråden). Huset är högst sannolikt dränerat, så det bör kollas upp.
Det står bergvärme i texten, men på en av bilderna ser man en luft/luftvärmepump. Varför då? Räcker inte bergvärmen? Tycker uppvärmningskostnaden låter lite hög för bergvärme. Fråga, fråga, fråga. Använd med fördel 3-årings-psykologi: varför? varför? varför? varför? varför? varför? varför? varför? varför?....
Fast en friskrivningsklausul som skydd för kända riskkonstruktioner känns ju aningen onödigt ändå. En sådan klausul sänker ju normalt priset vid en försäljning. Gamla riskkonstruktioner kommer ju aldrig att kunna åberopas som dolda fel ändå eftersom det som det brukar heta, "är att förvänta sig med tanke på fastighetens ålder". Jag säger inte att du har fel, men i mina öron är alltid en friskrivningsklausul en varningsklocka.
Håller med Oldboy. Fråga som bara attan. Om allt. Det här kan vara ditt livs affär och då finns det inga dumma frågor. Hoppas du inte blir avskräckt när vi radar upp en massa problem på den här typen av hus. Det handlar bara om att du ska känna till och vara uppmärksam på eventuella vanliga svagheter i hus av denna typ. Bor själv i enplansvilla med inredd källare. Vedpanna utbytt mot bergvärme för 13 år sedan. Vinden ser lika fin ut nu som då. Inga fuktproblem i källaren. Det är alltså inte garanterat att man får problem bara för att man bor i ett hus med källare, men det är bra att man känner till eventuella risker. Då har man koll på dessa och kan utföra ev. åtgärder i god tid.
Håller med Oldboy. Fråga som bara attan. Om allt. Det här kan vara ditt livs affär och då finns det inga dumma frågor. Hoppas du inte blir avskräckt när vi radar upp en massa problem på den här typen av hus. Det handlar bara om att du ska känna till och vara uppmärksam på eventuella vanliga svagheter i hus av denna typ. Bor själv i enplansvilla med inredd källare. Vedpanna utbytt mot bergvärme för 13 år sedan. Vinden ser lika fin ut nu som då. Inga fuktproblem i källaren. Det är alltså inte garanterat att man får problem bara för att man bor i ett hus med källare, men det är bra att man känner till eventuella risker. Då har man koll på dessa och kan utföra ev. åtgärder i god tid.
Hej igen.
Tack för alla omtänksamma svar. Det ska givetvis efterforskas mer i. Känslan är att det är ett hus där renoveringar kommer behöva göras, det ligger i ett attraktivt område och borde i normalt skick säkert ligga minst en halv kr mer i utgångspris. Det kommer säkert bli en snabb budgivningsprocess mellan sådana som vi som måste förlita oss mer på inhyrd fackmannaexpertis och de profesionella hantverkarna som köper billigt, renoverar och säljer dyrt.
Vad anser ni att man bör utföra för besiktningar? och har ni några bra tips på hem/villaförsäkringar mot fukt/mögel som kan uppkomma efter köp (ja, trots sin undersökningsplikt)
Tack för alla omtänksamma svar. Det ska givetvis efterforskas mer i. Känslan är att det är ett hus där renoveringar kommer behöva göras, det ligger i ett attraktivt område och borde i normalt skick säkert ligga minst en halv kr mer i utgångspris. Det kommer säkert bli en snabb budgivningsprocess mellan sådana som vi som måste förlita oss mer på inhyrd fackmannaexpertis och de profesionella hantverkarna som köper billigt, renoverar och säljer dyrt.
Vad anser ni att man bör utföra för besiktningar? och har ni några bra tips på hem/villaförsäkringar mot fukt/mögel som kan uppkomma efter köp (ja, trots sin undersökningsplikt)
Om priset borde vara en halv miljon högre så kan det kanske vara värt den där friskrivningsklausulen jag tjötar om trots allt. Men kolla ändå upp ang. anledningen
Besiktningar ja. Vet du om säljaren kommer att betala för en sådan som då genomförs innan budgivningen startar? Det kan då vara en vägledning inför din egen besiktning som du bör betala för själv. En överlåtelsebesiktning alltså. Försök då ordna en annan besiktningsfirma än den som säljaren ev. anlitat. Om överlåtelsebesiktningen visar på något allvarligt kan det vara värt en fördjupad undersökning som kostar ännu mer pengar, men den punkten tar du när den kommer. Finns minsta "onormal" indikation i huset kommer besiktningsmannen att rekommendera en fördjupad undersökning. Vete tusan om en sådan leder till så mycket mer än att du får betala för ytterligare en besiktning dock. Det kanske någon annan har mer erfarenhet av än mig.
Vi litade på säljarens besiktning, något man absolut inte ska göra egentligen, men det fanns vissa omständigheter som gjorde att det var rätt just i vårt fall. Även där rekommenderades fördjupade undersökningar, men om man läser på lite om huskonstruktioner och dess svagheter klarar man sig ganska bra utan fördjupningar såvida inte felet är av en sådan art att man har svårt att förutse omfattningen på egen hand.
Efter köpet finns vissa försäkringar som exempelvis Anticimex Trygghetsförsäkring:
http://www.anticimex.com/se/Privat/Privattjanster/Bo/Anticimex-Trygghetsavtal/
En sådan försäkring skaffade vi. Fick en besiktning gjord, vilket väl var största anledningen till köpet av försäkringen. Kan väl inte direkt påstå att det var någon högkvalitativ besiktning direkt. Kändes som att jag som lekman hade större kunskap än herrn som besiktade. Å andra sidan är ju kåken försäkrad mot hussvamp etc nu, så det kanske är värt kostnaden...
Besiktningar ja. Vet du om säljaren kommer att betala för en sådan som då genomförs innan budgivningen startar? Det kan då vara en vägledning inför din egen besiktning som du bör betala för själv. En överlåtelsebesiktning alltså. Försök då ordna en annan besiktningsfirma än den som säljaren ev. anlitat. Om överlåtelsebesiktningen visar på något allvarligt kan det vara värt en fördjupad undersökning som kostar ännu mer pengar, men den punkten tar du när den kommer. Finns minsta "onormal" indikation i huset kommer besiktningsmannen att rekommendera en fördjupad undersökning. Vete tusan om en sådan leder till så mycket mer än att du får betala för ytterligare en besiktning dock. Det kanske någon annan har mer erfarenhet av än mig.
Vi litade på säljarens besiktning, något man absolut inte ska göra egentligen, men det fanns vissa omständigheter som gjorde att det var rätt just i vårt fall. Även där rekommenderades fördjupade undersökningar, men om man läser på lite om huskonstruktioner och dess svagheter klarar man sig ganska bra utan fördjupningar såvida inte felet är av en sådan art att man har svårt att förutse omfattningen på egen hand.
Efter köpet finns vissa försäkringar som exempelvis Anticimex Trygghetsförsäkring:
http://www.anticimex.com/se/Privat/Privattjanster/Bo/Anticimex-Trygghetsavtal/
En sådan försäkring skaffade vi. Fick en besiktning gjord, vilket väl var största anledningen till köpet av försäkringen. Kan väl inte direkt påstå att det var någon högkvalitativ besiktning direkt. Kändes som att jag som lekman hade större kunskap än herrn som besiktade. Å andra sidan är ju kåken försäkrad mot hussvamp etc nu, så det kanske är värt kostnaden...
Från annonsen:
"Här erbjuds du en stor och rymlig 1-plansvilla på friköpt hörntomt med inredd källare på 147 x 147 kvm."
Är det bara jag eller skriver mäklaren att källaren är 147x 147 kvm, alltså ca 21 600 m2? Det var en redig källare och den är till och med inredd...
Över till mina reflektioner:
1. Taxeringsvärdet är 1 874 000 kr och utgångspriset 1 900 000 kr. Generellt ska taxeringsvärdet motsvara 75 % av försäljningspriset men det finns ju hur många variabler som helst att ta hänsyn till men möjligtvis pekar detta på att priset kan dra iväg upp mot 2,4 miljoner om huset är i motsvarande skick, storlek och läge som övriga hus i stadsdelen.
2. Huset är soprent på bilderna. Kan det vara ett dödsbo? Det skulle kunna förklara friskrivningsklausulen. Dödsboets ägare har kanske aldrig bott i huset och har varken koll eller lust att råka ut för besvär i framtiden. Det är svårt att driva "dolda fel" mot ett dödsbo som lagts ner men en friskirvning kanske är ärligast för alla parter då köparen kan räkna in detta när de bestämmer hur mycket huset är värt.
"Här erbjuds du en stor och rymlig 1-plansvilla på friköpt hörntomt med inredd källare på 147 x 147 kvm."
Är det bara jag eller skriver mäklaren att källaren är 147x 147 kvm, alltså ca 21 600 m2? Det var en redig källare och den är till och med inredd...
Över till mina reflektioner:
1. Taxeringsvärdet är 1 874 000 kr och utgångspriset 1 900 000 kr. Generellt ska taxeringsvärdet motsvara 75 % av försäljningspriset men det finns ju hur många variabler som helst att ta hänsyn till men möjligtvis pekar detta på att priset kan dra iväg upp mot 2,4 miljoner om huset är i motsvarande skick, storlek och läge som övriga hus i stadsdelen.
2. Huset är soprent på bilderna. Kan det vara ett dödsbo? Det skulle kunna förklara friskrivningsklausulen. Dödsboets ägare har kanske aldrig bott i huset och har varken koll eller lust att råka ut för besvär i framtiden. Det är svårt att driva "dolda fel" mot ett dödsbo som lagts ner men en friskirvning kanske är ärligast för alla parter då köparen kan räkna in detta när de bestämmer hur mycket huset är värt.
Mina något lösryckta synpunkter:
Generellt sett så är ju källare en väldigt bra grund och det enda risken med dem är ju att det finns organiskt material i kontakt med plattan som har börjat mögla. lukta noggrant efter udda dofter och var i värsta fall beredd att blåsa ur källaren om det skulle uppstå problem.
Se också till att ta er upp på vinden och kolla skicket där. Är råsponten (om det är sådan i yttertaket) fin eller finns det mycket mögel? Hur ser råsponten ut kring genomföringar som avloppsluftning och skorsten? Det är ju oftast där som läckor kan uppstå och ge mögel och röta. Ta med en liten fällkniv och stick den i spånten på de delar som ser misstänkta ut så märker du om den är frisk eller inte.
Det syns på en del av bilderna att flera rum har väldigt slitna tapeter med stora och synliga skador. Kolla så att de bara är orsakade av slitage eller bråkiga husdjur och inte beror på någon fuktskada från utsidan av huset. Är det bara ytliga skador så är de ju både lätta och ganska billiga att åtgärda med en omtapetsering.
Generellt sett så är ju källare en väldigt bra grund och det enda risken med dem är ju att det finns organiskt material i kontakt med plattan som har börjat mögla. lukta noggrant efter udda dofter och var i värsta fall beredd att blåsa ur källaren om det skulle uppstå problem.
Se också till att ta er upp på vinden och kolla skicket där. Är råsponten (om det är sådan i yttertaket) fin eller finns det mycket mögel? Hur ser råsponten ut kring genomföringar som avloppsluftning och skorsten? Det är ju oftast där som läckor kan uppstå och ge mögel och röta. Ta med en liten fällkniv och stick den i spånten på de delar som ser misstänkta ut så märker du om den är frisk eller inte.
Det syns på en del av bilderna att flera rum har väldigt slitna tapeter med stora och synliga skador. Kolla så att de bara är orsakade av slitage eller bråkiga husdjur och inte beror på någon fuktskada från utsidan av huset. Är det bara ytliga skador så är de ju både lätta och ganska billiga att åtgärda med en omtapetsering.
Det ser väl trevligt ut, men ja kolla upp att det är bergvärme så det inte bara är luftvätme.
Tänk även på närheten till järnvägen och lastbilar och andra transporter till industriområdet söder om huset man vänjer sig men det kanske kan vara lite störigt när man sitter i trädgården och grillar på semestern.
Är det en liten dusch vid toaletten som de brukar ha i utlandet?
Annars såg det ju rätt bra ut på bild, men erfarenheten har visat att de berättar inte allt...
(Nästan sugen att gå på visningen för att få se det i verkligheten, men nej kommer inte att buda då vi nyss köpt i Mosås)
Tänk även på närheten till järnvägen och lastbilar och andra transporter till industriområdet söder om huset man vänjer sig men det kanske kan vara lite störigt när man sitter i trädgården och grillar på semestern.
Är det en liten dusch vid toaletten som de brukar ha i utlandet?
Annars såg det ju rätt bra ut på bild, men erfarenheten har visat att de berättar inte allt...
(Nästan sugen att gå på visningen för att få se det i verkligheten, men nej kommer inte att buda då vi nyss köpt i Mosås)